投資客看房子、買房子、出租、賣掉，這樣的流程，要等到獲利收成，快則三個月，慢則好幾年，而且，這只是一戶，縱使你買店面，想要賺到幾千萬或是上億，花的時間也不會少，相同時間，想要賺到幾個億，那當然是自己來當建商了。
我的書，「黑心建商的告白」出版之後，受到各方評論，當然，不少建商都有買來看，也有不少投資客買來參考，糟糕的是，我聽到了一個大咖投資客說：「早就知道建商可以賺更大，看完書之後，更覺得不該只是當個單純投資客，當建商多快樂阿。」是的，建商隨便賺賺，也比投資客賺的多，雖然「萬一」不景氣，建商也是虧更大，但是呢，建商蓋房屋有銀行的土地融資，那個「萬一」出現，頂多倒給銀行，幾年後再爬起來，又是一條好漢，你看看人家侯西峰，不也是這樣嗎？
打電話給投資大咖永哥，跟他聊聊最近在忙些啥，他笑著說：「還是在買地買房囉，這幾年收下來，快要可以重建，我要作建商！」大家都知道永哥一年可是要騎壞一台機車的，雖然他多買賣台北的房地產，但是一年一台機車的辛苦，還不如讓他開賓士、巡工地、找專業的人幫他一次賺幾個億，來的暢快。
翻翻台灣房地產的發展史，你就可以知道，幾乎所有的建商都是這樣出現的：買賣房屋覺得很有獲利、本來是蓋房子的工頭覺得很有獲利、作建材的貿易商人覺得很有獲利。接著，一些本來是開工廠、賣汽車、搞食品的，發現作建商好快樂，一年可以賺好幾個資本額，所以也來標標土地，變更一下當年祖傳的工業土地，炒樓去了。
喔，連賣唱片的、賣泡麵的，也早大打廣告要在新莊蓋房屋了。啥？建商都是這種？是的，你說對了。這年頭，有土斯有財，有土地就是老大，就是呼風喚雨可以賺錢的標地，不管是入股的借殼上市，或是看好這公司有土地可獲利而買入，「資產概念股」就是金光閃閃。
2010年政府自己的統計，七個月來，營造業多了三千多家，是公司行號增加數目的第三高！你就知道有多少人想投入這個暴利的行業了。
所以，這年頭越專業的投資客，還要作啥呢？大家看齊推案前十名的建商都賺飽飽，自己才不可能只一戶一戶賺，自然是紛紛轉型了，反正，有土地，找代銷公司幫你規劃、幫你找建築師，找公關公司幫你上新聞買廣告作置入行銷，房屋找營造廠幫你蓋，錢，找銀行幫你出，這麼簡單的道理，誰不想作呢？
有時候，投資客滿佈市場，不管是房仲公司或是代銷公司的案場，都是投資客捧著鈔票上門，後來，土地市場越來越夯，投資客轉去找土地仲介、法拍，甚至是政府正在標的幾塊大計畫，如新莊副都心的住宅土地跟商業土地標售，有九成九都是投資客出的標單，市價一坪一百萬元的土地，以投資客的操作之下，一百五十萬元都敢標，反正他標的是角地，以後要賣給建商整合一坪絕對是三百萬元才放手，建商不買帳，那就放棺材在土地上「恐嚇」，建商還是要買單。不是角地，他下一塊地一定更衝到每坪三百萬元，順手墊高之前買的一坪一百五十萬元土地，總之，就是勇敢向前衝，一如當年他操作房屋的猛勁。
你以為就這麼單純？當然不可能啦，如果只是買進賣出的操作，也不能稱作是黑心投資客了。當他買了一塊土地之後，會先拿來當停車場出租，或是找人賣汽車、搭鐵皮屋、搞摩鐵給人家喇舌，反正土地都買了，不賺白不賺。接著，找銀行貸款，把五成的土地融資設定好，借出來，這樣他上一塊土地的營建款就有了，也有下一塊土地的購地款。歐，錯誤，上一塊的營建款根本不用這個貸款錢，只要他開始賣預售屋，就會有消費者拿錢給他蓋房屋啦，購屋人付的是現金，營造廠領的是二、三個月以後的支票，這個時間差剛好有完美的金流出現。再者，當他要蓋房屋的時候，尤其是台北，只要綠化就可以多個幾％的容積，這個也可以賺。
投資客轉作建商，目的明顯，賺更大，所以，過去他所學的手法，全部都會用上，啥新聞炒作法啦、高低價差法啦、房仲聯賣法啦等等，通通都會在這樣的建商出現，拉高開價、假高價合約騙你高價成交、或是把預售屋丟給投資客朋友，然後一起炒熱這個市場，真是被逼的全面進化了。
2011年11月9日 星期三
黑心投資客12 搞房仲之大牌子卡好
本來，投資客跟房仲是共犯結構，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨色，這樣搞搞大概也有幾十年的光景，但你也知道，有些房仲搞到上市公司，那個只要出張嘴的房仲錢，實在是太好賺了，所以，這幾年投資客開始自己開房仲，肥水不落外人田，買賣起房屋更快更有效率，有好貨色自己也可以先吃，以及，賺取恐怖的金流。
當一個投資客收購房屋到一個量，手上周轉固定上百戶的量，你知道，很難管，永哥有一些助理幫他管帳、看行情，雄哥乾脆加盟大品牌房仲，成立一間房仲店，找幾個想賺錢的業務幫他看房子、賣房子。更厲害的，發哥本來也是加盟別人家的房仲，後來乾脆成立自己的房屋直營店品牌。而其他比較不願意出名氣的投資客、沒這麼大野心，就只有低調的加盟各大品牌房仲店，當個低調快樂的店東，賺賺房地產的榮景。
我曾經問過一個投資客，如果要作品牌，為何不跟別人一樣，自己成立一間「投客房仲」呢？她笑著說：「花一點加盟金，就得到一間大品牌仲介的庇蔭，人家又出電腦連線、又幫你花錢打廣告，這年頭大家都愛有品牌的，雖然有時候覺得制服醜了點，可是你有更多資源，比如聯賣系統，當你要出清存貨的時候，就很好用了，用自己的名氣跟錢，太浪費，省起來可以多買一間房屋。」
會作功課的消費者，如果要賣房屋，會找那個地區店數最多的房仲，螞蟻雄兵可以快速賣掉。不會作功課的，要不找個順眼的房仲經紀人，要不找離家裡比較近的，還有看感覺的，就這樣想把房屋賣掉。想買屋呢？通常會多家比較，看很多的房子，也上網找資料。所以，通常投資客要找的對象，就是那些想賣房屋的人。
寫到這裡，要補充一下，因為好物件不多，通常三大都會區裡，容易賣掉的房屋屋主都會簽下一般合約，也就是哪一間房仲都可以賣，不是簽專任合約，也就是只有某一間房仲可以賣，尤其是台北市，幾乎都是簽這類的銷售合約，你跟永慶買或是跟信義買，有時開價不一樣，但最後成交的決定都在同一個屋主。
所以，買方不重要，因為房子可以透過這樣的聯賣方式，一間房屋在各大房仲都會出現，因此，賣方才是大咖投資客要鎖定的人。
投資客搞房仲，要做啥呢？當有人想賣房子的時候，就是他進貨的好機會，我聽過這樣的對話：「你的房屋曾經漏水、以前死過人耶，我認識你之前的屋主，這種房屋的價格不會太好，但是我手上剛好有一組客戶想投資，不信你去找其他房仲估價看看，有沒有我客戶想出那麼高的價呢？如果要的話，我馬上打電話給客戶，叫他帶支票簿來簽約。」
亂講一通，如果說這間房屋有轉手過，八成可以這樣搞，騙的客人一愣一愣的，況且房仲一調謄本就知道，這間房屋到底轉手過幾次。
另外，所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方，每個人選一棟社區來經營，每天找管理員、住戶用力的哈拉，就是要找到這樣的資訊，才會知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員，甚至知道這棟社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。
連我，就曾經被某房仲找上，跟我媽媽騙說：「你兒子在網路上要賣房屋耶，想賣一千兩百萬元，如果可以的話，我們手上有很多客戶想要那個社區，馬上會加價一百萬元跟你們買，不信，你用我的手機，打個電話給你兒子。」問題是，我在買屋前，戶籍設在我爸媽房屋的名下，買屋後，戶籍已經轉到新的房屋上面，加上我家是有管制的社區，房仲無法直接接觸到我，只好腦筋轉向曾經登記的老家上面，對我爸媽進行偷拐搶騙。更何況，我的房屋市價根本不到一千萬元，當然也沒有在網路上賣房屋，這樣暴利的講法，就是要讓人心動，而且，也可以拿到我的行動電話號碼了。
房價高的時候，有好房屋的人就是老大，如果你手上的房屋地點跟景觀又好、一年內這棟社區沒人要轉賣，你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸，聽多了，你都覺得自己的房屋很值錢，可以賣掉並且獲利驚人。
大咖投資客利用房仲的連鎖品牌，不但收集到不少低價的投資屋，也直接跟第一線的客戶接觸，每天，拼死命想賺錢的業務員，會回報哪個客戶購屋意願如何等等，所以，當他想「倒貨」的時候，就可以操作啦。先高價的賣一間格局爛的房屋（通常是假成交，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅），再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。
你不用懷疑房仲店為何到處都是，密集的程度快要追上7-11統一超商，有些路段各大房仲全部都有，因為，大家都想利用大品牌的效力，搶貨、倒貨。
另外呢，房屋買賣的過戶時間，短則一星期，通常一個月左右，這時，就可以利用這一個月的時間差，來玩玩金流的槓桿遊戲。
買房屋的時候，仲介會利誘你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金，買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金，就是不肖仲介的周轉金！他可能要付別間房屋的貸款、信用卡最低應繳金額，這是周轉小的。
買賣簽約之後，通常在過戶前要付個至少兩成的自備款，一千萬元的房屋就是兩百萬元，這個錢有的會在信託專戶裡，有的會直接轉到賣方的戶頭，但是，沒講沒人知道，黑心房仲都是在他們公司的戶頭裡！一戶房屋存個兩百萬元，十戶就是兩千萬元，已經可以做很多房屋的周轉金，這樣的新聞，自備款被房仲盜用，新聞也是層出不窮，這就是金流的順便好處。
問過大型加盟房仲總公司的人，遇到有問題的店東、經紀人，他們怎樣處理？得到的答案是：「我們只能請那間加盟店的店長，想辦法讓客戶滿意，並且依法解決，該賠就賠囉。」大型房仲如此，聽起來好像很負責，但是我也聽過加盟店長這樣回答：「這是業務員的個人行為，站在店長的立場，還是會想辦法協調的。」言下之意，保住大型房仲名稱的名聲，然後想辦法少賠一點錢。那，小房仲呢？單店型的呢？如果你跟「香蕉房屋」買房屋出現問題，你找壹週刊蘋果日報投訴，搞不好會被記者說：「那是啥？來亂的房仲？寫了也沒人知道耶，登不出來啦。」
如果你要買賣房屋，記的找大間的就是了，這樣萬一出事，報導也會大一點。
當一個投資客收購房屋到一個量，手上周轉固定上百戶的量，你知道，很難管，永哥有一些助理幫他管帳、看行情，雄哥乾脆加盟大品牌房仲，成立一間房仲店，找幾個想賺錢的業務幫他看房子、賣房子。更厲害的，發哥本來也是加盟別人家的房仲，後來乾脆成立自己的房屋直營店品牌。而其他比較不願意出名氣的投資客、沒這麼大野心，就只有低調的加盟各大品牌房仲店，當個低調快樂的店東，賺賺房地產的榮景。
我曾經問過一個投資客，如果要作品牌，為何不跟別人一樣，自己成立一間「投客房仲」呢？她笑著說：「花一點加盟金，就得到一間大品牌仲介的庇蔭，人家又出電腦連線、又幫你花錢打廣告，這年頭大家都愛有品牌的，雖然有時候覺得制服醜了點，可是你有更多資源，比如聯賣系統，當你要出清存貨的時候，就很好用了，用自己的名氣跟錢，太浪費，省起來可以多買一間房屋。」
會作功課的消費者，如果要賣房屋，會找那個地區店數最多的房仲，螞蟻雄兵可以快速賣掉。不會作功課的，要不找個順眼的房仲經紀人，要不找離家裡比較近的，還有看感覺的，就這樣想把房屋賣掉。想買屋呢？通常會多家比較，看很多的房子，也上網找資料。所以，通常投資客要找的對象，就是那些想賣房屋的人。
寫到這裡，要補充一下，因為好物件不多，通常三大都會區裡，容易賣掉的房屋屋主都會簽下一般合約，也就是哪一間房仲都可以賣，不是簽專任合約，也就是只有某一間房仲可以賣，尤其是台北市，幾乎都是簽這類的銷售合約，你跟永慶買或是跟信義買，有時開價不一樣，但最後成交的決定都在同一個屋主。
所以，買方不重要，因為房子可以透過這樣的聯賣方式，一間房屋在各大房仲都會出現，因此，賣方才是大咖投資客要鎖定的人。
投資客搞房仲，要做啥呢？當有人想賣房子的時候，就是他進貨的好機會，我聽過這樣的對話：「你的房屋曾經漏水、以前死過人耶，我認識你之前的屋主，這種房屋的價格不會太好，但是我手上剛好有一組客戶想投資，不信你去找其他房仲估價看看，有沒有我客戶想出那麼高的價呢？如果要的話，我馬上打電話給客戶，叫他帶支票簿來簽約。」
亂講一通，如果說這間房屋有轉手過，八成可以這樣搞，騙的客人一愣一愣的，況且房仲一調謄本就知道，這間房屋到底轉手過幾次。
另外，所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方，每個人選一棟社區來經營，每天找管理員、住戶用力的哈拉，就是要找到這樣的資訊，才會知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員，甚至知道這棟社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。
連我，就曾經被某房仲找上，跟我媽媽騙說：「你兒子在網路上要賣房屋耶，想賣一千兩百萬元，如果可以的話，我們手上有很多客戶想要那個社區，馬上會加價一百萬元跟你們買，不信，你用我的手機，打個電話給你兒子。」問題是，我在買屋前，戶籍設在我爸媽房屋的名下，買屋後，戶籍已經轉到新的房屋上面，加上我家是有管制的社區，房仲無法直接接觸到我，只好腦筋轉向曾經登記的老家上面，對我爸媽進行偷拐搶騙。更何況，我的房屋市價根本不到一千萬元，當然也沒有在網路上賣房屋，這樣暴利的講法，就是要讓人心動，而且，也可以拿到我的行動電話號碼了。
房價高的時候，有好房屋的人就是老大，如果你手上的房屋地點跟景觀又好、一年內這棟社區沒人要轉賣，你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸，聽多了，你都覺得自己的房屋很值錢，可以賣掉並且獲利驚人。
大咖投資客利用房仲的連鎖品牌，不但收集到不少低價的投資屋，也直接跟第一線的客戶接觸，每天，拼死命想賺錢的業務員，會回報哪個客戶購屋意願如何等等，所以，當他想「倒貨」的時候，就可以操作啦。先高價的賣一間格局爛的房屋（通常是假成交，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅），再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。
你不用懷疑房仲店為何到處都是，密集的程度快要追上7-11統一超商，有些路段各大房仲全部都有，因為，大家都想利用大品牌的效力，搶貨、倒貨。
另外呢，房屋買賣的過戶時間，短則一星期，通常一個月左右，這時，就可以利用這一個月的時間差，來玩玩金流的槓桿遊戲。
買房屋的時候，仲介會利誘你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金，買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金，就是不肖仲介的周轉金！他可能要付別間房屋的貸款、信用卡最低應繳金額，這是周轉小的。
買賣簽約之後，通常在過戶前要付個至少兩成的自備款，一千萬元的房屋就是兩百萬元，這個錢有的會在信託專戶裡，有的會直接轉到賣方的戶頭，但是，沒講沒人知道，黑心房仲都是在他們公司的戶頭裡！一戶房屋存個兩百萬元，十戶就是兩千萬元，已經可以做很多房屋的周轉金，這樣的新聞，自備款被房仲盜用，新聞也是層出不窮，這就是金流的順便好處。
問過大型加盟房仲總公司的人，遇到有問題的店東、經紀人，他們怎樣處理？得到的答案是：「我們只能請那間加盟店的店長，想辦法讓客戶滿意，並且依法解決，該賠就賠囉。」大型房仲如此，聽起來好像很負責，但是我也聽過加盟店長這樣回答：「這是業務員的個人行為，站在店長的立場，還是會想辦法協調的。」言下之意，保住大型房仲名稱的名聲，然後想辦法少賠一點錢。那，小房仲呢？單店型的呢？如果你跟「香蕉房屋」買房屋出現問題，你找壹週刊蘋果日報投訴，搞不好會被記者說：「那是啥？來亂的房仲？寫了也沒人知道耶，登不出來啦。」
如果你要買賣房屋，記的找大間的就是了，這樣萬一出事，報導也會大一點。
黑心投資客10 豪宅最好炒
你以為，黑心的投資客只搞搞法拍屋、買賣中古公寓？告訴你，豪宅才是他們的最愛之一，搞起來天昏地暗，跟建商聯手、跟房仲合作，要賺就要賺大攤的，不是啥幾百萬元的玩意兒，而是用「億」來作賺錢的計算單元。
真正的豪宅，我問過豪宅客，那必定是戶數少，住戶單純一致，大家低調的過住宅生活，高調的做自己的事業，比如台北市的「信義富邦」，你有聽過鴻海的郭台銘大聲的讚賞他的豪宅有多值錢嗎？你有聽過聯電的曹興誠跟房仲講說他想賣這間房子嗎？還是，你有聽過富邦的蔡明忠說，這間豪宅有多舒服嘛？沒有。你去找找房仲網站、問問豪宅仲介，有沒有信義富邦國際館的物件正在轉售？沒有。如果有，一定是騙你上鉤的。
可是，
你一定有聽過阿妹在「信義之星」如何如何（詳見壹週刊某一期，說她家已經成為觀光景點，後來乾脆賣了。）你也一定聽過小S說過她的帝寶生活，有多麼舒適（詳見康熙來了某N集），甚至是康師傅的魏應州買了幾戶又幾戶的帝寶。或是，大直水岸第一排的帝景水花園的某個名媛，又在哪本雜誌刊登了她的美麗居家裝潢報導了。你去問問房仲，有沒有信義之星、帝寶、帝景水花園有房子要賣？房仲一定說：「有有有，我幫你喬喬就有了，請過幾天等我消息，印象中誰誰手上有一戶要賣，只是不便宜。」
瞭解了嗎？真正的豪宅，富人擁有了之後，根本就不想賣，戶數少，擁有一戶就是一戶，比如「信義富邦」，比如台中的「聯聚和平」，這些豪宅不用來住，也用來放富人的珍寶，絕對不是出租給誰住啦、借給誰用啦，或是最後轉售賺一票，這就像十克拉的鑽石、故宮的白菜一樣，賣了就沒有，擁有才是絕對。
講這麼多落落長的道理，跟投資客有啥關係呢？有。投資客想買這些頂級豪宅，但實際上買不到，只好轉向買有名氣的豪宅，因為要投資賺錢用的。哪一間的名氣最大，就買哪一間，尤其是台北市的「帝寶」。
當初帝寶的規劃，多達一六八戶，就已經決定了她的命運。預售的時候，沒有幾個富豪看好，買的人少，離離落落的陸續在興建期中慢慢的賣掉，你所看到的一堆新聞，都是建商放出來的消息。成屋之後，景氣一轉，開始有一些投資客低調陸續買進，為何？因為她有這麼大的量，以後一定有轉手獲利的空間，而且，有個這麼會製造新聞的建商，你算一下，搞不好是台灣住宅史上最多新聞的一個社區，那麼，這棟的光環就不會消失，更何況，記者很愛寫「創歷史天價紀錄」的報導，於是，就從預售「開天價」八十萬元，逐漸拉到現在的「沒有一坪兩百萬元買不到」的記錄。
最好的例子是何姓名媛，當她過去操作過信義路四段上的「僑福花園廣場」，知道社區充滿有錢人，可以作鄰居生意、可以增加新聞曝光，你就知道她非買帝寶不可，2007年她砸下每坪九十萬元買入，喔，當初新聞可是說「砸重金」，結果，現在已經值多少了？當初她可能無法預測，原來帝寶還有這種超級增值的空間。更賺的例子是投資界低調大戶劉媽媽，2006年她以每坪八十五萬元買下，劉媽媽就一定知道，買了一定賺，萬一不賺自己住，也可以賺到有錢鄰居。
現在看過去，都覺得當年這個錢實在是太好賺，可是，當年大家也都在心裡偷笑：「哪要這麼貴阿？買那個豪宅村，真不知道這些人怎麼花錢的？」後來，這些人花更高房價，一坪一百二十萬元買下「忠泰交響曲」、一坪一百三十五萬元買「勤美璞真」，買價也是創當時記錄，而今，都是大賺一票。
話說回來，這些投資客怎知道，買哪一間可以賺錢呢？有人買了其他的豪宅，到現在都沒有啥高度獲利，等於半套牢耶，這些高級投資客怎辦到的？
答案就是「貴婦團」。
你有沒有認識或是搭上任何貴婦團呢？這些貴婦一定要上市櫃董事長的家人或老公，一定要會畫畫跟時尚，愛玩骨董或是會去富士比標一些文物，還有，一定要有每年買一個以上的「愛馬仕柏金包」記錄。
這些貴婦團，平常以喝下午茶為生，晚上會被邀請去看時尚秀，看房屋時，會集體出動，看完之後大家陸續買，各大建商或是房仲，一定會準備好高級茶點來恭候大駕，甚至一些名牌的新裝展示，都已經被指定要去哪一間預售屋接待中心亮相，以免貴婦團不高興，開玩笑，這個異業結盟已經成為貴婦團、名牌、與建商的必要消費模式之一。
當然，貴婦團平常不太上網，不知道哪些建商風評如何，所以張忠謀才會爆出「竹北買了間被拉白布條抗議建商蓋漏水屋」這樣的新聞，高級投資客就不同，除了跟著貴婦團去下單買屋，也會作功課，所以，當大家開始下單在黑心建商的房屋，高級投資客就不會下，因為投資客只想到獲利，是該慎選建商的；而當大家下單在水岸第一排、景觀第一排的稀有產品，只要不是太黑心的建商，高級投資客就會一次下兩、三戶。
長久下來，建商都認識這群人，於是，有案要推的時候，一定會特別伺候這些VIP客戶，美名是讓她們先挑選格局，實際上，建商先賺個幾成的底，比如一坪一百萬元，有了一定的成數，再加碼幾成公開販售，比如一坪一百二十萬元，然後再開記者會打出「公開就已經銷售八成」的牌，接著再拉高房價成一坪一百五十萬元，無論是貴婦團或是高級投資客，不用一個月就馬上賺到一坪五十萬元，如此循環，一案又一案，造成台北市、台中七期、高雄美術館第一排，全部都是豪宅的天下。
至於這些人買的豪宅，無論是預售還是新成屋，一直都有新聞出現，如果沒有，「製造」就有了，當投資客想賣屋賺錢，一定先洩鄰居的底，不管是房仲放新聞或是投資客放新聞，都一樣，記者很愛寫也很好找的。剛講過了，鄰居每個都是有錢人，有個抬頭就是新聞，想想，以前賣壁紙根本就是夕陽產業，結果來個壁紙小開？是嘛，就是這樣放阿，常跑PA就有知名度啦。
先放這裡有哪幾個富豪住，有時預售屋還沒完工也可以先放，這種記者最愛了，像郭台銘買淡水海景豪宅，就是一個例子，新聞出來的時候根本還沒簽約，可是新聞已經紅遍海峽兩岸。接著，放出誰賣房子、成交多少價格的新聞，你上網查一下，帝寶到底破了多少次的新高，你就知道，到底誰放的新聞！接著，投資客就可以安心的出手放貨，大賺一票了。
這才是搞豪宅的投資法，你瞭了嗎？你有沒有那本事炒作？如果沒有，我奉勸你別跟著亂買。
真正的豪宅，我問過豪宅客，那必定是戶數少，住戶單純一致，大家低調的過住宅生活，高調的做自己的事業，比如台北市的「信義富邦」，你有聽過鴻海的郭台銘大聲的讚賞他的豪宅有多值錢嗎？你有聽過聯電的曹興誠跟房仲講說他想賣這間房子嗎？還是，你有聽過富邦的蔡明忠說，這間豪宅有多舒服嘛？沒有。你去找找房仲網站、問問豪宅仲介，有沒有信義富邦國際館的物件正在轉售？沒有。如果有，一定是騙你上鉤的。
可是，
你一定有聽過阿妹在「信義之星」如何如何（詳見壹週刊某一期，說她家已經成為觀光景點，後來乾脆賣了。）你也一定聽過小S說過她的帝寶生活，有多麼舒適（詳見康熙來了某N集），甚至是康師傅的魏應州買了幾戶又幾戶的帝寶。或是，大直水岸第一排的帝景水花園的某個名媛，又在哪本雜誌刊登了她的美麗居家裝潢報導了。你去問問房仲，有沒有信義之星、帝寶、帝景水花園有房子要賣？房仲一定說：「有有有，我幫你喬喬就有了，請過幾天等我消息，印象中誰誰手上有一戶要賣，只是不便宜。」
瞭解了嗎？真正的豪宅，富人擁有了之後，根本就不想賣，戶數少，擁有一戶就是一戶，比如「信義富邦」，比如台中的「聯聚和平」，這些豪宅不用來住，也用來放富人的珍寶，絕對不是出租給誰住啦、借給誰用啦，或是最後轉售賺一票，這就像十克拉的鑽石、故宮的白菜一樣，賣了就沒有，擁有才是絕對。
講這麼多落落長的道理，跟投資客有啥關係呢？有。投資客想買這些頂級豪宅，但實際上買不到，只好轉向買有名氣的豪宅，因為要投資賺錢用的。哪一間的名氣最大，就買哪一間，尤其是台北市的「帝寶」。
當初帝寶的規劃，多達一六八戶，就已經決定了她的命運。預售的時候，沒有幾個富豪看好，買的人少，離離落落的陸續在興建期中慢慢的賣掉，你所看到的一堆新聞，都是建商放出來的消息。成屋之後，景氣一轉，開始有一些投資客低調陸續買進，為何？因為她有這麼大的量，以後一定有轉手獲利的空間，而且，有個這麼會製造新聞的建商，你算一下，搞不好是台灣住宅史上最多新聞的一個社區，那麼，這棟的光環就不會消失，更何況，記者很愛寫「創歷史天價紀錄」的報導，於是，就從預售「開天價」八十萬元，逐漸拉到現在的「沒有一坪兩百萬元買不到」的記錄。
最好的例子是何姓名媛，當她過去操作過信義路四段上的「僑福花園廣場」，知道社區充滿有錢人，可以作鄰居生意、可以增加新聞曝光，你就知道她非買帝寶不可，2007年她砸下每坪九十萬元買入，喔，當初新聞可是說「砸重金」，結果，現在已經值多少了？當初她可能無法預測，原來帝寶還有這種超級增值的空間。更賺的例子是投資界低調大戶劉媽媽，2006年她以每坪八十五萬元買下，劉媽媽就一定知道，買了一定賺，萬一不賺自己住，也可以賺到有錢鄰居。
現在看過去，都覺得當年這個錢實在是太好賺，可是，當年大家也都在心裡偷笑：「哪要這麼貴阿？買那個豪宅村，真不知道這些人怎麼花錢的？」後來，這些人花更高房價，一坪一百二十萬元買下「忠泰交響曲」、一坪一百三十五萬元買「勤美璞真」，買價也是創當時記錄，而今，都是大賺一票。
話說回來，這些投資客怎知道，買哪一間可以賺錢呢？有人買了其他的豪宅，到現在都沒有啥高度獲利，等於半套牢耶，這些高級投資客怎辦到的？
答案就是「貴婦團」。
你有沒有認識或是搭上任何貴婦團呢？這些貴婦一定要上市櫃董事長的家人或老公，一定要會畫畫跟時尚，愛玩骨董或是會去富士比標一些文物，還有，一定要有每年買一個以上的「愛馬仕柏金包」記錄。
這些貴婦團，平常以喝下午茶為生，晚上會被邀請去看時尚秀，看房屋時，會集體出動，看完之後大家陸續買，各大建商或是房仲，一定會準備好高級茶點來恭候大駕，甚至一些名牌的新裝展示，都已經被指定要去哪一間預售屋接待中心亮相，以免貴婦團不高興，開玩笑，這個異業結盟已經成為貴婦團、名牌、與建商的必要消費模式之一。
當然，貴婦團平常不太上網，不知道哪些建商風評如何，所以張忠謀才會爆出「竹北買了間被拉白布條抗議建商蓋漏水屋」這樣的新聞，高級投資客就不同，除了跟著貴婦團去下單買屋，也會作功課，所以，當大家開始下單在黑心建商的房屋，高級投資客就不會下，因為投資客只想到獲利，是該慎選建商的；而當大家下單在水岸第一排、景觀第一排的稀有產品，只要不是太黑心的建商，高級投資客就會一次下兩、三戶。
長久下來，建商都認識這群人，於是，有案要推的時候，一定會特別伺候這些VIP客戶，美名是讓她們先挑選格局，實際上，建商先賺個幾成的底，比如一坪一百萬元，有了一定的成數，再加碼幾成公開販售，比如一坪一百二十萬元，然後再開記者會打出「公開就已經銷售八成」的牌，接著再拉高房價成一坪一百五十萬元，無論是貴婦團或是高級投資客，不用一個月就馬上賺到一坪五十萬元，如此循環，一案又一案，造成台北市、台中七期、高雄美術館第一排，全部都是豪宅的天下。
至於這些人買的豪宅，無論是預售還是新成屋，一直都有新聞出現，如果沒有，「製造」就有了，當投資客想賣屋賺錢，一定先洩鄰居的底，不管是房仲放新聞或是投資客放新聞，都一樣，記者很愛寫也很好找的。剛講過了，鄰居每個都是有錢人，有個抬頭就是新聞，想想，以前賣壁紙根本就是夕陽產業，結果來個壁紙小開？是嘛，就是這樣放阿，常跑PA就有知名度啦。
先放這裡有哪幾個富豪住，有時預售屋還沒完工也可以先放，這種記者最愛了，像郭台銘買淡水海景豪宅，就是一個例子，新聞出來的時候根本還沒簽約，可是新聞已經紅遍海峽兩岸。接著，放出誰賣房子、成交多少價格的新聞，你上網查一下，帝寶到底破了多少次的新高，你就知道，到底誰放的新聞！接著，投資客就可以安心的出手放貨，大賺一票了。
這才是搞豪宅的投資法，你瞭了嗎？你有沒有那本事炒作？如果沒有，我奉勸你別跟著亂買。
黑心投資客11 炒店面，才是黑心王道
你以為，黑心的投資客只搞搞法拍屋、買賣中古公寓？告訴你，豪宅才是他們的最愛之一，搞起來天昏地暗，跟建商聯手、跟房仲合作，要賺就要賺大攤的，不是啥幾百萬元的玩意兒，而是用「億」來作賺錢的計算單元。
真正的豪宅，我問過豪宅客，那必定是戶數少，住戶單純一致，大家低調的過住宅生活，高調的做自己的事業，比如台北市的「信義富邦」，你有聽過鴻海的郭台銘大聲的讚賞他的豪宅有多值錢嗎？你有聽過聯電的曹興誠跟房仲講說他想賣這間房子嗎？還是，你有聽過富邦的蔡明忠說，這間豪宅有多舒服嘛？沒有。你去找找房仲網站、問問豪宅仲介，有沒有信義富邦國際館的物件正在轉售？沒有。如果有，一定是騙你上鉤的。
可是，
你一定有聽過阿妹在「信義之星」如何如何（詳見壹週刊某一期，說她家已經成為觀光景點，後來乾脆賣了。）你也一定聽過小S說過她的帝寶生活，有多麼舒適（詳見康熙來了某N集），甚至是康師傅的魏應州買了幾戶又幾戶的帝寶。或是，大直水岸第一排的帝景水花園的某個名媛，又在哪本雜誌刊登了她的美麗居家裝潢報導了。你去問問房仲，有沒有信義之星、帝寶、帝景水花園有房子要賣？房仲一定說：「有有有，我幫你喬喬就有了，請過幾天等我消息，印象中誰誰手上有一戶要賣，只是不便宜。」
瞭解了嗎？真正的豪宅，富人擁有了之後，根本就不想賣，戶數少，擁有一戶就是一戶，比如「信義富邦」，比如台中的「聯聚和平」，這些豪宅不用來住，也用來放富人的珍寶，絕對不是出租給誰住啦、借給誰用啦，或是最後轉售賺一票，這就像十克拉的鑽石、故宮的白菜一樣，賣了就沒有，擁有才是絕對。
講這麼多落落長的道理，跟投資客有啥關係呢？有。投資客想買這些頂級豪宅，但實際上買不到，只好轉向買有名氣的豪宅，因為要投資賺錢用的。哪一間的名氣最大，就買哪一間，尤其是台北市的「帝寶」。
當初帝寶的規劃，多達一六八戶，就已經決定了她的命運。預售的時候，沒有幾個富豪看好，買的人少，離離落落的陸續在興建期中慢慢的賣掉，你所看到的一堆新聞，都是建商放出來的消息。成屋之後，景氣一轉，開始有一些投資客低調陸續買進，為何？因為她有這麼大的量，以後一定有轉手獲利的空間，而且，有個這麼會製造新聞的建商，你算一下，搞不好是台灣住宅史上最多新聞的一個社區，那麼，這棟的光環就不會消失，更何況，記者很愛寫「創歷史天價紀錄」的報導，於是，就從預售「開天價」八十萬元，逐漸拉到現在的「沒有一坪兩百萬元買不到」的記錄。
最好的例子是何姓名媛，當她過去操作過信義路四段上的「僑福花園廣場」，知道社區充滿有錢人，可以作鄰居生意、可以增加新聞曝光，你就知道她非買帝寶不可，2007年她砸下每坪九十萬元買入，喔，當初新聞可是說「砸重金」，結果，現在已經值多少了？當初她可能無法預測，原來帝寶還有這種超級增值的空間。更賺的例子是投資界低調大戶劉媽媽，2006年她以每坪八十五萬元買下，劉媽媽就一定知道，買了一定賺，萬一不賺自己住，也可以賺到有錢鄰居。
現在看過去，都覺得當年這個錢實在是太好賺，可是，當年大家也都在心裡偷笑：「哪要這麼貴阿？買那個豪宅村，真不知道這些人怎麼花錢的？」後來，這些人花更高房價，一坪一百二十萬元買下「忠泰交響曲」、一坪一百三十五萬元買「勤美璞真」，買價也是創當時記錄，而今，都是大賺一票。
話說回來，這些投資客怎知道，買哪一間可以賺錢呢？有人買了其他的豪宅，到現在都沒有啥高度獲利，等於半套牢耶，這些高級投資客怎辦到的？
答案就是「貴婦團」。
你有沒有認識或是搭上任何貴婦團呢？這些貴婦一定要上市櫃董事長的家人或老公，一定要會畫畫跟時尚，愛玩骨董或是會去富士比標一些文物，還有，一定要有每年買一個以上的「愛馬仕柏金包」記錄。
這些貴婦團，平常以喝下午茶為生，晚上會被邀請去看時尚秀，看房屋時，會集體出動，看完之後大家陸續買，各大建商或是房仲，一定會準備好高級茶點來恭候大駕，甚至一些名牌的新裝展示，都已經被指定要去哪一間預售屋接待中心亮相，以免貴婦團不高興，開玩笑，這個異業結盟已經成為貴婦團、名牌、與建商的必要消費模式之一。
當然，貴婦團平常不太上網，不知道哪些建商風評如何，所以張忠謀才會爆出「竹北買了間被拉白布條抗議建商蓋漏水屋」這樣的新聞，高級投資客就不同，除了跟著貴婦團去下單買屋，也會作功課，所以，當大家開始下單在黑心建商的房屋，高級投資客就不會下，因為投資客只想到獲利，是該慎選建商的；而當大家下單在水岸第一排、景觀第一排的稀有產品，只要不是太黑心的建商，高級投資客就會一次下兩、三戶。
長久下來，建商都認識這群人，於是，有案要推的時候，一定會特別伺候這些VIP客戶，美名是讓她們先挑選格局，實際上，建商先賺個幾成的底，比如一坪一百萬元，有了一定的成數，再加碼幾成公開販售，比如一坪一百二十萬元，然後再開記者會打出「公開就已經銷售八成」的牌，接著再拉高房價成一坪一百五十萬元，無論是貴婦團或是高級投資客，不用一個月就馬上賺到一坪五十萬元，如此循環，一案又一案，造成台北市、台中七期、高雄美術館第一排，全部都是豪宅的天下。
至於這些人買的豪宅，無論是預售還是新成屋，一直都有新聞出現，如果沒有，「製造」就有了，當投資客想賣屋賺錢，一定先洩鄰居的底，不管是房仲放新聞或是投資客放新聞，都一樣，記者很愛寫也很好找的。剛講過了，鄰居每個都是有錢人，有個抬頭就是新聞，想想，以前賣壁紙根本就是夕陽產業，結果來個壁紙小開？是嘛，就是這樣放阿，常跑PA就有知名度啦。
先放這裡有哪幾個富豪住，有時預售屋還沒完工也可以先放，這種記者最愛了，像郭台銘買淡水海景豪宅，就是一個例子，新聞出來的時候根本還沒簽約，可是新聞已經紅遍海峽兩岸。接著，放出誰賣房子、成交多少價格的新聞，你上網查一下，帝寶到底破了多少次的新高，你就知道，到底誰放的新聞！接著，投資客就可以安心的出手放貨，大賺一票了。
這才是搞豪宅的投資法，你瞭了嗎？你有沒有那本事炒作？如果沒有，我奉勸你別跟著亂買。
真正的豪宅，我問過豪宅客，那必定是戶數少，住戶單純一致，大家低調的過住宅生活，高調的做自己的事業，比如台北市的「信義富邦」，你有聽過鴻海的郭台銘大聲的讚賞他的豪宅有多值錢嗎？你有聽過聯電的曹興誠跟房仲講說他想賣這間房子嗎？還是，你有聽過富邦的蔡明忠說，這間豪宅有多舒服嘛？沒有。你去找找房仲網站、問問豪宅仲介，有沒有信義富邦國際館的物件正在轉售？沒有。如果有，一定是騙你上鉤的。
可是，
你一定有聽過阿妹在「信義之星」如何如何（詳見壹週刊某一期，說她家已經成為觀光景點，後來乾脆賣了。）你也一定聽過小S說過她的帝寶生活，有多麼舒適（詳見康熙來了某N集），甚至是康師傅的魏應州買了幾戶又幾戶的帝寶。或是，大直水岸第一排的帝景水花園的某個名媛，又在哪本雜誌刊登了她的美麗居家裝潢報導了。你去問問房仲，有沒有信義之星、帝寶、帝景水花園有房子要賣？房仲一定說：「有有有，我幫你喬喬就有了，請過幾天等我消息，印象中誰誰手上有一戶要賣，只是不便宜。」
瞭解了嗎？真正的豪宅，富人擁有了之後，根本就不想賣，戶數少，擁有一戶就是一戶，比如「信義富邦」，比如台中的「聯聚和平」，這些豪宅不用來住，也用來放富人的珍寶，絕對不是出租給誰住啦、借給誰用啦，或是最後轉售賺一票，這就像十克拉的鑽石、故宮的白菜一樣，賣了就沒有，擁有才是絕對。
講這麼多落落長的道理，跟投資客有啥關係呢？有。投資客想買這些頂級豪宅，但實際上買不到，只好轉向買有名氣的豪宅，因為要投資賺錢用的。哪一間的名氣最大，就買哪一間，尤其是台北市的「帝寶」。
當初帝寶的規劃，多達一六八戶，就已經決定了她的命運。預售的時候，沒有幾個富豪看好，買的人少，離離落落的陸續在興建期中慢慢的賣掉，你所看到的一堆新聞，都是建商放出來的消息。成屋之後，景氣一轉，開始有一些投資客低調陸續買進，為何？因為她有這麼大的量，以後一定有轉手獲利的空間，而且，有個這麼會製造新聞的建商，你算一下，搞不好是台灣住宅史上最多新聞的一個社區，那麼，這棟的光環就不會消失，更何況，記者很愛寫「創歷史天價紀錄」的報導，於是，就從預售「開天價」八十萬元，逐漸拉到現在的「沒有一坪兩百萬元買不到」的記錄。
最好的例子是何姓名媛，當她過去操作過信義路四段上的「僑福花園廣場」，知道社區充滿有錢人，可以作鄰居生意、可以增加新聞曝光，你就知道她非買帝寶不可，2007年她砸下每坪九十萬元買入，喔，當初新聞可是說「砸重金」，結果，現在已經值多少了？當初她可能無法預測，原來帝寶還有這種超級增值的空間。更賺的例子是投資界低調大戶劉媽媽，2006年她以每坪八十五萬元買下，劉媽媽就一定知道，買了一定賺，萬一不賺自己住，也可以賺到有錢鄰居。
現在看過去，都覺得當年這個錢實在是太好賺，可是，當年大家也都在心裡偷笑：「哪要這麼貴阿？買那個豪宅村，真不知道這些人怎麼花錢的？」後來，這些人花更高房價，一坪一百二十萬元買下「忠泰交響曲」、一坪一百三十五萬元買「勤美璞真」，買價也是創當時記錄，而今，都是大賺一票。
話說回來，這些投資客怎知道，買哪一間可以賺錢呢？有人買了其他的豪宅，到現在都沒有啥高度獲利，等於半套牢耶，這些高級投資客怎辦到的？
答案就是「貴婦團」。
你有沒有認識或是搭上任何貴婦團呢？這些貴婦一定要上市櫃董事長的家人或老公，一定要會畫畫跟時尚，愛玩骨董或是會去富士比標一些文物，還有，一定要有每年買一個以上的「愛馬仕柏金包」記錄。
這些貴婦團，平常以喝下午茶為生，晚上會被邀請去看時尚秀，看房屋時，會集體出動，看完之後大家陸續買，各大建商或是房仲，一定會準備好高級茶點來恭候大駕，甚至一些名牌的新裝展示，都已經被指定要去哪一間預售屋接待中心亮相，以免貴婦團不高興，開玩笑，這個異業結盟已經成為貴婦團、名牌、與建商的必要消費模式之一。
當然，貴婦團平常不太上網，不知道哪些建商風評如何，所以張忠謀才會爆出「竹北買了間被拉白布條抗議建商蓋漏水屋」這樣的新聞，高級投資客就不同，除了跟著貴婦團去下單買屋，也會作功課，所以，當大家開始下單在黑心建商的房屋，高級投資客就不會下，因為投資客只想到獲利，是該慎選建商的；而當大家下單在水岸第一排、景觀第一排的稀有產品，只要不是太黑心的建商，高級投資客就會一次下兩、三戶。
長久下來，建商都認識這群人，於是，有案要推的時候，一定會特別伺候這些VIP客戶，美名是讓她們先挑選格局，實際上，建商先賺個幾成的底，比如一坪一百萬元，有了一定的成數，再加碼幾成公開販售，比如一坪一百二十萬元，然後再開記者會打出「公開就已經銷售八成」的牌，接著再拉高房價成一坪一百五十萬元，無論是貴婦團或是高級投資客，不用一個月就馬上賺到一坪五十萬元，如此循環，一案又一案，造成台北市、台中七期、高雄美術館第一排，全部都是豪宅的天下。
至於這些人買的豪宅，無論是預售還是新成屋，一直都有新聞出現，如果沒有，「製造」就有了，當投資客想賣屋賺錢，一定先洩鄰居的底，不管是房仲放新聞或是投資客放新聞，都一樣，記者很愛寫也很好找的。剛講過了，鄰居每個都是有錢人，有個抬頭就是新聞，想想，以前賣壁紙根本就是夕陽產業，結果來個壁紙小開？是嘛，就是這樣放阿，常跑PA就有知名度啦。
先放這裡有哪幾個富豪住，有時預售屋還沒完工也可以先放，這種記者最愛了，像郭台銘買淡水海景豪宅，就是一個例子，新聞出來的時候根本還沒簽約，可是新聞已經紅遍海峽兩岸。接著，放出誰賣房子、成交多少價格的新聞，你上網查一下，帝寶到底破了多少次的新高，你就知道，到底誰放的新聞！接著，投資客就可以安心的出手放貨，大賺一票了。
這才是搞豪宅的投資法，你瞭了嗎？你有沒有那本事炒作？如果沒有，我奉勸你別跟著亂買。
黑心投資客8 都更卡位學
雖說都市更新吵得兇、炒的大，是都會區的權利，尤其是台北市，但是，這個情況已經逐漸延燒到新北市、台中市、以及高雄市。
啥？台中、高雄地還很多，沒有建商會想太多啦？那你就錯了，專業的賺錢手法，短期要賺，中期要鋪路，長期要想，都會區精華土地就那麼一丁點，不這時候先卡位，等到大家都想卡位，就沒有暴利可賺了，要不然，你想想看，台中房價最高的地方是七期重劃區，高雄則是美術館，但是，投資客大舉進攻的地方，是逢甲夜市，是六合夜市，人家搶買上億元店面，是賺那1~2%的租金投資報酬？當然不是，要賺就要賺大攤的，減肥名醫也不想一輩子只靠消滅脂肪來賺錢，遲早有人要踢爆用藥不當，或是有更新的減肥方法出現，他當然要投資房地產了。
在投資大咖永遠哥接記者電話之前，他早已布局多年，我曾經問過他：「你買了那麼多老房子，又不賣，只是要養來當台灣最大包租公？」他笑咪咪的說：
「當建商阿，一戶一戶買賣賺太辛苦，當建商還是比較好賺。」這句話講了幾年，還是沒看他搞間建設公司來玩，所以，答案就是：「跟建商合作，比較好賺。」
搞建商，玩的大賺的快，但是被我一寫黑心還有臭名的問題，還是不玩也罷。
投資客最厲害的就是，這裡買買、那裏買買，買屋的範圍大約是一百公尺遠，也就是一個小地區，一次只買這條街。誰也想一次買一棟、然後簽給建商翻建賺大錢，但是非常不容易，大家都精明，這年頭，拜台北市政府所賜，誰擁有老房屋誰就是億萬富翁，所以大量的老公寓被大量的投資客亂買一通，我曾經看過一個連雲街的一樓住宅，位居巷內，旁邊巷子只有四米，沒有太高的都更價值，但是他是四樓公寓，開價多少？每坪一百萬元！事後這個房子下架，如果賣掉，誰買了誰套牢，但問了一些大咖投客們，每個都說：「阿呆才會去買這間，要等到附近改建要等幾十年，不能操作的啦。」
你以為只要老公寓就是寶？帝寶後巷都是天價？沒有啦，投客的錢再多，也會專心在某些可以作的地區，當你走到忠孝東路一、二段，看到馬路上一整排四樓老公寓跟透天，這才是好標地，要作這批，至少要有十年以上的投資時間，未來才有暴利出現，有人粗估，當時他買進價一坪二十萬元，你只要有一間，以後翻建房價起碼上跳一百二十萬元，加上容積的倍數計算，獲利可以有十二倍，也就是，你當年放二十萬元，以後賣掉就是二百四十萬元，每坪！。當然，這種好貨早就被黑白兩道鎖定，通常擁有者頂多兩戶，大約是建坪一百坪以內，所以，隨便就是新台幣兩億元。不過這類物件不能太多，會卡住投資周轉，又要放久，這是投資客的定存單。
定存是最穩定的資金管道，好地段的舊房屋不住都是定存，何況這些房屋還可以租人作作卡拉OK，萬一房價跌、你要跑路，拿出來賣都一定是大家搶著要。
所以，賺都更財，真的要等有建商願意翻建，才會真的賺到錢？
你以為放新聞是來亂的？
這些房屋根本就等於現金！只要你提前卡好位置，你就擁有十二倍的現金！
新聞最愛作的就是「天價搶購」，五年前逢甲商圈其實只是個普通夜市，六合夜市更是凋零沒幾攤，房價便宜，又很多透天厝，十年前台北的舊公寓只是沒人願意住的漏水鬼屋。當投資客買了之後，就是等待，因為他知道這些可以翻建，可以賺很多錢。
等他低調買夠部位、卡好位子之後，開始找記者、找房仲放新聞，怎放呢？找個自己人並且天價賣給他，通常是人頭，天價是吧，反正台灣天價成交不犯法，一戶天價整條街都是天價了。天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，多值錢阿，你一定要說等建商蓋好才賺錢？早就不用了。
