金融海嘯後，歷史低利率的環境造成了不動產的上揚，特別是沒有”次級房貸風暴”的新興市場，房地產一片火紅，售價像放風箏一樣一去不回頭，房價高漲位居民怨之首。政府陷入兩難，升息怕澆滅了復甦的火花，放任又怕資產泡沫化，於是台灣有央行率領公營行庫出手，大陸一連串的”國十條””國四條””國十一條”出台，大家都在”打房”，打了半天，只看到成交量減小，房價並沒有明顯下滑，房價到底下不下?
先聊聊自己的經驗，不動產的部份，我是個幸運兒。2002年SARS前就開始看房子，一直沒有中意的，SARS後2003年人在大陸拜訪公司，晚上打電話回家時，太座說:”我今天聽媽和小姑介紹，去看了一間中古屋，正好在老家旁邊的巷子，方方正正，所以就付了五千元訂金定下來了，你回來看看。”我愣了一下，怎麼出門沒幾天，老婆就買了房子?回國後，看了也覺得不錯，重要的是小孩在裡面跑跑跳跳讓我很放心。因為之前看了幾間房子，有的我們家小朋友連門口都不進去，就感覺心裡毛毛的，帶小孩看房子這是個祕訣。其實由於已經看屋看了一年多，對價格也還滿意，之前正好申請到勞工貸款，也擔心利率要往上走，牙根一咬就簽約了。現在回想，還真是驚險，2003年差不多就是這波房市的起漲點。
這次放個附圖給大家參考，
先聲明，我主要是從股市和房市的角度出發，可能不夠周延，僅代表個人意見。大家可以參考我附的圖，從附圖來看，最上一欄是營建股價，股價代表獲利，也領先景氣，在圖左邊的1之處為1997/06，當時利率一路走高，景氣也活絡(景氣領先指標上揚)，然後開始反轉，到2002/10見到低點，利率還繼續下滑到2003/07才止住，隨後，股價一路走高到2008/04再反轉，利率則走高到2008/07再反轉。
這個圖的意義是，營建業的轉折會略微領先利率趨勢，和景氣略為同步，現階段央行尚未真正調高利率，預期房地產景氣即使有回檔，也是有限。如果FED在下半年調高利率，央行隨之調高利率，那麼2011年營建業見高峰下滑的機率較大。所以從短期來看，今年房價不容易有低點，簡單的說，利率拉高的中後期，才會見到房市下滑反轉。實際上，近二十年來，台灣房地產的最佳買點只有SARS前後，下一次呢?
還是看看循環吧，有個更長的循環 : 顧志耐Kuznets 循環是關於房地產的。經濟學家顧志耐（Simon Kuznets）是1971年諾貝爾獎得主，祖籍蘇聯，被稱為國民生產毛額之父，如今各國所公布的國民生產毛額（GNP），即是在顧志耐建立的基礎上編算出來的，他的研究指出經濟成長率存在週期變數。他和台灣頗有淵源，１９６７年曾率領美方學者團參加台灣經驗發展會議，還曾經協助台大籌辦經濟研究所博士班。
顧志耐Kuznets 循環為建築循環，約15-25年，指出房屋使用年限、住宅需求、都市化.等房地產的循環週期。這個循環影響不小，根據統計全球GDP大約有10%屬於建築活動(富有國家比重較高，窮國較低)，房地產建造活動降低三分之一將導致GDP降低3%，很嚇人吧，所以世界各國政府處理不動產問題都很謹慎，而因為金額大、流動性低，因此其週期會比較長。從這個角度看，壞消息是我們還處於房市上升的循環，所以打房市沒有功效的；好消息是，這個循環已經過半，從附圖的利率來看，從顧志耐的循環來看，
房市有點像正午的陽光，雖然耀眼，但是最熱的時間即將過去。
實際上，根據研究指出，Kitchin、Juglar及Kuznets這三個循環同時進入收縮期是造成1930年經濟大蕭條以及2008年全球金融海嘯的共同原因之一，這也是不少專家學者一再提到”二次衰退”可能再現，而且世界各國政府和央行在研擬退場機制時特別謹慎，因為大環境真的很複雜，在此也提醒大家，勿忘投資的紀律。