本來，房子是現貨，可是，現在已經變成期貨，買賣都是空，不需從你的口袋拿出一毛錢，就可以賺錢，這些都要拜銀行所賜，拜媒體所賜，以及，拜政府所賜。
寫的我都流口水了，破爛房屋，變成好幾億的資產，我怎沒出生在忠孝東路上、我爸媽當年怎沒去買這樣糟糕的居住環境？那我知道這些資訊之後，去買總可以吧，難保不被我找到還沒漲價、還沒被投資客蒐購的中古屋，或是，我聽到這些投資客想要丟出一間「有投資報酬率3%」的房子，我也跟著買來收租、等都市更新，可以了吧？
如果你接手了，就是阿呆。人家賺飽之後，你要靠運氣來賺那永遠不會實現的夢想？高級頭資客永遠不敗，是因為擁有全套的炒房策略，以及提早買進的管道，等你從房仲那裏聽到，已經是他賺夠的價格了。期貨的價格，是掌握在賣方手裡，你只看了幾本書，就想賺？沒那麼容易！
啥？台中、高雄地還很多，沒有建商會想太多啦？那你就錯了，專業的賺錢手法，短期要賺，中期要鋪路，長期要想，都會區精華土地就那麼一丁點，不這時候先卡位，等到大家都想卡位，就沒有暴利可賺了，要不然，你想想看，台中房價最高的地方是七期重劃區，高雄則是美術館，但是，投資客大舉進攻的地方，是逢甲夜市，是六合夜市，人家搶買上億元店面，是賺那1~2%的租金投資報酬？當然不是，要賺就要賺大攤的，減肥名醫也不想一輩子只靠消滅脂肪來賺錢，遲早有人要踢爆用藥不當，或是有更新的減肥方法出現，他當然要投資房地產了。
在投資大咖永遠哥接記者電話之前，他早已布局多年，我曾經問過他：「你買了那麼多老房子，又不賣，只是要養來當台灣最大包租公？」他笑咪咪的說：
「當建商阿，一戶一戶買賣賺太辛苦，當建商還是比較好賺。」這句話講了幾年，還是沒看他搞間建設公司來玩，所以，答案就是：「跟建商合作，比較好賺。」
搞建商，玩的大賺的快，但是被我一寫黑心還有臭名的問題，還是不玩也罷。
投資客最厲害的就是，這裡買買、那裏買買，買屋的範圍大約是一百公尺遠，也就是一個小地區，一次只買這條街。誰也想一次買一棟、然後簽給建商翻建賺大錢，但是非常不容易，大家都精明，這年頭，拜台北市政府所賜，誰擁有老房屋誰就是億萬富翁，所以大量的老公寓被大量的投資客亂買一通，我曾經看過一個連雲街的一樓住宅，位居巷內，旁邊巷子只有四米，沒有太高的都更價值，但是他是四樓公寓，開價多少？每坪一百萬元！事後這個房子下架，如果賣掉，誰買了誰套牢，但問了一些大咖投客們，每個都說：「阿呆才會去買這間，要等到附近改建要等幾十年，不能操作的啦。」
你以為只要老公寓就是寶？帝寶後巷都是天價？沒有啦，投客的錢再多，也會專心在某些可以作的地區，當你走到忠孝東路一、二段，看到馬路上一整排四樓老公寓跟透天，這才是好標地，要作這批，至少要有十年以上的投資時間，未來才有暴利出現，有人粗估，當時他買進價一坪二十萬元，你只要有一間，以後翻建房價起碼上跳一百二十萬元，加上容積的倍數計算，獲利可以有十二倍，也就是，你當年放二十萬元，以後賣掉就是二百四十萬元，每坪！。當然，這種好貨早就被黑白兩道鎖定，通常擁有者頂多兩戶，大約是建坪一百坪以內，所以，隨便就是新台幣兩億元。不過這類物件不能太多，會卡住投資周轉，又要放久，這是投資客的定存單。
定存是最穩定的資金管道，好地段的舊房屋不住都是定存，何況這些房屋還可以租人作作卡拉OK，萬一房價跌、你要跑路，拿出來賣都一定是大家搶著要。
所以，賺都更財，真的要等有建商願意翻建，才會真的賺到錢？
你以為放新聞是來亂的？
這些房屋根本就等於現金！只要你提前卡好位置，你就擁有十二倍的現金！
新聞最愛作的就是「天價搶購」，五年前逢甲商圈其實只是個普通夜市，六合夜市更是凋零沒幾攤，房價便宜，又很多透天厝，十年前台北的舊公寓只是沒人願意住的漏水鬼屋。當投資客買了之後，就是等待，因為他知道這些可以翻建，可以賺很多錢。
等他低調買夠部位、卡好位子之後，開始找記者、找房仲放新聞，怎放呢？找個自己人並且天價賣給他，通常是人頭，天價是吧，反正台灣天價成交不犯法，一戶天價整條街都是天價了。天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，多值錢阿，你一定要說等建商蓋好才賺錢？早就不用了。
本來，房子是現貨，可是，現在已經變成期貨，買賣都是空，不需從你的口袋拿出一毛錢，就可以賺錢，這些都要拜銀行所賜，拜媒體所賜，以及，拜政府所賜。
寫的我都流口水了，破爛房屋，變成好幾億的資產，我怎沒出生在忠孝東路上、我爸媽當年怎沒去買這樣糟糕的居住環境？那我知道這些資訊之後，去買總可以吧，難保不被我找到還沒漲價、還沒被投資客蒐購的中古屋，或是，我聽到這些投資客想要丟出一間「有投資報酬率3%」的房子，我也跟著買來收租、等都市更新，可以了吧？
如果你接手了，就是阿呆。人家賺飽之後，你要靠運氣來賺那永遠不會實現的夢想？高級頭資客永遠不敗，是因為擁有全套的炒房策略，以及提早買進的管道，等你從房仲那裏聽到，已經是他賺夠的價格了。期貨的價格，是掌握在賣方手裡，你只看了幾本書，就想賺？沒那麼容易！
黑心投資客7 與建商之四手遮天技
你也知道，SARS的時候，很多人大賺一票，問過一些職業投資咖，大家賺錢真的低買高賣，SARS時候一間間買，打套房時期一間間賣，這樣賺了一、兩倍，接著金融海嘯時心野更大，一層層買，然後最近陸續一批批脫手，也是賺了一、兩倍。這個一兩倍，不是啥買價五百萬元、賣價一千萬元哦，而是買價五百萬元、賣價一千五百萬元、再乘上二十這種恐怖的倍數。
當然，好康的便宜房子並不是每天有，你曾經在報章雜誌看到的，啥投資女王多會賺啦，啥女明星多會投資啦，那都是這些人想上版面，記者硬寫出來的屁文章，你根本沒有看到他們虧錢的時候，有多糗。這些不是職業投資客的人，「批貨」來源根本不夠多，不信你去問問幾間代銷公司，他們的投客名單，有沒有你認識的名人？沒有嘛。
找房仲買房子，一天買個幾間大概可以，找建商或代銷買房子，一天買個幾層就是爆發的方式了。
當建商批好地、畫好圖、準備去申請建照前，會打幾通電話。給誰呢？給大咖們。過去建商跟代銷都是開賣後，才找這些大咖投客來捧場，然後慶祝風光大賣，後來，這樣作有時會有小麻煩，比如，萬一投客不捧場，建商還要找人頭掛買賣，好換取預售超過七成才有的土融建融，所以，上道的建商，已經提早到申請建照前來找投客「合作」。
場景是這樣的：大咖們手裡捧著咖啡，坐在貴賓室內，聽著建商報告這個案子的規畫，說多好有多好，然後，讓大咖挑選「樓層」，一如買包包般，我要這層那層還有頂樓等等，然後，開始喊價，建商說：「我們成本賣價一坪五十萬元，因為您是我們的大客戶，就用這個價格賣您，如果你打算買個三層樓或是多少戶，未來消費者只能買到加價二成利潤的一坪六十萬元。」之後，簽草約，九十度恭迎送客。當然，在簽約前一定有數不清的送禮、送出國、招帶去看上海世博，而且以貴賓的身分，不用排隊。
建商幹嘛以成本價格賣大咖呢？自己賺比較多阿？
在建照還沒送之前，大咖投資客不只可以用低價買進，而且還可以參與規劃，讓他心中認定的產品，未來比較好脫手，對於建商來說，雖然我低價賣掉三成的房屋，但是也代表我的銷售成績已經沒有問題，價格至少站穩這個號稱「每坪五十萬元的成本價」，以後要怎樣開價賣給消費者，都很容易了。
另外，因為這樣長期合作之後，建商已經可以掌握這些大咖的資金能力，以及投資意願，當他想要高價標下新莊副都心、淡水新市鎮、台北市中心的土地時，根本就心裡有數，知道可以用多少高價去搶地，不擔心以後的銷售問題。大家合作賺錢嘛，是這樣搞的！
投資客買來，何時放貨？第一種時間，因為預售越賣越好，比如你看過我寫的「三期房價漲價法」，第一期買的那幾層樓，都可以在第三期的時候倒貨出去，代銷賺建商跟投資客的佣金，所以大家樂於配合，不少人在新莊副都心，是這樣賺到上億的價差。誰買單？你。
第二種時間，因為預售賣的沒有很好，投資客也不擔心，反正只要付個訂（金）、簽（約金）、開（工款）共10%，這時大約過了半年一年，如果房價又漲了，就找房仲賣，附帶一提，大家知道賣方要付給房仲4%的佣金？不用！有的只要付1%，有的根本不用付，房仲有貨賣、他跟買方收就好。
第三種時間，就是資金比較雄厚的，房屋一邊蓋他一邊付錢，總價的10%~15%吧，也不是全額，反正資金可以用槓桿來操作，有些銀行願意放1%的短單貸款。等他付到快要交屋，這時代銷可能會進場銷售建商結構中的餘屋，投資客就可以在這個時候倒貨出去，我們知道，代銷有一種「純企劃」的接案方式，就是收取1%左右的廣告費用，幫建商或是投資客賣房屋，所以啦，投資大咖就可以依照現在的行情，加價賣出。
你反倒問我，是不是買預售屋都一定可以賺錢呢？要不然投資客怎可以這樣搞？秘訣就在於，如果房價是持平或是下跌的，他手上滿把的新成屋，零星的丟到房仲市場上去賣，一定有盤子會高價買下，只要五間他賺一間，這樣他就有賺了；遇到不景氣，他可以找代銷賣，利用美麗的實品屋與誇大的廣告，這樣也會有盤子會買。再賣不掉？「日租型飯店」嘛！你看看台灣幾個大的案子，台北你看看「京站」、高雄你瞧瞧「八五大樓」，賣不掉就這樣搞，搞出可觀的投資報酬率之後，再帶租約賣給想賺錢想瘋的菜籃族，這不就賣掉了？
我聽過內湖某個挑高的個案，他的地下室也是全部規畫成「陽光樓」，也就是有採光的地下一層，剛開始預售的時候，這個地下室就被某個單位全部買下，並且放出消息說，他「可能」要經營「日租套房」、「商旅」，這樣整個社區的品質就有「五星級飯店式的進駐與服務」，讓想賺錢的菜籃族眼睛為之一亮，馬上搶購。可是，過了半年，就不知不覺得，一戶戶放出去賣，一開始也許會跟你說：「有人想買三戶來作日租套房啦，所以該單位覺得可以跟他合作，以後可以售後回租。」驚！號稱五星級的東西，變得離離落落，這不就明白講，人家倒貨啦！
但是，投資客為何我們稱有些人為「大咖」？人家不是蓋的，買預售屋只搶在第一段浪潮，比如2009 年初的新莊、2010年初的淡水、林口，當時間來到2010年中的時候，哪個大咖進場？產品也是，當建商隔一大段時間才推出的套房，他才買，當豪宅剛開始出現的時候，他才買，當新的政策推出時，他才買，而當滿街都是某種產品的時候，碰也不碰。新莊也是，你問問「新富都」的買家，前三期幾乎都是投資客掃貨用的，之後漲價，才是你買進。
這樣，你了解建商如何炒房價，以及你為何老是買到很貴的預售屋？
這時你又問了，財政部不是準備掃蕩、查稅嗎？你以為，人頭是何時要派上場？就是這個時候囉！
當然，好康的便宜房子並不是每天有，你曾經在報章雜誌看到的，啥投資女王多會賺啦，啥女明星多會投資啦，那都是這些人想上版面，記者硬寫出來的屁文章，你根本沒有看到他們虧錢的時候，有多糗。這些不是職業投資客的人，「批貨」來源根本不夠多，不信你去問問幾間代銷公司，他們的投客名單，有沒有你認識的名人？沒有嘛。
找房仲買房子，一天買個幾間大概可以，找建商或代銷買房子，一天買個幾層就是爆發的方式了。
當建商批好地、畫好圖、準備去申請建照前，會打幾通電話。給誰呢？給大咖們。過去建商跟代銷都是開賣後，才找這些大咖投客來捧場，然後慶祝風光大賣，後來，這樣作有時會有小麻煩，比如，萬一投客不捧場，建商還要找人頭掛買賣，好換取預售超過七成才有的土融建融，所以，上道的建商，已經提早到申請建照前來找投客「合作」。
場景是這樣的：大咖們手裡捧著咖啡，坐在貴賓室內，聽著建商報告這個案子的規畫，說多好有多好，然後，讓大咖挑選「樓層」，一如買包包般，我要這層那層還有頂樓等等，然後，開始喊價，建商說：「我們成本賣價一坪五十萬元，因為您是我們的大客戶，就用這個價格賣您，如果你打算買個三層樓或是多少戶，未來消費者只能買到加價二成利潤的一坪六十萬元。」之後，簽草約，九十度恭迎送客。當然，在簽約前一定有數不清的送禮、送出國、招帶去看上海世博，而且以貴賓的身分，不用排隊。
建商幹嘛以成本價格賣大咖呢？自己賺比較多阿？
在建照還沒送之前，大咖投資客不只可以用低價買進，而且還可以參與規劃，讓他心中認定的產品，未來比較好脫手，對於建商來說，雖然我低價賣掉三成的房屋，但是也代表我的銷售成績已經沒有問題，價格至少站穩這個號稱「每坪五十萬元的成本價」，以後要怎樣開價賣給消費者，都很容易了。
另外，因為這樣長期合作之後，建商已經可以掌握這些大咖的資金能力，以及投資意願，當他想要高價標下新莊副都心、淡水新市鎮、台北市中心的土地時，根本就心裡有數，知道可以用多少高價去搶地，不擔心以後的銷售問題。大家合作賺錢嘛，是這樣搞的！
投資客買來，何時放貨？第一種時間，因為預售越賣越好，比如你看過我寫的「三期房價漲價法」，第一期買的那幾層樓，都可以在第三期的時候倒貨出去，代銷賺建商跟投資客的佣金，所以大家樂於配合，不少人在新莊副都心，是這樣賺到上億的價差。誰買單？你。
第二種時間，因為預售賣的沒有很好，投資客也不擔心，反正只要付個訂（金）、簽（約金）、開（工款）共10%，這時大約過了半年一年，如果房價又漲了，就找房仲賣，附帶一提，大家知道賣方要付給房仲4%的佣金？不用！有的只要付1%，有的根本不用付，房仲有貨賣、他跟買方收就好。
第三種時間，就是資金比較雄厚的，房屋一邊蓋他一邊付錢，總價的10%~15%吧，也不是全額，反正資金可以用槓桿來操作，有些銀行願意放1%的短單貸款。等他付到快要交屋，這時代銷可能會進場銷售建商結構中的餘屋，投資客就可以在這個時候倒貨出去，我們知道，代銷有一種「純企劃」的接案方式，就是收取1%左右的廣告費用，幫建商或是投資客賣房屋，所以啦，投資大咖就可以依照現在的行情，加價賣出。
你反倒問我，是不是買預售屋都一定可以賺錢呢？要不然投資客怎可以這樣搞？秘訣就在於，如果房價是持平或是下跌的，他手上滿把的新成屋，零星的丟到房仲市場上去賣，一定有盤子會高價買下，只要五間他賺一間，這樣他就有賺了；遇到不景氣，他可以找代銷賣，利用美麗的實品屋與誇大的廣告，這樣也會有盤子會買。再賣不掉？「日租型飯店」嘛！你看看台灣幾個大的案子，台北你看看「京站」、高雄你瞧瞧「八五大樓」，賣不掉就這樣搞，搞出可觀的投資報酬率之後，再帶租約賣給想賺錢想瘋的菜籃族，這不就賣掉了？
我聽過內湖某個挑高的個案，他的地下室也是全部規畫成「陽光樓」，也就是有採光的地下一層，剛開始預售的時候，這個地下室就被某個單位全部買下，並且放出消息說，他「可能」要經營「日租套房」、「商旅」，這樣整個社區的品質就有「五星級飯店式的進駐與服務」，讓想賺錢的菜籃族眼睛為之一亮，馬上搶購。可是，過了半年，就不知不覺得，一戶戶放出去賣，一開始也許會跟你說：「有人想買三戶來作日租套房啦，所以該單位覺得可以跟他合作，以後可以售後回租。」驚！號稱五星級的東西，變得離離落落，這不就明白講，人家倒貨啦！
但是，投資客為何我們稱有些人為「大咖」？人家不是蓋的，買預售屋只搶在第一段浪潮，比如2009 年初的新莊、2010年初的淡水、林口，當時間來到2010年中的時候，哪個大咖進場？產品也是，當建商隔一大段時間才推出的套房，他才買，當豪宅剛開始出現的時候，他才買，當新的政策推出時，他才買，而當滿街都是某種產品的時候，碰也不碰。新莊也是，你問問「新富都」的買家，前三期幾乎都是投資客掃貨用的，之後漲價，才是你買進。
這樣，你了解建商如何炒房價，以及你為何老是買到很貴的預售屋？
這時你又問了，財政部不是準備掃蕩、查稅嗎？你以為，人頭是何時要派上場？就是這個時候囉！
黑心投資客6 炒房價深度版 真假合約高價賣
假裝自住的房子可以多賣兩成，你以為投資客就這點本事？賺那兩成根本不夠塞牙縫，隨便虧一間房屋就沒了，或是隨便一檔股票掉個幾個停盤就收工，那是小咖投資客在作的。大咖投資客就不同，被冠上「黑心」的帽子，是需要有很大本事才可以戴。
如果說一間本來打算賣一千萬元的房屋，租個兩萬元，租金報酬看起來有2.4%，在現在的投資市場來說，已經打敗定存很多，想當個包租公？你大概有一點點心動會想要跟他買，但是，如果他告訴你，報酬率有12%，只要拿出自備款兩百萬元，就可以有12%的現金報酬率，你大概連房屋都不用看就馬上簽約買下來。
可是，我告訴你，
這個房價一千萬元，不是賣一千萬元，在投資客的眼裡，這間房屋起碼可以賣到一千兩百萬元，有的更狠，賣個一千五百萬元都可能賣得掉，這年頭阿呆的人很多，你算算，一千五百萬元自備款只要三百萬元，同樣月租兩萬的房子，現金報酬8%！這樣你相信，投資報酬率這麼高的房子，很好賣吧。
現金報酬，就是拿出多少現金，然後回收多少報酬的計算方式，這樣講也沒啥不對，你把錢放在定存也是拿多少現金、回收多少利息。請注意，這個報酬真有可能達成，但是，也許你會賠上房價或是貸款利息及出租的成本，喔，忘了告訴你，當你買房子的時候，黑心投資客一定告訴你，「房價只有上漲沒有下跌，你看這二十年來的趨勢就是這樣，上次SARS的時候你沒有賺到，現在是你賺錢的時候，更何況，這間帶租約的，你不賣房子，就是沒有賠錢，還賺到租金！」
也就是說，隨便簽個租約，就可以多賣幾百萬元，又可以讓你覺得，投資報酬率超高，你買不買？搶著買咧。
地段好的房屋，是很有可能真的帶租約，你看看591出租網，花大錢做廣告，吸引滿滿的物件就知道，出租市場還挺活絡的，況且，房價那麼貴，還是會有不少人不想買房屋，用租的就好，比如老梗的電視名人于美人，每個月花幾十萬元租房子，就是不想真花幾千幾億元去買間豪宅，錢要拿去投資，不是真的來當不動產的。
那地段不好的呢？如果只是寫寫帶租約就賣高價，就枉費我這個黑心爆料了。真正的黑心投資客，是不會真的讓房屋出租的，你想，房子真有出租給別人住的話，怎可能讓你隨便看房屋呢？怎可能白天也讓你看、晚上也讓你看、又讓你帶著三姑六婆去看房屋呢？還有，房屋出租一定需要幾個月來處理，哪個笨蛋投資客會讓房屋空著呢？
租約是假的。
當這間房屋行情一千萬元，或是投資客花了九百萬元買了這間房屋，他只想賺你這點錢？拿去租屋網癡癡等待租客上門？你想太多了，當然是隨邊找個阿狗阿貓，隨邊簽下一只租約，如果你想要租約公證，那更真實了，我有聽過找流浪漢簽租約、提供流浪漢居住的案例。
住宅的簽約，通常一年一簽，店面一次可能有三、五年，黑心投資客要騙你的錢，絕對不會用剛簽租約的合約書給你看，都是「續約」，讓你覺得，這個租約很穩定，不太像是假的，上面的收款印章或是簽名，每次都不一樣，顏色也變化多端，連租約都有可能有一點被翻爛的感覺，很好做嘛。
回到房價，行情可賣一千萬元，租約每月二萬元，一年就是二十四萬元的租金，房屋想賣一千兩百萬元，這個「租金補貼」你自己算，黑心投資客花錢補貼你一、兩年，都是划算的，更何況，他還會加一句：「前面的房屋賣兩千萬元，要不是我要移民、公司調我去中南部，我怎可能會這樣賣呢？」
就這樣，一邊罵投資客黑心，一邊掏光你的辛苦錢。
如果說一間本來打算賣一千萬元的房屋，租個兩萬元，租金報酬看起來有2.4%，在現在的投資市場來說，已經打敗定存很多，想當個包租公？你大概有一點點心動會想要跟他買，但是，如果他告訴你，報酬率有12%，只要拿出自備款兩百萬元，就可以有12%的現金報酬率，你大概連房屋都不用看就馬上簽約買下來。
可是，我告訴你，
這個房價一千萬元，不是賣一千萬元，在投資客的眼裡，這間房屋起碼可以賣到一千兩百萬元，有的更狠，賣個一千五百萬元都可能賣得掉，這年頭阿呆的人很多，你算算，一千五百萬元自備款只要三百萬元，同樣月租兩萬的房子，現金報酬8%！這樣你相信，投資報酬率這麼高的房子，很好賣吧。
現金報酬，就是拿出多少現金，然後回收多少報酬的計算方式，這樣講也沒啥不對，你把錢放在定存也是拿多少現金、回收多少利息。請注意，這個報酬真有可能達成，但是，也許你會賠上房價或是貸款利息及出租的成本，喔，忘了告訴你，當你買房子的時候，黑心投資客一定告訴你，「房價只有上漲沒有下跌，你看這二十年來的趨勢就是這樣，上次SARS的時候你沒有賺到，現在是你賺錢的時候，更何況，這間帶租約的，你不賣房子，就是沒有賠錢，還賺到租金！」
也就是說，隨便簽個租約，就可以多賣幾百萬元，又可以讓你覺得，投資報酬率超高，你買不買？搶著買咧。
地段好的房屋，是很有可能真的帶租約，你看看591出租網，花大錢做廣告，吸引滿滿的物件就知道，出租市場還挺活絡的，況且，房價那麼貴，還是會有不少人不想買房屋，用租的就好，比如老梗的電視名人于美人，每個月花幾十萬元租房子，就是不想真花幾千幾億元去買間豪宅，錢要拿去投資，不是真的來當不動產的。
那地段不好的呢？如果只是寫寫帶租約就賣高價，就枉費我這個黑心爆料了。真正的黑心投資客，是不會真的讓房屋出租的，你想，房子真有出租給別人住的話，怎可能讓你隨便看房屋呢？怎可能白天也讓你看、晚上也讓你看、又讓你帶著三姑六婆去看房屋呢？還有，房屋出租一定需要幾個月來處理，哪個笨蛋投資客會讓房屋空著呢？
租約是假的。
當這間房屋行情一千萬元，或是投資客花了九百萬元買了這間房屋，他只想賺你這點錢？拿去租屋網癡癡等待租客上門？你想太多了，當然是隨邊找個阿狗阿貓，隨邊簽下一只租約，如果你想要租約公證，那更真實了，我有聽過找流浪漢簽租約、提供流浪漢居住的案例。
住宅的簽約，通常一年一簽，店面一次可能有三、五年，黑心投資客要騙你的錢，絕對不會用剛簽租約的合約書給你看，都是「續約」，讓你覺得，這個租約很穩定，不太像是假的，上面的收款印章或是簽名，每次都不一樣，顏色也變化多端，連租約都有可能有一點被翻爛的感覺，很好做嘛。
回到房價，行情可賣一千萬元，租約每月二萬元，一年就是二十四萬元的租金，房屋想賣一千兩百萬元，這個「租金補貼」你自己算，黑心投資客花錢補貼你一、兩年，都是划算的，更何況，他還會加一句：「前面的房屋賣兩千萬元，要不是我要移民、公司調我去中南部，我怎可能會這樣賣呢？」
就這樣，一邊罵投資客黑心，一邊掏光你的辛苦錢。
黑心投資客5 炒房價進階版 屋主自住炒價
大家都在罵投資客黑心，你一定會說：「我們又不是阿呆，他說炒我就買阿？哪有這麼笨！」如果說投資客不夠黑，只有三腳貓的功夫，隨便讓你看破，就不叫黑心投資客了。
這些投資客買了房、經過包裝後，爛房煥然一新，要怎麼賣給你這種阿呆呢？有個祕訣講破就不值錢了，不過經過【黑心建商的告白】之後，我決定把壓箱寶拿出來現一現，看完也許笑死你，也許，嚇死你。賣房子，沒有祕訣，就是「自住」，用盡手段來告訴你，我這是屋主自住的房屋，不是投資客的房子，我沒有要賺你錢哦，要不是我欠錢準備跑路，或是我錢太多要賣房子，我才不用這麼低的價格賣你咧。
「屋主自售」是房仲最愛拿來用的一招，
誰叫房仲動不動就說：「屋主移民」、「屋主調到外地去工作」，如果房仲說：「這是投資客的房子，他們低價買入，準備高價賣出的。」你，聽了一定不會買。所以呢，投資客拼命的要把低價買來的房屋，包裝成屋主自住，騙騙一般老百姓，還是很簡單的，靠裝潢跟靠房仲的努力，你也會隨便的相信的。重點是，我問過仲介，只要他這樣跟阿呆客人講，十個有九個會相信，房價不會大刀一砍，賺的黑心投資客荷包滿滿。可是，你想想，哪來的這麼多「移民」、「調到外地工作」呢？很好騙吧，這麼八股的謊言居然也用了一、二十年。
那麼，這間「屋主自住」的房子，就是要讓你覺得，原本住這裡的人，發財了，高昇了，風水超好，住者安居樂業，而且，賣屋理由正當，機會難得，房價不貴個一成說不過去。縱使只是跟行情一樣高，你想投資客買價通常只有市價的一半，高則市價八成，隨便算算都有二成以上的獲利。
有這麼好賺的事，你問我怎不去賺呢？寫文章搞網頁也賺不到啥子兒，可是這些厲害的投資客買的都是地段好、位置好、景觀好，這種三好屋耶，沒有長期跟仲介、法拍混熟的人，哪裡買的到這樣的房子呢？告訴你，真正買到「屋主自住」、「調到外地工作」、甚至是「屋主跳樓」的人，就是這些投資客！
為了賺這個市價二成至五成的獲利，要讓房屋假裝也要有個三兩三的功夫。我看過一個中咖投資客的家，那根本就是倉庫一間，收集一大堆舊衣服、破家具、空瓶子，要幹嘛呢？當他買了一間房屋，裝潢搞搞後，這些偽自住道具就出場了，衣櫃擺個兩件、鞋櫃放一雙鞋、門口放兩雙舊的藍白拖，客廳擺的一定是舊的廉價紅木硬椅，或是放已經脫線的藤椅，哈，這就是要搞得像住很久、連三和牌學生衣櫥都捨不得丟，但是小朋友已經長大的那個模樣。歐，忘了說，教科書也要放一點，啥八百年的國語課本都要丟個三本在桌上。
插一句話，有多少客人看房子會留意房屋謄本上的前次移轉日期？
一個晚上仲介帶你看三間房屋，一間一小時，你下班已經很累了，看完都十一、二點了，誰管那麼多，看完好幾個晚上跟那麼多個小時，你根本忘記原本中意的那一間，有啥該注意的，頂多會開始想：「阿，要重新裝潢找哪個設計師，房屋好像有些家具該請屋主丟掉或移走……」
真是佩服這些投資客阿，如果他們去拍電影，大概也會得奧斯卡獎吧。
有一種投資客的房屋，有全新裝潢，有夢幻吧檯，有超大浴池可以一邊泡澡一邊看101夜景啥的，這種也是要偽裝自住、屋主移民、調到外地工作的。也許你一看就會懷疑這又是奧斯卡等級的布景，告訴你，你在看房子的當下，就會那麼剛好屋主開門回家，有時一個單身男子背著電腦包，有時一對夫妻剛買完菜，我還看過那老婆站在窗前：「老公，飛美國的行李準備好了吧？你看這個景觀，好捨不得，你就是在這裡，把我騙到手的。」然後，啜泣。如果這時看屋的是一對即將結婚的男女，男的大概會想：「歐，我的帝寶人生來了，住這裡也會有錢出國。」；女的大概會想：「歐，我的浪漫人生來了，這個景觀好美，我要結婚了。」
啥，這是個大坪數的換屋房？你們看房子，屋主還是會走進來，只是，這偽裝自住的女屋主會說：「老公，就跟你說不要賣，這裡住好好的幹嘛換房子阿，我衣服很多要怎麼收阿？」男屋主則生氣的說：「快去接小孩放學啦，每次都被薇閣的老師唸說家長不關心，我看以後小孩去美國你就清閒了。」不管怎樣演，就是要告訴你，住在這裡，可以賺大錢，買很多衣服，可以移民。
別以為這麼八股的老套還會上演，越簡單的招術，越有用。
最狠的，我看過在網路上，有人曾經刊登「徵房屋管理員、免費供住」，投資客有那麼多房屋，不會每天都有時間做角色扮演，你問台灣幾個大咖的投資客，手上兩百間怎樣演阿？不用演，只要有人在房子裡面看電視、吃東西、睡覺就好，怎麼看你怎麼相信，這是屋主自住的房子，可是我就曾經故意的問：「附近哪裡有郵局阿？公車多久來一班？」不是真的自住，才不會知道哪裡有郵局。別問哪裡有便利商店，這個問題太沒深度。
「S大，你講不準，房仲說那個人真的是屋主，回來拿東西，他的衣櫥啥的東西也很多，不像是假裝的耶。」標準的投資客，是真的會住在自己買的房子內，生活也都在這間房屋，可是呢，他們就有那個毅力，房子賣了就隨時搬家，長期下來練就了輕鬆搬家的絕活，一個徐姓的中咖投資客就說：「想當一個投資客，就一定要隨時搬家，我不結婚就是為了要賺錢，要不然哪個女人願意每個月搬一次家呢？」還有「一定要偶爾在家裡煮飯，現在很多看房子的客人會看抽油煙機的集油盒，有沒有積油，來判斷是不是真的自住！」
你以為，要假裝自住，那麼簡單？
這些投資客買了房、經過包裝後，爛房煥然一新，要怎麼賣給你這種阿呆呢？有個祕訣講破就不值錢了，不過經過【黑心建商的告白】之後，我決定把壓箱寶拿出來現一現，看完也許笑死你，也許，嚇死你。賣房子，沒有祕訣，就是「自住」，用盡手段來告訴你，我這是屋主自住的房屋，不是投資客的房子，我沒有要賺你錢哦，要不是我欠錢準備跑路，或是我錢太多要賣房子，我才不用這麼低的價格賣你咧。
「屋主自售」是房仲最愛拿來用的一招，
誰叫房仲動不動就說：「屋主移民」、「屋主調到外地去工作」，如果房仲說：「這是投資客的房子，他們低價買入，準備高價賣出的。」你，聽了一定不會買。所以呢，投資客拼命的要把低價買來的房屋，包裝成屋主自住，騙騙一般老百姓，還是很簡單的，靠裝潢跟靠房仲的努力，你也會隨便的相信的。重點是，我問過仲介，只要他這樣跟阿呆客人講，十個有九個會相信，房價不會大刀一砍，賺的黑心投資客荷包滿滿。可是，你想想，哪來的這麼多「移民」、「調到外地工作」呢？很好騙吧，這麼八股的謊言居然也用了一、二十年。
那麼，這間「屋主自住」的房子，就是要讓你覺得，原本住這裡的人，發財了，高昇了，風水超好，住者安居樂業，而且，賣屋理由正當，機會難得，房價不貴個一成說不過去。縱使只是跟行情一樣高，你想投資客買價通常只有市價的一半，高則市價八成，隨便算算都有二成以上的獲利。
有這麼好賺的事，你問我怎不去賺呢？寫文章搞網頁也賺不到啥子兒，可是這些厲害的投資客買的都是地段好、位置好、景觀好，這種三好屋耶，沒有長期跟仲介、法拍混熟的人，哪裡買的到這樣的房子呢？告訴你，真正買到「屋主自住」、「調到外地工作」、甚至是「屋主跳樓」的人，就是這些投資客！
為了賺這個市價二成至五成的獲利，要讓房屋假裝也要有個三兩三的功夫。我看過一個中咖投資客的家，那根本就是倉庫一間，收集一大堆舊衣服、破家具、空瓶子，要幹嘛呢？當他買了一間房屋，裝潢搞搞後，這些偽自住道具就出場了，衣櫃擺個兩件、鞋櫃放一雙鞋、門口放兩雙舊的藍白拖，客廳擺的一定是舊的廉價紅木硬椅，或是放已經脫線的藤椅，哈，這就是要搞得像住很久、連三和牌學生衣櫥都捨不得丟，但是小朋友已經長大的那個模樣。歐，忘了說，教科書也要放一點，啥八百年的國語課本都要丟個三本在桌上。
插一句話，有多少客人看房子會留意房屋謄本上的前次移轉日期？
一個晚上仲介帶你看三間房屋，一間一小時，你下班已經很累了，看完都十一、二點了，誰管那麼多，看完好幾個晚上跟那麼多個小時，你根本忘記原本中意的那一間，有啥該注意的，頂多會開始想：「阿，要重新裝潢找哪個設計師，房屋好像有些家具該請屋主丟掉或移走……」
真是佩服這些投資客阿，如果他們去拍電影，大概也會得奧斯卡獎吧。
有一種投資客的房屋，有全新裝潢，有夢幻吧檯，有超大浴池可以一邊泡澡一邊看101夜景啥的，這種也是要偽裝自住、屋主移民、調到外地工作的。也許你一看就會懷疑這又是奧斯卡等級的布景，告訴你，你在看房子的當下，就會那麼剛好屋主開門回家，有時一個單身男子背著電腦包，有時一對夫妻剛買完菜，我還看過那老婆站在窗前：「老公，飛美國的行李準備好了吧？你看這個景觀，好捨不得，你就是在這裡，把我騙到手的。」然後，啜泣。如果這時看屋的是一對即將結婚的男女，男的大概會想：「歐，我的帝寶人生來了，住這裡也會有錢出國。」；女的大概會想：「歐，我的浪漫人生來了，這個景觀好美，我要結婚了。」
啥，這是個大坪數的換屋房？你們看房子，屋主還是會走進來，只是，這偽裝自住的女屋主會說：「老公，就跟你說不要賣，這裡住好好的幹嘛換房子阿，我衣服很多要怎麼收阿？」男屋主則生氣的說：「快去接小孩放學啦，每次都被薇閣的老師唸說家長不關心，我看以後小孩去美國你就清閒了。」不管怎樣演，就是要告訴你，住在這裡，可以賺大錢，買很多衣服，可以移民。
別以為這麼八股的老套還會上演，越簡單的招術，越有用。
最狠的，我看過在網路上，有人曾經刊登「徵房屋管理員、免費供住」，投資客有那麼多房屋，不會每天都有時間做角色扮演，你問台灣幾個大咖的投資客，手上兩百間怎樣演阿？不用演，只要有人在房子裡面看電視、吃東西、睡覺就好，怎麼看你怎麼相信，這是屋主自住的房子，可是我就曾經故意的問：「附近哪裡有郵局阿？公車多久來一班？」不是真的自住，才不會知道哪裡有郵局。別問哪裡有便利商店，這個問題太沒深度。
「S大，你講不準，房仲說那個人真的是屋主，回來拿東西，他的衣櫥啥的東西也很多，不像是假裝的耶。」標準的投資客，是真的會住在自己買的房子內，生活也都在這間房屋，可是呢，他們就有那個毅力，房子賣了就隨時搬家，長期下來練就了輕鬆搬家的絕活，一個徐姓的中咖投資客就說：「想當一個投資客，就一定要隨時搬家，我不結婚就是為了要賺錢，要不然哪個女人願意每個月搬一次家呢？」還有「一定要偶爾在家裡煮飯，現在很多看房子的客人會看抽油煙機的集油盒，有沒有積油，來判斷是不是真的自住！」
你以為，要假裝自住，那麼簡單？
黑心投資客3 黑心裝修術
投資客買了那麼多的房子，你以為，是要放長線釣大魚，等待大幅增值的空間再脫手？還是賺取高額租金來以房養房？
如果是這樣，那就是「阿呆投資客」。
以買賣房屋為樂趣、賺大錢為任務的投資客，賣掉房屋賺一筆，跟同行比賺的多，才是他們活下去的動力，你要想想，投資客的朋友都是投資客，誰想要被說：「那個小明阿，賣掉一戶房子只賺了一百萬元，真遜！」很丟臉的，這種話要是傳了出去，我看他從此要退出投資客的行列了。
當然是要賣掉，一次賺個五成。你知道怎賣麼？
買了房屋之後，不管他如何賣，第一件事，先裝修。
『輕裝修』就是把噁心亂七八糟的房屋，簡單包裝，漆上便宜的油漆，天花板重釘，地板也會重新鋪上拋光石英磚，廁所，簡單搞搞，把老房屋內的馬賽克磁磚地板，還有看起來就是會漏水的馬桶，換成山寨版的馬桶，窗戶也會換成看起來很像氣密窗的便宜鋁門窗。可是，最重要的管線，比如電線都沒換，要多老有多老，水管也可能本來就漏水，當然繼續給他漏，反正看起來乾乾淨淨就好。
輕裝修後要做啥？當然是把原本噁心的房子，搞得乾乾淨淨的，管他曾經噴血過，壁癌嚴重到每天下雪，油漆一塗，全部乾乾淨淨。至於這個乾淨可以撐多久，隨便啦。
你以為，你買了這樣的房子很方便，只要買一點傢俱就可以輕鬆入住投資客的房子？沒這麼容易！一般人看房屋只有一、兩個小時，誰會在一天看了五間房屋後，還會仔細一間間的用力看呢？牆面有沒有平整？不知道，也許油漆裡面還鑲著壁紙屑，馬桶不太通，或是用個兩次按鈕就壞了，好看的水龍頭，打開來水跟小便一樣涓涓細流呢。
【重裝修】看也知道，一定找大牌設計師裝修出美麗的家居生活？才不是，哪個笨蛋投資客會這樣花大錢？去書店翻翻，隨便買本過季的裝潢雜誌，照著某某大師的設計，學著裝潢就好，尤其是關傳雍、黃永洪這類知名大師作品，然後，找個可以配合的家具店，不管是用租的還是用買的，照著擺，還有還有，買點擺飾品，很多店家早就從泰國或是巴里島整船運回手工木雕、精緻小品，這裡擺一個，那裏擺一堆，不就很像了？
重裝修的奧義，在客廳的沙發。
那個沙發，就是你進門的第一眼看到的東西，絕對是大師作品，比如Fendi一套一百萬元的三人座，不過，投資客買的，是複製品，也就是去沙發店請人家照著Copy的，一樣華麗好坐，有獨立筒坐墊跟真牛皮的質感。你去過四季飯店嘛？你去過阿曼酒店嘛？就是那個樣子。
最愛重裝修的，就是投資一哥黃文雄，他世界各地到處旅遊，知道最新的飯店是如何設計，現在的潮流是如何走，十年前流行Art Deco，五年前開始Loft，現在是W跟白黑對比，反正潮流怎走，他就把他帶入國內。哇，好個有設計質感的大咖投資客阿，你買他的房子，就是踏入流行的趨勢、有設計的生活，一間買入價一千八百萬的房子，花了一千萬元裝修，最後用四千二百萬元賣掉！這三個數字，都不是一般投資客花的起、賣得掉，哪個投資客肯花一千萬元裝修？
【不裝修】我最推崇不裝修的投資客了，因為，不裝修，就是把原來屋主過怎樣的生活，原封不動的給你看，讓你覺得，這個屋主，一定是出國移民去了，或是他被公司調到中南部去，所以才要賣掉房屋。很有誠意吧，真是騙人最高招數，孔明借東風還要假裝一條船跟一個鼓手，在大霧中拼命敲，就騙到周瑜的十萬隻箭，投資客只要在衣櫥內掛上兩件舊的襯衫、一雙破的皮鞋，就會讓你覺得，屋主自住要自售。
但是，一定要在廚房或餐桌上，擺兩瓶進口的氣泡礦泉水，或是空的凱歌香檳，在酒櫃裡放上充滿灰塵的紅酒五、六瓶。要做啥？屋主很有品味，很有錢啦，不缺錢，人家移民嘛，人家被公司調到外地去嘛，當然要賣高價了。
投資客賣不裝修的房屋，有兩種方式，一種是把貸款加到最高，這只要找熟識的銀行，用最高的估值貸款，並且讓你覺得，這房子連銀行都認為值那個錢；另一外一種的作法就是用現金買斷，沒貸款，讓你覺得這房子之前一定住很久，久到沒有貸款，騙你加價購買。
如果是這樣，那就是「阿呆投資客」。
以買賣房屋為樂趣、賺大錢為任務的投資客，賣掉房屋賺一筆，跟同行比賺的多，才是他們活下去的動力，你要想想，投資客的朋友都是投資客，誰想要被說：「那個小明阿，賣掉一戶房子只賺了一百萬元，真遜！」很丟臉的，這種話要是傳了出去，我看他從此要退出投資客的行列了。
當然是要賣掉，一次賺個五成。你知道怎賣麼？
買了房屋之後，不管他如何賣，第一件事，先裝修。
『輕裝修』就是把噁心亂七八糟的房屋，簡單包裝，漆上便宜的油漆，天花板重釘，地板也會重新鋪上拋光石英磚，廁所，簡單搞搞，把老房屋內的馬賽克磁磚地板，還有看起來就是會漏水的馬桶，換成山寨版的馬桶，窗戶也會換成看起來很像氣密窗的便宜鋁門窗。可是，最重要的管線，比如電線都沒換，要多老有多老，水管也可能本來就漏水，當然繼續給他漏，反正看起來乾乾淨淨就好。
輕裝修後要做啥？當然是把原本噁心的房子，搞得乾乾淨淨的，管他曾經噴血過，壁癌嚴重到每天下雪，油漆一塗，全部乾乾淨淨。至於這個乾淨可以撐多久，隨便啦。
你以為，你買了這樣的房子很方便，只要買一點傢俱就可以輕鬆入住投資客的房子？沒這麼容易！一般人看房屋只有一、兩個小時，誰會在一天看了五間房屋後，還會仔細一間間的用力看呢？牆面有沒有平整？不知道，也許油漆裡面還鑲著壁紙屑，馬桶不太通，或是用個兩次按鈕就壞了，好看的水龍頭，打開來水跟小便一樣涓涓細流呢。
【重裝修】看也知道，一定找大牌設計師裝修出美麗的家居生活？才不是，哪個笨蛋投資客會這樣花大錢？去書店翻翻，隨便買本過季的裝潢雜誌，照著某某大師的設計，學著裝潢就好，尤其是關傳雍、黃永洪這類知名大師作品，然後，找個可以配合的家具店，不管是用租的還是用買的，照著擺，還有還有，買點擺飾品，很多店家早就從泰國或是巴里島整船運回手工木雕、精緻小品，這裡擺一個，那裏擺一堆，不就很像了？
重裝修的奧義，在客廳的沙發。
那個沙發，就是你進門的第一眼看到的東西，絕對是大師作品，比如Fendi一套一百萬元的三人座，不過，投資客買的，是複製品，也就是去沙發店請人家照著Copy的，一樣華麗好坐，有獨立筒坐墊跟真牛皮的質感。你去過四季飯店嘛？你去過阿曼酒店嘛？就是那個樣子。
最愛重裝修的，就是投資一哥黃文雄，他世界各地到處旅遊，知道最新的飯店是如何設計，現在的潮流是如何走，十年前流行Art Deco，五年前開始Loft，現在是W跟白黑對比，反正潮流怎走，他就把他帶入國內。哇，好個有設計質感的大咖投資客阿，你買他的房子，就是踏入流行的趨勢、有設計的生活，一間買入價一千八百萬的房子，花了一千萬元裝修，最後用四千二百萬元賣掉！這三個數字，都不是一般投資客花的起、賣得掉，哪個投資客肯花一千萬元裝修？
【不裝修】我最推崇不裝修的投資客了，因為，不裝修，就是把原來屋主過怎樣的生活，原封不動的給你看，讓你覺得，這個屋主，一定是出國移民去了，或是他被公司調到中南部去，所以才要賣掉房屋。很有誠意吧，真是騙人最高招數，孔明借東風還要假裝一條船跟一個鼓手，在大霧中拼命敲，就騙到周瑜的十萬隻箭，投資客只要在衣櫥內掛上兩件舊的襯衫、一雙破的皮鞋，就會讓你覺得，屋主自住要自售。
但是，一定要在廚房或餐桌上，擺兩瓶進口的氣泡礦泉水，或是空的凱歌香檳，在酒櫃裡放上充滿灰塵的紅酒五、六瓶。要做啥？屋主很有品味，很有錢啦，不缺錢，人家移民嘛，人家被公司調到外地去嘛，當然要賣高價了。
投資客賣不裝修的房屋，有兩種方式，一種是把貸款加到最高，這只要找熟識的銀行，用最高的估值貸款，並且讓你覺得，這房子連銀行都認為值那個錢；另一外一種的作法就是用現金買斷，沒貸款，讓你覺得這房子之前一定住很久，久到沒有貸款，騙你加價購買。
黑心投資客 9 家有一老 就有一寶
你問建商的土地開發人員，或是房仲，哪種人的房屋最難買賣？房屋又常常地點非常精華？答案是，老人。尤其是榮民、或是小孩都已經移民的人，這在台北市非常的常見。
我沒有不敬老尊賢，沒有上一代，就沒有我們這一代，更別想我們的下一代。這十年來，有太多的買賣房屋交易，那自備款是由上一代拿出來的，要不是退休金，就是把老房子賣了換新房子，當電子新貴的股票媚力不再，一次領幾百萬元的事情已經不多見，上一代的老屋，成為現在最有價值的資產。
可是，你沒有三兩三，你買不到這些人持有的老屋，
因為他根本不缺錢，因為他住習慣這裡，因為他寧願老死在老屋，也不願搬到冷漠的大樓內，他也不要住帝寶，沒有跑PA的社交需要。但是，沒有這些老屋，都更就無法進行，就沒有翻新的可能，萬一你強制拆除，這些人一定會拉白布條坐在門口，跟你拼了，大叫「死給你看」，沒有一個政府願意面對這些地段精華的老屋主，所有投資客都知道，所以，要介入，要不然，這年頭已經沒有好貨色可以買來賺錢，去法拍市場都買到比市價還高的房屋，總不能這樣坐吃等死。
老人要啥？就給啥，最容易出招的，就是美人心計。當老屋主一個人在街頭閒晃、在老人會館閒嗑牙，常常看到的就是一個媽媽桑，像鯊魚般的迴游在身邊，伺機而動，有一次，跟友人去一間卡拉OK，沒錯，就是那種這桌唱完那桌唱，店就在忠孝東路上，幾個媽媽桑對某桌的老人，超級獻殷勤，沒多久，一個三十幾歲的中年女子，飽受風霜又還保有幾分綽約，匆匆搭計程車趕來「坐檯」，你就知道發生啥事了，陪唱了一個多小時的歌之後，就相偕離去，事後問問媽媽桑，那個老人怎這麼偉大，我們這群年輕人就沒有這樣等級的「招待」，她含蓄的說：「老人住附近啦，聽說手上有一些老房子，跟我們房東也很熟，算是這店裡的常客，每次來消費，都是房東買單。」
這算是比較正常的，有空請大家走走老人院，如果老人身邊陪伴的，是那種打拌款，八成是奪產來的。
另外呢，有空請大家走走西門町，當我上次去吃魷魚羹的時候，旁邊坐著一老一少，開心的你餵我、我餵你，那年紀大概是爺爺跟阿姨的等級，如果你看到爺爺跟孫女這樣的親暱，大概是純交易，但是爺爺跟阿姨，就不太對勁，男人總愛找年輕的肉體阿。後來，我又在誠品，看到那阿姨經過，誰叫她有個半屏山的頭髮，這年頭太稀有實在是太好認，旁邊變成是一個全身名牌的中年帥哥，還戴條粗金項鍊。
接著，我無法跟著他們去地政事務所，看著他們過戶房產，我也無法跟他們去殯儀館，看著阿姨跟老人家的兒女吵架爭產，不過，這樣的新聞常常上報，也就明白了。
當我過去在建商工作，偶爾作作土地開發，努力的追蹤某個舊公寓的成交狀況時，本來房仲說很難整合，因為有一些老人家不肯搬走，過了一年，突然的拆除改建，問房仲，都是一個心照不宣的眼神，老屋主被收服了啦。
有時候，是老屋主被收服，不管是用市價來買下來或是用騙的，總是他心甘情願還有身體精神愉悅的部分，另一種房仲及土開最密集注意的，就是遺產過戶之後的處理。
你知道，台北市還是有住一些沒錢人，房屋破舊，上一代辛苦持家養下一代，雖然事後房價上漲，但老人家還是不願意搬走，因為在這裡實在是太有感情了，比如名聞遐邇的民生社區，這麼好的地方，居然充滿老公寓，但是，偶爾會出現一棟電梯新大樓，怎辦到的？
投資客花了十年買下一排舊公寓，每次要達陣改建的時候，就會被這些老屋主卡住，所以，在他用嚇的、用恐嚇的、灌水泥封水管之類都無效的情況下，只好用等的，等他過世後，房子過戶給窮到大的兒女，哈，你窮到長大突然間名下多了一間市值上億的房屋，誰不心動？不管是陪這些兒女打麻將玩四色牌，出老千贏下來，要不然就是讓他輸到必須賣房屋，還有就是一天到晚給他灌輸「有錢，就要及時行樂」的概念，人家國外樂透得主多半在六年內，花光所有的獎金，你就知道，這些人拿到遺產之後，會怎樣作了。
一位專業的土開朋友說：「十個屋主，有九個不孝兒子，我專門等著買這些人的房子，再轉手賣給自己公司或建商，不管是市價買下不孝屋，或是通常用九折現金價買下，再拉高兩倍賣給自己公司，或是想作都更的建商，反正釘子戶有釘子價，高兩倍都是可以買的價格。」
你看到新聞：「北市民生東路公寓，每坪成交價格破一百二十五萬元！」懂了吧？火山孝子的故事，不斷上演，忍的住的屋主，一定不肯亂賣屋，而忍不住那限量包、限量車、限量鑽石的人，他們的錢，就是這樣出現了。
再說說帝寶這個豪宅村，大家知道住者非富即貴，但是，曾經有某名女人要買的時候，被一些住戶私下說：「別讓她買，要不然她會找你老公交往，然後就會跟你離婚，房子就變成她名下了！」
我一個朋友的媽媽，一個人住在萬華，最近簽了不平等條約，看起來像是「都更同意書」，其實，她簽的是「買賣同意書」，一坪等於用十五萬元賣掉，朋友焦急的問我有沒有救，還說：「我要跟我媽斷絕母女關係，她居然說那個簽約的人好忠厚老實，對她好好哦，每天帶她逛街、陪她聊天，房子過戶給他，其實是要改建賺更多，就這樣簽了耶！天阿，我會不會多一個叔叔？」
我沒有不敬老尊賢，沒有上一代，就沒有我們這一代，更別想我們的下一代。這十年來，有太多的買賣房屋交易，那自備款是由上一代拿出來的，要不是退休金，就是把老房子賣了換新房子，當電子新貴的股票媚力不再，一次領幾百萬元的事情已經不多見，上一代的老屋，成為現在最有價值的資產。
可是，你沒有三兩三，你買不到這些人持有的老屋，
因為他根本不缺錢，因為他住習慣這裡，因為他寧願老死在老屋，也不願搬到冷漠的大樓內，他也不要住帝寶，沒有跑PA的社交需要。但是，沒有這些老屋，都更就無法進行，就沒有翻新的可能，萬一你強制拆除，這些人一定會拉白布條坐在門口，跟你拼了，大叫「死給你看」，沒有一個政府願意面對這些地段精華的老屋主，所有投資客都知道，所以，要介入，要不然，這年頭已經沒有好貨色可以買來賺錢，去法拍市場都買到比市價還高的房屋，總不能這樣坐吃等死。
老人要啥？就給啥，最容易出招的，就是美人心計。當老屋主一個人在街頭閒晃、在老人會館閒嗑牙，常常看到的就是一個媽媽桑，像鯊魚般的迴游在身邊，伺機而動，有一次，跟友人去一間卡拉OK，沒錯，就是那種這桌唱完那桌唱，店就在忠孝東路上，幾個媽媽桑對某桌的老人，超級獻殷勤，沒多久，一個三十幾歲的中年女子，飽受風霜又還保有幾分綽約，匆匆搭計程車趕來「坐檯」，你就知道發生啥事了，陪唱了一個多小時的歌之後，就相偕離去，事後問問媽媽桑，那個老人怎這麼偉大，我們這群年輕人就沒有這樣等級的「招待」，她含蓄的說：「老人住附近啦，聽說手上有一些老房子，跟我們房東也很熟，算是這店裡的常客，每次來消費，都是房東買單。」
這算是比較正常的，有空請大家走走老人院，如果老人身邊陪伴的，是那種打拌款，八成是奪產來的。
另外呢，有空請大家走走西門町，當我上次去吃魷魚羹的時候，旁邊坐著一老一少，開心的你餵我、我餵你，那年紀大概是爺爺跟阿姨的等級，如果你看到爺爺跟孫女這樣的親暱，大概是純交易，但是爺爺跟阿姨，就不太對勁，男人總愛找年輕的肉體阿。後來，我又在誠品，看到那阿姨經過，誰叫她有個半屏山的頭髮，這年頭太稀有實在是太好認，旁邊變成是一個全身名牌的中年帥哥，還戴條粗金項鍊。
接著，我無法跟著他們去地政事務所，看著他們過戶房產，我也無法跟他們去殯儀館，看著阿姨跟老人家的兒女吵架爭產，不過，這樣的新聞常常上報，也就明白了。
當我過去在建商工作，偶爾作作土地開發，努力的追蹤某個舊公寓的成交狀況時，本來房仲說很難整合，因為有一些老人家不肯搬走，過了一年，突然的拆除改建，問房仲，都是一個心照不宣的眼神，老屋主被收服了啦。
有時候，是老屋主被收服，不管是用市價來買下來或是用騙的，總是他心甘情願還有身體精神愉悅的部分，另一種房仲及土開最密集注意的，就是遺產過戶之後的處理。
你知道，台北市還是有住一些沒錢人，房屋破舊，上一代辛苦持家養下一代，雖然事後房價上漲，但老人家還是不願意搬走，因為在這裡實在是太有感情了，比如名聞遐邇的民生社區，這麼好的地方，居然充滿老公寓，但是，偶爾會出現一棟電梯新大樓，怎辦到的？
投資客花了十年買下一排舊公寓，每次要達陣改建的時候，就會被這些老屋主卡住，所以，在他用嚇的、用恐嚇的、灌水泥封水管之類都無效的情況下，只好用等的，等他過世後，房子過戶給窮到大的兒女，哈，你窮到長大突然間名下多了一間市值上億的房屋，誰不心動？不管是陪這些兒女打麻將玩四色牌，出老千贏下來，要不然就是讓他輸到必須賣房屋，還有就是一天到晚給他灌輸「有錢，就要及時行樂」的概念，人家國外樂透得主多半在六年內，花光所有的獎金，你就知道，這些人拿到遺產之後，會怎樣作了。
一位專業的土開朋友說：「十個屋主，有九個不孝兒子，我專門等著買這些人的房子，再轉手賣給自己公司或建商，不管是市價買下不孝屋，或是通常用九折現金價買下，再拉高兩倍賣給自己公司，或是想作都更的建商，反正釘子戶有釘子價，高兩倍都是可以買的價格。」
你看到新聞：「北市民生東路公寓，每坪成交價格破一百二十五萬元！」懂了吧？火山孝子的故事，不斷上演，忍的住的屋主，一定不肯亂賣屋，而忍不住那限量包、限量車、限量鑽石的人，他們的錢，就是這樣出現了。
再說說帝寶這個豪宅村，大家知道住者非富即貴，但是，曾經有某名女人要買的時候，被一些住戶私下說：「別讓她買，要不然她會找你老公交往，然後就會跟你離婚，房子就變成她名下了！」
我一個朋友的媽媽，一個人住在萬華，最近簽了不平等條約，看起來像是「都更同意書」，其實，她簽的是「買賣同意書」，一坪等於用十五萬元賣掉，朋友焦急的問我有沒有救，還說：「我要跟我媽斷絕母女關係，她居然說那個簽約的人好忠厚老實，對她好好哦，每天帶她逛街、陪她聊天，房子過戶給他，其實是要改建賺更多，就這樣簽了耶！天阿，我會不會多一個叔叔？」
黑心投資客4 黑心男女裝修術
【賣女人】房仲自己統計，有六成買屋的決定權，在於女性，這個黑心建商非常了解，所以投資客更加了解，那個裝潢，一定要搞得讓女性客戶超級滿意，就會昏頭高價買下來。
女人這麼好騙？哪個女人會關心插座有多少個？電壓多少？啥一百一、二百二伏特？還安培數有多少？太專業啦，你講破嘴人家客人還不想聽，可是，你只要給他一個L型的開放廚房，廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看連續劇，客人馬上就會尖叫。你如果再給他一個寬大浴室，有很多很多的收納空間，可以擺放她十瓶不同沐浴乳、二十瓶洗髮精，還有一個櫃子可以放衛生棉、衛生紙，更重要的是，要有一個超大鏡子，女性客人：買！
還有，臥室很重要，床大不大不是重點，重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃，可以讓她放很多很多衣服，最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃，然後，神奇的事情來了，只要你給他一個大型化妝桌，可以放得下一百種不同的香水跟保養品，哇靠，你真是個有良心的投資客阿！女性客人：我要買！
另外，女人愛逛化妝品跟包包，是全球共通的特性，我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數，所以，中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝，比如香奈爾五號、LV的紙袋。作啥呢？讓她覺得，這個屋主超有品味的，怎跟我一樣呢？一定很有錢，所以他的房子風水好，住的好才要搬家，你看人家都可以買LV了，財力應該很雄厚，不好殺價，大概這樣的價格就是合理了。女性客人：我一定要買！
【賣男人】男人，基本上就是講求面子跟實用。小坪數的套房，多半裝潢給女人買，可是三房兩廳的小家庭，男人通常要付多一點的房貸，或是會想到比如小孩的需求，所以有時思考模式，跟女人完全不同。男人會看客廳的大小、餐廳是否可以擺四人份、六人份的餐桌，男人的媽媽有時會來照顧小孩，或是煮飯給大家吃，廚房是不是擺的下冰箱等等，這些，賣女人的裝潢，都不用想。
所以，不管房屋以前有多糟，要裝潢，就要符合女人的需求，再加上一點點男人的想法就好啦，基本上，會高價買投資客的房子，阿呆的居多，所以，要包裝讓這些阿呆或半瓶水買的高興，也不是一件難事。
格局不能變，多幾個插座就加分了，只要在客廳的正面跟背面、廚房的牆面、餐桌的地板、床頭兩側、床尾兩側，通通加上雙插頭，管他以後電壓夠不夠用，全部電器一開就會爆炸之類的，有插座就是贏！沒電？不關投資客的事，我只說「有插座」。
想加分？就是網路線了，書房給他拉一條光纖網路線，房價馬上加一成。不相信你問問你旁邊的男人，網路對他有多麼的重要阿，如果他看到一個房子有光纖網路，馬上就會想像：阿，網路超快的，真是美夢實現。ㄟ，光纖上網，那個月租費不便宜咧，告訴你，對男人來說，不重要，有夢最美，一個月不過一千出頭，隨便吃一餐就沒了，網路，是生命！
咦？如果你有看過我上一本【黑心建商的告白】，曾經告訴你，油漆要二底三度、總開關要各房各室獨立、客廳寬度要三米以上、排水管、電梯、緊急發電機巴拉巴拉等等，各式各樣的建築學問，可是，投資客的裝潢，完全沒有寫嘛。告訴你，對於投資客來說，完全不重要，誰管哪麼多阿？可以高價賣掉的裝潢，才是好裝潢，好不好用、有沒有危險，管他的。
女人這麼好騙？哪個女人會關心插座有多少個？電壓多少？啥一百一、二百二伏特？還安培數有多少？太專業啦，你講破嘴人家客人還不想聽，可是，你只要給他一個L型的開放廚房，廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看連續劇，客人馬上就會尖叫。你如果再給他一個寬大浴室，有很多很多的收納空間，可以擺放她十瓶不同沐浴乳、二十瓶洗髮精，還有一個櫃子可以放衛生棉、衛生紙，更重要的是，要有一個超大鏡子，女性客人：買！
還有，臥室很重要，床大不大不是重點，重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃，可以讓她放很多很多衣服，最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃，然後，神奇的事情來了，只要你給他一個大型化妝桌，可以放得下一百種不同的香水跟保養品，哇靠，你真是個有良心的投資客阿！女性客人：我要買！
另外，女人愛逛化妝品跟包包，是全球共通的特性，我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數，所以，中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝，比如香奈爾五號、LV的紙袋。作啥呢？讓她覺得，這個屋主超有品味的，怎跟我一樣呢？一定很有錢，所以他的房子風水好，住的好才要搬家，你看人家都可以買LV了，財力應該很雄厚，不好殺價，大概這樣的價格就是合理了。女性客人：我一定要買！
【賣男人】男人，基本上就是講求面子跟實用。小坪數的套房，多半裝潢給女人買，可是三房兩廳的小家庭，男人通常要付多一點的房貸，或是會想到比如小孩的需求，所以有時思考模式，跟女人完全不同。男人會看客廳的大小、餐廳是否可以擺四人份、六人份的餐桌，男人的媽媽有時會來照顧小孩，或是煮飯給大家吃，廚房是不是擺的下冰箱等等，這些，賣女人的裝潢，都不用想。
所以，不管房屋以前有多糟，要裝潢，就要符合女人的需求，再加上一點點男人的想法就好啦，基本上，會高價買投資客的房子，阿呆的居多，所以，要包裝讓這些阿呆或半瓶水買的高興，也不是一件難事。
格局不能變，多幾個插座就加分了，只要在客廳的正面跟背面、廚房的牆面、餐桌的地板、床頭兩側、床尾兩側，通通加上雙插頭，管他以後電壓夠不夠用，全部電器一開就會爆炸之類的，有插座就是贏！沒電？不關投資客的事，我只說「有插座」。
想加分？就是網路線了，書房給他拉一條光纖網路線，房價馬上加一成。不相信你問問你旁邊的男人，網路對他有多麼的重要阿，如果他看到一個房子有光纖網路，馬上就會想像：阿，網路超快的，真是美夢實現。ㄟ，光纖上網，那個月租費不便宜咧，告訴你，對男人來說，不重要，有夢最美，一個月不過一千出頭，隨便吃一餐就沒了，網路，是生命！
咦？如果你有看過我上一本【黑心建商的告白】，曾經告訴你，油漆要二底三度、總開關要各房各室獨立、客廳寬度要三米以上、排水管、電梯、緊急發電機巴拉巴拉等等，各式各樣的建築學問，可是，投資客的裝潢，完全沒有寫嘛。告訴你，對於投資客來說，完全不重要，誰管哪麼多阿？可以高價賣掉的裝潢，才是好裝潢，好不好用、有沒有危險，管他的。
黑心投資客2 一樓一鳳的故事
投資客除了買房賺錢，有時後也需要一些變通，我要說的是「我朋友的故事」。
那個朋友，除了愛喇舌也愛嚼舌，每次他去花錢喇舌的時候，就會順便關心他的對象──小妹妹。房價高是吧？這間套房好美阿，有進口壁紙跟華麗浴室耶，當一起開心泡澡的時候，可以居高臨下欣賞美麗的台北街景呢！不對，這間大套房，在林森北路這樣的地段，起碼九百萬元，怎買得起呢？那個自備款算一下也要二百七十萬元，人家小妹妹才據說出道一年，就存到二百七十萬元？
小妹妹撒嬌的說：「沒有啦，我哪來那麼多錢？房子是我的名字，可是錢是媽媽桑出的，媽媽桑說，我可以用工作來換，也就是，房貸我們繳，哪天媽媽桑要賣的時候，就當作股份算給我們，有賺錢大家分囉。」這間套房有高級私宅的FU（感覺），又沒有警察臨檢的問題，朋友花起錢來非常舒暢，就當作在市區渡個小假般的愜意，怪不得三不五時就要上門，「過過情人節」一番了。
真是厲害的媽媽桑，買了房屋還可以順邊經營生意，不用花大錢搞個神祕酒店，還要買通黑白兩道，原來是投資客來著。
方法是這樣的：
媽媽桑花錢買了間房屋後，裝潢一下也不急著出售，租給別人賺租金一個月不過就只賺個一萬八千元，生產力跟投資報酬一點都不高，放個兩三年，就有機會搏一次賺個幾百萬元，不租人只好拿來當作生財工具，找個妹妹給她住，順便當人頭登記，又叫她出房貸來當合作，媽媽桑可以一邊賺人力仲介費用，一邊養房屋沒有負擔，萬一以後財政部要查一年六戶的買賣房屋營業稅，怎樣也查不到，而這些妹妹因為有了房屋的保障，更不會動不動就轉檯去別家營業，一舉好幾得阿。
就這樣，媽媽桑從林森北路，買到台北火車站前面的大亞大樓，接著是西門町，然後是有都更未來的市民大道。
買林森北路跟大亞大樓一點也不意外，這兩處本來就蓋好不少套房式的大樓，套房嘛，出入份子本來就比較複雜，可是媽媽桑盡量選擇有監視保全的大樓，最好是有門禁管制的，這樣就有安全的保障，不會有警察或是黑道來亂。西門町就妙了，黃文雄以前曾經搞過一棟「亞曼尼」大樓，就是買下三層樓的不良資產，也就是有人把大樓押給銀行後來倒閉，黃文雄用標的，每坪不到二十萬元，接著花一億來大裝修，搞門禁跟搞裝潢，這三層樓你去了就知道，美侖美奐的飯店式設計耶，又高級又華麗，一層樓幾十間套房，吸引好多媽媽桑購買。買多少？一坪三十五萬元，黃文雄大賺不說，這些媽媽桑買下來也是想要賺一些房地產錢，免的一天到晚坐吃山空。四年來，這棟大樓行情已經漲了一坪十萬元，這些媽媽桑根本就已經是數錢數到手軟了。
市民大道是啥回事？從一段走到一百段，整棟大樓作成套房也不多阿，都嘛是四樓破公寓。可你別小看這些破公寓，這可是比黃金地段還要黃金的鑽石屋咧。本來，市民高架道路一蓋好，面對鐵路吵翻天的爛公寓，變成暗無天日的破公寓，向來都是中南部人來台北打拼時，臨時租的房屋，整天吵、空氣髒、一天到晚漏水，可是，都市更新的利多一來，不少人瘋的去買這些地點很爛的公寓，等哪一天建商要來合建，大賺一票。
結果，因為地段太差，怎也盼不到建商有啥積極的動作，要不然就是只是簽了都市更新的同意書，也沒看建商真的蓋下去，戶數實在太多，要整合真的要花很多時間，怎麼辦呢？房屋空著也是空著，租人也沒有好價格，媽媽桑就這樣，把整層的老公寓隔成三間大套房，經營特種行業去了。同樣的，如果有小姐願意合作，就讓她繳貸款，以後有得賺大家賺。
這種套房反正不要採光，不能有景觀免得被偷拍，只要作好的氣密窗，加上美麗的裝潢跟窗簾，空調一開，就成了高級的飯店，一天縱使作一個客人媽媽桑抽兩千，一個月也是六萬的收入，比租給自住客行情兩萬，起碼多了三倍以上！
地段好的地方，就是這樣變通，一般投資客不買的房子，都是媽媽桑的最愛，只要地段好，環境差都不要緊，沒有停車位？現在嫖客都馬坐計程車跟捷運，像這種市民大道的房子，大道底下還有停車場，多方便阿！狗仔要跟監？如果說看到名人去薇閣Motel，絕對是條大新聞，可是，如果狗仔跟到一個民宅，還破爛公寓，誰知道是作啥阿？自從壹週刊不斷在汽車旅館有作品、有斬獲的時候，像市民大道這類破公寓，就是最好的高級酒店啦。
你以為當個投資客，只要講求地段、環境、投資報酬率？法拍賺差價？根本不用！
那個朋友，除了愛喇舌也愛嚼舌，每次他去花錢喇舌的時候，就會順便關心他的對象──小妹妹。房價高是吧？這間套房好美阿，有進口壁紙跟華麗浴室耶，當一起開心泡澡的時候，可以居高臨下欣賞美麗的台北街景呢！不對，這間大套房，在林森北路這樣的地段，起碼九百萬元，怎買得起呢？那個自備款算一下也要二百七十萬元，人家小妹妹才據說出道一年，就存到二百七十萬元？
小妹妹撒嬌的說：「沒有啦，我哪來那麼多錢？房子是我的名字，可是錢是媽媽桑出的，媽媽桑說，我可以用工作來換，也就是，房貸我們繳，哪天媽媽桑要賣的時候，就當作股份算給我們，有賺錢大家分囉。」這間套房有高級私宅的FU（感覺），又沒有警察臨檢的問題，朋友花起錢來非常舒暢，就當作在市區渡個小假般的愜意，怪不得三不五時就要上門，「過過情人節」一番了。
真是厲害的媽媽桑，買了房屋還可以順邊經營生意，不用花大錢搞個神祕酒店，還要買通黑白兩道，原來是投資客來著。
方法是這樣的：
媽媽桑花錢買了間房屋後，裝潢一下也不急著出售，租給別人賺租金一個月不過就只賺個一萬八千元，生產力跟投資報酬一點都不高，放個兩三年，就有機會搏一次賺個幾百萬元，不租人只好拿來當作生財工具，找個妹妹給她住，順便當人頭登記，又叫她出房貸來當合作，媽媽桑可以一邊賺人力仲介費用，一邊養房屋沒有負擔，萬一以後財政部要查一年六戶的買賣房屋營業稅，怎樣也查不到，而這些妹妹因為有了房屋的保障，更不會動不動就轉檯去別家營業，一舉好幾得阿。
就這樣，媽媽桑從林森北路，買到台北火車站前面的大亞大樓，接著是西門町，然後是有都更未來的市民大道。
買林森北路跟大亞大樓一點也不意外，這兩處本來就蓋好不少套房式的大樓，套房嘛，出入份子本來就比較複雜，可是媽媽桑盡量選擇有監視保全的大樓，最好是有門禁管制的，這樣就有安全的保障，不會有警察或是黑道來亂。西門町就妙了，黃文雄以前曾經搞過一棟「亞曼尼」大樓，就是買下三層樓的不良資產，也就是有人把大樓押給銀行後來倒閉，黃文雄用標的，每坪不到二十萬元，接著花一億來大裝修，搞門禁跟搞裝潢，這三層樓你去了就知道，美侖美奐的飯店式設計耶，又高級又華麗，一層樓幾十間套房，吸引好多媽媽桑購買。買多少？一坪三十五萬元，黃文雄大賺不說，這些媽媽桑買下來也是想要賺一些房地產錢，免的一天到晚坐吃山空。四年來，這棟大樓行情已經漲了一坪十萬元，這些媽媽桑根本就已經是數錢數到手軟了。
市民大道是啥回事？從一段走到一百段，整棟大樓作成套房也不多阿，都嘛是四樓破公寓。可你別小看這些破公寓，這可是比黃金地段還要黃金的鑽石屋咧。本來，市民高架道路一蓋好，面對鐵路吵翻天的爛公寓，變成暗無天日的破公寓，向來都是中南部人來台北打拼時，臨時租的房屋，整天吵、空氣髒、一天到晚漏水，可是，都市更新的利多一來，不少人瘋的去買這些地點很爛的公寓，等哪一天建商要來合建，大賺一票。
結果，因為地段太差，怎也盼不到建商有啥積極的動作，要不然就是只是簽了都市更新的同意書，也沒看建商真的蓋下去，戶數實在太多，要整合真的要花很多時間，怎麼辦呢？房屋空著也是空著，租人也沒有好價格，媽媽桑就這樣，把整層的老公寓隔成三間大套房，經營特種行業去了。同樣的，如果有小姐願意合作，就讓她繳貸款，以後有得賺大家賺。
這種套房反正不要採光，不能有景觀免得被偷拍，只要作好的氣密窗，加上美麗的裝潢跟窗簾，空調一開，就成了高級的飯店，一天縱使作一個客人媽媽桑抽兩千，一個月也是六萬的收入，比租給自住客行情兩萬，起碼多了三倍以上！
地段好的地方，就是這樣變通，一般投資客不買的房子，都是媽媽桑的最愛，只要地段好，環境差都不要緊，沒有停車位？現在嫖客都馬坐計程車跟捷運，像這種市民大道的房子，大道底下還有停車場，多方便阿！狗仔要跟監？如果說看到名人去薇閣Motel，絕對是條大新聞，可是，如果狗仔跟到一個民宅，還破爛公寓，誰知道是作啥阿？自從壹週刊不斷在汽車旅館有作品、有斬獲的時候，像市民大道這類破公寓，就是最好的高級酒店啦。
你以為當個投資客，只要講求地段、環境、投資報酬率？法拍賺差價？根本不用！
黑心投資客1 炒房價
你我關心的房價除了黑心建商炒，投資客也炒，而且更強。
投資客從各種管道買下廉價的房屋，然後經過妙手包裝，再轉手賣出。這你是知道的了，可是你不知道的是，他們賺二成？三成？我問過一個手上有四、五十間房屋正在周轉的中咖投資客，他說：「包括裝潢啥的，全部加一加，沒賺個五成簡直對不起自己！」五成！那麼，五十戶呢？隨便以一戶總價一千萬元的房屋，一戶賺五百萬元，五十戶就是二億五！
中咖就這樣，大咖更不用說，像央行總裁最愛拿來說嘴的三黃，前兩黃都有兩百戶的實力，而專門投資店面的幾個大咖，江醫師、劉媽媽、張天王，隨便進出都是以億來算！
怎麼賺？我以後分門別類的告訴你，人家「正統」的投資客，是怎樣一步步賺到你一輩子都看不到的恐怖財富。
簡單的說，投資客買房子，通常透過代銷、房仲、法院這三個地方，你覺得很棒的好地段，他們加價買，你覺得不看好、屋況爛的鬼屋，他們更買，報紙每天都要看，看啥呢？哪裡有兇殺、自殺案件，就往哪裡買。法拍屋呢，更是他們要派人盯梢的地方，只要有點交屋，二拍、三拍就買。那種買法，你只有在台灣的好市多量販店或是忠孝SOGO才看的到，每次我去這兩間店，看到人潮洶湧、每台推車都是尖起來的貨品，大家離開都是大包小包，好像不用錢一樣，真是台灣的經濟奇蹟，投資客也是這樣，覺得可以買的，二話不說，買。
投資客掃完貨，要幹嘛？包裝阿，有死過人的就找人來住，免費哦，我聽過那種找遊民供吃供住的誇張狀況，也有聽過便宜租給學生假裝正常居住的，住個半年鄰居都不會起疑心，找不到人住，就自己住，反正只要正常出入這間房屋，三不五時給鄰居看到「有人在住」就好。
住之前，會隨便油漆一下，買幾件便宜中古家具擺一擺，有時不用買用租的，反正有家具店會配合，冷氣也要買一台中古的，如果要自己住就找設計師搞得像樣一點，如果坪數大一點，就作完整裝潢。總之，怎裝潢啥都好，就是油漆要乾乾淨淨，以前曾經有投資客故意刷舊來代表這間屋主自住，不過現在人太聰明，懂得自己調謄本，來確認是不是短期移轉的投資屋，現在都不用騙，你看，多直接。
好啦，當你看房子的時候，看到有人住的痕跡，家具也都是舊舊的，或是亂亂的一副匆忙搬走的樣子，仲介告訴你：「這個屋主要不是要移民，也不會隨便這樣賣房屋。」；「屋主被公司調到南部，所以這間台北的房屋要賣。」笑死人，哪來這麼多移民跟換工作咧？可是十次我聽到有九句是這樣的理由。
要怎樣賣你？當你查過這房屋的中古屋行情一坪三十萬元，房仲一定說：「這間房屋今天剛接，很搶手，各家房仲公司也都約了一堆客人看房子，我看用行情可能買不到，你加一點我幫你搶，你也知道旁邊建商新聞很大，一坪賣到六十萬元咧！」恩，與預售屋看起來便宜一半，你一定買了。
「ㄟ，我不是阿呆客人啦，買房屋也知道要看很多間，再來決定。」好阿，你以為房仲一開始就給你看這間房屋？這是投資客的房子耶，他怎會便宜賣呢？更何況他買價才每坪十五萬元、已經養了一年之久，不會一開始就用每坪市價三十萬元丟給房仲去賣的，你知道通常投資客會想賣多少？剛說了，建商「開價」每坪六十萬元，成交行情五十萬元，所以，絕對不會用啥中古屋一坪三十萬元來賣的，當然開價每坪四十萬元，再給你殺價。你有多會殺？一坪三十五萬元他都暴力賺。
如何暴力？為了暴利，他樓上一定也有一戶房屋，屋稍美景觀稍佳，而且，你一定會知道，這間最近才成交，每坪三十五萬元，那麼你想，樓下那一戶，不過只是差一點點，所以最後一定每坪超過三十萬元，通常都是每坪三十三萬元左右，買的人還會覺得賺到了。其實，賺最多的是投資客，房仲雖然有幫兇的意味，可是為了長期跟金主配合，服務費頂多賺一些，薄利多銷罷了，啥賣方收4%？有2%就偷笑了。
那預售屋怎賺？買底價？錯！當然是買底價以下。幾個大咖的投資客，大家都認識，不認識也聽過，大咖要買預售屋都是一層一層買的，當建商規畫好一個建案準備送建照時，就會通知大咖，問他要留多少，戶？不，怎麼會是戶呢，當然是「層」，有的投資客專留高樓層，有的會整排留，比如景觀第一排全部留。
既然是留，就是用說的，有時會簽約，反正付一點錢，5%而已，重點是，他用比較便宜的價格留了，然後找機會賣給你，一如黑心建商說的「三期賺錢法」。
就這樣，不斷循環，投資客拿出一點點的自備款，繳一點點寬限期的便宜利息，他是大戶銀行都會特別優惠，就這樣轉出台灣房地產的經濟奇蹟。
我又開始罵人阿呆了，你以為投資客是一朝一夕出現的？誰都可以當個投資客，可是真正賺的到錢的，只有專業的投資客才有，那些看人家賺錢也想跨入投資的菜籃族、小咖阿，買個一兩戶這些人，都是投資客倒貨的對象。人家大咖也是從一戶兩戶開始經營，中間有大賠好幾億，然後從大賠中學習到操作跟經驗的，你呢？只有個一、兩百萬元也想跟人家當投資客？別傻了，這幾百萬元都是學費啦，沒有花這個學費、你命中沒有帶房地產財，我奉勸你別碰。
投資客從各種管道買下廉價的房屋，然後經過妙手包裝，再轉手賣出。這你是知道的了，可是你不知道的是，他們賺二成？三成？我問過一個手上有四、五十間房屋正在周轉的中咖投資客，他說：「包括裝潢啥的，全部加一加，沒賺個五成簡直對不起自己！」五成！那麼，五十戶呢？隨便以一戶總價一千萬元的房屋，一戶賺五百萬元，五十戶就是二億五！
中咖就這樣，大咖更不用說，像央行總裁最愛拿來說嘴的三黃，前兩黃都有兩百戶的實力，而專門投資店面的幾個大咖，江醫師、劉媽媽、張天王，隨便進出都是以億來算！
怎麼賺？我以後分門別類的告訴你，人家「正統」的投資客，是怎樣一步步賺到你一輩子都看不到的恐怖財富。
簡單的說，投資客買房子，通常透過代銷、房仲、法院這三個地方，你覺得很棒的好地段，他們加價買，你覺得不看好、屋況爛的鬼屋，他們更買，報紙每天都要看，看啥呢？哪裡有兇殺、自殺案件，就往哪裡買。法拍屋呢，更是他們要派人盯梢的地方，只要有點交屋，二拍、三拍就買。那種買法，你只有在台灣的好市多量販店或是忠孝SOGO才看的到，每次我去這兩間店，看到人潮洶湧、每台推車都是尖起來的貨品，大家離開都是大包小包，好像不用錢一樣，真是台灣的經濟奇蹟，投資客也是這樣，覺得可以買的，二話不說，買。
投資客掃完貨，要幹嘛？包裝阿，有死過人的就找人來住，免費哦，我聽過那種找遊民供吃供住的誇張狀況，也有聽過便宜租給學生假裝正常居住的，住個半年鄰居都不會起疑心，找不到人住，就自己住，反正只要正常出入這間房屋，三不五時給鄰居看到「有人在住」就好。
住之前，會隨便油漆一下，買幾件便宜中古家具擺一擺，有時不用買用租的，反正有家具店會配合，冷氣也要買一台中古的，如果要自己住就找設計師搞得像樣一點，如果坪數大一點，就作完整裝潢。總之，怎裝潢啥都好，就是油漆要乾乾淨淨，以前曾經有投資客故意刷舊來代表這間屋主自住，不過現在人太聰明，懂得自己調謄本，來確認是不是短期移轉的投資屋，現在都不用騙，你看，多直接。
好啦，當你看房子的時候，看到有人住的痕跡，家具也都是舊舊的，或是亂亂的一副匆忙搬走的樣子，仲介告訴你：「這個屋主要不是要移民，也不會隨便這樣賣房屋。」；「屋主被公司調到南部，所以這間台北的房屋要賣。」笑死人，哪來這麼多移民跟換工作咧？可是十次我聽到有九句是這樣的理由。
要怎樣賣你？當你查過這房屋的中古屋行情一坪三十萬元，房仲一定說：「這間房屋今天剛接，很搶手，各家房仲公司也都約了一堆客人看房子，我看用行情可能買不到，你加一點我幫你搶，你也知道旁邊建商新聞很大，一坪賣到六十萬元咧！」恩，與預售屋看起來便宜一半，你一定買了。
「ㄟ，我不是阿呆客人啦，買房屋也知道要看很多間，再來決定。」好阿，你以為房仲一開始就給你看這間房屋？這是投資客的房子耶，他怎會便宜賣呢？更何況他買價才每坪十五萬元、已經養了一年之久，不會一開始就用每坪市價三十萬元丟給房仲去賣的，你知道通常投資客會想賣多少？剛說了，建商「開價」每坪六十萬元，成交行情五十萬元，所以，絕對不會用啥中古屋一坪三十萬元來賣的，當然開價每坪四十萬元，再給你殺價。你有多會殺？一坪三十五萬元他都暴力賺。
如何暴力？為了暴利，他樓上一定也有一戶房屋，屋稍美景觀稍佳，而且，你一定會知道，這間最近才成交，每坪三十五萬元，那麼你想，樓下那一戶，不過只是差一點點，所以最後一定每坪超過三十萬元，通常都是每坪三十三萬元左右，買的人還會覺得賺到了。其實，賺最多的是投資客，房仲雖然有幫兇的意味，可是為了長期跟金主配合，服務費頂多賺一些，薄利多銷罷了，啥賣方收4%？有2%就偷笑了。
那預售屋怎賺？買底價？錯！當然是買底價以下。幾個大咖的投資客，大家都認識，不認識也聽過，大咖要買預售屋都是一層一層買的，當建商規畫好一個建案準備送建照時，就會通知大咖，問他要留多少，戶？不，怎麼會是戶呢，當然是「層」，有的投資客專留高樓層，有的會整排留，比如景觀第一排全部留。
既然是留，就是用說的，有時會簽約，反正付一點錢，5%而已，重點是，他用比較便宜的價格留了，然後找機會賣給你，一如黑心建商說的「三期賺錢法」。
就這樣，不斷循環，投資客拿出一點點的自備款，繳一點點寬限期的便宜利息，他是大戶銀行都會特別優惠，就這樣轉出台灣房地產的經濟奇蹟。
我又開始罵人阿呆了，你以為投資客是一朝一夕出現的？誰都可以當個投資客，可是真正賺的到錢的，只有專業的投資客才有，那些看人家賺錢也想跨入投資的菜籃族、小咖阿，買個一兩戶這些人，都是投資客倒貨的對象。人家大咖也是從一戶兩戶開始經營，中間有大賠好幾億，然後從大賠中學習到操作跟經驗的，你呢？只有個一、兩百萬元也想跟人家當投資客？別傻了，這幾百萬元都是學費啦，沒有花這個學費、你命中沒有帶房地產財，我奉勸你別碰。
黑心投資客實戰5 透天別墅看屋法
透天別墅篇
獨棟利用度
獨棟的透天別墅，重視的是利用度。講究一點的透天，會有圍牆或綠籬隔開外面，汽車、籃球架、魚池就在你的圍牆內部，所以，同樣價格與環境的透天別墅，土地越大者越值錢，而不是看建坪有多少。另外，計算獨棟透天的價格，多半也是以土地面積來衡量，房屋大小有的算錢，有的只是參考用。
但請注意，土地請以地政機關調閱的坪數與鑑界為準，別以為「我三代都住這裡」這樣的說詞，不會出錯，當然，一個好的透天，可能旁邊會有些土地可以「借用」，像水利會、農會的土地，或是屬於祭祀公會，抑或是屬於道路用地，都可能三代讓你借用，可以為這個透天價值加分，尤其是道路用地，通常地方政府沒有太多經費照顧到這一塊。
透天土地的型狀，也會影響利用度，比如，方型的土地，就一定比梯型或是三角型好用，先別管風水的問題，三角型總有尖角的部分，你很難蓋出好利用的房屋，連搞個花園都不好處理。
連棟面寬
看透天房屋，最重要的就是面寬，無論氣派度，或是居住使用，都是第一個要詢問的數字，寬四米以上吧，這是最基本的寬度，如果只是寬度三米，你可能要考量這個透天，是否假透天，也就是，看電視的基本距離應該保持二米以上，加上走道空間及沙發深度，四米是基本的寬度。
如果面寬太窄，因為利用度不高，未來轉手都比較不容易。
二十年來，有不少連棟透天的社區出現，因為總有人認為，買房子就是要買透天，而不買大樓，但因為這樣的理念，買到窄小型的透天，比如單層十坪，四層樓透天，光用想的就知道，所有空間都很窄，扣掉樓梯後，所有空間都很小，那這樣不如別買的好。
格局與樓梯
透天的格局問題，在於廁所的位置與樓梯的問題。通常，廁所都在樓梯附近，坪數較小的透天，可能都在房屋的中間，房間分布在樓梯的前、後，好處是空間利用度高，虛坪較少，但你如果想要讓房間打通變大，恐怕較難。
不少地方建商為了將容積用完，並且控制房屋土地、建築物坪數、總價，蓋出四樓半透天，每層樓10坪，一樓屬於車庫跟客廳，二樓有餐廳及一個房間、三、四樓各兩間房間及一個廁所，五樓則是一個小佛堂及露臺。這樣四十五坪、總價五百萬元，可以輕鬆購買人生第一個透天。
不過，這類當時的「主流產品」，所有空間都很小，房間雖然多，但都只有三坪大。想要洗衣服，要爬到五樓，可憐的家庭主婦，居然還有建商貼心的給你升降籃，讓你從一樓吊衣服到五樓。每次你打掃，房間一下子就掃完，剩下一大堆樓梯，要擦要拖要吸，搞得全家腰痠。
購買透天時，建議先思考，你需要多少房間，以及，未來這個房屋的居住人數，如果只有夫妻兩人的頂客族，那一定不需要四個房間，除非你打算生兩個小孩。
房間數決定後，再去看房屋，這時，你就可以知道，你想要多一點房間數，而選擇樓梯在房屋中間型的透天，還是，選擇大樓產品。
景觀與隱私
透天的保值力，在於隱私性與景觀。不管你是台北市最貴的「信義富邦透天」，還是便宜的八德市連棟透天別墅社區，通通沒有景觀，看出去，都是別人家。當然，信義富邦透天的設計，利用大樹跟沒開窗的牆壁，讓透天人家不用整天被別人盯哨，但八德市連棟透天別墅社區，就沒這樣的好處，客廳對客廳，臥室對臥室，回到家中都要拉上窗簾或紗簾。
喜歡住透天的人，對隱私的需求可能比較低，但世代交替後，下一代已經被教育出隱私權的重要性，以及對於「View」的需要，比較好的規畫是，客廳或是臥室的窗戶，不要正對著對面人家的客廳或是臥室，在你家透天前方，可以有種樹的空間，臥室也盡可能有陽台，可以擺放植栽，製造出綠景的模樣。
不是信義富邦，也可以搞成像信義富邦，讓你房子更加值錢囉，沒有增加價值，起碼你起床時、洗澡前後，不用擔心曝光。
獨棟利用度
獨棟的透天別墅，重視的是利用度。講究一點的透天，會有圍牆或綠籬隔開外面，汽車、籃球架、魚池就在你的圍牆內部，所以，同樣價格與環境的透天別墅，土地越大者越值錢，而不是看建坪有多少。另外，計算獨棟透天的價格，多半也是以土地面積來衡量，房屋大小有的算錢，有的只是參考用。
但請注意，土地請以地政機關調閱的坪數與鑑界為準，別以為「我三代都住這裡」這樣的說詞，不會出錯，當然，一個好的透天，可能旁邊會有些土地可以「借用」，像水利會、農會的土地，或是屬於祭祀公會，抑或是屬於道路用地，都可能三代讓你借用，可以為這個透天價值加分，尤其是道路用地，通常地方政府沒有太多經費照顧到這一塊。
透天土地的型狀，也會影響利用度，比如，方型的土地，就一定比梯型或是三角型好用，先別管風水的問題，三角型總有尖角的部分，你很難蓋出好利用的房屋，連搞個花園都不好處理。
連棟面寬
看透天房屋，最重要的就是面寬，無論氣派度，或是居住使用，都是第一個要詢問的數字，寬四米以上吧，這是最基本的寬度，如果只是寬度三米，你可能要考量這個透天，是否假透天，也就是，看電視的基本距離應該保持二米以上，加上走道空間及沙發深度，四米是基本的寬度。
如果面寬太窄，因為利用度不高，未來轉手都比較不容易。
二十年來，有不少連棟透天的社區出現，因為總有人認為，買房子就是要買透天，而不買大樓，但因為這樣的理念，買到窄小型的透天，比如單層十坪，四層樓透天，光用想的就知道，所有空間都很窄，扣掉樓梯後，所有空間都很小，那這樣不如別買的好。
格局與樓梯
透天的格局問題，在於廁所的位置與樓梯的問題。通常，廁所都在樓梯附近，坪數較小的透天，可能都在房屋的中間，房間分布在樓梯的前、後，好處是空間利用度高，虛坪較少，但你如果想要讓房間打通變大，恐怕較難。
不少地方建商為了將容積用完，並且控制房屋土地、建築物坪數、總價，蓋出四樓半透天，每層樓10坪，一樓屬於車庫跟客廳，二樓有餐廳及一個房間、三、四樓各兩間房間及一個廁所，五樓則是一個小佛堂及露臺。這樣四十五坪、總價五百萬元，可以輕鬆購買人生第一個透天。
不過，這類當時的「主流產品」，所有空間都很小，房間雖然多，但都只有三坪大。想要洗衣服，要爬到五樓，可憐的家庭主婦，居然還有建商貼心的給你升降籃，讓你從一樓吊衣服到五樓。每次你打掃，房間一下子就掃完，剩下一大堆樓梯，要擦要拖要吸，搞得全家腰痠。
購買透天時，建議先思考，你需要多少房間，以及，未來這個房屋的居住人數，如果只有夫妻兩人的頂客族，那一定不需要四個房間，除非你打算生兩個小孩。
房間數決定後，再去看房屋，這時，你就可以知道，你想要多一點房間數，而選擇樓梯在房屋中間型的透天，還是，選擇大樓產品。
景觀與隱私
透天的保值力，在於隱私性與景觀。不管你是台北市最貴的「信義富邦透天」，還是便宜的八德市連棟透天別墅社區，通通沒有景觀，看出去，都是別人家。當然，信義富邦透天的設計，利用大樹跟沒開窗的牆壁，讓透天人家不用整天被別人盯哨，但八德市連棟透天別墅社區，就沒這樣的好處，客廳對客廳，臥室對臥室，回到家中都要拉上窗簾或紗簾。
喜歡住透天的人，對隱私的需求可能比較低，但世代交替後，下一代已經被教育出隱私權的重要性，以及對於「View」的需要，比較好的規畫是，客廳或是臥室的窗戶，不要正對著對面人家的客廳或是臥室，在你家透天前方，可以有種樹的空間，臥室也盡可能有陽台，可以擺放植栽，製造出綠景的模樣。
不是信義富邦，也可以搞成像信義富邦，讓你房子更加值錢囉，沒有增加價值，起碼你起床時、洗澡前後，不用擔心曝光。
黑心投資客實戰4 公寓看屋法
公寓篇
一樓
公寓，最重要的判斷還是一樓狀況。
一樓的大門是看公寓環境最重要的一關，不少公寓還停留在木門階段，這是二十年以上的公寓現象，有的還恐怕大門，信箱也爛爛的，這種建議別買，因為，完全沒有安全可言，郵差寄個信都不知塞哪裡，起碼，一樓的大門也該是不銹鋼的，否則就最少是要重新上漆過的木門。
因為公寓的住戶道德，比啥管委會重要，不管是重新粉刷大門，或是換一個大門的大鎖，都可以直接判斷，這棟公寓的住戶有沒有居住觀念，如果你發現，你正在看的這個公寓，大門是新的，那麼，居住的品質也可能比較優。
打開一樓門之後，通常會有個小小的空間，有的可以放下兩三台機車，有的則是堆滿雜物，請隨口問問屋主，如果這個空間可以擺你的機車，那麼，機車失竊率會比較低些，有附加價值。
公寓不會有監視器，但是鄰里間會有裝設，盡量選擇門口附近道路有監視器的那種公寓，要不，就是旁邊有便利商店的公寓，可以彌補沒有安全性的缺點。
面前道路
如果你的公寓在窄巷內，請量一下那個巷子，起碼要有一台車可以進入的寬度，當然，最好是消防車可以進入，退而求其次是一台車的空間，當家中有人無法走路的時候，計程車要能到門口。
這年頭，尤其是台北市，公寓不見得比大樓便宜，受惠於都更的利多，不少看起來爛爛的公寓，比看起來高級很多的大樓貴，差別就在於「馬路寬度」。但馬路寬度寫起來就是一本建築法規，簡單告訴你，面前的馬路越寬，會車就比較容易，也可以利用騎樓或路邊多停一輛車，而面前道路越寬，對未來的改建會較有利，比如可以蓋高樓等等，自然你買的公寓，會比較有可期待的未來價值。
台北有些公寓的棟距實在太近，比如世界第二密的永和，前院只有三米，後院只有一米，你跟鄰居握手、借醬油都很方便，但住起來就不一定那麼舒服，不管是你只擁有「一線天」，還是你根本沒有隱私，今天洗啥衣服都有可能被鄰居借走，雖這類公寓較便宜，但我還是不建議你買來住，除非，你習慣這個區域跟這樣的居住環境，或是，你準備等待改建，以及，打算重新隔間後出租。
安全性
公寓多躲在巷內，晚上因為沒有店面的燈火，或是公寓附近的路燈不多，環境都是暗的，這類房子比較容易發生搶案，縱使是地段位於捷運站附近，你都必須考慮一下，夜歸的環境，而無論你是男人還是女人。
最好的巷內公寓，當是馬路上有啟用中的監視器，或是一樓為住宅人家，當你遇到歹徒的時候，起碼叫救命會有人回應。提醒一下，看公寓時，記得白天跟晚上都要走一遍。
另外，因為公寓多半陽台外推，熱水器經常都是放在已經外推的陽台上，除了購買強制排氣的熱水器外，要留意熱水器使用的安全狀況，否則，通風不良又可能使用瓦斯桶的公寓，住宅安全度非常差。
公寓另一個不安全的現象，就是鐵窗。有鐵窗感覺較為安全，但鐵窗也是歹徒攀爬的一個動線，在為了防火而不鎖起來的鐵窗，或是怕歹徒爬進來而鎖起來的鐵窗，兩種都有高危險的問題。
看屋時，記得從窗戶探出頭，看看上下左右，是否有可攀爬或是容身的點，你的樓上那一戶或是樓下那一戶，是否也具備了容易攀爬的鐵窗？如果是，建議你買了公寓之後，將傳統白鐵鐵窗，換成具有防盜又有通風功能的鋁門窗。
樓梯間
公寓樓梯暗藏住宅品質，如果你看到這個樓梯，有乾淨沒有缺損的扶手，樓梯牆面有重新粉刷的清潔度，牆上還掛著滅火器，大門外，沒有亂擺的鞋櫃或是雜物，恭喜你，這棟公寓還不賴，鄰居願意花一點小錢來維護環境，並且你上下樓，不會被亂擺的鞋子絆倒。
這類公寓，坦白說，數量低於五成，如果固定有人掃樓梯、洗地板，那就更完美了。
當然，整個公寓不願意，不代表某一樓層不願意，如果你想要保持你公寓的價格，買入後，由你開始，保持乾淨，一年洗一次樓梯並且重新粉刷，換掉不牢靠的大門鎖，然後向里長爭取滅火器，無論環境或是安全，都可以顧到。
頂樓
頂樓加蓋，是公寓最常見的狀況，優等生就是只有加蓋一半鐵棚，你還可以有通風的曬棉被跟衣服，差一點的，蓋一半變成住宅，另一半開放給大家曬衣服、洗水塔，最差的是，全部都蓋起來，連洗水塔都要爬過別人家的違建，才洗的到，最黑心的，就是在頂樓加蓋後，再加蓋兩層，養鴿子啦，搞的附近又臭又有鴿毛。
還有一個必須留意的，就是電磁波造成的危害。雖然電信公司不斷出具報告，說明基地台一點也不會對健康造成傷害，但「毛毛的」感覺，仍然不好，能避就避吧，上頂樓看看，如果基地台一大堆，或是有假水桶、假招牌的基地台，你要多加留意跟考慮。
壁癌
公寓室內的牆面，因為年久水管漏水，或是外牆壁滲水，多半會有壁癌的產生，如同雪花般的油漆粉墨，或是壁紙上有重重霉斑，對於奇檬子或是呼吸道都會有傷害。
如果你發現，這間公寓有重新粉刷過，或是牆壁貼著木板、壁紙，你就要懷疑壁癌的問題，如果，公寓有天花板，可以看到「素顏」的地方，一定要打開來看，有壁癌沒啥，重點是，要預留修繕費用。
除了前幾天剛粉刷的油漆外，通常有壁癌的地方，可以聞的出來，味道是一種潮濕又酸酸的風味，如果已經是有發霉的壁紙或木板，就會飄出霉味，並且，伴隨著蟑螂味。下次你打開有蟑螂出沒的壁櫃，聞一聞，就是那個味道。
你很難買到一間沒有壁癌的公寓，但是，你也許可以買到有修繕過壁癌的房屋。
一樓
公寓，最重要的判斷還是一樓狀況。
一樓的大門是看公寓環境最重要的一關，不少公寓還停留在木門階段，這是二十年以上的公寓現象，有的還恐怕大門，信箱也爛爛的，這種建議別買，因為，完全沒有安全可言，郵差寄個信都不知塞哪裡，起碼，一樓的大門也該是不銹鋼的，否則就最少是要重新上漆過的木門。
因為公寓的住戶道德，比啥管委會重要，不管是重新粉刷大門，或是換一個大門的大鎖，都可以直接判斷，這棟公寓的住戶有沒有居住觀念，如果你發現，你正在看的這個公寓，大門是新的，那麼，居住的品質也可能比較優。
打開一樓門之後，通常會有個小小的空間，有的可以放下兩三台機車，有的則是堆滿雜物，請隨口問問屋主，如果這個空間可以擺你的機車，那麼，機車失竊率會比較低些，有附加價值。
公寓不會有監視器，但是鄰里間會有裝設，盡量選擇門口附近道路有監視器的那種公寓，要不，就是旁邊有便利商店的公寓，可以彌補沒有安全性的缺點。
面前道路
如果你的公寓在窄巷內，請量一下那個巷子，起碼要有一台車可以進入的寬度，當然，最好是消防車可以進入，退而求其次是一台車的空間，當家中有人無法走路的時候，計程車要能到門口。
這年頭，尤其是台北市，公寓不見得比大樓便宜，受惠於都更的利多，不少看起來爛爛的公寓，比看起來高級很多的大樓貴，差別就在於「馬路寬度」。但馬路寬度寫起來就是一本建築法規，簡單告訴你，面前的馬路越寬，會車就比較容易，也可以利用騎樓或路邊多停一輛車，而面前道路越寬，對未來的改建會較有利，比如可以蓋高樓等等，自然你買的公寓，會比較有可期待的未來價值。
台北有些公寓的棟距實在太近，比如世界第二密的永和，前院只有三米，後院只有一米，你跟鄰居握手、借醬油都很方便，但住起來就不一定那麼舒服，不管是你只擁有「一線天」，還是你根本沒有隱私，今天洗啥衣服都有可能被鄰居借走，雖這類公寓較便宜，但我還是不建議你買來住，除非，你習慣這個區域跟這樣的居住環境，或是，你準備等待改建，以及，打算重新隔間後出租。
安全性
公寓多躲在巷內，晚上因為沒有店面的燈火，或是公寓附近的路燈不多，環境都是暗的，這類房子比較容易發生搶案，縱使是地段位於捷運站附近，你都必須考慮一下，夜歸的環境，而無論你是男人還是女人。
最好的巷內公寓，當是馬路上有啟用中的監視器，或是一樓為住宅人家，當你遇到歹徒的時候，起碼叫救命會有人回應。提醒一下，看公寓時，記得白天跟晚上都要走一遍。
另外，因為公寓多半陽台外推，熱水器經常都是放在已經外推的陽台上，除了購買強制排氣的熱水器外，要留意熱水器使用的安全狀況，否則，通風不良又可能使用瓦斯桶的公寓，住宅安全度非常差。
公寓另一個不安全的現象，就是鐵窗。有鐵窗感覺較為安全，但鐵窗也是歹徒攀爬的一個動線，在為了防火而不鎖起來的鐵窗，或是怕歹徒爬進來而鎖起來的鐵窗，兩種都有高危險的問題。
看屋時，記得從窗戶探出頭，看看上下左右，是否有可攀爬或是容身的點，你的樓上那一戶或是樓下那一戶，是否也具備了容易攀爬的鐵窗？如果是，建議你買了公寓之後，將傳統白鐵鐵窗，換成具有防盜又有通風功能的鋁門窗。
樓梯間
公寓樓梯暗藏住宅品質，如果你看到這個樓梯，有乾淨沒有缺損的扶手，樓梯牆面有重新粉刷的清潔度，牆上還掛著滅火器，大門外，沒有亂擺的鞋櫃或是雜物，恭喜你，這棟公寓還不賴，鄰居願意花一點小錢來維護環境，並且你上下樓，不會被亂擺的鞋子絆倒。
這類公寓，坦白說，數量低於五成，如果固定有人掃樓梯、洗地板，那就更完美了。
當然，整個公寓不願意，不代表某一樓層不願意，如果你想要保持你公寓的價格，買入後，由你開始，保持乾淨，一年洗一次樓梯並且重新粉刷，換掉不牢靠的大門鎖，然後向里長爭取滅火器，無論環境或是安全，都可以顧到。
頂樓
頂樓加蓋，是公寓最常見的狀況，優等生就是只有加蓋一半鐵棚，你還可以有通風的曬棉被跟衣服，差一點的，蓋一半變成住宅，另一半開放給大家曬衣服、洗水塔，最差的是，全部都蓋起來，連洗水塔都要爬過別人家的違建，才洗的到，最黑心的，就是在頂樓加蓋後，再加蓋兩層，養鴿子啦，搞的附近又臭又有鴿毛。
還有一個必須留意的，就是電磁波造成的危害。雖然電信公司不斷出具報告，說明基地台一點也不會對健康造成傷害，但「毛毛的」感覺，仍然不好，能避就避吧，上頂樓看看，如果基地台一大堆，或是有假水桶、假招牌的基地台，你要多加留意跟考慮。
壁癌
公寓室內的牆面，因為年久水管漏水，或是外牆壁滲水，多半會有壁癌的產生，如同雪花般的油漆粉墨，或是壁紙上有重重霉斑，對於奇檬子或是呼吸道都會有傷害。
如果你發現，這間公寓有重新粉刷過，或是牆壁貼著木板、壁紙，你就要懷疑壁癌的問題，如果，公寓有天花板，可以看到「素顏」的地方，一定要打開來看，有壁癌沒啥，重點是，要預留修繕費用。
除了前幾天剛粉刷的油漆外，通常有壁癌的地方，可以聞的出來，味道是一種潮濕又酸酸的風味，如果已經是有發霉的壁紙或木板，就會飄出霉味，並且，伴隨著蟑螂味。下次你打開有蟑螂出沒的壁櫃，聞一聞，就是那個味道。
你很難買到一間沒有壁癌的公寓，但是，你也許可以買到有修繕過壁癌的房屋。
黑心投資客實戰3 中古大樓看屋法之二
裝潢看啥小
裝潢，是中古屋最不用看的地方，但也是最難分辨的地方。一個完整的裝潢，對於中古屋的出售，會有絕對性的加分作用，不管是自住客或是投資客，在賣屋的時候，一定會把屋況整理乾淨，擺放一些鮮花來製造舒適感。
但，除非你想買的就是裝潢屋，否則，前一手的裝潢，必定有一些是你不合意的地方，比如牆壁的顏色，或是櫃子的外觀等等。所以，當我看中古屋的時候，有時屋主或房仲會在你身旁，叨叨唸說：「這沙發是義大利原裝、壁紙一才要上千元、馬桶是日本品牌……。」我都會在第一時間，告訴他，這些，我都不要，醜死了。
是的，很傷人，但很有效，他原本用來加價的武器，馬上被你繳械了。
其實，裝潢還是該看的，請留意的是不用拆的地方，除非，你真的全部都要砍掉重練。
不拆的，是隔間牆，看屋時，要敲一敲所有的牆壁與隔間，如果他是磚牆，重新上色即可，如果是木作或是輕隔間，也就是敲起來會「空空」作響，跟你挑西瓜一樣，要查看一下是否該重換，或是同樣補土粉刷及可，記得，在牆壁上找出掛畫或是有任何釘子釘過的地方，檢查有沒有裂開。
天花板的樣式，如果合你的意，也可以不用拆，重新漆上一層你喜歡的顏色即可。
木作的衣櫃，如果用了超過兩年，你就該留意，角落是否有出現黑色一點一點的痕跡，是的，「蟑螂」糞便的痕跡，不瞞大家，我聞的到這裡有沒有蟑螂，因為本人痛恨這類會引發過敏的生物，如果，木作的櫃子出現了蟑螂的痕跡，你必須思考，門片或是角落有沒有破洞，該全換還是只換門片即可。
同樣的道理，舊家具都會有蟑螂的問題，對我而言，凡是舊家具，一律不要，因為這些生物，可能藏在沙發跟床組的木頭內，我的舊家曾經窩藏一隻小野貓，躲在舊的沙發破洞裡，長達兩周呢，白天從壞掉的鋁窗進出，晚上就睡在洞裡，半夜哇哇叫，我媽嚇個半死。
素顏：廁所跟大樓管道間
在「黑心建商的告白」裡，我建議過大家，要看廁所天花板的素顏，新成屋要看，中古屋更要看，如果曾經有漏水的問題，在這個素顏的地方，一清二楚，因為，漏水都是從管道間開始的。
中古屋，還要看天花板與樓版的那根「木頭」，這根木頭，就是撐住天花板的力量所在，在廁所，要看這根木頭，有沒有因為長期潮濕而造成的發霉狀況，進而分辨這個廁所，是不是容易潮濕。如果是，你首先要再你的裝潢預算裡，加上一筆天花板費用，以及除濕機的購買，加上通風問題。
如果潮濕，甚至有水痕，也要考慮防水、抓漏的問題，以及增加裝潢預算。
大樓管道間，則是聞出味道的好地方。尤其是通往化糞池的那個管道間，如果當初建商沒作好，或是後來因為時間久了，有縫隙了，打開管道間的門，味道就會相當豐富，你家不久也會有相同的味道。
摸紗窗
看標題也知道，我請你們手賤一點，要摸一摸紗窗，看完屋再洗手就好，洗手時，順便確認一下水壓大不大，真是一摸多用途阿。
這是一個小技巧，當然未必每次都有用，如果屋主懂得洗乾淨，你就啥也看不到了，但就我的觀察，十間有九間房屋，並不會對紗窗有特別待遇，窗戶可能會擦，紗窗則是忘了。
如果紗窗一摸，特別黑，你就要留意，是否這一帶施工多，或是，空氣品質不良？如果又帶一點油油的感覺，那空氣品質還真的不優，比如我聽朋友抱怨過，他家在桃園南崁中油煉油廠附近，紗窗除了黑，還特別油。
至於幾樓比較黑，沒有研究顯示幾樓就會較髒，我弟弟住二十一樓，他的紗窗還挺白淨，也不用每個月清潔，我自己住十二樓，每兩周就要擦一次。
另外，如果附近有鴿舍，有時候當你看屋的時候，鴿子並不會特別出來飛給你看，可是，紗窗上就會有一點點毛，家中如果有容易過敏的小朋友，對毛髮會過敏的，要留意。
鐵窗的安全
新大樓或是等級好一些的社區，多半不會有鐵窗的問題，有鐵窗不一定你家就安全，反倒是告訴歹徒，我們這裡曾經可能偷過，歡迎你來試試？沒鐵窗不一定不安全，只要建築規畫時，有考量到居住安全，並且加上進出管制的方法，沒鐵窗還是挺安全的。
當然，我也看過整棟大樓的鐵窗，非常一致，乾淨俐落，大家統一外推，這樣外觀也不會因此而被破壞，同樣對房價有保值的效果。
最糟糕的，就是這戶這個樣、那戶那個樣，有的外推有的內凹，這樣的外觀，一看就知道「管理很差」，住戶素質不一，中古屋有時候非常容易出現，不是建議你別買，而是，除了萬一失火，可以從室內逃到室外的安全機制，重點在於，小偷動線。
你家如果有鐵窗，你會在鐵窗開個小門，並且加上鎖頭鎖住？可能有小門，但是不會鎖住，如果會鎖，反而更危險，萬一燒起來你還可能沒時間開鎖。
小偷動線就是，有鐵窗就好爬，小偷可以從一樓找箱子、管道爬到二樓，然後，哪一戶有開就偷哪一戶，二樓全鎖住了？就沿著鐵窗爬到三樓。頂樓也是，沿著水管或鐵窗，哪一樓好進入就走哪一樓，你為了怕小偷而作的鐵窗，反倒成為小偷最好的攀爬動線。
「唉呀，小偷破壞門鎖就好啦，不會那麼危險爬外面的。」如果這樣，像江霞、伊能靜這類名人，就不會緊張的找警察、開記者會了，你家外面有鷹架，他就爬鷹架，沒有的話，就從一樓、頂樓、隔壁大樓。
還有人會搭鐵窗，不是用來防小偷，而是要來放花盆的，這種最好偷了，連鎖都沒有，也很好攀爬到其他樓層。這樣的新聞也不是沒看過：「花盆落地雜到路人」，所以，少那一點空間利用，還是有好處的。
最後一問：管理費用與管理基金
大樓多會有管委會的制度，但現在黑心建商很多，黑心管委會也不少，建商不合作撥公共管理基金，或是整個社區基金，被無良主委捲款逃跑，時有所聞，看房子的時候，隨時留意這點，否則，沒有基金的社區，要作任何事都很麻煩，你有可能剛搬入新家，就又要繳一大筆基金費用。
不管你想買小套房，還是大豪宅，都會發生。
不幸的，我認識個朋友，買了間西門町的小套房後，努力經營管委會，二年後，將一千多萬的基金捲款，人移民到菲律賓逍遙了，後來該社區每戶就都要多付管理費，存基金，慘。
有時候，這個月的所有開支，會貼在社區公布欄內，記得花一點時間去閱讀，比如，有多少人繳了多少管理費，花了那些奇怪的費用，在這個表可能都有公佈，厚工一點的，你也可以請屋主或房仲協助，向社區調閱每月的花費明細，這些跟你未來要不要住這個社區，都有很大關係。
而你所繳的每月管理費，無論高低，都可以趁機瞭解，你願不願意花這個費用，比如，每月花八萬元請一個會講六國語言的秘書？每月花三十萬元維護你不會用的SPA池、溫水游泳池？我有看過有社區每月花二萬元，請來老師級人物，在社區大廳裡擺一盆鮮花。好看是好看，有沒有需要花費這些，則是自行判斷。
社區活動也是一大花費，有的社區熱愛社區活動，每逢節日必有大型餐會，你要思考會不會參加，因為活動多，花費也多，你要繳的管理費也多，但好處是，你將會認識不少鄰居，多交朋友。
新成屋的社區硬體花費較少，五年以後的社區，就像你的汽車一樣，開始會花一些維修費用，十年以後的社區，可能連電梯都要大修、機械車位要換馬達等等，請留意社區的存款，起碼要有幾百萬元來支應，如果沒有存款，所有的花費就要每次由所有住戶來分攤。
裝潢，是中古屋最不用看的地方，但也是最難分辨的地方。一個完整的裝潢，對於中古屋的出售，會有絕對性的加分作用，不管是自住客或是投資客，在賣屋的時候，一定會把屋況整理乾淨，擺放一些鮮花來製造舒適感。
但，除非你想買的就是裝潢屋，否則，前一手的裝潢，必定有一些是你不合意的地方，比如牆壁的顏色，或是櫃子的外觀等等。所以，當我看中古屋的時候，有時屋主或房仲會在你身旁，叨叨唸說：「這沙發是義大利原裝、壁紙一才要上千元、馬桶是日本品牌……。」我都會在第一時間，告訴他，這些，我都不要，醜死了。
是的，很傷人，但很有效，他原本用來加價的武器，馬上被你繳械了。
其實，裝潢還是該看的，請留意的是不用拆的地方，除非，你真的全部都要砍掉重練。
不拆的，是隔間牆，看屋時，要敲一敲所有的牆壁與隔間，如果他是磚牆，重新上色即可，如果是木作或是輕隔間，也就是敲起來會「空空」作響，跟你挑西瓜一樣，要查看一下是否該重換，或是同樣補土粉刷及可，記得，在牆壁上找出掛畫或是有任何釘子釘過的地方，檢查有沒有裂開。
天花板的樣式，如果合你的意，也可以不用拆，重新漆上一層你喜歡的顏色即可。
木作的衣櫃，如果用了超過兩年，你就該留意，角落是否有出現黑色一點一點的痕跡，是的，「蟑螂」糞便的痕跡，不瞞大家，我聞的到這裡有沒有蟑螂，因為本人痛恨這類會引發過敏的生物，如果，木作的櫃子出現了蟑螂的痕跡，你必須思考，門片或是角落有沒有破洞，該全換還是只換門片即可。
同樣的道理，舊家具都會有蟑螂的問題，對我而言，凡是舊家具，一律不要，因為這些生物，可能藏在沙發跟床組的木頭內，我的舊家曾經窩藏一隻小野貓，躲在舊的沙發破洞裡，長達兩周呢，白天從壞掉的鋁窗進出，晚上就睡在洞裡，半夜哇哇叫，我媽嚇個半死。
素顏：廁所跟大樓管道間
在「黑心建商的告白」裡，我建議過大家，要看廁所天花板的素顏，新成屋要看，中古屋更要看，如果曾經有漏水的問題，在這個素顏的地方，一清二楚，因為，漏水都是從管道間開始的。
中古屋，還要看天花板與樓版的那根「木頭」，這根木頭，就是撐住天花板的力量所在，在廁所，要看這根木頭，有沒有因為長期潮濕而造成的發霉狀況，進而分辨這個廁所，是不是容易潮濕。如果是，你首先要再你的裝潢預算裡，加上一筆天花板費用，以及除濕機的購買，加上通風問題。
如果潮濕，甚至有水痕，也要考慮防水、抓漏的問題，以及增加裝潢預算。
大樓管道間，則是聞出味道的好地方。尤其是通往化糞池的那個管道間，如果當初建商沒作好，或是後來因為時間久了，有縫隙了，打開管道間的門，味道就會相當豐富，你家不久也會有相同的味道。
摸紗窗
看標題也知道，我請你們手賤一點，要摸一摸紗窗，看完屋再洗手就好，洗手時，順便確認一下水壓大不大，真是一摸多用途阿。
這是一個小技巧，當然未必每次都有用，如果屋主懂得洗乾淨，你就啥也看不到了，但就我的觀察，十間有九間房屋，並不會對紗窗有特別待遇，窗戶可能會擦，紗窗則是忘了。
如果紗窗一摸，特別黑，你就要留意，是否這一帶施工多，或是，空氣品質不良？如果又帶一點油油的感覺，那空氣品質還真的不優，比如我聽朋友抱怨過，他家在桃園南崁中油煉油廠附近，紗窗除了黑，還特別油。
至於幾樓比較黑，沒有研究顯示幾樓就會較髒，我弟弟住二十一樓，他的紗窗還挺白淨，也不用每個月清潔，我自己住十二樓，每兩周就要擦一次。
另外，如果附近有鴿舍，有時候當你看屋的時候，鴿子並不會特別出來飛給你看，可是，紗窗上就會有一點點毛，家中如果有容易過敏的小朋友，對毛髮會過敏的，要留意。
鐵窗的安全
新大樓或是等級好一些的社區，多半不會有鐵窗的問題，有鐵窗不一定你家就安全，反倒是告訴歹徒，我們這裡曾經可能偷過，歡迎你來試試？沒鐵窗不一定不安全，只要建築規畫時，有考量到居住安全，並且加上進出管制的方法，沒鐵窗還是挺安全的。
當然，我也看過整棟大樓的鐵窗，非常一致，乾淨俐落，大家統一外推，這樣外觀也不會因此而被破壞，同樣對房價有保值的效果。
最糟糕的，就是這戶這個樣、那戶那個樣，有的外推有的內凹，這樣的外觀，一看就知道「管理很差」，住戶素質不一，中古屋有時候非常容易出現，不是建議你別買，而是，除了萬一失火，可以從室內逃到室外的安全機制，重點在於，小偷動線。
你家如果有鐵窗，你會在鐵窗開個小門，並且加上鎖頭鎖住？可能有小門，但是不會鎖住，如果會鎖，反而更危險，萬一燒起來你還可能沒時間開鎖。
小偷動線就是，有鐵窗就好爬，小偷可以從一樓找箱子、管道爬到二樓，然後，哪一戶有開就偷哪一戶，二樓全鎖住了？就沿著鐵窗爬到三樓。頂樓也是，沿著水管或鐵窗，哪一樓好進入就走哪一樓，你為了怕小偷而作的鐵窗，反倒成為小偷最好的攀爬動線。
「唉呀，小偷破壞門鎖就好啦，不會那麼危險爬外面的。」如果這樣，像江霞、伊能靜這類名人，就不會緊張的找警察、開記者會了，你家外面有鷹架，他就爬鷹架，沒有的話，就從一樓、頂樓、隔壁大樓。
還有人會搭鐵窗，不是用來防小偷，而是要來放花盆的，這種最好偷了，連鎖都沒有，也很好攀爬到其他樓層。這樣的新聞也不是沒看過：「花盆落地雜到路人」，所以，少那一點空間利用，還是有好處的。
最後一問：管理費用與管理基金
大樓多會有管委會的制度，但現在黑心建商很多，黑心管委會也不少，建商不合作撥公共管理基金，或是整個社區基金，被無良主委捲款逃跑，時有所聞，看房子的時候，隨時留意這點，否則，沒有基金的社區，要作任何事都很麻煩，你有可能剛搬入新家，就又要繳一大筆基金費用。
不管你想買小套房，還是大豪宅，都會發生。
不幸的，我認識個朋友，買了間西門町的小套房後，努力經營管委會，二年後，將一千多萬的基金捲款，人移民到菲律賓逍遙了，後來該社區每戶就都要多付管理費，存基金，慘。
有時候，這個月的所有開支，會貼在社區公布欄內，記得花一點時間去閱讀，比如，有多少人繳了多少管理費，花了那些奇怪的費用，在這個表可能都有公佈，厚工一點的，你也可以請屋主或房仲協助，向社區調閱每月的花費明細，這些跟你未來要不要住這個社區，都有很大關係。
而你所繳的每月管理費，無論高低，都可以趁機瞭解，你願不願意花這個費用，比如，每月花八萬元請一個會講六國語言的秘書？每月花三十萬元維護你不會用的SPA池、溫水游泳池？我有看過有社區每月花二萬元，請來老師級人物，在社區大廳裡擺一盆鮮花。好看是好看，有沒有需要花費這些，則是自行判斷。
社區活動也是一大花費，有的社區熱愛社區活動，每逢節日必有大型餐會，你要思考會不會參加，因為活動多，花費也多，你要繳的管理費也多，但好處是，你將會認識不少鄰居，多交朋友。
新成屋的社區硬體花費較少，五年以後的社區，就像你的汽車一樣，開始會花一些維修費用，十年以後的社區，可能連電梯都要大修、機械車位要換馬達等等，請留意社區的存款，起碼要有幾百萬元來支應，如果沒有存款，所有的花費就要每次由所有住戶來分攤。
黑心投資客實戰2 中古大樓看屋法之一
外觀看施工與保養
中古屋已經無法像預售屋一樣，可以經由監工來確保施工品質，而縱使房屋曾經漏水，前一手屋主恐怕該美化也美化了，你要從何看起？另外，居住環境的空氣與濕度，要怎樣看呢？
當你走到某個大樓，在踏入之前，請先抬頭看看外觀。房屋蓋好後，最不會動的就是外觀，縱使外牆磁磚貼的歪七扭八、或是磁磚曾經掉落過，都可以從外牆看出端倪。如果你在一樓無法看清外牆，你也可以進入屋內後，打開窗戶，頭探出去看看外牆磚的狀況。
要留意的是，磁磚是否平整的貼在牆上，以及，磁磚的顏色是否統一。因為磁磚是一批批燒出來的，每批的顏色都會有一點點色差，如果中途有換過，顏色就會不一樣，當地震來臨時，磁磚曾有掉落，你就必須要考慮，這棟大樓是否太舊，或是當初的施工不太良好。
一個好的社區大樓，三、五年會作一次外觀清洗，把卡在磁磚的陳年油垢洗掉；一個普通的大樓，可能十年才會想到可以洗一次；一個不怎麼樣的大樓，大概不願意花二十萬元來洗，所以，外觀也可以順便看看大樓管理的素質。
還有，濕度跟空氣，也可以從外牆來看。大家都知道淡水又濕、空氣又鹹，所以中古大樓就容易這裡黑黑、那裏髒髒，不銹鋼的欄杆或是外觀，也容易生銹，這些問題，不管你熟不熟該區，都可以輕易看的到。
大廳看管理跟鄰居
接著，舌粲蓮花的房仲，一邊說：「唉呀，你的皮膚好好哦！」一邊快速引導你看屋，這時，請告訴房仲：「等一等！閉嘴！」，接著，看你可以走到社區哪裡而沒有人攔住。
一個好的社區，是需要管理的，這攸關你未來的居住安全。「黑心建商的告白」告訴你要看櫃檯清潔，跟保全人員有沒有燙衣服，看中古屋就要很實際的，加上看管理安全度，一個外人是否可以輕易的進入社區，尤其是，房仲可能早就打通管理人員，可以隨時帶客戶進入社區，那也代表，這個社區的管理已經鬆了。
如果，你剛好在櫃檯前登記看屋，請順便偷看登記簿，每天有沒有一堆人進出，可以了解該社區的外來狀況，比如，一堆房仲登記，就表示有不少人正在賣屋。
此時，請眼光八方，看看來往的鄰居，雖然縱使鄰居住著流氓，也未必剛好出現給你看，但，請觀察帶小孩的媽媽，瞧瞧素質，瞧瞧她有沒有很放心的讓小孩自由奔跑，或是，作出一些令人髮指的沒水準動作。
如果你看的中古大樓，沒有櫃檯人員管理，沒有大廳跟其他公共設施，那麼，請看信箱間以及地板。信箱間要看有沒有人亂丟廣告紙，地板則是留意多久清潔一次，藉由這些小地方來判斷，鄰居與大樓水準。
垃圾間看素質
很少人看房子會看垃圾集中室，可是，如果這個大樓有，我一定會看。
從丟垃圾的方法，就可以馬上看清楚，社區住戶的水準高下。這年頭，多數的地方已經有完整的垃圾分類制度，你如果清楚的發現，垃圾集中處，有多個桶子提供住戶擺放資源垃圾，丟廚餘的桶子，附近也清爽不噁心，丟一般家庭垃圾，也有包紮乾淨並且依規定，該用專用垃圾袋就用專用，不需要用的，就要乾淨，沒有湯湯水水到處積。
如果垃圾集中處有個洗手槽，使用頻繁，那就可以看出，住戶會乖乖丟廚餘並且順便清潔，不是亂丟廚餘袋。
我還有個噁心的殺手澗，就是隨意踢一下桶子，看有沒有蟑螂亂竄。垃圾集中處不該是蟑螂生產中心，否則整個大樓將被蟑螂淹沒，無論是鄰居用垃圾來餵食，或是清潔人員隨便弄弄，在垃圾集中室都可以輕易發現，而且，無論你看的是豪宅，還是國宅。
另外，也請留意垃圾集中處的通風問題，如果他是躲在大樓的角落，就必須考慮到整個地下室的衛生安全，最優的狀況，當然是位於通風良好處，或是垃圾集中處有裝設冰庫，並且有附壓力門，無論夏天或冬天，你不想看到的東西，都可以達到良好的照顧，否則，在附近的停車位，將享受到豐富味道的禮遇。
看屋時間
下午三點，是看房子最好的一個時段，尤其是夏天。
三點是熱個半死的時候，當你踏入某個社區以及某間房屋，有沒有涼風、有沒有對流、有沒有異味，都是這個時候可以輕易的發現，更重要的是，如果有午後雷陣雨也是這個時候下，雨水會不會馬上潑進屋內，一清二楚。
三點，也是西曬的時候，雖然如果你四點在去看房屋，會比較清楚到底有多熱，但是，只要有西曬，下午三點，室內就開始悶了，此時看屋，可以分辨出你到底要不要買個這樣的房屋。
晚上八點，則是聽上樓層噪音，以及看鄰居素質的最好時間。看屋時，你很難發現的就是樓上的噪音，有時關個門、掉個錢幣、拖個椅子，或是小朋友溜滑輪的恐怖巨大聲響，要在晚上才會發生。這時看屋，記得，坐在屋內，把窗戶全部關上，靜靜一分鐘，聽聽樓上以及隔壁的聲音；接著，把窗戶全部打開，在靜靜一分鐘，聽聽街上的車聲。這兩個舉動，請在客廳及臥室都要作一遍。
如果，你有政治的訴求跟熱愛，晚上八點的連續劇時間，也可以發現你的鄰居，正在看哪一台的電視，看屋的時候，記得樓上、樓下都要趁機去走一走，順便檢查有沒有鞋櫃放外面、垃圾有沒有亂丟，樓上、樓下的居住品質，是不是跟你一致。
鞋櫃沒有亂擺，是社區的管理品質指標，但是，如果社區統一外擺，看屋時，就可以從鄰居鞋子的品牌，猜到生活水準一、二，從擺放的清潔度，預測鄰居對於生活的要求度。
中古屋已經無法像預售屋一樣，可以經由監工來確保施工品質，而縱使房屋曾經漏水，前一手屋主恐怕該美化也美化了，你要從何看起？另外，居住環境的空氣與濕度，要怎樣看呢？
當你走到某個大樓，在踏入之前，請先抬頭看看外觀。房屋蓋好後，最不會動的就是外觀，縱使外牆磁磚貼的歪七扭八、或是磁磚曾經掉落過，都可以從外牆看出端倪。如果你在一樓無法看清外牆，你也可以進入屋內後，打開窗戶，頭探出去看看外牆磚的狀況。
要留意的是，磁磚是否平整的貼在牆上，以及，磁磚的顏色是否統一。因為磁磚是一批批燒出來的，每批的顏色都會有一點點色差，如果中途有換過，顏色就會不一樣，當地震來臨時，磁磚曾有掉落，你就必須要考慮，這棟大樓是否太舊，或是當初的施工不太良好。
一個好的社區大樓，三、五年會作一次外觀清洗，把卡在磁磚的陳年油垢洗掉；一個普通的大樓，可能十年才會想到可以洗一次；一個不怎麼樣的大樓，大概不願意花二十萬元來洗，所以，外觀也可以順便看看大樓管理的素質。
還有，濕度跟空氣，也可以從外牆來看。大家都知道淡水又濕、空氣又鹹，所以中古大樓就容易這裡黑黑、那裏髒髒，不銹鋼的欄杆或是外觀，也容易生銹，這些問題，不管你熟不熟該區，都可以輕易看的到。
大廳看管理跟鄰居
接著，舌粲蓮花的房仲，一邊說：「唉呀，你的皮膚好好哦！」一邊快速引導你看屋，這時，請告訴房仲：「等一等！閉嘴！」，接著，看你可以走到社區哪裡而沒有人攔住。
一個好的社區，是需要管理的，這攸關你未來的居住安全。「黑心建商的告白」告訴你要看櫃檯清潔，跟保全人員有沒有燙衣服，看中古屋就要很實際的，加上看管理安全度，一個外人是否可以輕易的進入社區，尤其是，房仲可能早就打通管理人員，可以隨時帶客戶進入社區，那也代表，這個社區的管理已經鬆了。
如果，你剛好在櫃檯前登記看屋，請順便偷看登記簿，每天有沒有一堆人進出，可以了解該社區的外來狀況，比如，一堆房仲登記，就表示有不少人正在賣屋。
此時，請眼光八方，看看來往的鄰居，雖然縱使鄰居住著流氓，也未必剛好出現給你看，但，請觀察帶小孩的媽媽，瞧瞧素質，瞧瞧她有沒有很放心的讓小孩自由奔跑，或是，作出一些令人髮指的沒水準動作。
如果你看的中古大樓，沒有櫃檯人員管理，沒有大廳跟其他公共設施，那麼，請看信箱間以及地板。信箱間要看有沒有人亂丟廣告紙，地板則是留意多久清潔一次，藉由這些小地方來判斷，鄰居與大樓水準。
垃圾間看素質
很少人看房子會看垃圾集中室，可是，如果這個大樓有，我一定會看。
從丟垃圾的方法，就可以馬上看清楚，社區住戶的水準高下。這年頭，多數的地方已經有完整的垃圾分類制度，你如果清楚的發現，垃圾集中處，有多個桶子提供住戶擺放資源垃圾，丟廚餘的桶子，附近也清爽不噁心，丟一般家庭垃圾，也有包紮乾淨並且依規定，該用專用垃圾袋就用專用，不需要用的，就要乾淨，沒有湯湯水水到處積。
如果垃圾集中處有個洗手槽，使用頻繁，那就可以看出，住戶會乖乖丟廚餘並且順便清潔，不是亂丟廚餘袋。
我還有個噁心的殺手澗，就是隨意踢一下桶子，看有沒有蟑螂亂竄。垃圾集中處不該是蟑螂生產中心，否則整個大樓將被蟑螂淹沒，無論是鄰居用垃圾來餵食，或是清潔人員隨便弄弄，在垃圾集中室都可以輕易發現，而且，無論你看的是豪宅，還是國宅。
另外，也請留意垃圾集中處的通風問題，如果他是躲在大樓的角落，就必須考慮到整個地下室的衛生安全，最優的狀況，當然是位於通風良好處，或是垃圾集中處有裝設冰庫，並且有附壓力門，無論夏天或冬天，你不想看到的東西，都可以達到良好的照顧，否則，在附近的停車位，將享受到豐富味道的禮遇。
看屋時間
下午三點，是看房子最好的一個時段，尤其是夏天。
三點是熱個半死的時候，當你踏入某個社區以及某間房屋，有沒有涼風、有沒有對流、有沒有異味，都是這個時候可以輕易的發現，更重要的是，如果有午後雷陣雨也是這個時候下，雨水會不會馬上潑進屋內，一清二楚。
三點，也是西曬的時候，雖然如果你四點在去看房屋，會比較清楚到底有多熱，但是，只要有西曬，下午三點，室內就開始悶了，此時看屋，可以分辨出你到底要不要買個這樣的房屋。
晚上八點，則是聽上樓層噪音，以及看鄰居素質的最好時間。看屋時，你很難發現的就是樓上的噪音，有時關個門、掉個錢幣、拖個椅子，或是小朋友溜滑輪的恐怖巨大聲響，要在晚上才會發生。這時看屋，記得，坐在屋內，把窗戶全部關上，靜靜一分鐘，聽聽樓上以及隔壁的聲音；接著，把窗戶全部打開，在靜靜一分鐘，聽聽街上的車聲。這兩個舉動，請在客廳及臥室都要作一遍。
如果，你有政治的訴求跟熱愛，晚上八點的連續劇時間，也可以發現你的鄰居，正在看哪一台的電視，看屋的時候，記得樓上、樓下都要趁機去走一走，順便檢查有沒有鞋櫃放外面、垃圾有沒有亂丟，樓上、樓下的居住品質，是不是跟你一致。
鞋櫃沒有亂擺，是社區的管理品質指標，但是，如果社區統一外擺，看屋時，就可以從鄰居鞋子的品牌，猜到生活水準一、二，從擺放的清潔度，預測鄰居對於生活的要求度。
黑心投資客實戰1 如何挑選仲介
各大房仲早就花大錢搞網站，作手機版，所以，這年頭你要找房屋，就變得非常容易。
還要教？要的。
在房仲網站，你可以隨意瀏覽，也可以有系統的瀏覽。
請利用預算的方式，比較有效率。當你算出你可以買一千萬元的房屋時，請以一點五倍的價格來當你搜尋的區間，所以如果你只能買六百萬元的房子，就用九百萬元當作搜尋區間。為何呢？房仲網站上，排列的方式以房屋開價來登記，有些還會把車位扣除，只列房價，所以，利用擴大一些的方式來搜尋，就可以找到比較符合你需求的房屋。
輸入你要的地點跟房價後，啪的資料就出來了，你就可以一一點入，看看他的照片合不合你的意，看看格局圖是不是你需要的，然後，至少搜集三間後，就可以去房仲店拜訪了。
如果看了永慶房屋，都沒有合你的意，就換信義房屋，直到找到為止。
為何要先上網，再去找房仲？直接找房仲比較快阿？
如果你一點功課都沒作，就去找房仲，那不就代表，你跟房仲說：「來框我吧，我是個有錢的大盤子。」
這是個心理學的遊戲。當房仲經紀人知道，你已經上網找過一些物件，而且你還會說：「你家有兩間房屋我想看看，另外，在別的社區，××房屋也有一間，不知道你們有沒有？」經紀人就會想，這是個有作功課的傢伙，會上網，亂騙一通搞不好還會被他寫在討論區裡罵。
所以，找房仲時，直接告訴他，你已經抄好的房屋編號，也告訴他，別家房仲的房屋編號。
前面已經說過，有些A級物件，都是跟房仲簽一般約，也就是，哪間房仲都可以賣，所以，別家房仲的房屋，自然大家都是公開的賣。
這一招的好處，就是雙方都省時，你不用聽房仲在「屁」，不需要聽他講他有多厲害之類的，免的你不小心被甜言蜜語拐了。另外，有時仲介自己手上有些私人物件，沒有開放在網路上的，如果價格合你的能力區間，也會直接拿出來給你。
最重要的，你一定要告訴他，當然，你也要這樣作：「我剛去××房仲看了一間房屋，沒看到喜歡的，那幾間的開價都超過市場行情。」
別客氣，一定要貨比三家，而且都讓仲介知道，一來有競爭壓力，可能會幫你談到好價格，二來，你多了另外兩家的資訊，想看的房子就比較不會漏掉。
喔，還有，當你進入房仲店頭的時候，如果你不滿意接待你的這個經紀人，是可以隨時換掉的哦！比如你在信義房屋A店，遇到你不喜歡的經紀人，不管是不老實，還是你只嫌他皮鞋沒擦、襯衫沒燙都可以，你只要去同樣是信義房屋B店，抓一間房子來看就好了。
我弟弟比較妙，去了某房仲看完屋，隔天他再去這間店，也不說曾經找哪個經紀人看過，瞥一瞥店裡那個業務不在，就說：「我第一次來，麻煩你我要看房子。」半年內一共看了包括永慶房屋、信義房屋、東森房屋等十家不同房仲店，起碼三十個經紀人帶看過房屋，第一次差點簽約時，帶我去談判，還被我罵退一個說謊的主任級業務，第二次簽約終於買房成功，卻是他半年前的第一個經紀人，後來偶然打電話邀請看屋的決定。
我呢，也不遑多讓，選房仲經紀人，第一眼看的不是年紀，而是「襯衫」。
本來嘛，經紀人應該要挑誠實的，才可以對你的交易有保障、有幫助，但是，「誠實」這個條件實在是太虛無飄渺，我也無法像算命的一眼就知道這個人是否誠實，所以，第一眼就是看襯衫，有沒有燙過。
業務是一個服務業，基本功就是衣服的整齊度，如果連這個基本功都沒有，那麼關於房屋的產權、交易安全、房價談判技巧等等各個環節，一定會有些許破綻，就無法幫你買到一間價格實在的好房子。另外，我所遇見，無論是採訪或是買房子的拜訪，各大房仲的前十名超級厲害房仲經紀人，都會穿燙過的襯衫，尤其是那種每年都第一名的超級業務。如果他不是個對客戶永續經營的業務，他無法每年都拿業績第一名的。
有嚴重體臭味的經紀人，又不噴一點香水，或是不帶個手帕擦汗的，我一定不要。沒有這點自覺的，容易自大，或是犯一些自以為是的錯誤，連自己的問題都不願意正視或解決，就別論你的問題或是需求了。
為何要這樣對經紀人吹毛求疵？找對人，你的購屋過程才比較不會有問題，如果在交易過程中，隨時遇到一些問題，比如，「說謊」，我一定馬上換人。所以，也會在口袋裡放幾個設定好的問題，三不五時考一考這些經紀人，看他們是要「說謊」還是要「圓謊」，我寧可聽到是「不知道」。
比如：「這是陽台外推耶，好像買了有賺到室內空間，可是，會不會被拆阿？」
答案是，陽台外推就是違建，即報，拆除大隊會排隊拆。如果有經紀人一口咬定不會，那麼，就開除吧。
要不，你也可以這樣問：「門口可以放鞋櫃嗎？我看別人好像都沒放，可是，這一戶是轉角，放了也不會影響到其他戶。」
答案就是，以社區規約為準。
總之，你要考一考房仲，對你買房子一定有好處。你要買房子，所以你是老大，別客氣，歡迎光臨，盡量挑。
還要教？要的。
在房仲網站，你可以隨意瀏覽，也可以有系統的瀏覽。
請利用預算的方式，比較有效率。當你算出你可以買一千萬元的房屋時，請以一點五倍的價格來當你搜尋的區間，所以如果你只能買六百萬元的房子，就用九百萬元當作搜尋區間。為何呢？房仲網站上，排列的方式以房屋開價來登記，有些還會把車位扣除，只列房價，所以，利用擴大一些的方式來搜尋，就可以找到比較符合你需求的房屋。
輸入你要的地點跟房價後，啪的資料就出來了，你就可以一一點入，看看他的照片合不合你的意，看看格局圖是不是你需要的，然後，至少搜集三間後，就可以去房仲店拜訪了。
如果看了永慶房屋，都沒有合你的意，就換信義房屋，直到找到為止。
為何要先上網，再去找房仲？直接找房仲比較快阿？
如果你一點功課都沒作，就去找房仲，那不就代表，你跟房仲說：「來框我吧，我是個有錢的大盤子。」
這是個心理學的遊戲。當房仲經紀人知道，你已經上網找過一些物件，而且你還會說：「你家有兩間房屋我想看看，另外，在別的社區，××房屋也有一間，不知道你們有沒有？」經紀人就會想，這是個有作功課的傢伙，會上網，亂騙一通搞不好還會被他寫在討論區裡罵。
所以，找房仲時，直接告訴他，你已經抄好的房屋編號，也告訴他，別家房仲的房屋編號。
前面已經說過，有些A級物件，都是跟房仲簽一般約，也就是，哪間房仲都可以賣，所以，別家房仲的房屋，自然大家都是公開的賣。
這一招的好處，就是雙方都省時，你不用聽房仲在「屁」，不需要聽他講他有多厲害之類的，免的你不小心被甜言蜜語拐了。另外，有時仲介自己手上有些私人物件，沒有開放在網路上的，如果價格合你的能力區間，也會直接拿出來給你。
最重要的，你一定要告訴他，當然，你也要這樣作：「我剛去××房仲看了一間房屋，沒看到喜歡的，那幾間的開價都超過市場行情。」
別客氣，一定要貨比三家，而且都讓仲介知道，一來有競爭壓力，可能會幫你談到好價格，二來，你多了另外兩家的資訊，想看的房子就比較不會漏掉。
喔，還有，當你進入房仲店頭的時候，如果你不滿意接待你的這個經紀人，是可以隨時換掉的哦！比如你在信義房屋A店，遇到你不喜歡的經紀人，不管是不老實，還是你只嫌他皮鞋沒擦、襯衫沒燙都可以，你只要去同樣是信義房屋B店，抓一間房子來看就好了。
我弟弟比較妙，去了某房仲看完屋，隔天他再去這間店，也不說曾經找哪個經紀人看過，瞥一瞥店裡那個業務不在，就說：「我第一次來，麻煩你我要看房子。」半年內一共看了包括永慶房屋、信義房屋、東森房屋等十家不同房仲店，起碼三十個經紀人帶看過房屋，第一次差點簽約時，帶我去談判，還被我罵退一個說謊的主任級業務，第二次簽約終於買房成功，卻是他半年前的第一個經紀人，後來偶然打電話邀請看屋的決定。
我呢，也不遑多讓，選房仲經紀人，第一眼看的不是年紀，而是「襯衫」。
本來嘛，經紀人應該要挑誠實的，才可以對你的交易有保障、有幫助，但是，「誠實」這個條件實在是太虛無飄渺，我也無法像算命的一眼就知道這個人是否誠實，所以，第一眼就是看襯衫，有沒有燙過。
業務是一個服務業，基本功就是衣服的整齊度，如果連這個基本功都沒有，那麼關於房屋的產權、交易安全、房價談判技巧等等各個環節，一定會有些許破綻，就無法幫你買到一間價格實在的好房子。另外，我所遇見，無論是採訪或是買房子的拜訪，各大房仲的前十名超級厲害房仲經紀人，都會穿燙過的襯衫，尤其是那種每年都第一名的超級業務。如果他不是個對客戶永續經營的業務，他無法每年都拿業績第一名的。
有嚴重體臭味的經紀人，又不噴一點香水，或是不帶個手帕擦汗的，我一定不要。沒有這點自覺的，容易自大，或是犯一些自以為是的錯誤，連自己的問題都不願意正視或解決，就別論你的問題或是需求了。
為何要這樣對經紀人吹毛求疵？找對人，你的購屋過程才比較不會有問題，如果在交易過程中，隨時遇到一些問題，比如，「說謊」，我一定馬上換人。所以，也會在口袋裡放幾個設定好的問題，三不五時考一考這些經紀人，看他們是要「說謊」還是要「圓謊」，我寧可聽到是「不知道」。
比如：「這是陽台外推耶，好像買了有賺到室內空間，可是，會不會被拆阿？」
答案是，陽台外推就是違建，即報，拆除大隊會排隊拆。如果有經紀人一口咬定不會，那麼，就開除吧。
要不，你也可以這樣問：「門口可以放鞋櫃嗎？我看別人好像都沒放，可是，這一戶是轉角，放了也不會影響到其他戶。」
答案就是，以社區規約為準。
總之，你要考一考房仲，對你買房子一定有好處。你要買房子，所以你是老大，別客氣，歡迎光臨，盡量挑。
廣告要怎麼看 才可以六折買屋
這周、六日，地產廣告又滿坑滿谷的多，記者頻頻抱怨，搭配廣告的新聞版面變多，沒梗也要「湊」出新梗來搭配，業者則一邊假裝叫苦「公告現值增高耶，我們要多付好多錢繳地價稅、增值稅」，一邊數錢數到手軟，沒錢買屋的人，繼續哀怨，有一點錢還沒買屋的人，一邊罵一邊焦急，有多一點錢的人，則是不知道錢該買房投資，還是該買股票。
我仍是要告訴你，如果你屬於有多一點錢的人，別買屋等增值，尤其是預售屋，他開高高你不一定可以買低低，買高了，兩年後房屋蓋好，房價未必可以賺到，有個廣播call in 的朋友就說，舊巨蛋（新北市板橋區）等電梯要等十五分鐘，縱使你一坪十五萬買到，現在不見得可以用一坪三十萬元賣掉，二十八萬元賣也要至少賣三個月。
那要買屋的人，怎辦？廣告中「最後三字頭房價」已經改成『最後四字頭房價』，這業者也太誇張，坐地起漲嘛，東西也沒用比較好，房價就已經漲成這樣，不合理。我要說，別買他！
廣告中，使用用途為「一般事務所」的房子，到底，買的是住宅還是辦公室？我要說，別買他！一樣的錢，寧可買旁邊的「住宅」，也不要買偷雞摸狗的「一般事務所」。
廣告中，「三環三線大未來」、「保證獲利」、「國際團隊」這些溢美之辭，怎麼分辨？我還是要說，別買他！今年的廣告，太誇張，看了都覺得好笑，越來越扯，扯到我準備開始收集之後，找公平會投訴，請行政院管一管這無法無天的廣告。
當你翻廣告的時候，請分區域來研究。當你想要買汐止、南港等東區房屋，你就可以不用看新莊、板橋那些嚇死人的天價廣告。同樣的，你如果買屋總價在一千萬以內，就不用看三千萬以上的廣告，兩種不同等級的廣告，不用混在一起。
就像我常說的，廣告商常常用「帝寶一坪兩百萬，那這裡只要五分之一價」這樣的誇張對比，來凸顯自己有多「便宜」，這是兩種不同的產品，買Toyota的人，不用老跟Benz來比吧，這樣，你懂了嗎？跟你無關的資訊，看看就好，聽聽就好，別緊張別期望，東西不一樣，價值就不一樣，混在一起的，是廣告商、建商的把戲，國產車再怎樣賣，價格絕對不會跟賓士一樣。
所以，縱使是新莊，你也可以分辨出「副都心」、「頭前」、「其他區域」的價值差異，而台中，「正七期」、「大七期」、「面對七期」等價值不同，與「八期」、「十一期」或者是「沒有期」，就有不同的價格與未來增值潛力。
當然你也會問，為何新店、板橋比台北市貴？你被混淆啦，新店跟板橋的「預售屋表價」，當然有可能會比「台北市一般地區中古屋成交價」來的貴，建商跟投資客連手炒作的嘛，想一想，當大家都是成屋的時候，成屋比成屋，地段比地段，板橋的新板特區有可能價值高於台北市的中山區林森北路，可是，面對新板特區的其他地方，價格就一定比較低。新店再怎樣炒、新聞再怎樣亂報，位來價值絕對不會比台北市大安區、中正區來的有價值。
地段仍是重於一切，但買屋重在實際，不管你要買要住，第一仍是地段，第二才是環境，而環境好地段就好，所以，還是地段第一。如果你很有錢，呆呆的買下新北市板橋區一坪一百萬元，這種阿呆價格，怎不去買台北市大安區？新店一坪八十萬元？大安區也有得買，「可是建商說，我們建材用的很好，大安區的房屋多老舊，當然價格不同。」
你被洗腦了！不合理的房價成交，必然有阿呆買家戴著鋼盔向前衝。朋友最近剛買屋，建商表價開高高到頂天，又抬出一堆名人買，結果她說：「打六折我才買！」後來呢？成交了耶，六折！她笑著說：「你的書、張教授寫的不準囉，我已經六折買到屋啦。」
咳咳，好吧，這樣的不準，我還挺高興的，六折，各位朋友！天價個案，出價標準已經降低，五折開價、六折成交！但重要的是，她廣告沒有亂看，買新店的房子，就不去看新莊的「最後四字頭房價」，不去看「三環三線大桃園」，沒有受到「帝寶每坪兩百萬元成交」影響，並繼續的找附近中古屋成交價格來輔佐，最後出價六折，漂亮成交。
我仍是要告訴你，如果你屬於有多一點錢的人，別買屋等增值，尤其是預售屋，他開高高你不一定可以買低低，買高了，兩年後房屋蓋好，房價未必可以賺到，有個廣播call in 的朋友就說，舊巨蛋（新北市板橋區）等電梯要等十五分鐘，縱使你一坪十五萬買到，現在不見得可以用一坪三十萬元賣掉，二十八萬元賣也要至少賣三個月。
那要買屋的人，怎辦？廣告中「最後三字頭房價」已經改成『最後四字頭房價』，這業者也太誇張，坐地起漲嘛，東西也沒用比較好，房價就已經漲成這樣，不合理。我要說，別買他！
廣告中，使用用途為「一般事務所」的房子，到底，買的是住宅還是辦公室？我要說，別買他！一樣的錢，寧可買旁邊的「住宅」，也不要買偷雞摸狗的「一般事務所」。
廣告中，「三環三線大未來」、「保證獲利」、「國際團隊」這些溢美之辭，怎麼分辨？我還是要說，別買他！今年的廣告，太誇張，看了都覺得好笑，越來越扯，扯到我準備開始收集之後，找公平會投訴，請行政院管一管這無法無天的廣告。
當你翻廣告的時候，請分區域來研究。當你想要買汐止、南港等東區房屋，你就可以不用看新莊、板橋那些嚇死人的天價廣告。同樣的，你如果買屋總價在一千萬以內，就不用看三千萬以上的廣告，兩種不同等級的廣告，不用混在一起。
就像我常說的，廣告商常常用「帝寶一坪兩百萬，那這裡只要五分之一價」這樣的誇張對比，來凸顯自己有多「便宜」，這是兩種不同的產品，買Toyota的人，不用老跟Benz來比吧，這樣，你懂了嗎？跟你無關的資訊，看看就好，聽聽就好，別緊張別期望，東西不一樣，價值就不一樣，混在一起的，是廣告商、建商的把戲，國產車再怎樣賣，價格絕對不會跟賓士一樣。
所以，縱使是新莊，你也可以分辨出「副都心」、「頭前」、「其他區域」的價值差異，而台中，「正七期」、「大七期」、「面對七期」等價值不同，與「八期」、「十一期」或者是「沒有期」，就有不同的價格與未來增值潛力。
當然你也會問，為何新店、板橋比台北市貴？你被混淆啦，新店跟板橋的「預售屋表價」，當然有可能會比「台北市一般地區中古屋成交價」來的貴，建商跟投資客連手炒作的嘛，想一想，當大家都是成屋的時候，成屋比成屋，地段比地段，板橋的新板特區有可能價值高於台北市的中山區林森北路，可是，面對新板特區的其他地方，價格就一定比較低。新店再怎樣炒、新聞再怎樣亂報，位來價值絕對不會比台北市大安區、中正區來的有價值。
地段仍是重於一切，但買屋重在實際，不管你要買要住，第一仍是地段，第二才是環境，而環境好地段就好，所以，還是地段第一。如果你很有錢，呆呆的買下新北市板橋區一坪一百萬元，這種阿呆價格，怎不去買台北市大安區？新店一坪八十萬元？大安區也有得買，「可是建商說，我們建材用的很好，大安區的房屋多老舊，當然價格不同。」
你被洗腦了！不合理的房價成交，必然有阿呆買家戴著鋼盔向前衝。朋友最近剛買屋，建商表價開高高到頂天，又抬出一堆名人買，結果她說：「打六折我才買！」後來呢？成交了耶，六折！她笑著說：「你的書、張教授寫的不準囉，我已經六折買到屋啦。」
咳咳，好吧，這樣的不準，我還挺高興的，六折，各位朋友！天價個案，出價標準已經降低，五折開價、六折成交！但重要的是，她廣告沒有亂看，買新店的房子，就不去看新莊的「最後四字頭房價」，不去看「三環三線大桃園」，沒有受到「帝寶每坪兩百萬元成交」影響，並繼續的找附近中古屋成交價格來輔佐，最後出價六折，漂亮成交。
黑心投資客炒房告白 預售屋殺價技巧(三)
砍三成
自從某教授提出「預售屋要砍三成」之後，有七成的個案拉高自己的開價，沒辦法，教授講話有人聽，所以，不管代銷或建商開給你多少價格，砍個三成當作你的第一次出價吧，讓銷售人員出價完後，打給你：「先生，這個價格不可能啦，不過如果你再加一點，公司也許會賣你，這樣好了，我們現場決定給你打八五折。」
建商就這樣回價給你囉，你再用這個價格，跟你第一次出的價格比較，可以作的方式，就是平均兩者當作你的回價。
據我的觀察，底價與表價，差距八折的機會比較高，雖然住展雜誌曾有統計，多數個案的溢價空間為八五成，但我不太相信這個數字，畢竟，廣告商有買廣告的地方，他提供的數字就要考慮，不過，八五成的砍法，成為基本的殺價幅度，也是你出價的最高標，高過這個八五折，你可以改姓「盤」了。
如果你遇到「創區域天價」個案，比如附近明明只有五十萬元一坪，這個案子卻要開價八十萬元一坪，那麼，你該知道，別管他的開價，那是作新聞用的啦，除非你看上的是一個區域豪宅，有最高規格的建材與結構，那就另當別論。
但請你別把不同區域來兩相對照，最常見的是，南港跟板橋新站比？信義計畫區與新莊比？台中七期跟十一期比？這類的文宣，笑笑就好。
地段價就是地段價，當你的美麗預售屋成為中古屋的時候，所有的遠景都會不見，所有的「政見」將隨屋況來決定，比如內湖五期重劃區，已有不少成屋案子成為一線天，只剩下客廳有採光，房間都面壁思過去了，雖地段不差，但屋況差，房價不見得保值，誰想要買臥室開窗就是隔壁人家的陽台？只有不住的投資客，然後，再來賣給阿呆自住客。
比中古
估價原則上，新屋與中古屋大約有二成至四成的價差，因為預售屋完工後，就變成新成屋，然後，過了幾年就是中古屋，所以，預售屋的「未來美夢價」不可以加太多，除非你可以準確預測兩年後，房價一定大漲。
我的想法是，沒有人可以預見未來，不管環境如何，經濟指標如何，跌價的時候就是會跌，漲價則是多半呈現慢慢漲的局面，不管過去從SARS時期到現在，漲了多少，那是過去式了，未來有這樣暴漲的局面，比較難。
當你想買間新屋時，記得，要去附近的房仲店走走，問問行情，也問問相同地段的中古屋，盡量以相同產品來比較，比如豪宅跟豪宅比，大樓跟大樓比，這樣，你心裡大概有個未來價格的普，那麼，現在就不該用超高的價格，買到一間夢想屋，房價並不一定會如你的意來高漲的。
自從某教授提出「預售屋要砍三成」之後，有七成的個案拉高自己的開價，沒辦法，教授講話有人聽，所以，不管代銷或建商開給你多少價格，砍個三成當作你的第一次出價吧，讓銷售人員出價完後，打給你：「先生，這個價格不可能啦，不過如果你再加一點，公司也許會賣你，這樣好了，我們現場決定給你打八五折。」
建商就這樣回價給你囉，你再用這個價格，跟你第一次出的價格比較，可以作的方式，就是平均兩者當作你的回價。
據我的觀察，底價與表價，差距八折的機會比較高，雖然住展雜誌曾有統計，多數個案的溢價空間為八五成，但我不太相信這個數字，畢竟，廣告商有買廣告的地方，他提供的數字就要考慮，不過，八五成的砍法，成為基本的殺價幅度，也是你出價的最高標，高過這個八五折，你可以改姓「盤」了。
如果你遇到「創區域天價」個案，比如附近明明只有五十萬元一坪，這個案子卻要開價八十萬元一坪，那麼，你該知道，別管他的開價，那是作新聞用的啦，除非你看上的是一個區域豪宅，有最高規格的建材與結構，那就另當別論。
但請你別把不同區域來兩相對照，最常見的是，南港跟板橋新站比？信義計畫區與新莊比？台中七期跟十一期比？這類的文宣，笑笑就好。
地段價就是地段價，當你的美麗預售屋成為中古屋的時候，所有的遠景都會不見，所有的「政見」將隨屋況來決定，比如內湖五期重劃區，已有不少成屋案子成為一線天，只剩下客廳有採光，房間都面壁思過去了，雖地段不差，但屋況差，房價不見得保值，誰想要買臥室開窗就是隔壁人家的陽台？只有不住的投資客，然後，再來賣給阿呆自住客。
比中古
估價原則上，新屋與中古屋大約有二成至四成的價差，因為預售屋完工後，就變成新成屋，然後，過了幾年就是中古屋，所以，預售屋的「未來美夢價」不可以加太多，除非你可以準確預測兩年後，房價一定大漲。
我的想法是，沒有人可以預見未來，不管環境如何，經濟指標如何，跌價的時候就是會跌，漲價則是多半呈現慢慢漲的局面，不管過去從SARS時期到現在，漲了多少，那是過去式了，未來有這樣暴漲的局面，比較難。
當你想買間新屋時，記得，要去附近的房仲店走走，問問行情，也問問相同地段的中古屋，盡量以相同產品來比較，比如豪宅跟豪宅比，大樓跟大樓比，這樣，你心裡大概有個未來價格的普，那麼，現在就不該用超高的價格，買到一間夢想屋，房價並不一定會如你的意來高漲的。
黑心投資客炒房告白 預售屋殺價技巧(二)
比價法
這是預售屋出價的第一招，當你看完這個時期的附近個案後，可以開始用比價格來砍價。
你可以說：「A案有人成交每坪50萬元一坪耶，他跟你們地段、建材都差不多，你開價六十八萬元，太貴了，我要出價50萬元就好。」
代銷與建商，比你還清楚附近的個案成交多少，所以，你做完功課就可以這樣出價，而這個他案價格，你可以上網找，從他案的社區網站、討論區、看屋路人甲、他案停車場管理員等等地方，取得差不多的數字。
當然，你要比較出兩個案子的不同，比如，A案有景觀，B案離捷運站比較近，兩相權衡。
雖然現在開價都比扯的，明明底價每坪五十萬元一坪，建商都會想開到八十萬元一坪，然後新聞稿寫頂樓破一百萬元，但是，並不是每個買家都是豬頭，願意用這樣的價格買下，幾個個案兩相對照，看A案詢問B案價格，順便罵一罵C案有多爛，這樣的方法，就可以打聽出一些端倪。
建材的差異，反應在房價上頂多每坪一萬元上下，比方說，馬桶建商的採購價多在表價的3.5折上下，你單顆買大約6~7折，一顆定價10萬元的免治馬桶，其實建商只花三萬多買，跟一顆普通等級建商價1500元的馬桶相較，差了三萬元左右，但換算房價，其實沒有差那麼多錢，你把其他比較好的建材加一加，A案用的馬桶比較好？價格並沒有差很多的啦。
四樓法
中國人一向不愛四樓，「死樓」嘛，所以四樓通常是最低的那一戶，另外，你留意一下報紙或是接待中心，有時候會有「特惠戶」的價格，也就是，他想促銷這一戶來讓跑單多賺一點獎金的時候，價格有時候會比較低一點點，還有，「廣告價」的推出，比如688萬元買三房這樣的訊息，吸引你上門看屋，這個688萬元就是一個低價的參考值，雖然你永遠可能買不到這個廣告戶。
問到這個最低價格之後，用這個價格來出你想要的高樓層，這是一個引導建商回價給你的方式。前面提到，樓層有價差，你可以用最低價格來推算出，而廣告戶或是四樓戶，就是一個最好的標竿。
但是，別忘記，四樓雖然最低價，卻也是有表價跟底價的差距，還是可以殺價的。
這是預售屋出價的第一招，當你看完這個時期的附近個案後，可以開始用比價格來砍價。
你可以說：「A案有人成交每坪50萬元一坪耶，他跟你們地段、建材都差不多，你開價六十八萬元，太貴了，我要出價50萬元就好。」
代銷與建商，比你還清楚附近的個案成交多少，所以，你做完功課就可以這樣出價，而這個他案價格，你可以上網找，從他案的社區網站、討論區、看屋路人甲、他案停車場管理員等等地方，取得差不多的數字。
當然，你要比較出兩個案子的不同，比如，A案有景觀，B案離捷運站比較近，兩相權衡。
雖然現在開價都比扯的，明明底價每坪五十萬元一坪，建商都會想開到八十萬元一坪，然後新聞稿寫頂樓破一百萬元，但是，並不是每個買家都是豬頭，願意用這樣的價格買下，幾個個案兩相對照，看A案詢問B案價格，順便罵一罵C案有多爛，這樣的方法，就可以打聽出一些端倪。
建材的差異，反應在房價上頂多每坪一萬元上下，比方說，馬桶建商的採購價多在表價的3.5折上下，你單顆買大約6~7折，一顆定價10萬元的免治馬桶，其實建商只花三萬多買，跟一顆普通等級建商價1500元的馬桶相較，差了三萬元左右，但換算房價，其實沒有差那麼多錢，你把其他比較好的建材加一加，A案用的馬桶比較好？價格並沒有差很多的啦。
四樓法
中國人一向不愛四樓，「死樓」嘛，所以四樓通常是最低的那一戶，另外，你留意一下報紙或是接待中心，有時候會有「特惠戶」的價格，也就是，他想促銷這一戶來讓跑單多賺一點獎金的時候，價格有時候會比較低一點點，還有，「廣告價」的推出，比如688萬元買三房這樣的訊息，吸引你上門看屋，這個688萬元就是一個低價的參考值，雖然你永遠可能買不到這個廣告戶。
問到這個最低價格之後，用這個價格來出你想要的高樓層，這是一個引導建商回價給你的方式。前面提到，樓層有價差，你可以用最低價格來推算出，而廣告戶或是四樓戶，就是一個最好的標竿。
但是，別忘記，四樓雖然最低價，卻也是有表價跟底價的差距，還是可以殺價的。
黑心投資客炒房告白 預售屋殺價技巧(一)
諜對諜的房地產市場，看屋要小心提防黑心廣告，買屋更要使出渾身解數，砍價格，能砍一萬是一萬，錢很難賺，所以，我還是要教你如何殺價以及出價，免的你吃虧上當，日後還要上網寫下踢爆文章。
殺價是有方法的，人家建商開價一千萬元，你總不能說：「我出價三百萬元啦！看你要降多少我再加多少！」建商只會認為，你是來亂的。
另外，殺價時，請優閒並且高雅出招，買房屋不是買魚要送蔥這種想法，建商做盡動作就是要逼你乖乖就範，並且大賺一票的，所以，覺得疲倦的時候，不要出價；第一次看完房屋，不要出價，因為你腦筋不清楚，只有充滿夢想；沒吃飯，不要出價，因為人在飢餓的時候，比較衝動，有錢啥都想買；昨天喝酒熬夜，也不要出價，因為你只想早點回家睡覺，戰鬥力不足啦。
代銷或建商，提供你全套滿意的服務，包括剛讓你吃完一頓大廚料理、SPA芳療按摩後，也不要出價，給你舒服後就是要狠狠噱你的，拿人手軟、吃人嘴軟的道理，建商很懂。
演戲，是建商必要的過程，他一定會說：「我們沒有這個權限，要問公司寫簽呈才會過關。」其實，可不可以用這個價格買，現場專案經理早就心理有數。
所以，要成交，代銷公司才有賺頭。
但是，有些建商比較狠，如果代銷公司賣太快，建商就會不斷的加價格上去，一個月加價好幾次，是有可能的，有些建商也會事後不給代銷公司溢價款，所以，該怎樣平衡，就有很多學問可以玩。
多數的代銷公司，利用前面累積的溢價款，來補後面低賣的房價，比如，底價一千萬元的房屋，目前累積的溢價款有一百萬元，那麼，你如果出價九百五十萬元，代銷很有可能會允許，他有這樣的溢價可以來補不足，你賺到低一點的價格，代銷賺到你成交的服務費用，建商則是賣掉他要的房子。
所以，剛開案的預售案，你不見得可以買到優惠價格，所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋，「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。
這樣，你了解這個產業的結構，以及，該如何出價了嗎？看下去。
預售屋，分為底價、表價、溢價三個數字。底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢。表價，就是開價多少錢。溢價，就是別人用高過底價的價格買，比如底價一千萬元，有人用一千一百萬元買下，那麼，多出來的一百萬元就是溢價，他可以用這個溢價來補低於底價買賣。
代銷公司代理建商銷售房屋，他要賺的錢，是賣屋後的服務費用，通常，包銷（廣告費用由代銷公司支付）可以請款售屋總價的5%~6%，純企劃（廣告費用由建商支付）可以有2%左右，再加上溢價款拆帳，目前行情是三七分帳，建商拿七成，代銷拿三成。
當建商決定平均底價之後，就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價，通常，會以中間樓層為基準，越高越貴、越低則越便宜，大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異，比如高樓層有海景，低樓層被擋住，價差會拉大更多，比如有海景每坪加一萬元，沒海景就減一萬元。另外，頂樓通常是最高價格，因為他可能是唯一的樓中樓，但最起碼，樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。
垂直的樓層價決定後，接著決定水平價，自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別，價格比較高，沒景觀的後棟，價格較低，水平價同樣以每坪三千元作調整，有時候因為景觀的差異，有可能單價差個好幾萬元，比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。
最後，調整數字的好看性，誰也不想買444萬元這樣的數字，所以如果算出來的數字比較難看，就會加減一下，並且，「避開」吉祥數字！如果這戶總價會666萬元，同樣客戶也有可能會出到這個價格，那麼，底價就一定會低於666萬元，比如660萬元，因為這樣隨便就可以多賺6萬元。
殺價是有方法的，人家建商開價一千萬元，你總不能說：「我出價三百萬元啦！看你要降多少我再加多少！」建商只會認為，你是來亂的。
另外，殺價時，請優閒並且高雅出招，買房屋不是買魚要送蔥這種想法，建商做盡動作就是要逼你乖乖就範，並且大賺一票的，所以，覺得疲倦的時候，不要出價；第一次看完房屋，不要出價，因為你腦筋不清楚，只有充滿夢想；沒吃飯，不要出價，因為人在飢餓的時候，比較衝動，有錢啥都想買；昨天喝酒熬夜，也不要出價，因為你只想早點回家睡覺，戰鬥力不足啦。
代銷或建商，提供你全套滿意的服務，包括剛讓你吃完一頓大廚料理、SPA芳療按摩後，也不要出價，給你舒服後就是要狠狠噱你的，拿人手軟、吃人嘴軟的道理，建商很懂。
演戲，是建商必要的過程，他一定會說：「我們沒有這個權限，要問公司寫簽呈才會過關。」其實，可不可以用這個價格買，現場專案經理早就心理有數。
所以，要成交，代銷公司才有賺頭。
但是，有些建商比較狠，如果代銷公司賣太快，建商就會不斷的加價格上去，一個月加價好幾次，是有可能的，有些建商也會事後不給代銷公司溢價款，所以，該怎樣平衡，就有很多學問可以玩。
多數的代銷公司，利用前面累積的溢價款，來補後面低賣的房價，比如，底價一千萬元的房屋，目前累積的溢價款有一百萬元，那麼，你如果出價九百五十萬元，代銷很有可能會允許，他有這樣的溢價可以來補不足，你賺到低一點的價格，代銷賺到你成交的服務費用，建商則是賣掉他要的房子。
所以，剛開案的預售案，你不見得可以買到優惠價格，所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋，「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。
這樣，你了解這個產業的結構，以及，該如何出價了嗎？看下去。
預售屋，分為底價、表價、溢價三個數字。底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢。表價，就是開價多少錢。溢價，就是別人用高過底價的價格買，比如底價一千萬元，有人用一千一百萬元買下，那麼，多出來的一百萬元就是溢價，他可以用這個溢價來補低於底價買賣。
代銷公司代理建商銷售房屋，他要賺的錢，是賣屋後的服務費用，通常，包銷（廣告費用由代銷公司支付）可以請款售屋總價的5%~6%，純企劃（廣告費用由建商支付）可以有2%左右，再加上溢價款拆帳，目前行情是三七分帳，建商拿七成，代銷拿三成。
當建商決定平均底價之後，就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價，通常，會以中間樓層為基準，越高越貴、越低則越便宜，大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異，比如高樓層有海景，低樓層被擋住，價差會拉大更多，比如有海景每坪加一萬元，沒海景就減一萬元。另外，頂樓通常是最高價格，因為他可能是唯一的樓中樓，但最起碼，樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。
垂直的樓層價決定後，接著決定水平價，自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別，價格比較高，沒景觀的後棟，價格較低，水平價同樣以每坪三千元作調整，有時候因為景觀的差異，有可能單價差個好幾萬元，比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。
最後，調整數字的好看性，誰也不想買444萬元這樣的數字，所以如果算出來的數字比較難看，就會加減一下，並且，「避開」吉祥數字！如果這戶總價會666萬元，同樣客戶也有可能會出到這個價格，那麼，底價就一定會低於666萬元，比如660萬元，因為這樣隨便就可以多賺6萬元。
黑心投資客炒房告白 打敗投資客的隨身小工具
◎ 鋼珠：隨便丟一下，你可以從滾動的方向，來判斷客廳、臥室的地板是不是平整，浴室的地板是否有些微傾斜至排水口，否則，你的桌子一定歪一邊，洗個澡水都排不掉。
◎ 指南針：這是看方位用的，我只建議你買簡單的指南針就好，如果你的等級，是到風水老師級的，那麼，請找老師一起看屋比較完整。重點在於，確定客廳的方向、臥室的方向、有開窗的方向等等，讓你知道，這房子風大不大、有沒有西曬或東曬的問題。
◎ 香水：可以準備一個小的樣品瓶即可，隨身攜帶，先把窗戶全部打開，到廁所、廚房噴一下，假裝你上了廁所有味道、炸了魚有味道，然後四處繞繞，感覺一下，有沒有香味飄出，來確定這個房子的通風性好不好。
◎ 衛生紙團：雖然很多家庭廁所用過的衛生紙，是丟在垃圾桶的，但你在看屋的時候，可以拿個五六張衛生紙，並且揉成一團，丟到馬桶沖掉，看這個馬桶的狀況，以及排水狀況。
◎ 手電筒：當你要看房屋的素顏，多半沒有燈可以輔助，隨手帶個手電筒，就可以照清楚這個重要的角落，尤其是管道的牆壁、最深處，沒有手電筒是看不清楚的。
◎ 棍子：這個是要來敲一敲地板跟牆壁磁磚用的，沒有棍子你用拖把也行，反正看屋的時候，屋主多半不在家，你順手拿起他的就可以，隨便選幾塊磁磚，敲一敲四周跟中心點，有沒有出現「空空」的聲音，還是，聲音是一致暗沉的聲音。
◎ 手機：手機要作啥？拍照阿，隨手拍下來房屋的狀況，你才能在看了一百間房屋後，可以做個完整的功課，不會忘了你看了第六十八間房屋的狀況是啥。當然，拍照也要照個重點，如果這個房屋含裝潢或家具，可以順手拍下來，當作未來合約的一個憑據之一。
◎ 充電器：也可以用小夜燈，只要能夠確定，插頭哪個有電就好。很多投資客的房屋，有很多假插頭哦，如果出現假插頭，整個線路一定要重拉的。
◎ 手賤法：隨便摸摸看看，有水龍頭就開，有門就開，有牆壁就敲，這是看屋最重要的。
◎ 指南針：這是看方位用的，我只建議你買簡單的指南針就好，如果你的等級，是到風水老師級的，那麼，請找老師一起看屋比較完整。重點在於，確定客廳的方向、臥室的方向、有開窗的方向等等，讓你知道，這房子風大不大、有沒有西曬或東曬的問題。
◎ 香水：可以準備一個小的樣品瓶即可，隨身攜帶，先把窗戶全部打開，到廁所、廚房噴一下，假裝你上了廁所有味道、炸了魚有味道，然後四處繞繞，感覺一下，有沒有香味飄出，來確定這個房子的通風性好不好。
◎ 衛生紙團：雖然很多家庭廁所用過的衛生紙，是丟在垃圾桶的，但你在看屋的時候，可以拿個五六張衛生紙，並且揉成一團，丟到馬桶沖掉，看這個馬桶的狀況，以及排水狀況。
◎ 手電筒：當你要看房屋的素顏，多半沒有燈可以輔助，隨手帶個手電筒，就可以照清楚這個重要的角落，尤其是管道的牆壁、最深處，沒有手電筒是看不清楚的。
◎ 棍子：這個是要來敲一敲地板跟牆壁磁磚用的，沒有棍子你用拖把也行，反正看屋的時候，屋主多半不在家，你順手拿起他的就可以，隨便選幾塊磁磚，敲一敲四周跟中心點，有沒有出現「空空」的聲音，還是，聲音是一致暗沉的聲音。
◎ 手機：手機要作啥？拍照阿，隨手拍下來房屋的狀況，你才能在看了一百間房屋後，可以做個完整的功課，不會忘了你看了第六十八間房屋的狀況是啥。當然，拍照也要照個重點，如果這個房屋含裝潢或家具，可以順手拍下來，當作未來合約的一個憑據之一。
◎ 充電器：也可以用小夜燈，只要能夠確定，插頭哪個有電就好。很多投資客的房屋，有很多假插頭哦，如果出現假插頭，整個線路一定要重拉的。
◎ 手賤法：隨便摸摸看看，有水龍頭就開，有門就開，有牆壁就敲，這是看屋最重要的。
房價根本還沒降 群魔現形中
奢侈稅「討論」一個月了，報章雜誌紛紛寫下「房價降價」的標語，從蘋果日報「帝寶降價一千萬」開始，到現在，有房仲網站趁機推出降價專區，驚悚的下出「降價五千萬」、「降價一億元」的標語，還有電視節目已經說：「這時候剛好可以趁機殺價，買到便宜屋」。
房仲數字出來了，說委託量大增、買氣凍結、降價一成。接著，三月二十三日的報載多數改觀，有房仲又說，房價緩跌啦，別怕，這時候可以進場。
政府官員也說（不知道真說還是媒體亂寫），奢侈稅上路，房價已經有效壓抑。建商更抓緊機會，不是說：「我們還是加碼去大陸，開發房地產比較好。」就是說：「活不下去了，是要趕盡殺絕嘛？」
至於年底要選立委的人，一下子說：「打房不好」，一下子又改口：「支持打房」，但又馬上加上但書：「不要誤傷無辜」，這是怎樣的發言阿？
真是群魔亂舞，一一現形，顏炳立語錄同時補上一刀，新增：「新莊一坪賣六十幾萬元，還有天良嘛！」
但真的是這樣嗎？房價已經降了嗎？根本還沒！
房仲的新聞稿說：「降價一成」，其實是這樣：「屋主拉高開價後再降一成」。只是開價降一成，但開價還是高掛在不可思議的天價，包括帝寶或是房仲網站標出的，殺五千萬、一億元，那都不是降價，全部都是騙人的手段，讓你以為，屋主已經降價很多。有網友指證歷歷，他看到屋主先提高價格，再跟你說他砍了多少價格，就讓你以為降價，然後他就可以順利下車、獲利了結。
別以為你自住就沒差，這時候，並不是自住客買屋的時候，出了這個奢侈稅，來了個立委選舉，你不趁這個時候等待，並且大砍一刀價格，你要等到何時？房價漲了三年，終於出現一個有機會回檔的契機，你，還聽從房仲、代銷業務人員說：「自住沒差，可以不用理會奢侈稅。」這樣的沒良心話？
所以群魔現形第一句：「自住客可以不用理會奢侈稅。」，哪個業務這樣說，請記得，換房仲、換個案。奢侈稅影響的是房價，有機會讓他下跌，你還要高價接手？
第二句：「房價已經降了。」，哪個業務這樣說，也換了唄，房價根本就還沒降，所有的降價都是行銷包裝，起碼，在我發表這一篇之前，「一毛」也沒降。
第三句：「奢侈稅打房，不是打預售屋，所以這時候可以趁低價投資預售屋。」奢侈稅的確沒打預售屋，但是，別忘了，投資預售屋轉售，還是要課綜合所得稅的，隨便賺都會讓你的級距變成40%，漏報？被查到還是會罰！另外，主力投資客已經大量撤場不投資，中咖投資客已經偷偷賣屋中，剛上車的菜籃族投資客緊張的亂倒貨，這時候有財力的投資客都不買，你要靠貸款買屋的，這時候買？
第四句：「國內游資還很多，遺贈稅又調降，長期仍是看好，這時候不買就永遠買不到便宜，因為房價一直貴上去。」請注意，長期看好這句正確，但短期不看好的情況下，建議你別短期碰房地產投資，錢太多就去買股票、基金、黃金吧，投資型產品一大堆哦。
房仲數字出來了，說委託量大增、買氣凍結、降價一成。接著，三月二十三日的報載多數改觀，有房仲又說，房價緩跌啦，別怕，這時候可以進場。
政府官員也說（不知道真說還是媒體亂寫），奢侈稅上路，房價已經有效壓抑。建商更抓緊機會，不是說：「我們還是加碼去大陸，開發房地產比較好。」就是說：「活不下去了，是要趕盡殺絕嘛？」
至於年底要選立委的人，一下子說：「打房不好」，一下子又改口：「支持打房」，但又馬上加上但書：「不要誤傷無辜」，這是怎樣的發言阿？
真是群魔亂舞，一一現形，顏炳立語錄同時補上一刀，新增：「新莊一坪賣六十幾萬元，還有天良嘛！」
但真的是這樣嗎？房價已經降了嗎？根本還沒！
房仲的新聞稿說：「降價一成」，其實是這樣：「屋主拉高開價後再降一成」。只是開價降一成，但開價還是高掛在不可思議的天價，包括帝寶或是房仲網站標出的，殺五千萬、一億元，那都不是降價，全部都是騙人的手段，讓你以為，屋主已經降價很多。有網友指證歷歷，他看到屋主先提高價格，再跟你說他砍了多少價格，就讓你以為降價，然後他就可以順利下車、獲利了結。
別以為你自住就沒差，這時候，並不是自住客買屋的時候，出了這個奢侈稅，來了個立委選舉，你不趁這個時候等待，並且大砍一刀價格，你要等到何時？房價漲了三年，終於出現一個有機會回檔的契機，你，還聽從房仲、代銷業務人員說：「自住沒差，可以不用理會奢侈稅。」這樣的沒良心話？
所以群魔現形第一句：「自住客可以不用理會奢侈稅。」，哪個業務這樣說，請記得，換房仲、換個案。奢侈稅影響的是房價，有機會讓他下跌，你還要高價接手？
第二句：「房價已經降了。」，哪個業務這樣說，也換了唄，房價根本就還沒降，所有的降價都是行銷包裝，起碼，在我發表這一篇之前，「一毛」也沒降。
第三句：「奢侈稅打房，不是打預售屋，所以這時候可以趁低價投資預售屋。」奢侈稅的確沒打預售屋，但是，別忘了，投資預售屋轉售，還是要課綜合所得稅的，隨便賺都會讓你的級距變成40%，漏報？被查到還是會罰！另外，主力投資客已經大量撤場不投資，中咖投資客已經偷偷賣屋中，剛上車的菜籃族投資客緊張的亂倒貨，這時候有財力的投資客都不買，你要靠貸款買屋的，這時候買？
第四句：「國內游資還很多，遺贈稅又調降，長期仍是看好，這時候不買就永遠買不到便宜，因為房價一直貴上去。」請注意，長期看好這句正確，但短期不看好的情況下，建議你別短期碰房地產投資，錢太多就去買股票、基金、黃金吧，投資型產品一大堆哦。
寧死不降價 狂哀沒買氣？
今日報載，二月份買賣交易件數大減三至四成，如果你或是政府官員，只是看這樣的標頭，而認定房價已經跌了，或是打房有效，那我告訴你，不是。
二月份，有過年，房價飆漲至最高，光靠這兩件事，歷年來過年期間交易量，本來就一定是比上個月下滑，那個大減的數字，是跟一月份比！這樣你懂了吧，因為打房而導致二月份買賣交易件數大跌？這是不專業以及趕流行的標語。跟去年二月相比，台北市不過少9％、全國少6％，這是因為房價過高，大咖投資客與自住客不進場的證明而已。
況且，現在已經四月，還在講二月份買賣移轉件數？
今天信義房屋發表了，房價三月份跌幅的新聞。跌多少？新北市三月份跟最高點二月份比起來，跌了三成？答案是2.3％，台北市呢？多一點點，3.2％，這數字還沒評估，三月份開價拉高多少之後，有多少回檔。
朋友說，你看，房價都跌了，我可以買了吧？我一律回答：還沒啦，你明知道房價根本就還沒跌啊，別以為你剛回台灣，看到網路上的開價都直接用紅線畫掉，換成一個低五折的價格，那是騙人的行銷手段啦！
投資客不降價、建商不降價，卻在那邊哀嚎說活不下去？哀嚎說買氣腰斬？說坑殺善良投資人？說要倒店一千家？萬人失業？這是倒果為因了。
房價有沒有跌，豪宅第一個知道。看到民視新聞一則：「信義之星喊出每坪124萬元，搶著要賣。」請再回顧，三月底的法拍，信義之星每坪180萬元賣出，當時媒體一片「豪宅似乎未受影響」，這樣，你懂了嗎？你以為，豪宅就不是投資客買賣的標的？這一兩年來，豪宅客已有九成是投資客了，當打房來襲，當然第一個丟貨，不然，你以為，三房兩廳才是投資客的最愛？那是「菜籃族投資客」的行為。
你要進場購屋了嗎？親愛的，四、五月才是丟貨的最大量，現在看起來又是買氣腰斬、又是委售量增加三成的，房價還沒跌的時候，你就要進場讓投資客獲利了結？
二月份，有過年，房價飆漲至最高，光靠這兩件事，歷年來過年期間交易量，本來就一定是比上個月下滑，那個大減的數字，是跟一月份比！這樣你懂了吧，因為打房而導致二月份買賣交易件數大跌？這是不專業以及趕流行的標語。跟去年二月相比，台北市不過少9％、全國少6％，這是因為房價過高，大咖投資客與自住客不進場的證明而已。
況且，現在已經四月，還在講二月份買賣移轉件數？
今天信義房屋發表了，房價三月份跌幅的新聞。跌多少？新北市三月份跟最高點二月份比起來，跌了三成？答案是2.3％，台北市呢？多一點點，3.2％，這數字還沒評估，三月份開價拉高多少之後，有多少回檔。
朋友說，你看，房價都跌了，我可以買了吧？我一律回答：還沒啦，你明知道房價根本就還沒跌啊，別以為你剛回台灣，看到網路上的開價都直接用紅線畫掉，換成一個低五折的價格，那是騙人的行銷手段啦！
投資客不降價、建商不降價，卻在那邊哀嚎說活不下去？哀嚎說買氣腰斬？說坑殺善良投資人？說要倒店一千家？萬人失業？這是倒果為因了。
房價有沒有跌，豪宅第一個知道。看到民視新聞一則：「信義之星喊出每坪124萬元，搶著要賣。」請再回顧，三月底的法拍，信義之星每坪180萬元賣出，當時媒體一片「豪宅似乎未受影響」，這樣，你懂了嗎？你以為，豪宅就不是投資客買賣的標的？這一兩年來，豪宅客已有九成是投資客了，當打房來襲，當然第一個丟貨，不然，你以為，三房兩廳才是投資客的最愛？那是「菜籃族投資客」的行為。
你要進場購屋了嗎？親愛的，四、五月才是丟貨的最大量，現在看起來又是買氣腰斬、又是委售量增加三成的，房價還沒跌的時候，你就要進場讓投資客獲利了結？
五月購屋注意事項
我知道很多人忍不住想最近買屋了，畢竟自住客還是有需要買屋的，那麼，你該看完我的建議，再作一些決定。
書看了沒？「黑心建商的告白」跟「黑心投資客炒房告白」，我必須老王賣瓜的請你再看一遍，不想花錢買書，圖書館跟網路都有(請參考：Sway的黑心建商的告白與黑心投資客炒房告白系列文章)，請你買屋前找出來看一下，要不然，誠品書店也是個很舒服的免費看書場所，又有冷氣又有椅子又有帥哥美女。
【累積功課】你看多久房屋了？這個計算，應該從你開始關心某一區的房子，並且大約知道哪一棟再賣、哪間房賣了多久等資訊開始，這樣，你會知道，你鎖定的幾個社區，到底有沒有亂開價的狀況，以及，亂加價的問題。
我向來建議你，至少準備三個月的看屋期間，再決定是否要購買。「三個月」看起來很久，其實也很短，房價並不會因為這三個月而有太大的變化，所以，如果你要買屋，三個月的功課累積是非常重要的，因為，只有你自已作功課，才會發現這三個月的變化，縱使你花很多錢找專家（包括我）也不會清楚知道，這三個月來的細微變化。
【奢侈稅】雖六月一日正式上路的奢侈稅，到現在為止還沒引發出拋售潮或是降價風，不過，如果你有作完三個月的功課，你就會知道，有些社區已經開始有幾戶拋售，尤其是新成屋或是即將完工的預售屋，有些投資客，早以用兩年前的房價「試探」市場反應，有的反應還不錯，投資客就可以出場，沒有受傷，但有些投資客依然堅持他的獲利原則，非要賺到幾成房價不可。
我曾說過，奢侈稅六月一日上路，但封關日一定會延到六月三十日。請注意，奢侈稅以合約簽約日為主，雖我還沒看到完整版的施行細則，但到目前為止，如果條文寫的是「私契簽約日」，也就是，買賣雙方簽約的那一天，為課稅基準日，那麼，依法，買賣雙方簽約三十天內申報，都算有效。
看懂了嗎？如果你六月十五日買了一間房，套回申報三十天的規定，買賣雙方講好，簽約日是五月三十一日，也就沒有不符規定，畢竟，奢侈稅「居然」沒有稽核買賣合約，那麼，現在已經有很多人開始找漏洞鑽，這個「買賣三十日內申報」就成為第一個大漏洞，也是為何現在已經五月份了，房價還沒跌的原因。
投資客都在等「奢侈稅施行細則」出爐，再作變化，現在，想提早逃跑的人還不多。
但你也別忽略了，大咖投資客如江醫生、劉媽媽，早已紛紛平盤拋售手上的店面、豪宅。真要等到六月份再來搶逃命潮，相互踐踏的結果，賣價一定更爛。賣不掉？口袋深的就擺個一、兩年，口袋不深的，只好賠錢或斷頭。
【斷頭屋出現？】如果你還不急著買，我相信，半年後大概就有斷頭戶出現了，反正這些投資客當初用人頭買，資金早就高貸出來，不繳錢都沒虧到，那當房價不漲、房子租不出去的時候，投資客會乾脆斷頭，拋棄人頭戶了，因為財政部也會查稅，又賠錢又查稅之下，把人頭戶丟了最好。
投資客斷頭，你就可以有機會撿便宜。不過現在還沒有出現，你不急著購屋，又不想多花錢，那麼這個斷頭屋就可以等待出現。如果你要買法拍屋，記得買「點交屋」，並且，先看過屋況或是了解屋主問題，別像劉媽媽一樣，買了帝寶又被佔屋又要多花錢又要上警察局，還要被你嘲笑。
【建商說詞】別管那些贈品或是「我幫你出奢侈稅」這樣的屁話，如果你看完我的書，你就會知道，這些花招，不是騙你買爛屋，就是「羊毛出在羊身上」的問題，一點也不會賺到，如果是我，一定通通請他換成現金退給我。
啥「幫你繳利息」、「買就送全套家電」、「投資一年、我幫你出奢侈稅」，這些都是花招，如果你貪小便宜，日後必然還會上網投訴，相信我，這類人實在是太多了，建商用盡花招就是要逼你就範，別以為，這時候買房屋就有贈品好凹。
別再期望，大選完後房價就會漲，雖然最近的房地產政策，非常的選舉，但是，現在才五月耶，你要期待大選的利多，就該等到十二月，因為那時候才會「選情告急」的祭出真正的招術，你這時候進場，期望明年漲多？如果是這樣，那你也太好騙了。真有這麼好康，建商自己買就好了、業務自己買就好了，哪輪的到你？
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我向來建議你，至少準備三個月的看屋期間，再決定是否要購買。「三個月」看起來很久，其實也很短，房價並不會因為這三個月而有太大的變化，所以，如果你要買屋，三個月的功課累積是非常重要的，因為，只有你自已作功課，才會發現這三個月的變化，縱使你花很多錢找專家（包括我）也不會清楚知道，這三個月來的細微變化。
【奢侈稅】雖六月一日正式上路的奢侈稅，到現在為止還沒引發出拋售潮或是降價風，不過，如果你有作完三個月的功課，你就會知道，有些社區已經開始有幾戶拋售，尤其是新成屋或是即將完工的預售屋，有些投資客，早以用兩年前的房價「試探」市場反應，有的反應還不錯，投資客就可以出場，沒有受傷，但有些投資客依然堅持他的獲利原則，非要賺到幾成房價不可。
我曾說過，奢侈稅六月一日上路，但封關日一定會延到六月三十日。請注意，奢侈稅以合約簽約日為主，雖我還沒看到完整版的施行細則，但到目前為止，如果條文寫的是「私契簽約日」，也就是，買賣雙方簽約的那一天，為課稅基準日，那麼，依法，買賣雙方簽約三十天內申報，都算有效。
看懂了嗎？如果你六月十五日買了一間房，套回申報三十天的規定，買賣雙方講好，簽約日是五月三十一日，也就沒有不符規定，畢竟，奢侈稅「居然」沒有稽核買賣合約，那麼，現在已經有很多人開始找漏洞鑽，這個「買賣三十日內申報」就成為第一個大漏洞，也是為何現在已經五月份了，房價還沒跌的原因。
投資客都在等「奢侈稅施行細則」出爐，再作變化，現在，想提早逃跑的人還不多。
但你也別忽略了，大咖投資客如江醫生、劉媽媽，早已紛紛平盤拋售手上的店面、豪宅。真要等到六月份再來搶逃命潮，相互踐踏的結果，賣價一定更爛。賣不掉？口袋深的就擺個一、兩年，口袋不深的，只好賠錢或斷頭。
【斷頭屋出現？】如果你還不急著買，我相信，半年後大概就有斷頭戶出現了，反正這些投資客當初用人頭買，資金早就高貸出來，不繳錢都沒虧到，那當房價不漲、房子租不出去的時候，投資客會乾脆斷頭，拋棄人頭戶了，因為財政部也會查稅，又賠錢又查稅之下，把人頭戶丟了最好。
投資客斷頭，你就可以有機會撿便宜。不過現在還沒有出現，你不急著購屋，又不想多花錢，那麼這個斷頭屋就可以等待出現。如果你要買法拍屋，記得買「點交屋」，並且，先看過屋況或是了解屋主問題，別像劉媽媽一樣，買了帝寶又被佔屋又要多花錢又要上警察局，還要被你嘲笑。
【建商說詞】別管那些贈品或是「我幫你出奢侈稅」這樣的屁話，如果你看完我的書，你就會知道，這些花招，不是騙你買爛屋，就是「羊毛出在羊身上」的問題，一點也不會賺到，如果是我，一定通通請他換成現金退給我。
啥「幫你繳利息」、「買就送全套家電」、「投資一年、我幫你出奢侈稅」，這些都是花招，如果你貪小便宜，日後必然還會上網投訴，相信我，這類人實在是太多了，建商用盡花招就是要逼你就範，別以為，這時候買房屋就有贈品好凹。
別再期望，大選完後房價就會漲，雖然最近的房地產政策，非常的選舉，但是，現在才五月耶，你要期待大選的利多，就該等到十二月，因為那時候才會「選情告急」的祭出真正的招術，你這時候進場，期望明年漲多？如果是這樣，那你也太好騙了。真有這麼好康，建商自己買就好了、業務自己買就好了，哪輪的到你？
黑心房仲的告白：隱惡揚善之三屋況大調查
你想看房屋嗎？歡迎光臨，請跟我來，看看這間世界上最適合你的房屋。
買家：「這裡可以放鞋櫃嗎？我看大家都沒擺出來，可是我覺得鞋子很臭耶，這剛好有個轉角，放鞋櫃也不打擾別人。」我：「不知道耶，現在多是不擺出來，但我想應該可以吧，你看別戶的鞋子也放在門口，大概他們鞋子比較少，這戶是轉角戶，應該不打擾別人才對。」
買家：「是不是要確定一下，嗯，我解個鞋帶先。」我加緊動作，開了大門，快速進入客廳，並且把窗簾拉開。買家：「那個鞋櫃，哇，採光真好，怪不得你說這一戶好不容易被你說服，高樓層的景觀還真不賴。」
我OS：「哼，這社區本來就不能把鞋櫃擺出來，你只想佔便宜，每次帶你看房屋，遇到這種不能擺鞋櫃的大樓，就不想認真看，看來我該採迴避方式，給你一點期許就好，還好我開門的快，不想回答你這個問題。」
買家：「客廳有多深阿？我媽說，看電視要距離沙發三米以上。」我：「很深啦，你要放五十吋大電視都沒問題，這屋主東西比較多，所以看起來好像比較淺，你看牆壁到牆壁，隨便也超過三公尺。」
買家：「你有沒有尺，我量一下？」我：「沒有耶，來，坐一下沙發感覺感覺，你看，是不是覺得很寬敞呢？這沙發，我跟你說，他是從義大利來的，你看，那抱枕是Fendi的耶！」買家興奮的說：「對耶，我早想摸摸看Fendi的抱枕，聽說不便宜。」我：「沒關係，我幫你找，有朋友專門作這個，不貴，一模一樣的，一、兩千就有。」
我OS：「媽呀，真讓你量還得了，誰管深度阿，牆壁到牆壁有三米沒錯，但放了沙發就沒有三米，幸好這沙發夠舒服，啥Fendi？假的啦。」坐在沙發上我接著說：「天花板也挺高的，你看他用了深井的概念，那個收邊條，進口的，一尺就要一千！，你以後晚上就開小燈，這樣挺浪漫、又省電。」
我OS：「我哪知多少錢，一千元應該差不多吧，反正又進口又省電，客人就會爽了。」
買家：「陽光好強阿，可是會不會有西曬呢？這是向哪一邊？」我：「不會啦，你看是不是一點都不覺的熱呢？而且，客廳就是要採光好，上次你看一間房屋暗矇矇的，那個就不怎麼樣，我很老實，不會騙人，上次早跟你說那間房屋採光不好，你還是一定要看，這一帶的房屋採光好的不容易找，你看正前方，有沒有看到101大樓呢？」買家興奮的說：「ㄟ，有耶有耶，我以後也可以說，我家窗口也看的到101耶。」
我OS：「這間最大的問題就是西曬，還有晚上有救護車，還好我早一步把窗戶先關上、把冷氣開到最強，反正電不是我出，嘿嘿嘿，等你夏天就知道熱跟浪費電了。101有啥好看？到處都看的到，新竹也可以哩。」
馬上快速帶到廚房，不過客人不煮飯，而且這廚房也不怎麼樣，於是，主臥室登場，換我主導，就應該可以殺個他片甲不留。
我：「你看，這主臥室很明亮吧，一樣可看的到101大樓。」買家：「真的耶！其實第一次在家裡看到101大樓，很特別哩。」
我：「你看，這張梳妝台，是骨董家具，不好買，容量又大。」買家：「真的耶，這屋主的SKII也太多罐了吧，ㄟ，有個掀板還有暗格，這樣桌面超乾淨，收納也很好用，鏡子也很大。」
我：「你要？我幫你找，這張桌子，我賣給他的！」
糟糕，差點露餡，我：「這個客人跟我買房子有十年囉，算一算大概有十間房屋，現在屋主是嫌這間太小，ㄟ，他花半年裝潢耶，住不到三個月。」
看臥室的時候，自然是隨手打開冷氣，最強，臥室門當然也不關，要不然，其實一點也不大，一樣有西曬的問題，熱個半死。
我：「你看他的衣櫥，很深，連行李箱都收的進去，整整一大片，這有五呎長，他作系統櫃，你看，有個褲架、裙架、還有珠寶盤。主臥室就是要重收納，你隨便看看，反正這套衣櫃剛作好，新新的，你聞，還有新廚櫃的味道，沒騙你吧。」買家：「嗯，真的耶，好華麗阿。」
我OS：「媽的，很臭耶，這甲醛也太濃了吧，還好我有吊個芳香劑。」
我繼續三寸爛舌：「你去看他的浴室，按摩浴缸、進口馬桶，這念起來好像寶格麗，上個月才全部重作的，你看連塑膠套都還沒拆，沒人用過，買這間房屋的好處，就是採光好，廁所不用花錢了。」買家：「ㄟ，寶格麗咧，上次不是就有誰在那裡結婚，有個Villa就叫寶格麗，聽說全部的裝潢都是寶格麗，連水也是寶格麗，喔，有按摩浴缸，太好了，我很愛泡澡耶，ㄟ，鏡子好大哦，全身鏡還有痘痘鏡，嗯，我臉上好像妝有點糊…。」
我OS：「啥進口馬桶？漂亮而已啦，又便宜又難用。還好屋主有裝大鏡子，要不然沒有開窗，又悶又不實用，天花板遲早發霉，聽說上個設計師也這樣裝潢，半年就發霉、三個月按摩浴缸馬達就壞，不知道這一顆可以撐多久？」
買家：「剛你給我喝太多咖啡了，我可不可以借一下廁所？」我：「可以阿，不過這間主臥室屋主有交代，因為是新的，還沒用過耶，你要不要去客浴？還是，我們回店裡去好了，我看這房子你也看的差不多了，回店裡順便給你看一些資料，還有這附近的介紹，旁邊以後有捷運站你知道嗎？」
買家：「真的？我怎不知道有捷運站？怪不得這房價貴的有點離譜。」
我：「不貴啦，你去哪找這樣的房屋，我不都帶你看三個月的房屋了，這間你一定滿意吧，這才是可以買的房子，先前你老要看一些便宜的，早跟你說，景觀無價，101大樓耶，找不到啦。」
就這樣，半小時搞定，房子都看過一遍，啥都看了一眼，只有主臥室看最久。
這就是我帶大部分客人的方式，先讓你問一點點問題，然後，我就一切主導。
原則是，將優點放大，只讓你看好看的，以及，轉移到你會注意的地方，當你想問一些比較不好的點，我一定回答，但是我只回答我覺得有利的答案。
看屋前，我早讓你喝下會利尿的飲料，想喝茶就喝茶，咖啡是最好的。接著，因為我想引導你買這間房，所以，先叫學弟去開半小時的冷氣，反正電不是我的，要不然西曬的房屋，鐵定熱死，哪個客戶看了都會覺得悶。
這房屋，裝潢屋，投資客房，所以，一定要這樣帶看，廚房也是新的，但櫃子很爛，沒有防腐防潮防蟑。所有管線都沒換，水壓也不夠大，馬桶很可能每次用都會黏東西。
主臥室的床頭上面有樑，而且為了看起來大一點，只能放標準雙人床，如果客人要換King Size的，就很擠，加了床頭櫃，也很擠，所以不讓你發現，馬上讓你看那張漂亮的梳妝台。
衛浴雖然大，但是很悶，要不是房間有先開冷氣，否則，等你洗好澡，就會悶個半死，上個廁所，也會臭到臥室裡頭來，怎可以讓客人偷用？他用了我還要掃一遍哩。
其他房間，都很小，陽台有，也不大，廚房也不大，所以，不多看。
油漆？壁癌？插座？素顏？開玩笑，如果讓你知道，這間房屋到處都是壁癌，我要怎賣阿？還有，如果開窗，那就是冬悶、夏熱、整天吵了。
至於你問的所有問題，我一定說：「應該可以吧。」
歡迎光臨，黑心房仲的黑心房屋，我講的每一句話，都是正確的，我從來不說謊，你錄了音也告不了我，但你想知道的東西，我一定不會讓你清楚知道。
買家：「這裡可以放鞋櫃嗎？我看大家都沒擺出來，可是我覺得鞋子很臭耶，這剛好有個轉角，放鞋櫃也不打擾別人。」我：「不知道耶，現在多是不擺出來，但我想應該可以吧，你看別戶的鞋子也放在門口，大概他們鞋子比較少，這戶是轉角戶，應該不打擾別人才對。」
買家：「是不是要確定一下，嗯，我解個鞋帶先。」我加緊動作，開了大門，快速進入客廳，並且把窗簾拉開。買家：「那個鞋櫃，哇，採光真好，怪不得你說這一戶好不容易被你說服，高樓層的景觀還真不賴。」
我OS：「哼，這社區本來就不能把鞋櫃擺出來，你只想佔便宜，每次帶你看房屋，遇到這種不能擺鞋櫃的大樓，就不想認真看，看來我該採迴避方式，給你一點期許就好，還好我開門的快，不想回答你這個問題。」
買家：「客廳有多深阿？我媽說，看電視要距離沙發三米以上。」我：「很深啦，你要放五十吋大電視都沒問題，這屋主東西比較多，所以看起來好像比較淺，你看牆壁到牆壁，隨便也超過三公尺。」
買家：「你有沒有尺，我量一下？」我：「沒有耶，來，坐一下沙發感覺感覺，你看，是不是覺得很寬敞呢？這沙發，我跟你說，他是從義大利來的，你看，那抱枕是Fendi的耶！」買家興奮的說：「對耶，我早想摸摸看Fendi的抱枕，聽說不便宜。」我：「沒關係，我幫你找，有朋友專門作這個，不貴，一模一樣的，一、兩千就有。」
我OS：「媽呀，真讓你量還得了，誰管深度阿，牆壁到牆壁有三米沒錯，但放了沙發就沒有三米，幸好這沙發夠舒服，啥Fendi？假的啦。」坐在沙發上我接著說：「天花板也挺高的，你看他用了深井的概念，那個收邊條，進口的，一尺就要一千！，你以後晚上就開小燈，這樣挺浪漫、又省電。」
我OS：「我哪知多少錢，一千元應該差不多吧，反正又進口又省電，客人就會爽了。」
買家：「陽光好強阿，可是會不會有西曬呢？這是向哪一邊？」我：「不會啦，你看是不是一點都不覺的熱呢？而且，客廳就是要採光好，上次你看一間房屋暗矇矇的，那個就不怎麼樣，我很老實，不會騙人，上次早跟你說那間房屋採光不好，你還是一定要看，這一帶的房屋採光好的不容易找，你看正前方，有沒有看到101大樓呢？」買家興奮的說：「ㄟ，有耶有耶，我以後也可以說，我家窗口也看的到101耶。」
我OS：「這間最大的問題就是西曬，還有晚上有救護車，還好我早一步把窗戶先關上、把冷氣開到最強，反正電不是我出，嘿嘿嘿，等你夏天就知道熱跟浪費電了。101有啥好看？到處都看的到，新竹也可以哩。」
馬上快速帶到廚房，不過客人不煮飯，而且這廚房也不怎麼樣，於是，主臥室登場，換我主導，就應該可以殺個他片甲不留。
我：「你看，這主臥室很明亮吧，一樣可看的到101大樓。」買家：「真的耶！其實第一次在家裡看到101大樓，很特別哩。」
我：「你看，這張梳妝台，是骨董家具，不好買，容量又大。」買家：「真的耶，這屋主的SKII也太多罐了吧，ㄟ，有個掀板還有暗格，這樣桌面超乾淨，收納也很好用，鏡子也很大。」
我：「你要？我幫你找，這張桌子，我賣給他的！」
糟糕，差點露餡，我：「這個客人跟我買房子有十年囉，算一算大概有十間房屋，現在屋主是嫌這間太小，ㄟ，他花半年裝潢耶，住不到三個月。」
看臥室的時候，自然是隨手打開冷氣，最強，臥室門當然也不關，要不然，其實一點也不大，一樣有西曬的問題，熱個半死。
我：「你看他的衣櫥，很深，連行李箱都收的進去，整整一大片，這有五呎長，他作系統櫃，你看，有個褲架、裙架、還有珠寶盤。主臥室就是要重收納，你隨便看看，反正這套衣櫃剛作好，新新的，你聞，還有新廚櫃的味道，沒騙你吧。」買家：「嗯，真的耶，好華麗阿。」
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我OS：「啥進口馬桶？漂亮而已啦，又便宜又難用。還好屋主有裝大鏡子，要不然沒有開窗，又悶又不實用，天花板遲早發霉，聽說上個設計師也這樣裝潢，半年就發霉、三個月按摩浴缸馬達就壞，不知道這一顆可以撐多久？」
買家：「剛你給我喝太多咖啡了，我可不可以借一下廁所？」我：「可以阿，不過這間主臥室屋主有交代，因為是新的，還沒用過耶，你要不要去客浴？還是，我們回店裡去好了，我看這房子你也看的差不多了，回店裡順便給你看一些資料，還有這附近的介紹，旁邊以後有捷運站你知道嗎？」
買家：「真的？我怎不知道有捷運站？怪不得這房價貴的有點離譜。」
我：「不貴啦，你去哪找這樣的房屋，我不都帶你看三個月的房屋了，這間你一定滿意吧，這才是可以買的房子，先前你老要看一些便宜的，早跟你說，景觀無價，101大樓耶，找不到啦。」
就這樣，半小時搞定，房子都看過一遍，啥都看了一眼，只有主臥室看最久。
這就是我帶大部分客人的方式，先讓你問一點點問題，然後，我就一切主導。
原則是，將優點放大，只讓你看好看的，以及，轉移到你會注意的地方，當你想問一些比較不好的點，我一定回答，但是我只回答我覺得有利的答案。
看屋前，我早讓你喝下會利尿的飲料，想喝茶就喝茶，咖啡是最好的。接著，因為我想引導你買這間房，所以，先叫學弟去開半小時的冷氣，反正電不是我的，要不然西曬的房屋，鐵定熱死，哪個客戶看了都會覺得悶。
這房屋，裝潢屋，投資客房，所以，一定要這樣帶看，廚房也是新的，但櫃子很爛，沒有防腐防潮防蟑。所有管線都沒換，水壓也不夠大，馬桶很可能每次用都會黏東西。
主臥室的床頭上面有樑，而且為了看起來大一點，只能放標準雙人床，如果客人要換King Size的，就很擠，加了床頭櫃，也很擠，所以不讓你發現，馬上讓你看那張漂亮的梳妝台。
衛浴雖然大，但是很悶，要不是房間有先開冷氣，否則，等你洗好澡，就會悶個半死，上個廁所，也會臭到臥室裡頭來，怎可以讓客人偷用？他用了我還要掃一遍哩。
其他房間，都很小，陽台有，也不大，廚房也不大，所以，不多看。
油漆？壁癌？插座？素顏？開玩笑，如果讓你知道，這間房屋到處都是壁癌，我要怎賣阿？還有，如果開窗，那就是冬悶、夏熱、整天吵了。
至於你問的所有問題，我一定說：「應該可以吧。」
歡迎光臨，黑心房仲的黑心房屋，我講的每一句話，都是正確的，我從來不說謊，你錄了音也告不了我，但你想知道的東西，我一定不會讓你清楚知道。
黑心房仲的告白：隱惡揚善二之前景多美好
【黑心建商的告白】說過，情境最重要，只要有情境，深坑也是交通便利，新莊就是台北市中心，黑心建商的房屋就是你心目中的第一豪宅，非買不可，錯過遺憾。
建商砸大錢蓋接待中心，空拍照片、超大模型，都是要讓你覺得，這裡前景很好，趕快買、趕快賺。房仲呢？一樣啦，店面一個比一個大間，裝潢一家比一家華麗，黑心建商那套我們全部都會，當你走進我們的店頭時，別以為這就是五星級飯店。
有了這樣的布置後，才方便講我們要的前景。首先，你一定會在桌上看到一張張報紙剪下來的「前景特報」，一定有遠遠遠期捷運路網，第N個快速道路系統圖，並且配合這個月的新聞：「房價只漲不跌」、「投資必勝要訣」、「劉媽媽搶買東區店面」，反正你坐下來的時候，一定是先倒杯水給你，喔，當然不是水，而是現煮咖啡，讓你好好欣賞完我們的布置再說。
每周公司都會幫我們收集最新的剪報，所以，這裡有哪些發展，我們一定不會錯過，再一下子通通告訴你，你熟也好，不熟也好，十年前的計劃你怎會記得？放心，我們「一定」記得會幫你複習的。
「這裡離捷運站只要步行五分鐘，你也知道，捷運站最增值了，房子絕對是搶手，你只要擔心以後房子賺錢後要換哪間豪宅。」
「捷運站？沒有阿？」
「有有有，你看這張圖，政府在幾年前早就規劃好這條捷運。」啥？你說，那根本不會蓋，或是，起碼再等五年才有機會？
「不不不，你想想，買屋本來就要買在一開頭，才會賺錢，等到捷運蓋好，房子早就漲翻天了，不信？你看十年前公館一坪才四十萬元，現在一坪已經漲到一百萬元了！」
「可是，我沒有問你公館阿，而且這條捷運真的還沒蓋阿？」哼，哪這麼容易被你破解：「錯了，現在已經有申請到經費，正在遷移管線跟規劃哦，我有朋友在捷運局工作，他說，捷運站就要設在那裏，不信你去問那裡的屋主，大家都知道。」
有捷運就先哈拉捷運，牽扯別人，再談學區。
「這國中很厲害，專出台大，去年有個考上台大醫科哦，而且沒有補習，你看這個報導。」
國中，考上台大？那是高中才要討論吧，如果問建中、北一女有幾個台大，那還用問？但附近只有爛國中阿，打架霸凌一大堆，好不容易八百年才考進一個台大，當然要拿來說嘴了。
就這樣？當然不止！
「學校有游泳池哦，你們可以去游泳，又便宜，我也常去，你看我的身材就知道，游泳最好了，一點也不會受傷，也不會冷，又不用怕流汗，更可以省下社區公設的坪數，這樣，你可以找華廈或公寓的產品，不用買要花很多管理費的社區。」
「上次一個老師，還被選為優良教師耶。」
「去年的國中模範生，就住在我家樓上，好乖的小孩，看到我都會打招呼。」
最後一招，「要進入這個學區，聽說一定要買屋並且設籍，要不然沒辦法唸，時間快到了，你們有小孩要念國中嘛？沒有？也沒關係，平常就有好多人來問這個學區住宅，超搶手的，我手上，三個月來，只有這間再賣！」
你煩我不煩，管你要不要聽，我用灌的把資訊灌到你腦袋裡。
客戶不要市場？那我就不講？「附近有個早市，你知道，很多媽媽一定要買新鮮的菜，超市又貴又不新鮮，如果你要作月子就一定更要新鮮的菜啦，況且，雙薪家庭還是會去買點水果，很方便，以後你要賣屋絕對保值！」
「你不煮飯不生小孩？那我告訴你，市場內有間要排隊買的鹽水雞，超好吃，報我的名字他會多給你一些好料。」
接下來，該講都更啦。「你看前面那些四樓公寓，很醜對不對？告訴你，他們準備重建了，來來來，看這張我要來的規劃圖，你看，有開放的大公園、有綠地，這不用看，要看的是，他準備蓋豪宅，一坪要賣一百多萬元咧，最近那邊的公寓好貴，你要買我還找不到可以賣的。」
喔，你不想看公寓，只想看華廈？再怕你嫌貴之前，先洗腦「雖然這個華廈沒有景觀，但是，你看，以後他正前方就是社區中庭公園，他的噴水池剛好變成你的流水財庫哩。」
我真會唬爛，媽呀，會演戲已不足說明我的能力，該去選立委才對。要殺價，所以客人開始嫌棄。
管線老舊要花大錢？「地段比較重要，管線拉一條管也不用五萬元。」
壁癌要花錢？「我教你，B&Q就有賣去霉劑，你噴一噴，再刮一刮，油漆一上就好了，而且你明年就不用擔心這個，房價漲兩成跟一點點壁癌，哪個比較大？」
怕漏水？「管線要重拉，之後就沒有這個問題，老房子難免會有這點狀況，你看，我沒騙你吧，屋況一定要跟你說清楚才行！」
房間太小？「不會啦，小孩子房間不要太大，這樣小朋友念書比較專心，要不然，房間大就容易分心。」
格局不好？「不會啦，你看，你只要敲掉一面牆壁，就可以合併兩個房間，變成超大主臥室，還可以有更衣室、降版大浴缸、雙槽洗手台，一道牆壁，就讓你家變成豪宅。一道牆壁，頂多五萬元吧，我猜。但是，四季飯店有沒有聽過？就是這樣裝潢得哦！」
那這樣的改裝成四季飯店要多少錢？「不知耶，但是牆壁不貴，就敲一敲就好啦，五萬一定起的來。衛浴要改裝的話，就要看你選啥牌子，應該都差不多，我可以介紹設計師朋友給你，報我的名字打八折。要不然，就換個馬桶也就可以用了，一個馬桶大概三、五千就搞定了。」
沒景觀、棟距太窄、沒隱私？「我告訴你，很簡單，只要你外推，花個五萬元作氣密窗，作那種反射玻璃，再拉窗簾就好，不開窗戶家裡比較沒有灰塵，也比較安靜，人家豪宅哪個開窗戶的？外推窗我建議你買八角形的，很古典很漂亮，還多了外推的空間，可以放衛生紙啦、放一整排盆栽啦，多美阿。」
從地點、學區、一直到裝潢的美夢，都是我再放屁，我所講的話百分之一百正確，但百分之兩百沒講到重點，百分之三百一定會轉移話題，所有的問題，正確的答案都不只如此，要考量的地方很多，但，我哪這麼多美國時間跟你一一交代阿？你隨口問問我隨口講講，反正我也不太懂，講到你爽就好。
當你發現，我啥都懂、啥都講不到重點的時候，你可要小心了，我正在勾引你的想像呢，你幻想的房屋，跟我正在帶看這間房屋，一點關係都沒有。
喔，你又發現這屋子裡，有些紅酒瓶、LV名牌紙袋、有超大衣櫃、有高級廚房，是不是覺得很眼熟，不知道在哪看過這樣的場景？
建商砸大錢蓋接待中心，空拍照片、超大模型，都是要讓你覺得，這裡前景很好，趕快買、趕快賺。房仲呢？一樣啦，店面一個比一個大間，裝潢一家比一家華麗，黑心建商那套我們全部都會，當你走進我們的店頭時，別以為這就是五星級飯店。
有了這樣的布置後，才方便講我們要的前景。首先，你一定會在桌上看到一張張報紙剪下來的「前景特報」，一定有遠遠遠期捷運路網，第N個快速道路系統圖，並且配合這個月的新聞：「房價只漲不跌」、「投資必勝要訣」、「劉媽媽搶買東區店面」，反正你坐下來的時候，一定是先倒杯水給你，喔，當然不是水，而是現煮咖啡，讓你好好欣賞完我們的布置再說。
每周公司都會幫我們收集最新的剪報，所以，這裡有哪些發展，我們一定不會錯過，再一下子通通告訴你，你熟也好，不熟也好，十年前的計劃你怎會記得？放心，我們「一定」記得會幫你複習的。
「這裡離捷運站只要步行五分鐘，你也知道，捷運站最增值了，房子絕對是搶手，你只要擔心以後房子賺錢後要換哪間豪宅。」
「捷運站？沒有阿？」
「有有有，你看這張圖，政府在幾年前早就規劃好這條捷運。」啥？你說，那根本不會蓋，或是，起碼再等五年才有機會？
「不不不，你想想，買屋本來就要買在一開頭，才會賺錢，等到捷運蓋好，房子早就漲翻天了，不信？你看十年前公館一坪才四十萬元，現在一坪已經漲到一百萬元了！」
「可是，我沒有問你公館阿，而且這條捷運真的還沒蓋阿？」哼，哪這麼容易被你破解：「錯了，現在已經有申請到經費，正在遷移管線跟規劃哦，我有朋友在捷運局工作，他說，捷運站就要設在那裏，不信你去問那裡的屋主，大家都知道。」
有捷運就先哈拉捷運，牽扯別人，再談學區。
「這國中很厲害，專出台大，去年有個考上台大醫科哦，而且沒有補習，你看這個報導。」
國中，考上台大？那是高中才要討論吧，如果問建中、北一女有幾個台大，那還用問？但附近只有爛國中阿，打架霸凌一大堆，好不容易八百年才考進一個台大，當然要拿來說嘴了。
就這樣？當然不止！
「學校有游泳池哦，你們可以去游泳，又便宜，我也常去，你看我的身材就知道，游泳最好了，一點也不會受傷，也不會冷，又不用怕流汗，更可以省下社區公設的坪數，這樣，你可以找華廈或公寓的產品，不用買要花很多管理費的社區。」
「上次一個老師，還被選為優良教師耶。」
「去年的國中模範生，就住在我家樓上，好乖的小孩，看到我都會打招呼。」
最後一招，「要進入這個學區，聽說一定要買屋並且設籍，要不然沒辦法唸，時間快到了，你們有小孩要念國中嘛？沒有？也沒關係，平常就有好多人來問這個學區住宅，超搶手的，我手上，三個月來，只有這間再賣！」
你煩我不煩，管你要不要聽，我用灌的把資訊灌到你腦袋裡。
客戶不要市場？那我就不講？「附近有個早市，你知道，很多媽媽一定要買新鮮的菜，超市又貴又不新鮮，如果你要作月子就一定更要新鮮的菜啦，況且，雙薪家庭還是會去買點水果，很方便，以後你要賣屋絕對保值！」
「你不煮飯不生小孩？那我告訴你，市場內有間要排隊買的鹽水雞，超好吃，報我的名字他會多給你一些好料。」
接下來，該講都更啦。「你看前面那些四樓公寓，很醜對不對？告訴你，他們準備重建了，來來來，看這張我要來的規劃圖，你看，有開放的大公園、有綠地，這不用看，要看的是，他準備蓋豪宅，一坪要賣一百多萬元咧，最近那邊的公寓好貴，你要買我還找不到可以賣的。」
喔，你不想看公寓，只想看華廈？再怕你嫌貴之前，先洗腦「雖然這個華廈沒有景觀，但是，你看，以後他正前方就是社區中庭公園，他的噴水池剛好變成你的流水財庫哩。」
我真會唬爛，媽呀，會演戲已不足說明我的能力，該去選立委才對。要殺價，所以客人開始嫌棄。
管線老舊要花大錢？「地段比較重要，管線拉一條管也不用五萬元。」
壁癌要花錢？「我教你，B&Q就有賣去霉劑，你噴一噴，再刮一刮，油漆一上就好了，而且你明年就不用擔心這個，房價漲兩成跟一點點壁癌，哪個比較大？」
怕漏水？「管線要重拉，之後就沒有這個問題，老房子難免會有這點狀況，你看，我沒騙你吧，屋況一定要跟你說清楚才行！」
房間太小？「不會啦，小孩子房間不要太大，這樣小朋友念書比較專心，要不然，房間大就容易分心。」
格局不好？「不會啦，你看，你只要敲掉一面牆壁，就可以合併兩個房間，變成超大主臥室，還可以有更衣室、降版大浴缸、雙槽洗手台，一道牆壁，就讓你家變成豪宅。一道牆壁，頂多五萬元吧，我猜。但是，四季飯店有沒有聽過？就是這樣裝潢得哦！」
那這樣的改裝成四季飯店要多少錢？「不知耶，但是牆壁不貴，就敲一敲就好啦，五萬一定起的來。衛浴要改裝的話，就要看你選啥牌子，應該都差不多，我可以介紹設計師朋友給你，報我的名字打八折。要不然，就換個馬桶也就可以用了，一個馬桶大概三、五千就搞定了。」
沒景觀、棟距太窄、沒隱私？「我告訴你，很簡單，只要你外推，花個五萬元作氣密窗，作那種反射玻璃，再拉窗簾就好，不開窗戶家裡比較沒有灰塵，也比較安靜，人家豪宅哪個開窗戶的？外推窗我建議你買八角形的，很古典很漂亮，還多了外推的空間，可以放衛生紙啦、放一整排盆栽啦，多美阿。」
從地點、學區、一直到裝潢的美夢，都是我再放屁，我所講的話百分之一百正確，但百分之兩百沒講到重點，百分之三百一定會轉移話題，所有的問題，正確的答案都不只如此，要考量的地方很多，但，我哪這麼多美國時間跟你一一交代阿？你隨口問問我隨口講講，反正我也不太懂，講到你爽就好。
當你發現，我啥都懂、啥都講不到重點的時候，你可要小心了，我正在勾引你的想像呢，你幻想的房屋，跟我正在帶看這間房屋，一點關係都沒有。
喔，你又發現這屋子裡，有些紅酒瓶、LV名牌紙袋、有超大衣櫃、有高級廚房，是不是覺得很眼熟，不知道在哪看過這樣的場景？
黑心房仲的告白：炒房價之與建商聯手
黑心建商用「三期漲價法」，讓房價不斷亂漲，其實，我們的口水流了很多年。沒關係，沒有三期可以抄襲，但是，只要跟著賣就賺不完，一點也不用發明新招，況且，預售跟著賺，等到成屋的時候，還有很多投資客拿著房子找我賣，建商大打廣告、新聞，開高價賣，我啥也不用花，低價跟著快速賣就搞定。
當你假日，在預售屋的接待中心外面，看到我派人在那站崗，等你走出來，就像羊入虎口一樣蜂擁而上，你就知道，跟著建商真是會賺大錢。
建商會花很多錢打文宣，我們不用，因為，只要去拿一份就有了。你別笑我拾人牙慧，只要有利可圖的方式，要我鑽你跨下都願意。
台灣人喜歡買新房子，當有新的建案出來，我都會叫我客戶去看。你沒聽錯，我叫我客戶去看，並不是要把金主往外推，而是，要讓他去看看，啥叫作又貴又不好，或是，又貴又買不起，而不管你覺得新案子不好還是太好買不起，我都會希望，我的客人都去看，並且，最好要知道，建商一坪到底開價多少。
我要讓你自己去被羞辱一番，只要你是開國產車、首購客，被黑心建商狗眼看人低、了解現在房子有多貴，你就知道我這個小小房仲，是多麼的可親、服務周到了。
這是一種，讓建商的天價，先拉高你對區域房價的看法，並且打掉你的自尊心之後，你一定會回頭跟我買低價的中古屋，這時候，我中古屋的高價，就不是高價，而是親切。
再者，建商宣布的「新聞」，我們一定剪下來，並且寄到你的信箱或手機，最起碼也會讓你在我店面的桌上看到。「帝寶每坪法拍價兩百萬元！」、「建商開出區域新高價！」這樣的新聞，我最愛，一坪兩百萬耶，區域新高耶，代表這一區即將要發達了，你還不快點跟我買房，你就賺不到這波房價獲利啦。
常常，你看中古屋的時候，本來一坪二十萬元左右的行情，旁邊有建商買了塊地，我就會第一時間通知我手上所有的客戶，「建商搶地中，本區即將起漲，速買**社區稀有三房」這樣的簡訊，就會全部發散出去。你不買？沒關係，建商開始整地，比如，開始買下土地旁邊的中古屋，想要整合成更大一塊的社區，我就會這樣通知你：「建商搶購本社區，本房仲專賣」，不管你買不買，起碼讓你知道，我是地頭蛇，我第一時間知道建商在搶買，房價一定漲，雖然，當建商整合土地的時候，都是偷偷作，我未必真的知道，但，唬爛嘛，這時我一定說：「你看，早叫你買你不買，我有兩個客戶買下房子再轉賣給建商整合，賺一倍耶。」
之後，建商開始搭樣品屋，我就直接找上門來拜訪，了解他要賣啥產品。如果是大坪數，我就會這樣利用：「本區即將有豪宅誕生，房價爆漲前最後低價屋搶購中。」很心動吧，但是，還沒呢。
建商開始打廣告，把附近的土地搞成大公園、大中庭、華麗社區的模樣成型，開始有大量外地人來看屋，這時候，我一邊攔截客人，一邊把訊息這樣傳出去：「每坪一百二十萬元天價行情出現，本周有一戶每坪五十萬元超低價釋出，看屋只限這三天！」一坪一百二十萬元，人家建商講的是頂樓的表價，我卻把他當成平均的成交價，那麼，當我要賣一坪五十萬元的房屋的時候，不就很簡單了？
如果只講這些，那還真是普通級的房仲。
對我來說，只要成交，就可以賺服務費，所以我一定會帶著我的客戶，直接找建商買屋去。當然，成交前一樣會跟建商談好％數，只要我帶過去的客人，我通常會賺2~4%的服務費，開玩笑，客戶是我的寶耶，怎可以輕而易舉的被成交呢？
這樣你懂了，有錢的客人，我帶過去成交，建商跟客戶的服務費我兩邊都賺，而且更賺到了信賴，等到房屋完工，又可以說服客戶把房子拿來給我賣，一魚多吃。
沒錢的客戶，則是帶過去給建商洗腦後，讓他接受超貴的行情，自然還是找我成交房屋。
等到建商的代銷期結束，開始施工，這時候的餘屋，我又可以跟建商談，讓他分幾戶給我賣。
房子完工後，我手上有大量的客戶，準備轉售，這時，如果建商有搭間華麗的實品屋促銷餘屋，這是最好的了，我會帶著買方先去看實品屋，再讓客戶知道，建商現在要賣多貴的價格，然後，我手上的投資戶，就可以賣出去了，因為建商都碼開高高表價，我的表價實際多了，嘿嘿，你是要高價跟建商買，還是要便宜一點跟我買屋？
這樣作已經很多年，建商也知道，我根本就是在挖他牆角，所以，有家建商乾脆跟我合作，預售的時候一坪他才賣三十五萬元，但成屋後他想賣一坪六十萬元，你說，該怎作？
很簡單，代銷把我找過去，對我說：「我打算賣一坪六十萬元，你不可以賣一坪三十五萬元，這樣我的餘屋賣不掉，所以，你手上投資客的房屋有多少間？交出來我幫你賣，萬一成交一樣算你服務費2%，如果你有客戶想買這棟，一樣，只要客戶介紹過來，就算你成交的，有錢大家一起賺。」
對代銷來說，他可以賣屋比較重要，如果不跟我合作，他也賣不掉，乾脆跟我合作，這樣大家都有好處，要不然，有時候建商會把大樓封鎖住，不讓仲介帶客戶看房屋，這樣我也賺不到錢。我也聽過，有房仲帶看房屋的時候，建商會派人故意破壞，說那些房仲的房屋，樓層差、配備爛、建商不作售後服務。
後來，跟我看過房屋的客人，一定會收到我推銷這間新成屋的訊息，不管他還有沒有買屋需求，我出賣我的客戶名單，對我又沒差，萬一成交我還可以收服務費哩，後來，建商直接找房仲買客戶名單，一筆十元，建商拿到名單後自然會用Call的、用寄的，這些客戶可是準客戶呢。
我也會跟建商買名單，當初他有多少客戶看過，填過哪些連絡電話跟地址，當他這個案子不賣了、賣光了，就會賣給我，對我來說，這些就是最好的客戶資料來源。
你現在知道為何有些社區很保值了吧，不管你是找房仲還是找建商，價格都硬幫幫，就是這個道理。才不是保值，而是，全部被控制了。
況且，當建商在「三期加價法」的時候，我貢獻了不少客戶幫他成交，我客戶賺、我也賺，自然在成屋的時候，大家要再度合作了。
你懷疑哪來這麼多阿呆客戶高價買屋？告訴你，我管你自住不自住，有利可圖的時候大家都搶買，上次我一個剛結婚的客人，本來只想買一間房子，後來我幫他找到銀行可以貸九成銀貸，並且提供寬限期，加上政府的優惠房貸，那個客戶最後買兩間房子，一間自住一間投資，後來，投資戶我又幫他賣掉，給他賺到那間自住戶的自備款，接著用自備款再買現在兩間預售屋投資。
看到這裡，你沒心動嗎？被我這樣洗腦，沒人管房價有多高啦，只要給客戶一點利潤，再高房價都碼買的下。
奢侈稅？建商都不怕了，我哪裡會怕？房價炒上去就好啦，區區15％才不放在眼裡，在我手上，每間房子轉手都有兩成的獲利！
當你假日，在預售屋的接待中心外面，看到我派人在那站崗，等你走出來，就像羊入虎口一樣蜂擁而上，你就知道，跟著建商真是會賺大錢。
建商會花很多錢打文宣，我們不用，因為，只要去拿一份就有了。你別笑我拾人牙慧，只要有利可圖的方式，要我鑽你跨下都願意。
台灣人喜歡買新房子，當有新的建案出來，我都會叫我客戶去看。你沒聽錯，我叫我客戶去看，並不是要把金主往外推，而是，要讓他去看看，啥叫作又貴又不好，或是，又貴又買不起，而不管你覺得新案子不好還是太好買不起，我都會希望，我的客人都去看，並且，最好要知道，建商一坪到底開價多少。
我要讓你自己去被羞辱一番，只要你是開國產車、首購客，被黑心建商狗眼看人低、了解現在房子有多貴，你就知道我這個小小房仲，是多麼的可親、服務周到了。
這是一種，讓建商的天價，先拉高你對區域房價的看法，並且打掉你的自尊心之後，你一定會回頭跟我買低價的中古屋，這時候，我中古屋的高價，就不是高價，而是親切。
再者，建商宣布的「新聞」，我們一定剪下來，並且寄到你的信箱或手機，最起碼也會讓你在我店面的桌上看到。「帝寶每坪法拍價兩百萬元！」、「建商開出區域新高價！」這樣的新聞，我最愛，一坪兩百萬耶，區域新高耶，代表這一區即將要發達了，你還不快點跟我買房，你就賺不到這波房價獲利啦。
常常，你看中古屋的時候，本來一坪二十萬元左右的行情，旁邊有建商買了塊地，我就會第一時間通知我手上所有的客戶，「建商搶地中，本區即將起漲，速買**社區稀有三房」這樣的簡訊，就會全部發散出去。你不買？沒關係，建商開始整地，比如，開始買下土地旁邊的中古屋，想要整合成更大一塊的社區，我就會這樣通知你：「建商搶購本社區，本房仲專賣」，不管你買不買，起碼讓你知道，我是地頭蛇，我第一時間知道建商在搶買，房價一定漲，雖然，當建商整合土地的時候，都是偷偷作，我未必真的知道，但，唬爛嘛，這時我一定說：「你看，早叫你買你不買，我有兩個客戶買下房子再轉賣給建商整合，賺一倍耶。」
之後，建商開始搭樣品屋，我就直接找上門來拜訪，了解他要賣啥產品。如果是大坪數，我就會這樣利用：「本區即將有豪宅誕生，房價爆漲前最後低價屋搶購中。」很心動吧，但是，還沒呢。
建商開始打廣告，把附近的土地搞成大公園、大中庭、華麗社區的模樣成型，開始有大量外地人來看屋，這時候，我一邊攔截客人，一邊把訊息這樣傳出去：「每坪一百二十萬元天價行情出現，本周有一戶每坪五十萬元超低價釋出，看屋只限這三天！」一坪一百二十萬元，人家建商講的是頂樓的表價，我卻把他當成平均的成交價，那麼，當我要賣一坪五十萬元的房屋的時候，不就很簡單了？
如果只講這些，那還真是普通級的房仲。
對我來說，只要成交，就可以賺服務費，所以我一定會帶著我的客戶，直接找建商買屋去。當然，成交前一樣會跟建商談好％數，只要我帶過去的客人，我通常會賺2~4%的服務費，開玩笑，客戶是我的寶耶，怎可以輕而易舉的被成交呢？
這樣你懂了，有錢的客人，我帶過去成交，建商跟客戶的服務費我兩邊都賺，而且更賺到了信賴，等到房屋完工，又可以說服客戶把房子拿來給我賣，一魚多吃。
沒錢的客戶，則是帶過去給建商洗腦後，讓他接受超貴的行情，自然還是找我成交房屋。
等到建商的代銷期結束，開始施工，這時候的餘屋，我又可以跟建商談，讓他分幾戶給我賣。
房子完工後，我手上有大量的客戶，準備轉售，這時，如果建商有搭間華麗的實品屋促銷餘屋，這是最好的了，我會帶著買方先去看實品屋，再讓客戶知道，建商現在要賣多貴的價格，然後，我手上的投資戶，就可以賣出去了，因為建商都碼開高高表價，我的表價實際多了，嘿嘿，你是要高價跟建商買，還是要便宜一點跟我買屋？
這樣作已經很多年，建商也知道，我根本就是在挖他牆角，所以，有家建商乾脆跟我合作，預售的時候一坪他才賣三十五萬元，但成屋後他想賣一坪六十萬元，你說，該怎作？
很簡單，代銷把我找過去，對我說：「我打算賣一坪六十萬元，你不可以賣一坪三十五萬元，這樣我的餘屋賣不掉，所以，你手上投資客的房屋有多少間？交出來我幫你賣，萬一成交一樣算你服務費2%，如果你有客戶想買這棟，一樣，只要客戶介紹過來，就算你成交的，有錢大家一起賺。」
對代銷來說，他可以賣屋比較重要，如果不跟我合作，他也賣不掉，乾脆跟我合作，這樣大家都有好處，要不然，有時候建商會把大樓封鎖住，不讓仲介帶客戶看房屋，這樣我也賺不到錢。我也聽過，有房仲帶看房屋的時候，建商會派人故意破壞，說那些房仲的房屋，樓層差、配備爛、建商不作售後服務。
後來，跟我看過房屋的客人，一定會收到我推銷這間新成屋的訊息，不管他還有沒有買屋需求，我出賣我的客戶名單，對我又沒差，萬一成交我還可以收服務費哩，後來，建商直接找房仲買客戶名單，一筆十元，建商拿到名單後自然會用Call的、用寄的，這些客戶可是準客戶呢。
我也會跟建商買名單，當初他有多少客戶看過，填過哪些連絡電話跟地址，當他這個案子不賣了、賣光了，就會賣給我，對我來說，這些就是最好的客戶資料來源。
你現在知道為何有些社區很保值了吧，不管你是找房仲還是找建商，價格都硬幫幫，就是這個道理。才不是保值，而是，全部被控制了。
況且，當建商在「三期加價法」的時候，我貢獻了不少客戶幫他成交，我客戶賺、我也賺，自然在成屋的時候，大家要再度合作了。
你懷疑哪來這麼多阿呆客戶高價買屋？告訴你，我管你自住不自住，有利可圖的時候大家都搶買，上次我一個剛結婚的客人，本來只想買一間房子，後來我幫他找到銀行可以貸九成銀貸，並且提供寬限期，加上政府的優惠房貸，那個客戶最後買兩間房子，一間自住一間投資，後來，投資戶我又幫他賣掉，給他賺到那間自住戶的自備款，接著用自備款再買現在兩間預售屋投資。
看到這裡，你沒心動嗎？被我這樣洗腦，沒人管房價有多高啦，只要給客戶一點利潤，再高房價都碼買的下。
奢侈稅？建商都不怕了，我哪裡會怕？房價炒上去就好啦，區區15％才不放在眼裡，在我手上，每間房子轉手都有兩成的獲利！
黑心房仲的告白︰炒房價之大家都是好兄弟
「區域聯賣」就是你如果想賣房屋，這個區域的幾個房仲就聯手幫你賣掉。聽起來對賣方有利，但對我來說，就是鞏固房價、大家都可以成交的最好武器。為何房仲都在某一條街一次排開呢？除了讓你眼花撩亂之外，大家聯合一起作戰，就可以百戰百勝，買方，來一個殺一個。
大家都已經知道，買房子要多找幾家房仲，不管是對著同一間房屋，還是不同房屋，但你不知道的是，我們房仲們，三不五時都會聚在一起打屁聊天，聊市場，也聊客戶狀況，所以，有客人會這樣看屋，大家都知道。
我也知道要知己知彼，你會殺價我也會拱價。當別家店成交了某一戶，所有房仲都會知道，也都會拿到、或作出一張契約單、合約書，作啥呢？給你看阿，讓你知道，最近「又」成交了哪一戶高價，讓你看了心癢癢，擔心永遠買不到房子而衝動購屋。
當你在某家房仲付了斡旋金，就是我利用你的最好時候。第一，你付斡後，我也會拿著你的斡旋單，去找我的客戶，告訴他：「有人出價了，你要不要也出價用搶的？」
第二，當你打電話來說：「我對某戶已經出價了，那你這戶要不要降價？」其實我內心是又緊張又竊喜的。緊張的是萬一對方屋主降價，我就不用玩了，而竊喜的是，你對我很信任，所以，當你出價多少，我都可以回你：「那戶屋主很硬，要多少才會成交，你可以試著砍砍看。」屋主其實我認識，而且我也幫他賣屋，所以他的價格底限，我很清楚。
通常，你第一次出價都不會成功，尤其，我們長期灌輸你高房價，以及房價永遠都會漲的概念，所以，付斡就付斡，沒在怕。
重點來了，聯賣，就是聯合一起鞏價，當你喜歡上這間房屋，不管你找哪個房仲都一樣，價格就是談不下來，只要當你第二次出價，我們這幾個房仲就會聯合起來，找客戶一起出價談。
也就是，不管是哪一間房仲，只要誰收到斡旋單，就會通知其他房仲，我們就利用這點，找自己客戶同時一起下斡旋。
這樣懂了吧，這世界上哪來的搶手好屋？沒有！根本都是我們製造出來的。不管景氣還是不景氣，當你發現，你付的斡旋金變成第二、第三順位時，都是我們這樣搞的，讓你加價又緊張，誰叫現在大家出價都是七折開始，不這樣作，屋主根本不會降價。不這樣作，你永遠不出斡旋金，永遠會多考慮幾天，所以，我就是要讓你沒得思考、沒有轉圜，這樣，你才會不斷的加價上去。
為了順利成交，房價會不斷疊上來，不管你是幾樓的，後面成交的就一定比前面貴，別家成交五百萬元，我家就可以成交五百二十萬元，他四樓已經一坪二十五萬元，那我七樓一定要一坪二十八萬元，頂樓就一坪三十萬元嘛。
投資客會漲價，我則是利用聯賣的方式，讓這個區域的房價只漲不跌，啥，真的要跌？你一定看不到房價下跌的成交記錄單，那個我藏起來了，連網路都不放上去，我只會讓你看到房價上漲的部分。房價跌？那我用車位灌進去，這樣總價就拉高啦，你還是只看到房價一直漲，不管你去哪間房仲，都一樣。
客戶名單，也是聯賣的一部分，當你在A房仲看屋，幾個月後，B房仲就有你的資料，而C房仲還一直傳屋況簡訊給你。怎麼回事？
跟建商買名單，大家都有，而跟名單公司買，也是我們擅長的。名單分A~C級，A級就是擁名車、有房子、會看屋投資的，B級則是一般車、想買房屋的，C級就是A、B級以外的，或是被刷下來的。A、B級客戶是要認真連絡，三不五時傳物件簡訊，如果一年後這些客戶都不買屋，也同樣會被編到C級。
我的A級客戶，有時候是你的C級客戶，反之亦然，而大家的名單公司都一樣，所以，你的客戶就是我的客戶，我的也是你的。幾年下來，掃過一輪後，不斷的輪替與重覆。
以上，都是美好的「好兄弟」，為了錢，好兄弟會翻臉的。
之前你也看過一些報導，兩大房仲為了搶客戶，雙方人馬大打出手，而產生知名的機車大鎖K人之「好大鎖」，比折凳還要昇上一級。
當面搶客人，早就不是啥新聞，那個打架的衝動行為，偶爾上上新聞，沒上新聞的，打更兇。我要講的不是這麼低級不入流的招數，要講的，是搞破壞。
剛剛你也知道，客戶出價狀況大家都了解，當你在A房仲出價格，我當然想要破壞阿，比如，你下斡旋在六樓，價格是七折，我為了要破壞你對A房仲的信任，馬上會跟你講：「我剛剛成交一戶，才六五折。」
啥？A房仲說沒有八折不會賣耶，你七折出價還想慢慢加上去，我已經馬上放出六五折成交，那，你還買不買？A房仲對我恨得牙癢癢的。
B房仲剛剛才簽下來的專簽案件，也就是，這間房屋只簽給B房仲賣，其他房仲不能賣，那我只好帶著客戶，去找屋主說：「我有客戶想買，但你現在只能給B房仲賣，所以，請等到你的專簽時間過，我就會帶客戶來給你成交，而且，賣屋服務費少一半！」B房仲對我恨得牙癢癢的。
你才剛從C房仲的大門口走出來，我就迎上去，問清楚你對哪間房屋很有興趣，而且那屋主跟C房仲長期要好，也只讓C房仲賣。我只對你淡淡的說：「那房子聽說不乾淨，你沒發現一直轉手？屋主才不是投資客啦，是房屋有問題。」C房仲賭爛的要死，因為客人也覺得毛毛的。
當你找D房仲買屋，因為出價稍低，而沒有成交，我馬上找到那屋主，並且對他說：「等你委託時間到，請簽給我，我不收你服務費！幫你賣屋。」然後，對你說：「屋主願意降價了，你看我對你多麼認真，有幫你說服屋主哦，D房仲根本都沒跟屋主連絡，怪不得房價降不下來，屋主氣死了。」D房仲更氣瘋，不拿大鎖，他想半夜派黑衣人來砸我的店。
E房仲很大很標準，人也都很客氣，但他是大型房仲，客戶綁緊緊的，不好破壞，咳，我會對你說：「他們已婚的店長跟店秘搞曖昧，上次我看到他們兩個半夜還在店裡，可是店門是拉下來的。」店長？我會繼續偷偷跟你說：「不只，店長很帥對不對？聽說他跟經紀人去開房間，不信你去問旁邊那間摩鐵，上次離職的員工跟我說的，房間搞得亂七八糟，超噁的。」等你你看到該店長跟店秘、經紀人，你不會「噁」？
我還有一招專門對付兄弟的，大家都有網路賣屋不是？不管大小房仲有多認真去找房屋賣，我根本就不用花力氣，全部copy下來貼在我的網頁上，就是我在賣的房屋啦，你看，好幾萬筆耶。當他網頁秀出某一戶專賣，我管他的，我也有在賣，他有平面圖、室內照，我也有，反正電腦只要「複製」、「貼上」，按按滑鼠右鍵就一切搞定。然後，找專家丟幾個病毒，在周五、周六看屋日時，適時的給她中一點小毒，讓客戶上她的網站，發現很慢很難用，而在我的網站上，又快又清楚就好。
全家就是你家，別家就是我家，歡迎光臨房仲，我們區域聯賣哦。
大家都已經知道，買房子要多找幾家房仲，不管是對著同一間房屋，還是不同房屋，但你不知道的是，我們房仲們，三不五時都會聚在一起打屁聊天，聊市場，也聊客戶狀況，所以，有客人會這樣看屋，大家都知道。
我也知道要知己知彼，你會殺價我也會拱價。當別家店成交了某一戶，所有房仲都會知道，也都會拿到、或作出一張契約單、合約書，作啥呢？給你看阿，讓你知道，最近「又」成交了哪一戶高價，讓你看了心癢癢，擔心永遠買不到房子而衝動購屋。
當你在某家房仲付了斡旋金，就是我利用你的最好時候。第一，你付斡後，我也會拿著你的斡旋單，去找我的客戶，告訴他：「有人出價了，你要不要也出價用搶的？」
第二，當你打電話來說：「我對某戶已經出價了，那你這戶要不要降價？」其實我內心是又緊張又竊喜的。緊張的是萬一對方屋主降價，我就不用玩了，而竊喜的是，你對我很信任，所以，當你出價多少，我都可以回你：「那戶屋主很硬，要多少才會成交，你可以試著砍砍看。」屋主其實我認識，而且我也幫他賣屋，所以他的價格底限，我很清楚。
通常，你第一次出價都不會成功，尤其，我們長期灌輸你高房價，以及房價永遠都會漲的概念，所以，付斡就付斡，沒在怕。
重點來了，聯賣，就是聯合一起鞏價，當你喜歡上這間房屋，不管你找哪個房仲都一樣，價格就是談不下來，只要當你第二次出價，我們這幾個房仲就會聯合起來，找客戶一起出價談。
也就是，不管是哪一間房仲，只要誰收到斡旋單，就會通知其他房仲，我們就利用這點，找自己客戶同時一起下斡旋。
這樣懂了吧，這世界上哪來的搶手好屋？沒有！根本都是我們製造出來的。不管景氣還是不景氣，當你發現，你付的斡旋金變成第二、第三順位時，都是我們這樣搞的，讓你加價又緊張，誰叫現在大家出價都是七折開始，不這樣作，屋主根本不會降價。不這樣作，你永遠不出斡旋金，永遠會多考慮幾天，所以，我就是要讓你沒得思考、沒有轉圜，這樣，你才會不斷的加價上去。
為了順利成交，房價會不斷疊上來，不管你是幾樓的，後面成交的就一定比前面貴，別家成交五百萬元，我家就可以成交五百二十萬元，他四樓已經一坪二十五萬元，那我七樓一定要一坪二十八萬元，頂樓就一坪三十萬元嘛。
投資客會漲價，我則是利用聯賣的方式，讓這個區域的房價只漲不跌，啥，真的要跌？你一定看不到房價下跌的成交記錄單，那個我藏起來了，連網路都不放上去，我只會讓你看到房價上漲的部分。房價跌？那我用車位灌進去，這樣總價就拉高啦，你還是只看到房價一直漲，不管你去哪間房仲，都一樣。
客戶名單，也是聯賣的一部分，當你在A房仲看屋，幾個月後，B房仲就有你的資料，而C房仲還一直傳屋況簡訊給你。怎麼回事？
跟建商買名單，大家都有，而跟名單公司買，也是我們擅長的。名單分A~C級，A級就是擁名車、有房子、會看屋投資的，B級則是一般車、想買房屋的，C級就是A、B級以外的，或是被刷下來的。A、B級客戶是要認真連絡，三不五時傳物件簡訊，如果一年後這些客戶都不買屋，也同樣會被編到C級。
我的A級客戶，有時候是你的C級客戶，反之亦然，而大家的名單公司都一樣，所以，你的客戶就是我的客戶，我的也是你的。幾年下來，掃過一輪後，不斷的輪替與重覆。
以上，都是美好的「好兄弟」，為了錢，好兄弟會翻臉的。
之前你也看過一些報導，兩大房仲為了搶客戶，雙方人馬大打出手，而產生知名的機車大鎖K人之「好大鎖」，比折凳還要昇上一級。
當面搶客人，早就不是啥新聞，那個打架的衝動行為，偶爾上上新聞，沒上新聞的，打更兇。我要講的不是這麼低級不入流的招數，要講的，是搞破壞。
剛剛你也知道，客戶出價狀況大家都了解，當你在A房仲出價格，我當然想要破壞阿，比如，你下斡旋在六樓，價格是七折，我為了要破壞你對A房仲的信任，馬上會跟你講：「我剛剛成交一戶，才六五折。」
啥？A房仲說沒有八折不會賣耶，你七折出價還想慢慢加上去，我已經馬上放出六五折成交，那，你還買不買？A房仲對我恨得牙癢癢的。
B房仲剛剛才簽下來的專簽案件，也就是，這間房屋只簽給B房仲賣，其他房仲不能賣，那我只好帶著客戶，去找屋主說：「我有客戶想買，但你現在只能給B房仲賣，所以，請等到你的專簽時間過，我就會帶客戶來給你成交，而且，賣屋服務費少一半！」B房仲對我恨得牙癢癢的。
你才剛從C房仲的大門口走出來，我就迎上去，問清楚你對哪間房屋很有興趣，而且那屋主跟C房仲長期要好，也只讓C房仲賣。我只對你淡淡的說：「那房子聽說不乾淨，你沒發現一直轉手？屋主才不是投資客啦，是房屋有問題。」C房仲賭爛的要死，因為客人也覺得毛毛的。
當你找D房仲買屋，因為出價稍低，而沒有成交，我馬上找到那屋主，並且對他說：「等你委託時間到，請簽給我，我不收你服務費！幫你賣屋。」然後，對你說：「屋主願意降價了，你看我對你多麼認真，有幫你說服屋主哦，D房仲根本都沒跟屋主連絡，怪不得房價降不下來，屋主氣死了。」D房仲更氣瘋，不拿大鎖，他想半夜派黑衣人來砸我的店。
E房仲很大很標準，人也都很客氣，但他是大型房仲，客戶綁緊緊的，不好破壞，咳，我會對你說：「他們已婚的店長跟店秘搞曖昧，上次我看到他們兩個半夜還在店裡，可是店門是拉下來的。」店長？我會繼續偷偷跟你說：「不只，店長很帥對不對？聽說他跟經紀人去開房間，不信你去問旁邊那間摩鐵，上次離職的員工跟我說的，房間搞得亂七八糟，超噁的。」等你你看到該店長跟店秘、經紀人，你不會「噁」？
我還有一招專門對付兄弟的，大家都有網路賣屋不是？不管大小房仲有多認真去找房屋賣，我根本就不用花力氣，全部copy下來貼在我的網頁上，就是我在賣的房屋啦，你看，好幾萬筆耶。當他網頁秀出某一戶專賣，我管他的，我也有在賣，他有平面圖、室內照，我也有，反正電腦只要「複製」、「貼上」，按按滑鼠右鍵就一切搞定。然後，找專家丟幾個病毒，在周五、周六看屋日時，適時的給她中一點小毒，讓客戶上她的網站，發現很慢很難用，而在我的網站上，又快又清楚就好。
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黑心房仲的告白：真假新聞 我是你的眼
人家蕭煌奇唱「你是我的眼」，是因為他看不見，所以，你是他的眼睛，帶領閱讀浩瀚的書海與人生，而我要說的，你所看到的新聞，就是我製造的，你的知識，是我帶領你，叫你買你就買、叫你賣你就賣，我的新聞就是你的眼。
不信？你現在去翻報紙、上個新聞網，有多少新聞是我**房仲製造出來的？看到了嗎？每天都有，不是我，也是別家房仲。
房仲的企研室，針對我的買賣方，以及配合市場氣氛，寫出一條條新聞，「餵」給記者大哥大姐，每一條都是真相，也都不是真相，但是，都在鋪我賣屋的路，讓你信以為真的，買下我的黑心屋。
「三黃一劉的傳奇」本來，黃勇義、黃文雄、劉月釵，都是低調買賣屋，但是他們幾個實在是傳奇，媒體想要寫他們的故事，我乾脆餵了，反正寫多讀者就會想要跟著發財，另外，當你看到啥明星購屋發財的故事，也是一樣，找幾個想上版面的明星，隨便屁一點她們的購屋故事，你就會相信，原來房地產那麼好賺。
另外，這些大咖只要買賣，就會上版面，本來保密的價格，通通都被說出來，而且都是「沒有幾個億、不會賣」這樣的話術，就是要告訴你，這裡漲了有多兇，至於是不是真的要賣，或是真的賣這個價格，連國稅局都查不出來啦。
「陸資來台」這個爛梗百用不爛，回想一下，說陸資來早就說了好多年，但每年真正買的就那幾隻貓，可是，我隨便引用一些數據，就告訴你有陸資要來呦、搶買豪宅呦、搶購店面呦，你還不是乖乖的，先買再說。
「富豪買屋」這個最妙了，以前，富豪買屋都不想讓人知道，現在，則是我們主動發出新聞稿，說又有富豪買屋，而且，「據傳價格破好幾個億」、「每坪達天價」。是不是真的，我一點也不知道，但我的重點在於價格，反正沒人會戳破，我說富豪一坪買兩百五十萬元，有哪個富豪為了面子，爽都來不及了，會跳出來澄清呢？況且，寫高了，他以後還可以拿著這個新聞高價賣屋，大家都爽。
「天價法拍」通常，房子被法拍總是難上檯面，最近一個明星被法拍，就很有意思，是這樣的，明星房屋最後被自己人買下來，該明星透過法拍來解決債務問題，也就是，不想用左口袋還錢，就先喊破產，然後用右口袋買下。但重點是，我發出的新聞：「某明星法拍屋，創區域天價紀錄、溢價高達20%。」懂了吧，管他法拍內容為何，只要價格高過法拍的底價，就是高出市場行情，就是有人搶買，這樣，你看了之後，是不是也想進場買屋呢？
「購屋壓力創新高，不吃不喝20年才可買台北屋」這很妙，原本發明購屋壓力，是要提醒大家，現在房價高，但現在被我拿來告訴你，台北房價只有繼續漲，沒有跌，你這時候不買，以後房價還會更貴，而且，這麼多年來，房價只有漲沒有跌，你的收入又不增加，那，你不買屋，要等老闆給你「有感加薪」嘛？買吧。
「奢侈稅上路，自住客需求大增」很屁吧，奢侈稅以後，投資客就不見了，那這時候誰來買屋？自然是自住客，這個簡單道理，發展成新聞，就是要讓你這個自住的客人，趕快來買，因為，要繳奢侈稅的房屋都不見了，剩下都是不用繳的，那房價哪有跌的餘地？況且，我馬上補上一槍「屋主加價15%」，呦，漲價了耶，你說，這房價會跌？
自然，繼續發展出「供給量大減三成」這樣的新聞，前面說，投資客不見了，於是供給量就減少，我用供需的道理，告訴你，一年成交的房屋有幾十萬戶，現在，有大量的投資房不拿出來賣，那麼，賣的房屋變少，想買的自住客又沒少，房價更不跌了，你要不要現在來買屋？
「房價二十年來都是只漲不跌」你拿二十年前的房價來比較，是這樣沒錯，我的技巧就是，因為這兩年房價漲很多，所以，我可以把時間線放大二十年，來告訴你，等你房貸繳完就是大獲利的時候，你為何要怕現在房價高點呢？但我沒說的是，房價仍有波段跟地段的問題，二十年來，還是有很多地方賣不掉、漲不多、你不能賣因為還要繼續住，但那是你的問題，我只會鼓吹漲很多的，比如帝寶，當初撐在六十萬~八十萬元一坪也撐很久呀。另外，你的工作也不是我該管的，當你被Fire、繳不起房貸的時候，關我屁事。
「漲價二成」嘿嘿，只要有一間房子漲兩成，我就可以寫成全區漲兩成，因為，我們這間房仲只成交一件呀，但我的新聞稿會把數量寫成「成交量指數」，沒辦法，各家房仲的資料都自己搞自己玩，誰會交出來統計呢？所以，你知道了，不管是價格還是量，都可以做一堆文章的。
「成交量下跌」我就說，利空出盡，看屋量大增，先蹲後跳。
「房價上漲」我就說，追漲力道十足。
「直航增班」跟我也有關，反正更多大陸人來台買屋。
至於建商的表價，我一定發得更凶，「建商天價行情，中古屋帶動上漲」廢話，帝寶一坪兩百五十萬元的新聞稿，誰發的？
那你現在知道，「新婚六月購屋潮」怎來的吧？
一年就有這樣的發稿順序：「一月農曆過年前買屋潮」、「二月寒假看屋潮」、「三二九檔期，中古屋看屋量大增」、「四月購屋客搶攻520檔期」、「五月鬼月前趕交屋，成交量大增」、「七月父親節買屋送爸爸最夯」、「八月不懼鬼月來，成交價穩量增」、「九月檔期前，928檔期建商飆天價」、「十月雙十國慶，外資入侵大增」。十一月比較淡，只好掰個「投資客再度出手，天價店面成交」，十二月就這樣：「年度交易量再創紀錄，高價、大坪數市場交易最熱」，所以嘛，你會看新聞嘛？怎看呢？你懂得文字的學問嘛？
不信？你現在去翻報紙、上個新聞網，有多少新聞是我**房仲製造出來的？看到了嗎？每天都有，不是我，也是別家房仲。
房仲的企研室，針對我的買賣方，以及配合市場氣氛，寫出一條條新聞，「餵」給記者大哥大姐，每一條都是真相，也都不是真相，但是，都在鋪我賣屋的路，讓你信以為真的，買下我的黑心屋。
「三黃一劉的傳奇」本來，黃勇義、黃文雄、劉月釵，都是低調買賣屋，但是他們幾個實在是傳奇，媒體想要寫他們的故事，我乾脆餵了，反正寫多讀者就會想要跟著發財，另外，當你看到啥明星購屋發財的故事，也是一樣，找幾個想上版面的明星，隨便屁一點她們的購屋故事，你就會相信，原來房地產那麼好賺。
另外，這些大咖只要買賣，就會上版面，本來保密的價格，通通都被說出來，而且都是「沒有幾個億、不會賣」這樣的話術，就是要告訴你，這裡漲了有多兇，至於是不是真的要賣，或是真的賣這個價格，連國稅局都查不出來啦。
「陸資來台」這個爛梗百用不爛，回想一下，說陸資來早就說了好多年，但每年真正買的就那幾隻貓，可是，我隨便引用一些數據，就告訴你有陸資要來呦、搶買豪宅呦、搶購店面呦，你還不是乖乖的，先買再說。
「富豪買屋」這個最妙了，以前，富豪買屋都不想讓人知道，現在，則是我們主動發出新聞稿，說又有富豪買屋，而且，「據傳價格破好幾個億」、「每坪達天價」。是不是真的，我一點也不知道，但我的重點在於價格，反正沒人會戳破，我說富豪一坪買兩百五十萬元，有哪個富豪為了面子，爽都來不及了，會跳出來澄清呢？況且，寫高了，他以後還可以拿著這個新聞高價賣屋，大家都爽。
「天價法拍」通常，房子被法拍總是難上檯面，最近一個明星被法拍，就很有意思，是這樣的，明星房屋最後被自己人買下來，該明星透過法拍來解決債務問題，也就是，不想用左口袋還錢，就先喊破產，然後用右口袋買下。但重點是，我發出的新聞：「某明星法拍屋，創區域天價紀錄、溢價高達20%。」懂了吧，管他法拍內容為何，只要價格高過法拍的底價，就是高出市場行情，就是有人搶買，這樣，你看了之後，是不是也想進場買屋呢？
「購屋壓力創新高，不吃不喝20年才可買台北屋」這很妙，原本發明購屋壓力，是要提醒大家，現在房價高，但現在被我拿來告訴你，台北房價只有繼續漲，沒有跌，你這時候不買，以後房價還會更貴，而且，這麼多年來，房價只有漲沒有跌，你的收入又不增加，那，你不買屋，要等老闆給你「有感加薪」嘛？買吧。
「奢侈稅上路，自住客需求大增」很屁吧，奢侈稅以後，投資客就不見了，那這時候誰來買屋？自然是自住客，這個簡單道理，發展成新聞，就是要讓你這個自住的客人，趕快來買，因為，要繳奢侈稅的房屋都不見了，剩下都是不用繳的，那房價哪有跌的餘地？況且，我馬上補上一槍「屋主加價15%」，呦，漲價了耶，你說，這房價會跌？
自然，繼續發展出「供給量大減三成」這樣的新聞，前面說，投資客不見了，於是供給量就減少，我用供需的道理，告訴你，一年成交的房屋有幾十萬戶，現在，有大量的投資房不拿出來賣，那麼，賣的房屋變少，想買的自住客又沒少，房價更不跌了，你要不要現在來買屋？
「房價二十年來都是只漲不跌」你拿二十年前的房價來比較，是這樣沒錯，我的技巧就是，因為這兩年房價漲很多，所以，我可以把時間線放大二十年，來告訴你，等你房貸繳完就是大獲利的時候，你為何要怕現在房價高點呢？但我沒說的是，房價仍有波段跟地段的問題，二十年來，還是有很多地方賣不掉、漲不多、你不能賣因為還要繼續住，但那是你的問題，我只會鼓吹漲很多的，比如帝寶，當初撐在六十萬~八十萬元一坪也撐很久呀。另外，你的工作也不是我該管的，當你被Fire、繳不起房貸的時候，關我屁事。
「漲價二成」嘿嘿，只要有一間房子漲兩成，我就可以寫成全區漲兩成，因為，我們這間房仲只成交一件呀，但我的新聞稿會把數量寫成「成交量指數」，沒辦法，各家房仲的資料都自己搞自己玩，誰會交出來統計呢？所以，你知道了，不管是價格還是量，都可以做一堆文章的。
「成交量下跌」我就說，利空出盡，看屋量大增，先蹲後跳。
「房價上漲」我就說，追漲力道十足。
「直航增班」跟我也有關，反正更多大陸人來台買屋。
至於建商的表價，我一定發得更凶，「建商天價行情，中古屋帶動上漲」廢話，帝寶一坪兩百五十萬元的新聞稿，誰發的？
那你現在知道，「新婚六月購屋潮」怎來的吧？
一年就有這樣的發稿順序：「一月農曆過年前買屋潮」、「二月寒假看屋潮」、「三二九檔期，中古屋看屋量大增」、「四月購屋客搶攻520檔期」、「五月鬼月前趕交屋，成交量大增」、「七月父親節買屋送爸爸最夯」、「八月不懼鬼月來，成交價穩量增」、「九月檔期前，928檔期建商飆天價」、「十月雙十國慶，外資入侵大增」。十一月比較淡，只好掰個「投資客再度出手，天價店面成交」，十二月就這樣：「年度交易量再創紀錄，高價、大坪數市場交易最熱」，所以嘛，你會看新聞嘛？怎看呢？你懂得文字的學問嘛？
黑心房仲的告白︰賣屋四部曲四 見面談的真相
在講見面談之前，要先講疲勞轟炸。很奇怪，當你要買房子的時候，一開始必然是充滿戰鬥力、閱讀很多書、還有看過很多網友意見提供。這我也很清楚，所以，要讓你投降並且加價買下，只有拖累你、把你搞累、在你快要失去理智離開店裡的時候，狠狠薛你一頓，尤其是你也許不滿意價格，已經起身準備走人的時候，一定還會把你拉下來坐好，再降一次價格。
記得我十幾歲存好一萬元現金，衝去音響店買音響，就有這樣的體認：老闆放一堆高級音響、一堆超完美聲音，但每台都是貴鬆鬆的幾十萬元發燒等級，放著1812序曲等那種轟炸暴力音樂，先讓你的耳朵疲倦，讓你的心情也疲倦，這樣過了一個多小時，才會說：「預算不足？不然你買這台大陸製品，音色也不會太差，而且更耐用，又是OEM的，很超值，只剩一台！」
重點就是，用貴的讓你爽、讓你耳朵麻痺後，這時你一點也聽不出便宜音響的好壞，又聽到超值跟只剩一台，就會買了。
周年慶你懂吧，為何一堆人擠在櫃台前面，失去理智的搶購化妝品，就是因為空氣悶熱，加上櫃姐不斷的說：「只有今天打八折，明天就沒有了。」買的人一堆，可是，一年有好幾次的促銷，每次折扣都一樣，折扣品又多不是正櫃品，有的還拿出即將到期的、成分較差的促銷特規款，你怎一定要擠在周年慶買呢？
幾十年後的今天，也一樣，當你認真的看完房屋，眼耳鼻都累了，如果是夏天，會加上黏，你還有體力嘛？別跟我說你看一間幾百萬、幾千萬元的房屋，是隨便看看就決定，起碼，該介紹的資料，我會一直念給你聽，比如「附近有明星學校、學生都上台大的」、「捷運後期路網有哪些哪些，以後會通車到哪裡哪裡」、「聽說量販店會來設立，誰誰誰曾經來評估過」、「某某建商剛買旁邊的地，你知道那建商有多高級嘛？他推了啥啥啥個案」隨便寫寫也起碼要講兩個小時。
好啦，身心靈都轟炸完一遍又一遍，最後再來這招：「已經有人準備付斡、聽說是**房屋的客人、投資客想搶下…。」
媽呀，你已經看屋三個月了，每個周末老是看房子看房子，越看越爛，好不容易找到這間還不錯，店裡的報紙或桌上，都是「大陸客來台掃屋！」、「建商大筆購地！」，已經不想再找下去，累死人，就這間吧！反正要自住，被貴一點就算了，趕快買一買免得以後買不起，這樣我周末又可以去逛街出去玩…。
懂了吧，一個疲倦，會讓你自我妥協，這不但是我要的過程與結果，也是必要的銷售過程，再堅強的人，看了三個月的配餐爛屋後，出現一間六十分的，就會自我妥協，況且，你正喝著少冰半糖的綠茶（剛剛我騎車去買給你的，透清涼的正在化解你的疲憊與心房）、吃著高貴的香帥芋泥捲（我排了五個月，今天剛到三條，先拿一條出來切，沒關係！），手上一堆屋況說明書（假裝看看好了，字那麼多，你一定很累，一個字也看不下）。
好吧，出價好了，受夠了這幾個月來的奔波，反正總要買屋不是嘛？我就會假裝緊張的跟你說：幫你約到很難約的屋主，說晚餐後會來。既然這樣，我順便幫你買便當好了。可是，你吃完蛋糕根本就吃不下飯，反正買完房屋後再去大吃一頓就好啦！
恭喜，你又中計，我已經一路灑下蜘蛛網，你早就是個被黏住的獵物，今晚準被宰殺啦。
沒吃飯，不餓可是沒有體力，哎~蛋糕不能隨便亂吃啦，我要偷雞也會先蝕把米，但我會在座位把便當吃完，好晚上有體力跟你耗。
不管你準備幾點出價，我就是要拖住你，讓你疲倦後，少砍一點價格。別以為你是運動健將，體力很好，人家我每天在作這樣的事情，你比不過的啦！
接下來，屋主見面談，由屋主來講這間房屋，比我講破嘴還要動聽，而且，你要買房子，因為跟屋主不熟，一定會不好意思用力殺價，萬一你還是很會殺，我也樂意約屋主跟你見面談，反正不管賣高賣低，屋主說了算，你要買，也說了算，所以動不動，我就找屋主出來。
所以，如果是自住的屋主，只要我收了斡旋金，就會約屋主出來，讓你們兩個去談，我則是坐在後面，一下子上個網，一下子跑來跟你喇一下，要成交就很快。
如果是投資客的屋主，那更簡單了，這些投資客本來就很會買賣東西，他來講有多好賺，你也會想像你未來有多好賺，成交速度通常也是很快。
這就是台灣人「見面三分情」的道理，配合把你搞累了的招數。
還有一招「黑心見面談」，就是把屋主擺在店裡的小房間，然後跟你說屋主不見客，同時也對屋主說，買方不見客，傳話就好，「你付我們服務費，我們就是要幫你把價格談下來！」看，我多有誠意。
所以，談價格也是一種讓你疲勞的拉鋸法，一來一回，買方出價太低，就拿一堆資料說這裡會發展，奢侈稅不怕，已經有人願意加奢侈稅買房子，房價長期趨勢一定看漲等等。賣方不降價，就說其實你這間房屋開價太高，上周才成交一戶，價格比你這間低三百萬元，人家買方都知道行情有多高，而且房屋還有漏水，我們可能要吞下漏水保固的修理費…。
不然，沒關係，你再加個一百萬元，屋主也許就會賣，要不然，聽說別家房仲有人願意加這個價格，那個買方還是我之前的買方（可憐兮兮貌）。
不行不行，客戶看過「黑心投資客炒房告白」，說要五萬十萬的加，然後是一萬一萬的加。
一個小時過去、兩個小時過去，價格拉不下來就來聊八卦，在閒聊這個學區到底出了哪些明星中，屋主終於願意降價了，因為我對屋主說：「這客戶是這個月唯一一組，誰叫你開價太高。」接著，我馬上用跑的跟你說：「你看，我們堅持到現在是對的，因為那個屋主是我同事的客戶，他很認真的幫我們說服耶！你再加一點啦，過去他賣屋，從來沒有低過多少錢的。」
你的耳朵跟大腦，再度被疲勞跟緊張轟炸，加上，「難得的降價」，周年慶打折耶，多難得！瞧我的衣服都濕了，變成半透明，想到這三個月來跑來跑去的，好可憐。我還蹲在地下伸展，腳跟腰真的很痠，但一直逼你加價，再一間間把帶你看過的房屋，細數有多貴但都賣掉了云云，讓你緊張的要死，這時候大概也會成交。
當然遇到比較堅持的買方，加價太少，臉上不悅，準備走人時，我一定好說歹說把你拉住，並偷偷叫店長演一齣戲，請店長一定要不耐煩的大聲說：「就今天、如果你再加個五十萬元就好，我不收你買方服務費！不賺錢也要幫你找到房屋！都陪你到現在了！」
你買不買？這時候再堅強的客人，聽到不收服務費，一定投降，反之，如果是屋主很堅持，就賣方服務費折半，屋主也會降價的。
成交了之後，我一定會死命恭喜你，又開始講一堆這房子多好的鬼話，講到你簽完買賣同意書，如果你願意馬上簽正式合約，我一定馬上叫代書出來，準備好印刷精美的定型化契約，你只要在這裡、這裡簽名就好，其他的我來填。
那字小如天書、密密麻麻的合約書，你累了我也累了，晚上十二點誰會看阿？
記得我十幾歲存好一萬元現金，衝去音響店買音響，就有這樣的體認：老闆放一堆高級音響、一堆超完美聲音，但每台都是貴鬆鬆的幾十萬元發燒等級，放著1812序曲等那種轟炸暴力音樂，先讓你的耳朵疲倦，讓你的心情也疲倦，這樣過了一個多小時，才會說：「預算不足？不然你買這台大陸製品，音色也不會太差，而且更耐用，又是OEM的，很超值，只剩一台！」
重點就是，用貴的讓你爽、讓你耳朵麻痺後，這時你一點也聽不出便宜音響的好壞，又聽到超值跟只剩一台，就會買了。
周年慶你懂吧，為何一堆人擠在櫃台前面，失去理智的搶購化妝品，就是因為空氣悶熱，加上櫃姐不斷的說：「只有今天打八折，明天就沒有了。」買的人一堆，可是，一年有好幾次的促銷，每次折扣都一樣，折扣品又多不是正櫃品，有的還拿出即將到期的、成分較差的促銷特規款，你怎一定要擠在周年慶買呢？
幾十年後的今天，也一樣，當你認真的看完房屋，眼耳鼻都累了，如果是夏天，會加上黏，你還有體力嘛？別跟我說你看一間幾百萬、幾千萬元的房屋，是隨便看看就決定，起碼，該介紹的資料，我會一直念給你聽，比如「附近有明星學校、學生都上台大的」、「捷運後期路網有哪些哪些，以後會通車到哪裡哪裡」、「聽說量販店會來設立，誰誰誰曾經來評估過」、「某某建商剛買旁邊的地，你知道那建商有多高級嘛？他推了啥啥啥個案」隨便寫寫也起碼要講兩個小時。
好啦，身心靈都轟炸完一遍又一遍，最後再來這招：「已經有人準備付斡、聽說是**房屋的客人、投資客想搶下…。」
媽呀，你已經看屋三個月了，每個周末老是看房子看房子，越看越爛，好不容易找到這間還不錯，店裡的報紙或桌上，都是「大陸客來台掃屋！」、「建商大筆購地！」，已經不想再找下去，累死人，就這間吧！反正要自住，被貴一點就算了，趕快買一買免得以後買不起，這樣我周末又可以去逛街出去玩…。
懂了吧，一個疲倦，會讓你自我妥協，這不但是我要的過程與結果，也是必要的銷售過程，再堅強的人，看了三個月的配餐爛屋後，出現一間六十分的，就會自我妥協，況且，你正喝著少冰半糖的綠茶（剛剛我騎車去買給你的，透清涼的正在化解你的疲憊與心房）、吃著高貴的香帥芋泥捲（我排了五個月，今天剛到三條，先拿一條出來切，沒關係！），手上一堆屋況說明書（假裝看看好了，字那麼多，你一定很累，一個字也看不下）。
好吧，出價好了，受夠了這幾個月來的奔波，反正總要買屋不是嘛？我就會假裝緊張的跟你說：幫你約到很難約的屋主，說晚餐後會來。既然這樣，我順便幫你買便當好了。可是，你吃完蛋糕根本就吃不下飯，反正買完房屋後再去大吃一頓就好啦！
恭喜，你又中計，我已經一路灑下蜘蛛網，你早就是個被黏住的獵物，今晚準被宰殺啦。
沒吃飯，不餓可是沒有體力，哎~蛋糕不能隨便亂吃啦，我要偷雞也會先蝕把米，但我會在座位把便當吃完，好晚上有體力跟你耗。
不管你準備幾點出價，我就是要拖住你，讓你疲倦後，少砍一點價格。別以為你是運動健將，體力很好，人家我每天在作這樣的事情，你比不過的啦！
接下來，屋主見面談，由屋主來講這間房屋，比我講破嘴還要動聽，而且，你要買房子，因為跟屋主不熟，一定會不好意思用力殺價，萬一你還是很會殺，我也樂意約屋主跟你見面談，反正不管賣高賣低，屋主說了算，你要買，也說了算，所以動不動，我就找屋主出來。
所以，如果是自住的屋主，只要我收了斡旋金，就會約屋主出來，讓你們兩個去談，我則是坐在後面，一下子上個網，一下子跑來跟你喇一下，要成交就很快。
如果是投資客的屋主，那更簡單了，這些投資客本來就很會買賣東西，他來講有多好賺，你也會想像你未來有多好賺，成交速度通常也是很快。
這就是台灣人「見面三分情」的道理，配合把你搞累了的招數。
還有一招「黑心見面談」，就是把屋主擺在店裡的小房間，然後跟你說屋主不見客，同時也對屋主說，買方不見客，傳話就好，「你付我們服務費，我們就是要幫你把價格談下來！」看，我多有誠意。
所以，談價格也是一種讓你疲勞的拉鋸法，一來一回，買方出價太低，就拿一堆資料說這裡會發展，奢侈稅不怕，已經有人願意加奢侈稅買房子，房價長期趨勢一定看漲等等。賣方不降價，就說其實你這間房屋開價太高，上周才成交一戶，價格比你這間低三百萬元，人家買方都知道行情有多高，而且房屋還有漏水，我們可能要吞下漏水保固的修理費…。
不然，沒關係，你再加個一百萬元，屋主也許就會賣，要不然，聽說別家房仲有人願意加這個價格，那個買方還是我之前的買方（可憐兮兮貌）。
不行不行，客戶看過「黑心投資客炒房告白」，說要五萬十萬的加，然後是一萬一萬的加。
一個小時過去、兩個小時過去，價格拉不下來就來聊八卦，在閒聊這個學區到底出了哪些明星中，屋主終於願意降價了，因為我對屋主說：「這客戶是這個月唯一一組，誰叫你開價太高。」接著，我馬上用跑的跟你說：「你看，我們堅持到現在是對的，因為那個屋主是我同事的客戶，他很認真的幫我們說服耶！你再加一點啦，過去他賣屋，從來沒有低過多少錢的。」
你的耳朵跟大腦，再度被疲勞跟緊張轟炸，加上，「難得的降價」，周年慶打折耶，多難得！瞧我的衣服都濕了，變成半透明，想到這三個月來跑來跑去的，好可憐。我還蹲在地下伸展，腳跟腰真的很痠，但一直逼你加價，再一間間把帶你看過的房屋，細數有多貴但都賣掉了云云，讓你緊張的要死，這時候大概也會成交。
當然遇到比較堅持的買方，加價太少，臉上不悅，準備走人時，我一定好說歹說把你拉住，並偷偷叫店長演一齣戲，請店長一定要不耐煩的大聲說：「就今天、如果你再加個五十萬元就好，我不收你買方服務費！不賺錢也要幫你找到房屋！都陪你到現在了！」
你買不買？這時候再堅強的客人，聽到不收服務費，一定投降，反之，如果是屋主很堅持，就賣方服務費折半，屋主也會降價的。
成交了之後，我一定會死命恭喜你，又開始講一堆這房子多好的鬼話，講到你簽完買賣同意書，如果你願意馬上簽正式合約，我一定馬上叫代書出來，準備好印刷精美的定型化契約，你只要在這裡、這裡簽名就好，其他的我來填。
那字小如天書、密密麻麻的合約書，你累了我也累了，晚上十二點誰會看阿？
黑心房仲的告白︰賣屋四部曲三 你殺價、我獲利
當大家都知道，砍房價要從七折出價起，我也知道。不過，道高一尺魔高一丈，你以為，這樣我就因為你價格拉不上來，而放棄成交？你太天真了。
【黑心投資客炒房告白】居然寫出房仲的訂價公式，媽的，害我要重新更正我的招術。
書裡寫：「屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。」
好啦好啦，你知道我怎開價，沒關係，只要你願意出價，一切好談。有一次我接到一個屋主委託，好說歹說終於簽下委託銷售合約，屋主想賣行情價一千五百萬元，但你也知道屋主一定想多賺，成本根本不用一千五百萬，這行情價還挺高的，結果你知道，開價變多少嘛？二千三百萬元！一差就是八百萬，怎可能賣掉？可以。
我直接跟一個買方說：「我偷偷跟你講哦，屋主是我認識很多年的投資客，雖然開價二千三百萬元，但他購買成本在一千五百萬元，給他賺一點搞不好就願意成交了。」空口說白話的招術我還挺精通的，有時候要感謝我老媽，給我生了一張忠厚老實的臉。
當我這樣善良的告訴你，你怎可能不會我這誠摯的表情所感動？況且，當我知道你真的很喜歡這間房屋，而且找房屋也找了三個月，我不這樣跟你講，你會出價？噹啷！給人家投資客賺一點就成交嘛，如果出價一千五百萬元，屋主不會賣啦，我跟你說，你多一點點我們試試看。
買方出價一千五百五十萬元，更！不過只多了五十萬元，但我終於讓他拿出十萬元來當斡旋金。
你以為我滿足、馬上通報屋主成交？錯！
你先算一下，二千二百萬元殺到一千五百五十萬元，殺了幾成？六九折耶！比張教授說的七折還低，媽呀，你大概很得意，可以幹掉投資客的獲利。
當你這一出價，我根本不讓你換算一坪到底多少錢，給你殺價的快感比較重要，你爽，就會買。
但我還是要演場戲，縱使這件馬上可以成交的案子，我還要是讓你覺得，我費盡苦心再幫你成交，也要讓屋主覺得，我費盡苦心來守住他的成交價。
等到買方付了錢，我一邊哀嚎、一邊送你到門口說：「哎呀，這個價格真的很低，可能沒有機會買到，我一定會被屋主轟出來，上次一個同事也用這個價格來問屋主，就是被罵個半死，你要不要真的再多加一點價格？這個月都沒業績，我好希望幫你成交這一件。」
這年頭買方都有上網跟看書的習慣，大家都知道該如何出價，我的哀嚎其實沒有用，不過，戲要作足。
半小時候，我先打一通電話給買方：「我先跟你說哦，這個價格一定不成，不過，我一定會幫你試試看，爭取一下，如果有狀況，馬上打電話給你回報。」
然後呢？我去網咖打個電動、吃個下午茶、混一個小時。
收斡旋金一定會壓時間，幾點幾分都會寫清楚，這一個半小時，就是我要做給屋主的動作，讓他知道，我有認真幫他努力說服買方，縱使是已經收錢，也一樣繼續努力，我這件成交，一定要拼4%的服務費。
打完電動、吃完蛋糕，可以出發去找屋主啦。
當我拿出斡旋單給屋主的時候，自然講一大堆啥買方不好找啦、大家都在等降價啦、這買方也找了其他房仲看了其他房子之類的鬼話。
但我給屋主的，是已經塗改過的，總價一千五百萬元的斡旋單。
如果我一次就給了一千五百五十萬元，我哪來的王牌可以翻？自然是先試探屋主的看法。但是，屋主心動了，一千五百萬元他只賺一點點，照理說該會想脫手，不過，當初委託銷售合約有寫，售屋服務費只願意給2%。
這樣你懂了吧，我追加一句：「雖然買方已經說了，高於這個價格，一毛都不會加，但我還是幫你爭取一下加價，但你要給我一點加價的獎勵，如果我可以讓客戶加價50萬元，你就付4%的服務費，怎樣？要不然，我們就用這個一千五百萬元成交就好啦。」
賣方服務費差32萬元耶，怎可以不爭取呢？賣這一點總價的房屋，還只收2%？不夠賺啦。屋主同意了，畢竟，看起來房價有多幫他拉價，對他以後要繼續脫手的其他房屋，有決定性的影響。
而且，房價讓屋主多賺五十萬元耶！看起來就誘人，而且，扣掉服務費，兩者屋主實際獲利多十八萬元，也是不賴的選擇。
晚上，我帶著蛋糕去找買方，苦喪著臉，說：「屋主把我罵到臭頭，一千五百五十萬元太低了，很抱歉，我還在努力中，請再給我一點時間，要不然，你加一點價格上去，當初我就跟你說過，這個價格太低，一定會被罵的。」
跟買方盧了一個小時，買方蹦出一句：「我們最多可以接受的就是一千五百五十萬，要不然這樣，要不我最多加十五萬，付你1%服務費，或是，一千五百五十萬元不加價，但我付你2%服務費，如果再高，也沒辦法買。」
買方價格1＝1565萬元＋15.65萬元＝1580.65萬元
買方價格2＝1550萬元＋31萬元＝1581萬元
對買方來說，他一定有看過Sway的書，才會用這激勵法來出價，但沒關係，我早準備好，讓他這樣作。
我要選哪個方案？還用說嗎？當然是一千五百五十萬元，外加2%服務費了！這買賣，我雙方都拉到服務費的最高點。賺錢最重要，我管你買多少錢、賣多少錢。
雙方滿意，合作愉快，買方買到面子，「才」用一千五百五十萬元成交，賣方得意，我把房價拉高到近一千六百萬元，這中間，都是用總價殺來殺去，到底一坪買多少錢，沒人注意！還有，我一點也沒站在買賣雙方，我只看哪種我最賺！
【黑心投資客炒房告白】居然寫出房仲的訂價公式，媽的，害我要重新更正我的招術。
書裡寫：「屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。」
好啦好啦，你知道我怎開價，沒關係，只要你願意出價，一切好談。有一次我接到一個屋主委託，好說歹說終於簽下委託銷售合約，屋主想賣行情價一千五百萬元，但你也知道屋主一定想多賺，成本根本不用一千五百萬，這行情價還挺高的，結果你知道，開價變多少嘛？二千三百萬元！一差就是八百萬，怎可能賣掉？可以。
我直接跟一個買方說：「我偷偷跟你講哦，屋主是我認識很多年的投資客，雖然開價二千三百萬元，但他購買成本在一千五百萬元，給他賺一點搞不好就願意成交了。」空口說白話的招術我還挺精通的，有時候要感謝我老媽，給我生了一張忠厚老實的臉。
當我這樣善良的告訴你，你怎可能不會我這誠摯的表情所感動？況且，當我知道你真的很喜歡這間房屋，而且找房屋也找了三個月，我不這樣跟你講，你會出價？噹啷！給人家投資客賺一點就成交嘛，如果出價一千五百萬元，屋主不會賣啦，我跟你說，你多一點點我們試試看。
買方出價一千五百五十萬元，更！不過只多了五十萬元，但我終於讓他拿出十萬元來當斡旋金。
你以為我滿足、馬上通報屋主成交？錯！
你先算一下，二千二百萬元殺到一千五百五十萬元，殺了幾成？六九折耶！比張教授說的七折還低，媽呀，你大概很得意，可以幹掉投資客的獲利。
當你這一出價，我根本不讓你換算一坪到底多少錢，給你殺價的快感比較重要，你爽，就會買。
但我還是要演場戲，縱使這件馬上可以成交的案子，我還要是讓你覺得，我費盡苦心再幫你成交，也要讓屋主覺得，我費盡苦心來守住他的成交價。
等到買方付了錢，我一邊哀嚎、一邊送你到門口說：「哎呀，這個價格真的很低，可能沒有機會買到，我一定會被屋主轟出來，上次一個同事也用這個價格來問屋主，就是被罵個半死，你要不要真的再多加一點價格？這個月都沒業績，我好希望幫你成交這一件。」
這年頭買方都有上網跟看書的習慣，大家都知道該如何出價，我的哀嚎其實沒有用，不過，戲要作足。
半小時候，我先打一通電話給買方：「我先跟你說哦，這個價格一定不成，不過，我一定會幫你試試看，爭取一下，如果有狀況，馬上打電話給你回報。」
然後呢？我去網咖打個電動、吃個下午茶、混一個小時。
收斡旋金一定會壓時間，幾點幾分都會寫清楚，這一個半小時，就是我要做給屋主的動作，讓他知道，我有認真幫他努力說服買方，縱使是已經收錢，也一樣繼續努力，我這件成交，一定要拼4%的服務費。
打完電動、吃完蛋糕，可以出發去找屋主啦。
當我拿出斡旋單給屋主的時候，自然講一大堆啥買方不好找啦、大家都在等降價啦、這買方也找了其他房仲看了其他房子之類的鬼話。
但我給屋主的，是已經塗改過的，總價一千五百萬元的斡旋單。
如果我一次就給了一千五百五十萬元，我哪來的王牌可以翻？自然是先試探屋主的看法。但是，屋主心動了，一千五百萬元他只賺一點點，照理說該會想脫手，不過，當初委託銷售合約有寫，售屋服務費只願意給2%。
這樣你懂了吧，我追加一句：「雖然買方已經說了，高於這個價格，一毛都不會加，但我還是幫你爭取一下加價，但你要給我一點加價的獎勵，如果我可以讓客戶加價50萬元，你就付4%的服務費，怎樣？要不然，我們就用這個一千五百萬元成交就好啦。」
賣方服務費差32萬元耶，怎可以不爭取呢？賣這一點總價的房屋，還只收2%？不夠賺啦。屋主同意了，畢竟，看起來房價有多幫他拉價，對他以後要繼續脫手的其他房屋，有決定性的影響。
而且，房價讓屋主多賺五十萬元耶！看起來就誘人，而且，扣掉服務費，兩者屋主實際獲利多十八萬元，也是不賴的選擇。
晚上，我帶著蛋糕去找買方，苦喪著臉，說：「屋主把我罵到臭頭，一千五百五十萬元太低了，很抱歉，我還在努力中，請再給我一點時間，要不然，你加一點價格上去，當初我就跟你說過，這個價格太低，一定會被罵的。」
跟買方盧了一個小時，買方蹦出一句：「我們最多可以接受的就是一千五百五十萬，要不然這樣，要不我最多加十五萬，付你1%服務費，或是，一千五百五十萬元不加價，但我付你2%服務費，如果再高，也沒辦法買。」
買方價格1＝1565萬元＋15.65萬元＝1580.65萬元
買方價格2＝1550萬元＋31萬元＝1581萬元
對買方來說，他一定有看過Sway的書，才會用這激勵法來出價，但沒關係，我早準備好，讓他這樣作。
我要選哪個方案？還用說嗎？當然是一千五百五十萬元，外加2%服務費了！這買賣，我雙方都拉到服務費的最高點。賺錢最重要，我管你買多少錢、賣多少錢。
雙方滿意，合作愉快，買方買到面子，「才」用一千五百五十萬元成交，賣方得意，我把房價拉高到近一千六百萬元，這中間，都是用總價殺來殺去，到底一坪買多少錢，沒人注意！還有，我一點也沒站在買賣雙方，我只看哪種我最賺！
黑心房仲的告白：賣屋四部曲二 配餐法
你想買屋，我不會直接給你買，一定是透過配餐法的組合，讓你買到地點說差就有多差、裝潢說黑心就有多黑心、房價說高就有多高，這樣我才可以賺大錢，並且出脫我投資的房屋。
配餐法，其實還挺心理學的，我會先帶你看一些夢幻、超過你能力的房屋，讓你建立「這樣的房屋，才是人住」的概念，當然，我也知道你買不起，反正，帶你看房屋，又可以給賣方屋主交代，塑造出「我很認真幫你找買方，買方覺得很好，但嫌太貴不出價」的樣子。
其實我很清楚知道，現在客人要買房子，都會看好久，加上有人三不五時告訴你，要先作三個月的功課，所以，只好利用頻繁的帶看房屋，先給你一些買不起的美夢，然後再一次次讓你疲乏跟失望，看到你想吐為止，最後在給你看一間中庸的房屋，你就會自我妥協。
好的也看，爛的也看，這樣的策略，可以每周一直發生，一個月後，你就會疲乏，心裡開始湧現：「怎房屋那麼難找，這房仲那麼大，都沒有我適合的房屋。」
縱使換一家房仲也一樣，如果，你不好意思對別家房仲說出你的看屋經驗，有九成的機會，房仲一樣帶你看這樣的配餐房屋。
最後，再帶你看第一眼不會喜歡房屋，但那些一定是我想賣給你的，比如是我朋友的房子、可以收到足額服務費的。
這樣的看法，房仲的行話就是「配餐」。想要賣你房屋前，一定不會先給你主餐，就像，你去吃高級牛排館，他一定先上很多花樣的配餐，而且，一到一道慢慢上，湯、生菜、麵包、小菜、花樣菜，等到上了牛排，小小一塊，可是你已經半飽，吃幾口就剛好全飽，ㄟ，你是來吃牛排，並不是真想吃一大堆便宜的前菜，可是，大家都這樣玩，如果一開始就給你上牛排，我看那小小一塊肉，三五口就吃完，你一定會罵牛排館昂貴又黑心。
不管哪種房屋，都可以是主餐，也可以是配餐，主要是順序問題，反正我這樣配，就是要打消你興沖沖、準備好的那種心情，最好的狀況是，你看了太多配餐房後，坐在房仲店裡面抱怨「怎房屋那麼難買」，已經會看著電腦跟資料，分析這間房屋的好壞。
主菜終於登場，我一定這樣說：「跟你偷偷講，今天早上剛簽了一間房屋，屋主剛調去大陸工作，但還沒作產權調查，理論上不能帶看，反正我們先看屋，不能簽約，這間很難得，等到產權調查完之後放出來後，一定很快就賣掉！」
看，我多誠實，對你多好，剛簽下一間委賣房屋就馬上想到你，而且，又直說不能賣不簽約，只能看。
是這樣嗎？當你到了房屋的現場，如果看仔細一點，待久一點，怎看屋客那麼多？不是偷偷講嘛？我會說：「對阿，你看，我的同事都知道了，大家都搶著帶看耶，沒騙你吧，這間房屋真的很搶手！」
人多，我想大部分的人，都不好意思真的站在馬桶上，掀開天花板，瞧瞧房屋的「素顏」，而摸紗窗、安靜下來五分鐘聽聽噪音，更是不可能，人那麼多，大家都在看屋，吵死人。
我故意的。
鬧哄哄，你的心也慌慌，人多，我們這些經紀人根本都在跟其他同行聊天，讓你自己看跟感受，這，又是百貨公司周年慶嘛！
十分鐘，大概就可以看完這間房。你會跟自己說：「我很有經驗，這間不錯！」
等你隨便看完屋，這間「大概」可以買，如果還有體力，我也許會帶你看一間爛屋來平衡一下，這樣，好屋買不起，爛屋不想買，看屋又很累，就…就這間啦。
恭喜你，其實這間房屋一點也不適合你，格局一點也不好，頂多客廳比較寬、氣派，房屋「看起來」比較新，天地壁都重新裝潢好了，你只要搬搬家具就可以入住，多好呀，「我要有房子了」、「我的人生終於要開始了」、「我可以在這裡泡澡了」、還有、「再也不用假日看屋，可以帶老婆去玩玩了」。
啥？你不依？好，下周再來一次吧，反正每周都有房屋簽下來，你周休二日都不用出去玩啦，買間房屋，你有多少體力跟心情可以耗損？房仲經紀人都是年輕人，跟你耗一輩子都可以，況且，我們休假都在平常日，假日才是工作天！
而且，每周看所謂的「剛簽下的房屋」，都是菜市場般的熱鬧，你每周看屋都那麼仔細？沒有吧，人那麼多，你怎仔細看呢？這就是我們要的效果，讓你從來沒有好好看過一間，房屋，只要裝潢美氣氛佳就好，買的人還不是那麼多？要不然投資客怎養呢？這樣賣屋才快、我們獲利才高，如果每一個客人看一間房屋要花兩個小時，我大概不用幹房仲了。
好吧，你會說：「我很聰明，每間都有寫下來，這間其實比上上周那間還差，我們沒中計，可以再回頭去談那間房屋。」
你大概不知道，上上周那間，也是配餐的一部份，人都是比較的動物，看的越多，比較越多，每周，你都是配餐，真正想要的主餐，你也一定看過，但是，買、不、起。
恭喜你，衝動買屋了，可以當個肥羊被宰了，請繼續看下去，看我怎樣宰你。
配餐法，其實還挺心理學的，我會先帶你看一些夢幻、超過你能力的房屋，讓你建立「這樣的房屋，才是人住」的概念，當然，我也知道你買不起，反正，帶你看房屋，又可以給賣方屋主交代，塑造出「我很認真幫你找買方，買方覺得很好，但嫌太貴不出價」的樣子。
其實我很清楚知道，現在客人要買房子，都會看好久，加上有人三不五時告訴你，要先作三個月的功課，所以，只好利用頻繁的帶看房屋，先給你一些買不起的美夢，然後再一次次讓你疲乏跟失望，看到你想吐為止，最後在給你看一間中庸的房屋，你就會自我妥協。
好的也看，爛的也看，這樣的策略，可以每周一直發生，一個月後，你就會疲乏，心裡開始湧現：「怎房屋那麼難找，這房仲那麼大，都沒有我適合的房屋。」
縱使換一家房仲也一樣，如果，你不好意思對別家房仲說出你的看屋經驗，有九成的機會，房仲一樣帶你看這樣的配餐房屋。
最後，再帶你看第一眼不會喜歡房屋，但那些一定是我想賣給你的，比如是我朋友的房子、可以收到足額服務費的。
這樣的看法，房仲的行話就是「配餐」。想要賣你房屋前，一定不會先給你主餐，就像，你去吃高級牛排館，他一定先上很多花樣的配餐，而且，一到一道慢慢上，湯、生菜、麵包、小菜、花樣菜，等到上了牛排，小小一塊，可是你已經半飽，吃幾口就剛好全飽，ㄟ，你是來吃牛排，並不是真想吃一大堆便宜的前菜，可是，大家都這樣玩，如果一開始就給你上牛排，我看那小小一塊肉，三五口就吃完，你一定會罵牛排館昂貴又黑心。
不管哪種房屋，都可以是主餐，也可以是配餐，主要是順序問題，反正我這樣配，就是要打消你興沖沖、準備好的那種心情，最好的狀況是，你看了太多配餐房後，坐在房仲店裡面抱怨「怎房屋那麼難買」，已經會看著電腦跟資料，分析這間房屋的好壞。
主菜終於登場，我一定這樣說：「跟你偷偷講，今天早上剛簽了一間房屋，屋主剛調去大陸工作，但還沒作產權調查，理論上不能帶看，反正我們先看屋，不能簽約，這間很難得，等到產權調查完之後放出來後，一定很快就賣掉！」
看，我多誠實，對你多好，剛簽下一間委賣房屋就馬上想到你，而且，又直說不能賣不簽約，只能看。
是這樣嗎？當你到了房屋的現場，如果看仔細一點，待久一點，怎看屋客那麼多？不是偷偷講嘛？我會說：「對阿，你看，我的同事都知道了，大家都搶著帶看耶，沒騙你吧，這間房屋真的很搶手！」
人多，我想大部分的人，都不好意思真的站在馬桶上，掀開天花板，瞧瞧房屋的「素顏」，而摸紗窗、安靜下來五分鐘聽聽噪音，更是不可能，人那麼多，大家都在看屋，吵死人。
我故意的。
鬧哄哄，你的心也慌慌，人多，我們這些經紀人根本都在跟其他同行聊天，讓你自己看跟感受，這，又是百貨公司周年慶嘛！
十分鐘，大概就可以看完這間房。你會跟自己說：「我很有經驗，這間不錯！」
等你隨便看完屋，這間「大概」可以買，如果還有體力，我也許會帶你看一間爛屋來平衡一下，這樣，好屋買不起，爛屋不想買，看屋又很累，就…就這間啦。
恭喜你，其實這間房屋一點也不適合你，格局一點也不好，頂多客廳比較寬、氣派，房屋「看起來」比較新，天地壁都重新裝潢好了，你只要搬搬家具就可以入住，多好呀，「我要有房子了」、「我的人生終於要開始了」、「我可以在這裡泡澡了」、還有、「再也不用假日看屋，可以帶老婆去玩玩了」。
啥？你不依？好，下周再來一次吧，反正每周都有房屋簽下來，你周休二日都不用出去玩啦，買間房屋，你有多少體力跟心情可以耗損？房仲經紀人都是年輕人，跟你耗一輩子都可以，況且，我們休假都在平常日，假日才是工作天！
而且，每周看所謂的「剛簽下的房屋」，都是菜市場般的熱鬧，你每周看屋都那麼仔細？沒有吧，人那麼多，你怎仔細看呢？這就是我們要的效果，讓你從來沒有好好看過一間，房屋，只要裝潢美氣氛佳就好，買的人還不是那麼多？要不然投資客怎養呢？這樣賣屋才快、我們獲利才高，如果每一個客人看一間房屋要花兩個小時，我大概不用幹房仲了。
好吧，你會說：「我很聰明，每間都有寫下來，這間其實比上上周那間還差，我們沒中計，可以再回頭去談那間房屋。」
你大概不知道，上上周那間，也是配餐的一部份，人都是比較的動物，看的越多，比較越多，每周，你都是配餐，真正想要的主餐，你也一定看過，但是，買、不、起。
恭喜你，衝動買屋了，可以當個肥羊被宰了，請繼續看下去，看我怎樣宰你。
黑心房仲的告白︰賣屋四部曲一 事業線攻擊
大家愛談事業線，其實不是女明星的專利，而是我們房仲先開始用的，要不然，怎叫作事業線？
我先說女經紀人的。在這一行，沒有事業線的女經紀人，大概沒多久就陣亡了，大家都愛看美女、跟美人買東西，打開電視購物頻道，哪個主持人不美？越美的業績越好，不美的，整整就有了。
幾個房仲的Top Sales超級業務員都美，長的不怎樣的，起碼上圍壯觀，別以為我男性沙文主義太強，把客戶都當作豬哥、把女人物化了，要不是我親眼目睹，你怎樣也不會承認，事業線真的是事業線，很有用。
認識一個女的經紀人，平常就是名牌包在身，騎的機車破破爛爛，但她的鑰匙上面掛的是LV的小包，跟施華洛世奇的水晶吊牌，只要你約她看屋，就會這樣，看起來簡樸卻是亮麗的登場。
制服，房仲都要穿制服，這美女也是，不過她特別訂作了，腰身縮小，可她還外加一件外套，而緊身的白色半透明襯衫，扣子先全部扣上，那36D的好身材呼之欲出又若隱若現，這是我對她的第一印象，也是抓住目光的第一要件：讓你看到又沒看到，只讓你癢一點點。
好啦，她其實很認真帶你看屋的，到了一處公寓前，過程也沒啥，就跟其他房仲一樣，一路講環境如何、前景如何、附近有啥學區等等。
進入屋內，她打開全部的燈，也不忘打開全部的空調，你就看她在你面前走來走去忙碌，忙著開窗開燈開房門，當你吹著冷氣在東瞧西瞧前，她順手脫了包緊緊的外套，說：「呼，這房子好大，跑來跑去真熱，你可以站在冷氣前面看房屋，比較涼快。」
她襯衫的扣子，何時開了一顆？還隱約看的到內裡的有色蕾絲。
我看傻眼了，就那麼一秒，來不及跟她眼神接觸，我慌亂的移開，今天是當假客人來看屋的，但這技巧，靠，我學不來。
接著，她拿起掃把，煞有其事的掃一掃，還進廚房拿出一個花瓶，擺在餐桌上。這不就是最好的人妻模擬樣嗎？再來，她走到我面前，撥了一下頭髮，說：「這是三房兩廳、有兩面採光、廚房剛換過…。」講啥我都沒聽清楚，這一撥頭，好香的味道飄來，搞得我有點緊張，快點振作，走到窗邊去看一下風景好了，沒想到她又跟上來，一樣的味道也跟上來，正經的說：「你有沒有看到前面，看的到101大樓。」我沿著她的手，轉頭回去看她，她笑了一下，反身去關冷氣，說：「走，我帶你去看其他房子。」
也不問我到底要買多大、有多少預算，但是，你今天叫我看啥，我就看啥。
到了樓下，望著她的機車，美女戴上安全帽還是美女，但，我怎去阿？她爽朗的說：「上車，很近的。」可是，機車沒有後手把呀，我的手不知道該放哪了，鼻子則繼續享受那迷人的香氣。
這是第一名的房仲業務員，我輸的心曠神怡。
女的有事業線，男的也不是溫良恭儉讓。
當過業務的請舉手！好，有三分之一的人舉手，沒舉手的，也一定跟業務買過東西。仲介就是業務，賣的不是專業，而是服務，我的前輩曾經教我：「一分專業、九分親切。」也就是，你跟客戶談生意，只能講一分專業的內容，其他九分，全部都是風花雪月、投其所好。
這樣你知道了，一個厲害的房地產經紀人，並不是他專業度有多強、有幾張證照，而是他的個人魅力。跟這些人買房子，過程中你只有一個感覺，「爽」，無論是視覺上，經紀人永遠打扮的十分「可口」，對你的噓寒問暖，比男、女朋友還要好，逢年過節絕對有簡訊、問候，當你凝視這些頂尖業務的眼睛時，小心，別愛上他或她。
有一次我陪著朋友一起去找房仲看屋，講好我只是陪，必要時才會出聲，況且那天我的穿著就不是一個老江湖，頂多像個音樂老師啥的，而我的朋友，中年婦女一個，手挽LV包，乍看之下就是有錢姐姐與窮酸表弟。
好啦，我們先在網路上相好某一間房屋，走進房仲店面，值班男性經紀人左右瞄我們一眼，先問候天氣實在是多變化，再問候停車好不容易呢，女性友人終於有機會開口了：「我們要看編號***的房屋。」
從此我就被忽略了，經紀人只幫友人拉椅子，只對著友人先講地段有多好、未來多有前景，接著又只問她：「妳想投資還是自住呢？這時候投資最好了……。」等到起身要去看房子時，經紀人這時才看了我一眼，說：「很近，我們走路去就好，如果想同時看別間我們就開車。」
我不打緊，陪著看屋就好，一邊走出店門，當然是經紀人幫友人開門，然後進了房屋內，是幫她拿拖鞋，喔，是蹲下來幫她穿上，然後再眼冒秋水的抬頭凝視，微笑，然後，扶著她的手，指著天花板的水晶燈，開始聊兩人的旅遊經歷，隨後，指著牆壁上的一幅畫，兩人講的是法國鐵塔有多美，等走到臥室的時候，我開始覺得，我是個電燈泡，因為我明明看到，友人的手好像搭在經紀人的背上。
翻開名片，業務的正面照片笑得陽光燦爛，背面則是寫一大串得獎經歷，好傢伙，我們遇到銷售高手，不對，我是來看屋的，不是讚賞對手的時候，趕緊找到正在陽台看景觀的兩人，正在聊小孩子的教養問題？「請問，這裡公設比多少，好像室內坪數沒有想像中大？還有，這裡好像有西曬耶，方位是怎樣呢？」
不愧是高級經紀人，他露出潔白牙齒，客氣又放電（他頭略低但抬高眼，嘴角微嘟，並且傾身向前接近我）的說：「公設35%有點高，不過不用擔心，這房屋沒有雨遮，電梯也又寬又大，想搬一台鋼琴都沒有問題呢，對了大姐，你說你小孩鋼琴上到哪啦？」兩人又在聊天去了，我的方位呢？又沒問你雨遮，我看也知道沒有阿。
買了沒？女性友人想買學區屋，這間很明顯不是，頂多格局方正，總價過高，高級經紀人又打開皓齒，這次對著我們說：「沒關係，這間先看看，明天有一間學區屋要簽委託賣屋，我明天一定第一個通知你們，這樣的學區屋不容易釋出，但這個學區的學生幾乎都是上建中跟北一女的。」
搞了老半天，經紀人啥也沒講關於房屋的東西，兩人都在聊天，看房屋也頂多指指燈跟畫，還有景觀，其他都轉來轉去，不知所云。
男經紀人的事業線，也許在眼睛，當然，他也有個飽滿的臀部，我的女性友人這樣跟我說。而且，她還說，襯衫燙的很漂亮，胸肌就是衣服的皺摺，也沒有線頭。（線頭？那是啥？）
我曾經看到一個某建商的男性超級業務員，對著一團人死命放電，其中，有剛結婚的新郎、新娘，也有六十歲的老媽媽，真是老少通吃、男女不拘咧，而我，不過只是經過他們，該男性超級業務，居然對我點頭微笑，眼睛抖了一下電，對我全身掃射並停在我身上某個部位，然後說：「我是不是在哪看過你？」
我先說女經紀人的。在這一行，沒有事業線的女經紀人，大概沒多久就陣亡了，大家都愛看美女、跟美人買東西，打開電視購物頻道，哪個主持人不美？越美的業績越好，不美的，整整就有了。
幾個房仲的Top Sales超級業務員都美，長的不怎樣的，起碼上圍壯觀，別以為我男性沙文主義太強，把客戶都當作豬哥、把女人物化了，要不是我親眼目睹，你怎樣也不會承認，事業線真的是事業線，很有用。
認識一個女的經紀人，平常就是名牌包在身，騎的機車破破爛爛，但她的鑰匙上面掛的是LV的小包，跟施華洛世奇的水晶吊牌，只要你約她看屋，就會這樣，看起來簡樸卻是亮麗的登場。
制服，房仲都要穿制服，這美女也是，不過她特別訂作了，腰身縮小，可她還外加一件外套，而緊身的白色半透明襯衫，扣子先全部扣上，那36D的好身材呼之欲出又若隱若現，這是我對她的第一印象，也是抓住目光的第一要件：讓你看到又沒看到，只讓你癢一點點。
好啦，她其實很認真帶你看屋的，到了一處公寓前，過程也沒啥，就跟其他房仲一樣，一路講環境如何、前景如何、附近有啥學區等等。
進入屋內，她打開全部的燈，也不忘打開全部的空調，你就看她在你面前走來走去忙碌，忙著開窗開燈開房門，當你吹著冷氣在東瞧西瞧前，她順手脫了包緊緊的外套，說：「呼，這房子好大，跑來跑去真熱，你可以站在冷氣前面看房屋，比較涼快。」
她襯衫的扣子，何時開了一顆？還隱約看的到內裡的有色蕾絲。
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接著，她拿起掃把，煞有其事的掃一掃，還進廚房拿出一個花瓶，擺在餐桌上。這不就是最好的人妻模擬樣嗎？再來，她走到我面前，撥了一下頭髮，說：「這是三房兩廳、有兩面採光、廚房剛換過…。」講啥我都沒聽清楚，這一撥頭，好香的味道飄來，搞得我有點緊張，快點振作，走到窗邊去看一下風景好了，沒想到她又跟上來，一樣的味道也跟上來，正經的說：「你有沒有看到前面，看的到101大樓。」我沿著她的手，轉頭回去看她，她笑了一下，反身去關冷氣，說：「走，我帶你去看其他房子。」
也不問我到底要買多大、有多少預算，但是，你今天叫我看啥，我就看啥。
到了樓下，望著她的機車，美女戴上安全帽還是美女，但，我怎去阿？她爽朗的說：「上車，很近的。」可是，機車沒有後手把呀，我的手不知道該放哪了，鼻子則繼續享受那迷人的香氣。
這是第一名的房仲業務員，我輸的心曠神怡。
女的有事業線，男的也不是溫良恭儉讓。
當過業務的請舉手！好，有三分之一的人舉手，沒舉手的，也一定跟業務買過東西。仲介就是業務，賣的不是專業，而是服務，我的前輩曾經教我：「一分專業、九分親切。」也就是，你跟客戶談生意，只能講一分專業的內容，其他九分，全部都是風花雪月、投其所好。
這樣你知道了，一個厲害的房地產經紀人，並不是他專業度有多強、有幾張證照，而是他的個人魅力。跟這些人買房子，過程中你只有一個感覺，「爽」，無論是視覺上，經紀人永遠打扮的十分「可口」，對你的噓寒問暖，比男、女朋友還要好，逢年過節絕對有簡訊、問候，當你凝視這些頂尖業務的眼睛時，小心，別愛上他或她。
有一次我陪著朋友一起去找房仲看屋，講好我只是陪，必要時才會出聲，況且那天我的穿著就不是一個老江湖，頂多像個音樂老師啥的，而我的朋友，中年婦女一個，手挽LV包，乍看之下就是有錢姐姐與窮酸表弟。
好啦，我們先在網路上相好某一間房屋，走進房仲店面，值班男性經紀人左右瞄我們一眼，先問候天氣實在是多變化，再問候停車好不容易呢，女性友人終於有機會開口了：「我們要看編號***的房屋。」
從此我就被忽略了，經紀人只幫友人拉椅子，只對著友人先講地段有多好、未來多有前景，接著又只問她：「妳想投資還是自住呢？這時候投資最好了……。」等到起身要去看房子時，經紀人這時才看了我一眼，說：「很近，我們走路去就好，如果想同時看別間我們就開車。」
我不打緊，陪著看屋就好，一邊走出店門，當然是經紀人幫友人開門，然後進了房屋內，是幫她拿拖鞋，喔，是蹲下來幫她穿上，然後再眼冒秋水的抬頭凝視，微笑，然後，扶著她的手，指著天花板的水晶燈，開始聊兩人的旅遊經歷，隨後，指著牆壁上的一幅畫，兩人講的是法國鐵塔有多美，等走到臥室的時候，我開始覺得，我是個電燈泡，因為我明明看到，友人的手好像搭在經紀人的背上。
翻開名片，業務的正面照片笑得陽光燦爛，背面則是寫一大串得獎經歷，好傢伙，我們遇到銷售高手，不對，我是來看屋的，不是讚賞對手的時候，趕緊找到正在陽台看景觀的兩人，正在聊小孩子的教養問題？「請問，這裡公設比多少，好像室內坪數沒有想像中大？還有，這裡好像有西曬耶，方位是怎樣呢？」
不愧是高級經紀人，他露出潔白牙齒，客氣又放電（他頭略低但抬高眼，嘴角微嘟，並且傾身向前接近我）的說：「公設35%有點高，不過不用擔心，這房屋沒有雨遮，電梯也又寬又大，想搬一台鋼琴都沒有問題呢，對了大姐，你說你小孩鋼琴上到哪啦？」兩人又在聊天去了，我的方位呢？又沒問你雨遮，我看也知道沒有阿。
買了沒？女性友人想買學區屋，這間很明顯不是，頂多格局方正，總價過高，高級經紀人又打開皓齒，這次對著我們說：「沒關係，這間先看看，明天有一間學區屋要簽委託賣屋，我明天一定第一個通知你們，這樣的學區屋不容易釋出，但這個學區的學生幾乎都是上建中跟北一女的。」
搞了老半天，經紀人啥也沒講關於房屋的東西，兩人都在聊天，看房屋也頂多指指燈跟畫，還有景觀，其他都轉來轉去，不知所云。
男經紀人的事業線，也許在眼睛，當然，他也有個飽滿的臀部，我的女性友人這樣跟我說。而且，她還說，襯衫燙的很漂亮，胸肌就是衣服的皺摺，也沒有線頭。（線頭？那是啥？）
我曾經看到一個某建商的男性超級業務員，對著一團人死命放電，其中，有剛結婚的新郎、新娘，也有六十歲的老媽媽，真是老少通吃、男女不拘咧，而我，不過只是經過他們，該男性超級業務，居然對我點頭微笑，眼睛抖了一下電，對我全身掃射並停在我身上某個部位，然後說：「我是不是在哪看過你？」
黑心房仲的告白：密密麻麻的天書
做盡所有招數，就是要逼你就範，致命一擊就是各種書類文件，只要你一簽，保證死路一條，找律師來都閃不掉，我上輩子是蜘蛛精來著，妳們這些唐僧肉，就是被我用蜘蛛絲一點、一點的綑住，等你發覺時，已經被五花大綁。
委託銷售合約
不信？從委託銷售合約開始講起。有賣屋經驗的人都知道，你想找我賣屋，可以簽「一般委託銷售合約書」（簡稱一般約），也可以簽「專任委託銷售合約書」（簡稱專任約），前者的白話文就是，你想找誰賣都可以，我只是其中一間房仲，而後者，就是只能我這一家獨賣，你不能找別人幫你賣。
如果你的房子夠好，地點棒環境佳屋況讚，加上價格合適沒有想賣天價，那麼，通常我們只要簽下「一般約」即可，因為這樣的房子屋主多半都有經驗，給一家賣不見得賣得好，一次多家房仲來競爭，會賣得比較快，但是，作房仲的誰願意這樣阿？好物件當然想自己吃掉，所以，我們想盡辦法就是要簽到「專任約」，這樣好自己賺到這筆買賣。
一般仲介都會這樣說：「簽專任約，我們就會幫你打很多廣告，全部的經紀人會卯起來幫你賣，你想要三天成交或是再創天價，只要簽專任約，我就幫你辦到。」以及「別簽一般約啦，那麼多房仲一起賣，大家都只會隨便賣，最後便宜賣掉，這樣對你也是損失，而且，公司不會幫你做廣告的。」
我這麼黑心，怎可能只有這樣說呢？一定會再加上：「請在這裡簽名，就表示我們一定全力幫您賣屋，也會固定跟您回報跟打大量的報紙廣告，網路上也會幫你放到最前面去，價格一定會賣得很好。」很含糊對吧，我只要你簽名，反正委託銷售合約字那麼小、又那麼多，誰看的懂阿？我絕對是拿「一般約」來匡你「專任約」。
這樣匡，還不夠黑，你只簽名對吧？內文有看嘛？
那個「委託時間」不是半年就是一年，先簽了再說，而且，合約書內還有一行字「如果解約兩個月內賣方自行成交，買方為委託期間由本公司提供者，賣方同樣需付服務費。」這有兩個含義，第一，你以為只簽了一個月的委託，其實你簽的是一年外加兩個月，我可以綁你那麼久都不用怕；第二，萬一合約到期後你私下成交，我還是可以賺你服務費。
通常，我簽下來的，十個有八個人沒看清楚就簽，字那麼小我也不會讓他好好看清楚，「這是公司制式的，各家公司都一樣，能夠幫你快速賣掉才是我們要做的，也才賺得到錢，簽了不好好賣，我們也賺不到錢，對吧，請放心，我們不會因為你這一戶而砸掉公司招牌的。」哈，我技巧很好的。
要約斡旋單
如果你覺得房屋滿意，準備來斡旋價格了，這時候，有「要約書」跟「斡旋單」這兩種，前者只要買方簽簽名，後者則是要拿出現金來，但兩者效果是一樣的。通常，我比較愛收現金，拿到錢的感覺比較好，起碼可以讓我周轉一下，而且有時候這錢一拿就是綁住客戶兩三星期，多好用，除了我可以用，還可以讓客戶不會隨便對其他房仲下單，壞了我的買賣。
重點來了，「你先簽了這單，我幫你保留，反正萬一不滿意、不想買、價格談不下來，我就馬上還你，一點也沒有損失，而且，你簽了這單子，我就可以馬上問屋主到底他想賣多少，要不然，屋主才不理我們。」我管你要不要買，先匡你再說。
「可是，我媽還沒看過，也想找風水老師來看看。」客戶這樣說，我一定接著回「沒關係，簽了之後，反正簽合約之前，都沒差啦，要不然，我沒辦法幫你跟屋主問價格耶。」
好啦，只要你簽下，你就慘了。
以上我所說的都是正確的，沒說的是，普通黑心級：審閱期的問題，如果你反悔不買，也許會說：「我才剛簽，沒有審閱期至少三天，不算數！」哼，你看清楚，上面你已經簽名：「買方已經確實審回並同意本書內容至少三天以上」看清楚一點！
輔導黑心級的是：「我明明簽的是我同意用五百萬元買下，可是最後成交價格是八百萬元耶？明顯不同阿！」哼，你聽聽看這段錄音，我：「我幫你用八百萬元去議價，這個價格比屋主期望還低，但是我們還是去努力，好嗎？」你：「好！」
等你反悔？我怎可能讓你反悔呢？如果反悔就上法院嘛！雖然有同業的說過，這樣不見得對房仲有利，密錄的同意內容，有時候法官並不承認，但是，我有的是時間，你買間房子反悔就上法院？這麼麻煩的事，平常老百姓一定不願意上法院，這樣，我就又成交了。
限制黑心級的是，你也許曾經說：「這個價格我覺得可以，可是，我只有二成現金耶，會不會貸不到款呢？」那我一定說：「沒關係，貸款我幫你搞定，一般來說，信用良好就可以貸到款啦。」但誰沒有過去？如果你曾經用過現金卡、循環利息，貸款的評分就會差，有些銀行並不會貸足額給你，更何況，有些房屋是一般事務所，是工業住宅，銀行頂多貸六、七成就不錯了，這些，我都不會告訴你，但是，你簽的東西，不管是斡旋單或是要約書，內容都是「買方同意，貸款**元，不足額部分由買方支付現金補足。」除非你有寫清楚，否則阿，你貸不到款是你家的事，我還是照收我的服務費，到時候我還是會好心的，幫你找地下錢莊或信用卡來幫你刷啦。
買賣合約書
最後是合約書，這字更小、更多，通常我把你體力耗盡之後，你同意簽約，就是我那已經睡飽、體力充滿的代書登場。想要有漏水保固？我嘴巴說說有，但是合約書又寫了：「如要漏水保固，買方需支付**元。」沒寫？那就是沒有漏水保固阿，你的房子漏水關我屁事？
「本合約為現況交屋，買方已知悉房屋狀況。」就是這樣，你已經看過房屋了，就不能說我黑心隱藏漏水、壁癌，萬一有問題，你都看過啦，還怪我？頂樓有基地台有電磁波影響健康？你自己沒注意的阿！樓上是大樓中繼水箱，整天吵死人！你自己沒注意的阿！樓下是車道，半夜三更有人回家就會地震？你自己沒注意的阿！打開窗簾只看到一堆墳墓？誰叫你晚上看屋的，你自己沒注意的阿？還有，房子有一半是違章建築，後來被拆你來怪我？有阿，我有跟你說這是外推的，使用空間那麼大你才買的阿，被拆本來就不該怪我嘛！
履約，我同樣嘴巴講講有，但合約書也是這樣：「如要價金履約，買方需支付**元。」萬一你發現了，我就只好這樣說：「唉呀，成交我們才可以賺服務費，你的錢都是我公司在保管，我們不會因為這一點錢而賠掉公司信譽的。」反正，過去我A了多少錢你也不知道，萬一有上新聞，一天就過，你也不會記得，哪一天我要跑路的時候，這些錢就是我享樂用的啦。
屋況也是，如果你買到我的黑心裝潢屋，除非你寫清楚或是要拍照，把房屋有內含的所有配備寫上，要不然，你看到美美的裝潢、一卡皮箱就可以搬進來的內容，最後一定沒有冷氣、沒有冰箱、沒有沙發，只有那些我搬不走的櫃子（反正都是黑心夾板，又臭又便宜，送你好了），別怪我沒有提醒你，誰叫我是黑心房仲，萬一交屋後你才發現，嘿嘿，我錢都收了，還附贈？當然是拿出合約書來跟你說：「先生，你只有簽下『固定裝潢物』，我有跟你說阿，抱枕跟擺飾跟沒有固定的東西，我本來就會搬走，你也清楚阿，那時候也講了不含電器用品，大同電鍋是電器用品，冷氣跟冰箱也是阿，況且電視我只有口頭說過要送你，雖然沒簽在合約內，最後還是送你阿！」
想跟我鬥？你還早得很。
委託銷售合約
不信？從委託銷售合約開始講起。有賣屋經驗的人都知道，你想找我賣屋，可以簽「一般委託銷售合約書」（簡稱一般約），也可以簽「專任委託銷售合約書」（簡稱專任約），前者的白話文就是，你想找誰賣都可以，我只是其中一間房仲，而後者，就是只能我這一家獨賣，你不能找別人幫你賣。
如果你的房子夠好，地點棒環境佳屋況讚，加上價格合適沒有想賣天價，那麼，通常我們只要簽下「一般約」即可，因為這樣的房子屋主多半都有經驗，給一家賣不見得賣得好，一次多家房仲來競爭，會賣得比較快，但是，作房仲的誰願意這樣阿？好物件當然想自己吃掉，所以，我們想盡辦法就是要簽到「專任約」，這樣好自己賺到這筆買賣。
一般仲介都會這樣說：「簽專任約，我們就會幫你打很多廣告，全部的經紀人會卯起來幫你賣，你想要三天成交或是再創天價，只要簽專任約，我就幫你辦到。」以及「別簽一般約啦，那麼多房仲一起賣，大家都只會隨便賣，最後便宜賣掉，這樣對你也是損失，而且，公司不會幫你做廣告的。」
我這麼黑心，怎可能只有這樣說呢？一定會再加上：「請在這裡簽名，就表示我們一定全力幫您賣屋，也會固定跟您回報跟打大量的報紙廣告，網路上也會幫你放到最前面去，價格一定會賣得很好。」很含糊對吧，我只要你簽名，反正委託銷售合約字那麼小、又那麼多，誰看的懂阿？我絕對是拿「一般約」來匡你「專任約」。
這樣匡，還不夠黑，你只簽名對吧？內文有看嘛？
那個「委託時間」不是半年就是一年，先簽了再說，而且，合約書內還有一行字「如果解約兩個月內賣方自行成交，買方為委託期間由本公司提供者，賣方同樣需付服務費。」這有兩個含義，第一，你以為只簽了一個月的委託，其實你簽的是一年外加兩個月，我可以綁你那麼久都不用怕；第二，萬一合約到期後你私下成交，我還是可以賺你服務費。
通常，我簽下來的，十個有八個人沒看清楚就簽，字那麼小我也不會讓他好好看清楚，「這是公司制式的，各家公司都一樣，能夠幫你快速賣掉才是我們要做的，也才賺得到錢，簽了不好好賣，我們也賺不到錢，對吧，請放心，我們不會因為你這一戶而砸掉公司招牌的。」哈，我技巧很好的。
要約斡旋單
如果你覺得房屋滿意，準備來斡旋價格了，這時候，有「要約書」跟「斡旋單」這兩種，前者只要買方簽簽名，後者則是要拿出現金來，但兩者效果是一樣的。通常，我比較愛收現金，拿到錢的感覺比較好，起碼可以讓我周轉一下，而且有時候這錢一拿就是綁住客戶兩三星期，多好用，除了我可以用，還可以讓客戶不會隨便對其他房仲下單，壞了我的買賣。
重點來了，「你先簽了這單，我幫你保留，反正萬一不滿意、不想買、價格談不下來，我就馬上還你，一點也沒有損失，而且，你簽了這單子，我就可以馬上問屋主到底他想賣多少，要不然，屋主才不理我們。」我管你要不要買，先匡你再說。
「可是，我媽還沒看過，也想找風水老師來看看。」客戶這樣說，我一定接著回「沒關係，簽了之後，反正簽合約之前，都沒差啦，要不然，我沒辦法幫你跟屋主問價格耶。」
好啦，只要你簽下，你就慘了。
以上我所說的都是正確的，沒說的是，普通黑心級：審閱期的問題，如果你反悔不買，也許會說：「我才剛簽，沒有審閱期至少三天，不算數！」哼，你看清楚，上面你已經簽名：「買方已經確實審回並同意本書內容至少三天以上」看清楚一點！
輔導黑心級的是：「我明明簽的是我同意用五百萬元買下，可是最後成交價格是八百萬元耶？明顯不同阿！」哼，你聽聽看這段錄音，我：「我幫你用八百萬元去議價，這個價格比屋主期望還低，但是我們還是去努力，好嗎？」你：「好！」
等你反悔？我怎可能讓你反悔呢？如果反悔就上法院嘛！雖然有同業的說過，這樣不見得對房仲有利，密錄的同意內容，有時候法官並不承認，但是，我有的是時間，你買間房子反悔就上法院？這麼麻煩的事，平常老百姓一定不願意上法院，這樣，我就又成交了。
限制黑心級的是，你也許曾經說：「這個價格我覺得可以，可是，我只有二成現金耶，會不會貸不到款呢？」那我一定說：「沒關係，貸款我幫你搞定，一般來說，信用良好就可以貸到款啦。」但誰沒有過去？如果你曾經用過現金卡、循環利息，貸款的評分就會差，有些銀行並不會貸足額給你，更何況，有些房屋是一般事務所，是工業住宅，銀行頂多貸六、七成就不錯了，這些，我都不會告訴你，但是，你簽的東西，不管是斡旋單或是要約書，內容都是「買方同意，貸款**元，不足額部分由買方支付現金補足。」除非你有寫清楚，否則阿，你貸不到款是你家的事，我還是照收我的服務費，到時候我還是會好心的，幫你找地下錢莊或信用卡來幫你刷啦。
買賣合約書
最後是合約書，這字更小、更多，通常我把你體力耗盡之後，你同意簽約，就是我那已經睡飽、體力充滿的代書登場。想要有漏水保固？我嘴巴說說有，但是合約書又寫了：「如要漏水保固，買方需支付**元。」沒寫？那就是沒有漏水保固阿，你的房子漏水關我屁事？
「本合約為現況交屋，買方已知悉房屋狀況。」就是這樣，你已經看過房屋了，就不能說我黑心隱藏漏水、壁癌，萬一有問題，你都看過啦，還怪我？頂樓有基地台有電磁波影響健康？你自己沒注意的阿！樓上是大樓中繼水箱，整天吵死人！你自己沒注意的阿！樓下是車道，半夜三更有人回家就會地震？你自己沒注意的阿！打開窗簾只看到一堆墳墓？誰叫你晚上看屋的，你自己沒注意的阿？還有，房子有一半是違章建築，後來被拆你來怪我？有阿，我有跟你說這是外推的，使用空間那麼大你才買的阿，被拆本來就不該怪我嘛！
履約，我同樣嘴巴講講有，但合約書也是這樣：「如要價金履約，買方需支付**元。」萬一你發現了，我就只好這樣說：「唉呀，成交我們才可以賺服務費，你的錢都是我公司在保管，我們不會因為這一點錢而賠掉公司信譽的。」反正，過去我A了多少錢你也不知道，萬一有上新聞，一天就過，你也不會記得，哪一天我要跑路的時候，這些錢就是我享樂用的啦。
屋況也是，如果你買到我的黑心裝潢屋，除非你寫清楚或是要拍照，把房屋有內含的所有配備寫上，要不然，你看到美美的裝潢、一卡皮箱就可以搬進來的內容，最後一定沒有冷氣、沒有冰箱、沒有沙發，只有那些我搬不走的櫃子（反正都是黑心夾板，又臭又便宜，送你好了），別怪我沒有提醒你，誰叫我是黑心房仲，萬一交屋後你才發現，嘿嘿，我錢都收了，還附贈？當然是拿出合約書來跟你說：「先生，你只有簽下『固定裝潢物』，我有跟你說阿，抱枕跟擺飾跟沒有固定的東西，我本來就會搬走，你也清楚阿，那時候也講了不含電器用品，大同電鍋是電器用品，冷氣跟冰箱也是阿，況且電視我只有口頭說過要送你，雖然沒簽在合約內，最後還是送你阿！」
想跟我鬥？你還早得很。
黑心房仲的告白：黑心包裝術
有時候我也挺佩服自己的，房仲沒有專業，有的是時間，還有勤勞的走透透。記不記得以前有個廣告，內容是找個身材如鄰家男孩的房仲，制服掛在一旁，穿著內衣，認真的幫屋主打掃、拖地，再對著鏡頭，露出傻傻燦爛的微笑？
這個廣告要表達的，第一，我的房仲經紀人很年輕有強壯的肉體，快來找我，作啥事都可以；第二，你家我會幫你打掃，這樣就可以美美的賣屋，萬一賣不掉起碼會很乾淨，快叫我幫你賣，有青春的肉體服務哦；第三，穿內衣其實很舒服，房仲的衣服一點也不好穿，顏色又醜質料又差，反正我年輕，只穿件內衣就更有男人味，事業線全部展現。
當然你也知道我想表達的，應該是第一我很有活力、第二我很熱誠、第三我服務很好，這，一切都是包裝，為了抹平房子的問題。
先說漏水好了，大家也知道，房屋如果漏水，不抓漏的話沒多久就會有壁癌，但抓漏很花錢，要挖開牆壁找出漏水的管線，再把牆壁封起來，有時候還要對著牆壁打止水針，我都還沒幫你賣掉屋，你也不肯花這個錢，這樣的漏水屋很難賣的，但我員工多阿，每天派幾個菜鳥去你家巡巡，尤其是下雨的時候，看到漏水就擦擦地板，牆壁出現潮濕就開除濕機跟冷氣，這樣看起來，不管牆壁還是窗戶邊，起碼是乾爽的。
電費阿？又不是我出，反正我一周一次巡屋況，那天一定是從早開到晚，這樣才會去霉味跟乾爽的。
中古屋難免壁癌，牆壁常用水擦，顏色一看就知道有問題，哪怎辦？有時候還會擦掉漆，只剩下水泥面呢，這時候，就用油性噴漆隨便噴一噴就好，油性的比較不怕水來擦，那就經的起每周經紀人的擦拭了，反正你也知道，中古屋嘛，油漆本來就髒髒的，我的目的只是要讓房屋看起來沒漏水就好。
至於衣櫥，那種三和牌的，還有學生四格櫃，對我來說都是寶，看起來髒髒的最好用，我一定不擦乾淨，做啥呢？擋壁癌啦，有些壁癌很難搞，弄乾淨還是會出現，乾脆也不弄了，搬一些櫃子擋起來就好，有時候你發現，臥室為何床頭的位置怪怪的、衣櫥的位置怪怪的，就是要擋壁癌。
有些搞漏水的已經上了新聞，這裡還是要說嘴一下，都是我發明的。天花板裡放接水盤，你也知道漏水的水滴，是用滴的，反正放了大的接水盤後，可以接水就好，水一邊滴一邊會自己蒸發，你也不會打開天花板來看看，這招很好用，當你哪天要重新裝潢也不會發現，因為工人在敲天花板的時候都是大錘亂敲，現場一片狼藉，誰會注意阿？
因為漏水，把牆壁漆成藍色的，那是別家房仲低級的招數，不是我教的。要是我，就會先用木板釘上，再漆成米白色，這樣又溫暖又看不到。
每周來打掃？騙你的啦，我或是我派年輕的經紀人來，是要來開窗、擺芳香劑的。有時候，廁所的管道會飄出味道，當真的要帶客戶來看房子，是不可以踏入一間有油煙味、臭味的房屋，這樣誰買？所以要擺芳香劑，而你也知道，芳香劑都是化學，好的我不想買，便宜的又容易有怪味，所以，三不五時要經紀人去開窗，讓房屋充滿新鮮空氣。如果，你在大門口看到「按飄香」，那就是了。
通常，星期五早上是我們巡屋況的時候，順便把案件介紹給其他經紀人一起賣屋，有些A級案件我就會放上鮮花，這樣六、日的屋況就會達到最佳，當你看屋時還會有新鮮的花香哦。
腳踏車也是包裝的一個招數，你也知道我有點錢，買車要買十萬元等級的，但平常根本就沒騎，放家裡也是佔空間，我就乾脆放在客戶的房屋內，當有客人，尤其是男客人看屋，第一眼就會看到那高級貨，然後，就可以來聊我曾經「聽」過的豐功偉業，誰有那體力騎阿？反正都說是我年輕的時候發生的事。當你花了很多時間聽我臭蓋，再看到那台十萬元的裝飾品，誰會留意地板到底有沒有花了？格局有沒有問題？
窗戶看出去，有路衝？簡單，我叫屋主買高一米五以上的盆栽，擋在窗邊就好，你才不會撥開看起來髒髒的葉子，去看看窗外有啥？這樣看起來又綠又舒服又有藍天，多高檔！
臥室太小？那也簡單，太小的臥室中，啥也不放，空空的看起來就比較大，這時，燈光要暗，燈具上只能留小燈泡，把大燈泡都拿掉，讓你有看等於沒看，你就不會發現這房間有啥問題。
浴室太小？還是很簡單，基本上請屋主換個很小的洗手檯，貼一堆落地的鏡子，就可以看起來大一點了。空氣不好？潮濕？又是貼個「按飄香」，每次帶看時，隨手一按，就清新又芳香。
廚房很窄？哎呀，把冰箱丟掉不就變大了？誰看房屋會注意有沒有冰箱？接著，去買很小的平底鍋、燉鍋，這樣不就看起來一切都很好用了？反正客人也只是瞄一眼，給他看到可以煮飯，就夠啦。
如果地板是拋光石英磚，那是最好的裝飾，只要花錢找人來打蠟，讓地板看起來亮晶晶，就可以讓空間無限放大，雖然這樣打蠟後，一滴水就會讓地板滑的要死，超危險的，不過，我只是要賣房屋嘛，又不是真的拿來住，亮就好，滑又有啥關係呢？給你穿防滑拖鞋就好啦。
最後一招，你想也想不到，就是屋主在家。如果遇到屋況不好的，沒有屋主我也一定會生個屋主出現，叫男同事穿著內衣褲在房屋裡晃來晃去就好啦，如果他有女朋友也會叫他一起帶來，要做啥隨便他們，只要我帶客戶看屋的時候，別當場嘿咻就好。
第一個，有人在住，你就會覺得這是自住客的房屋，不是投資客那種爛貨，你只要肯出價我就有把握賣給你。
第二個，屋主在，你好意思翻東翻西？尤其是衣櫥、天花，那些該看的細節，大概不會仔細看了，尤其是如果陽台、窗口有掛內褲、小孩的衣服，你會想要翻開來看看窗外是啥？
第三個，有個穿著內衣褲的人，躺在床上睡覺，你臥室會看多久？一眼。有個穿內衣褲的人坐在客廳看電視，你在客廳會想要安靜三分鐘聽噪音？三秒鐘。
第四個，屋主在浴室裡待著，最好是真的洗完澡正在吹頭髮，然後走出來，一開浴室門就會有溫風、香氣飄出，地板又是濕的，你會懷疑這浴室以後會臭、濕氣不易排出、太小不好用？不會，因為那個不知道是不是屋主的人，已經用行動來告訴你，這浴室不錯用。最好是，一個女人正芳香的在吹頭髮，性感的把頭髮甩來甩去，香味四溢呢，這招對男客人最好用。
屋主在家，你根本就不能好好看屋，但我都會帶你全部看過一遍。
客人是男的，我就找女的來當屋主，客人是女的，就用男的，如果是一對夫妻，那就先判斷誰是決定者。人，才是最好的裝飾品。我利用你的害羞跟不好意思，擋住全部的爛屋況。
這時候，你會跟我說你多會看房子？怎搞得過我？我才不信！
這個廣告要表達的，第一，我的房仲經紀人很年輕有強壯的肉體，快來找我，作啥事都可以；第二，你家我會幫你打掃，這樣就可以美美的賣屋，萬一賣不掉起碼會很乾淨，快叫我幫你賣，有青春的肉體服務哦；第三，穿內衣其實很舒服，房仲的衣服一點也不好穿，顏色又醜質料又差，反正我年輕，只穿件內衣就更有男人味，事業線全部展現。
當然你也知道我想表達的，應該是第一我很有活力、第二我很熱誠、第三我服務很好，這，一切都是包裝，為了抹平房子的問題。
先說漏水好了，大家也知道，房屋如果漏水，不抓漏的話沒多久就會有壁癌，但抓漏很花錢，要挖開牆壁找出漏水的管線，再把牆壁封起來，有時候還要對著牆壁打止水針，我都還沒幫你賣掉屋，你也不肯花這個錢，這樣的漏水屋很難賣的，但我員工多阿，每天派幾個菜鳥去你家巡巡，尤其是下雨的時候，看到漏水就擦擦地板，牆壁出現潮濕就開除濕機跟冷氣，這樣看起來，不管牆壁還是窗戶邊，起碼是乾爽的。
電費阿？又不是我出，反正我一周一次巡屋況，那天一定是從早開到晚，這樣才會去霉味跟乾爽的。
中古屋難免壁癌，牆壁常用水擦，顏色一看就知道有問題，哪怎辦？有時候還會擦掉漆，只剩下水泥面呢，這時候，就用油性噴漆隨便噴一噴就好，油性的比較不怕水來擦，那就經的起每周經紀人的擦拭了，反正你也知道，中古屋嘛，油漆本來就髒髒的，我的目的只是要讓房屋看起來沒漏水就好。
至於衣櫥，那種三和牌的，還有學生四格櫃，對我來說都是寶，看起來髒髒的最好用，我一定不擦乾淨，做啥呢？擋壁癌啦，有些壁癌很難搞，弄乾淨還是會出現，乾脆也不弄了，搬一些櫃子擋起來就好，有時候你發現，臥室為何床頭的位置怪怪的、衣櫥的位置怪怪的，就是要擋壁癌。
有些搞漏水的已經上了新聞，這裡還是要說嘴一下，都是我發明的。天花板裡放接水盤，你也知道漏水的水滴，是用滴的，反正放了大的接水盤後，可以接水就好，水一邊滴一邊會自己蒸發，你也不會打開天花板來看看，這招很好用，當你哪天要重新裝潢也不會發現，因為工人在敲天花板的時候都是大錘亂敲，現場一片狼藉，誰會注意阿？
因為漏水，把牆壁漆成藍色的，那是別家房仲低級的招數，不是我教的。要是我，就會先用木板釘上，再漆成米白色，這樣又溫暖又看不到。
每周來打掃？騙你的啦，我或是我派年輕的經紀人來，是要來開窗、擺芳香劑的。有時候，廁所的管道會飄出味道，當真的要帶客戶來看房子，是不可以踏入一間有油煙味、臭味的房屋，這樣誰買？所以要擺芳香劑，而你也知道，芳香劑都是化學，好的我不想買，便宜的又容易有怪味，所以，三不五時要經紀人去開窗，讓房屋充滿新鮮空氣。如果，你在大門口看到「按飄香」，那就是了。
通常，星期五早上是我們巡屋況的時候，順便把案件介紹給其他經紀人一起賣屋，有些A級案件我就會放上鮮花，這樣六、日的屋況就會達到最佳，當你看屋時還會有新鮮的花香哦。
腳踏車也是包裝的一個招數，你也知道我有點錢，買車要買十萬元等級的，但平常根本就沒騎，放家裡也是佔空間，我就乾脆放在客戶的房屋內，當有客人，尤其是男客人看屋，第一眼就會看到那高級貨，然後，就可以來聊我曾經「聽」過的豐功偉業，誰有那體力騎阿？反正都說是我年輕的時候發生的事。當你花了很多時間聽我臭蓋，再看到那台十萬元的裝飾品，誰會留意地板到底有沒有花了？格局有沒有問題？
窗戶看出去，有路衝？簡單，我叫屋主買高一米五以上的盆栽，擋在窗邊就好，你才不會撥開看起來髒髒的葉子，去看看窗外有啥？這樣看起來又綠又舒服又有藍天，多高檔！
臥室太小？那也簡單，太小的臥室中，啥也不放，空空的看起來就比較大，這時，燈光要暗，燈具上只能留小燈泡，把大燈泡都拿掉，讓你有看等於沒看，你就不會發現這房間有啥問題。
浴室太小？還是很簡單，基本上請屋主換個很小的洗手檯，貼一堆落地的鏡子，就可以看起來大一點了。空氣不好？潮濕？又是貼個「按飄香」，每次帶看時，隨手一按，就清新又芳香。
廚房很窄？哎呀，把冰箱丟掉不就變大了？誰看房屋會注意有沒有冰箱？接著，去買很小的平底鍋、燉鍋，這樣不就看起來一切都很好用了？反正客人也只是瞄一眼，給他看到可以煮飯，就夠啦。
如果地板是拋光石英磚，那是最好的裝飾，只要花錢找人來打蠟，讓地板看起來亮晶晶，就可以讓空間無限放大，雖然這樣打蠟後，一滴水就會讓地板滑的要死，超危險的，不過，我只是要賣房屋嘛，又不是真的拿來住，亮就好，滑又有啥關係呢？給你穿防滑拖鞋就好啦。
最後一招，你想也想不到，就是屋主在家。如果遇到屋況不好的，沒有屋主我也一定會生個屋主出現，叫男同事穿著內衣褲在房屋裡晃來晃去就好啦，如果他有女朋友也會叫他一起帶來，要做啥隨便他們，只要我帶客戶看屋的時候，別當場嘿咻就好。
第一個，有人在住，你就會覺得這是自住客的房屋，不是投資客那種爛貨，你只要肯出價我就有把握賣給你。
第二個，屋主在，你好意思翻東翻西？尤其是衣櫥、天花，那些該看的細節，大概不會仔細看了，尤其是如果陽台、窗口有掛內褲、小孩的衣服，你會想要翻開來看看窗外是啥？
第三個，有個穿著內衣褲的人，躺在床上睡覺，你臥室會看多久？一眼。有個穿內衣褲的人坐在客廳看電視，你在客廳會想要安靜三分鐘聽噪音？三秒鐘。
第四個，屋主在浴室裡待著，最好是真的洗完澡正在吹頭髮，然後走出來，一開浴室門就會有溫風、香氣飄出，地板又是濕的，你會懷疑這浴室以後會臭、濕氣不易排出、太小不好用？不會，因為那個不知道是不是屋主的人，已經用行動來告訴你，這浴室不錯用。最好是，一個女人正芳香的在吹頭髮，性感的把頭髮甩來甩去，香味四溢呢，這招對男客人最好用。
屋主在家，你根本就不能好好看屋，但我都會帶你全部看過一遍。
客人是男的，我就找女的來當屋主，客人是女的，就用男的，如果是一對夫妻，那就先判斷誰是決定者。人，才是最好的裝飾品。我利用你的害羞跟不好意思，擋住全部的爛屋況。
這時候，你會跟我說你多會看房子？怎搞得過我？我才不信！
Screen 指令
Ctrl A 0 -> 切換到第 0 個 window
Ctrl A 1..9 -> 切換到第 1..9 個window
Ctrl A -> Time，顯示當前時間，和系統的 load
Ctrl A K(大寫) -> kill window，強行關閉當前的 window
Ctrl A 1..9 -> 切換到第 1..9 個window
Ctrl A -> Time，顯示當前時間，和系統的 load
Ctrl A K(大寫) -> kill window，強行關閉當前的 window
RT-N16加裝套件
mount -o bind /tmp/mnt/sandisk/opt /opt
cd /opt
cd /opt
wget http://bbs.dualwan.cn/downloads/optware-install.sh -O - | tr -d '\r' > optware
-install.sh
sh optware-install.sh
/opt/bin/ipkg update
/opt/bin/ipkg install busybox
dd if=/dev/zero of=/tmp/mnt/sandisk/swapfile bs=1024 count=32768
/opt/bin/busybox mkswap /tmp/mnt/sandisk/swapfile
/opt/bin/busybox swapon /tmp/mnt/sandisk/swapfile
/opt/bin/ipkg install libstdc++
/opt/bin/ipkg install php php-fcgi
/opt/bin/ipkg install lighttpd
/opt/bin/ipkg install mysql
/opt/bin/ipkg install php-mysql
/opt/bin/ipkg install lighttpd
/opt/bin/ipkg install mysql
/opt/bin/ipkg install php-mysql
Solaris
1 ) 設定網絡卡的 IP Address , Gateway, 主機名稱, DNS Server IP Address, Server Domain 2 ) 建立使用者的目錄 3 ) 建立新的使用者及群組 4 ) 建立 /usr/local 5 ) 安裝文字編輯器 6 ) 建立 Bash Shell Script 7 ) 安裝 wget 網頁檔案下載器 8 ) 安裝 gcc Compiler 9 ) 安裝 less 10 ) 安裝 Perl 5.61 11 ) 安裝 top CPU工作管理 12 ) 安裝 tcp wrapper-7.6 13 ) Update Solaris 8 x86 Patches 14 ) 系統安全 建立使用者的目錄 ( Solaris 7,8,9,10 ) 一般在 Linux Server 使用者的目錄是在 /home 目錄，但我比較喜愛使用 Solaris 時把使用者的目錄放在 /u0。建立新的使用者 ( Solaris 7,8,9,10 ) e.g. :-建立 /usr/local ( Solaris 7,8,9,10 ) 建立 /usr/local 是用來把需要安裝的軟件安裝在這裡。安裝文字編輯器 (Solaris 8,9) 因為我不習慣使用 vi，所以需要安裝 pico 編輯器。建立 Bash Shell Script (Solaris 7,8,9) 我始終比較喜歡使用 Bash Shell，而 C Shell 到現在還是不太習慣。安裝 wget 網頁檔案下載器 (Solaris 8,9) wget 是一個很有用的網頁檔案下載程式，只要把網址鍵入，便可以從網頁或FTP伺服器下載檔案。安裝 gcc Compiler (Solaris 8,9) gcc Compiler 是一個非常重要的軟件，在安裝其他軟件時都會用到 cc 或 gcc Compiler。安裝 less (Solaris 8,9) less 跟 more 的用途差不多，但是 less 可以退後閱讀資料，more就不可以。安裝 less，必須要安裝 ncurese。安裝 Perl 5.8.4 (Solaris 7,8,9) Solaris 8 x86 已經安裝了Perl 5.005_03，但希望使用 Perl 5.8.4 版本。安裝 top CPU工作管理 (Solaris 8,9) top - 顯示最新有關CPU運作的資料。可以知道CPU現在進行什麼工作，那些工作量是很大的，記憶體使用情況。安裝 tcp wrapper-7.6 (Solaris 8,9) tcp wrapper 可以防止任何未經過批准的 IP Address 使用指定的 Deamon。Update Solaris x86 Patches (Solaris 8,9) Sun Solaris x86 題供了一些 Patches 用來修補 Solaris 一般保安及升級上的問題。系統安全 系統安全，可是最後一步，也是最重要一步。只要你試過給人家Hack進來那種味道，你就知道安全是那麼重要。一點都不好受。 |
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