買房子的最佳時機

金融海嘯後，歷史低利率的環境造成了不動產的上揚，特別是沒有”次級房貸風暴”的新興市場，房地產一片火紅，售價像放風箏一樣一去不回頭，房價高漲位居民怨之首。政府陷入兩難，升息怕澆滅了復甦的火花，放任又怕資產泡沫化，於是台灣有央行率領公營行庫出手，大陸一連串的”國十條””國四條””國十一條”出台，大家都在”打房”，打了半天，只看到成交量減小，房價並沒有明顯下滑，房價到底下不下?
先聊聊自己的經驗，不動產的部份，我是個幸運兒。2002年SARS前就開始看房子，一直沒有中意的，SARS後2003年人在大陸拜訪公司，晚上打電話回家時，太座說:”我今天聽媽和小姑介紹，去看了一間中古屋，正好在老家旁邊的巷子，方方正正，所以就付了五千元訂金定下來了，你回來看看。”我愣了一下，怎麼出門沒幾天，老婆就買了房子?回國後，看了也覺得不錯，重要的是小孩在裡面跑跑跳跳讓我很放心。因為之前看了幾間房子，有的我們家小朋友連門口都不進去，就感覺心裡毛毛的，帶小孩看房子這是個祕訣。其實由於已經看屋看了一年多，對價格也還滿意，之前正好申請到勞工貸款，也擔心利率要往上走，牙根一咬就簽約了。現在回想，還真是驚險，2003年差不多就是這波房市的起漲點。
這次放個附圖給大家參考，
先聲明，我主要是從股市和房市的角度出發，可能不夠周延，僅代表個人意見。大家可以參考我附的圖，從附圖來看，最上一欄是營建股價，股價代表獲利，也領先景氣，在圖左邊的1之處為1997/06，當時利率一路走高，景氣也活絡(景氣領先指標上揚)，然後開始反轉，到2002/10見到低點，利率還繼續下滑到2003/07才止住，隨後，股價一路走高到2008/04再反轉，利率則走高到2008/07再反轉。

這個圖的意義是，營建業的轉折會略微領先利率趨勢，和景氣略為同步，現階段央行尚未真正調高利率，預期房地產景氣即使有回檔，也是有限。如果FED在下半年調高利率，央行隨之調高利率，那麼2011年營建業見高峰下滑的機率較大。所以從短期來看，今年房價不容易有低點，簡單的說，利率拉高的中後期，才會見到房市下滑反轉。實際上，近二十年來，台灣房地產的最佳買點只有SARS前後，下一次呢?
還是看看循環吧，有個更長的循環 : 顧志耐Kuznets 循環是關於房地產的。經濟學家顧志耐（Simon Kuznets）是1971年諾貝爾獎得主，祖籍蘇聯，被稱為國民生產毛額之父，如今各國所公布的國民生產毛額（GNP），即是在顧志耐建立的基礎上編算出來的，他的研究指出經濟成長率存在週期變數。他和台灣頗有淵源，１９６７年曾率領美方學者團參加台灣經驗發展會議，還曾經協助台大籌辦經濟研究所博士班。
顧志耐Kuznets 循環為建築循環，約15-25年，指出房屋使用年限、住宅需求、都市化.等房地產的循環週期。這個循環影響不小，根據統計全球GDP大約有10%屬於建築活動(富有國家比重較高，窮國較低)，房地產建造活動降低三分之一將導致GDP降低3%，很嚇人吧，所以世界各國政府處理不動產問題都很謹慎，而因為金額大、流動性低，因此其週期會比較長。從這個角度看，壞消息是我們還處於房市上升的循環，所以打房市沒有功效的；好消息是，這個循環已經過半，從附圖的利率來看，從顧志耐的循環來看，
房市有點像正午的陽光，雖然耀眼，但是最熱的時間即將過去。
實際上，根據研究指出，Kitchin、Juglar及Kuznets這三個循環同時進入收縮期是造成1930年經濟大蕭條以及2008年全球金融海嘯的共同原因之一，這也是不少專家學者一再提到”二次衰退”可能再現，而且世界各國政府和央行在研擬退場機制時特別謹慎，因為大環境真的很複雜，在此也提醒大家，勿忘投資的紀律。

黑心建商的告白11 數學題

我又來了，這次要講數學。
房地產上有很多數學，不講你其實不會明白。啥？你很會看房子，有眼睛？別練哮話了，我的比較厲害。
「捷運生活圈」有個朋友的案子，他在淡水紅樹林捷運站斜對面，站在房子、接待中心，你真的看的到那紅樹林站屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽的到站裡面的列車進站聲音，很棒吧，捷運宅呢，你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等，過馬路，再往台北方向走十分鐘才到的了，所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，我的廣告大辣辣的寫著捷運對面，其實，要走，十五分鐘，這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
「自備五十萬元，獲利25%！」看起來是
，自備款五十萬元，然後出租賺錢，獲利25%就讓你覺得，四年回本。沒錯，我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率，那個太粗淺，都會被客戶打槍，沒這麼好騙啦。獲利回本，講的是那五十萬元回本，這叫做現金報酬，也就是你投入五十萬元，每年獲利就是12.5萬元，也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿，如果我再跟你說，保證獲利可簽合約，你大概心一定動了。問題就是，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，想要獲利保證，一定是開高價的，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價五百萬元，我起碼一定賣你五百五十萬元，可卻只有保證你第一年獲利，我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？我一定賺，而且，這樣的房子在現在，地點一定不好，賣也賣很久才會這樣搞，可是存款利率又低，你買不買房獲利？’
「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪六十元」嗯，這比較平常，很多社區都有，大家都在比規劃完善，我一定告訴你第一年建商代管期間，每月每坪只要六十元。好，大家都會想，賠本生意沒人作。我告訴你，每坪六十元根本不夠，而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約，想要有這樣完善的管理，起碼每坪八十元，我跟管理公司長期配合嘛！他要接案子就要犧牲獲利，可是，等我不管了，你當然也可以不跟他簽，不過，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，你的房屋根本不保值了。還有一次，我每月貼錢給管理公司，可是卻告訴你，這是建商贊助的，等到我賣完房屋，社區好不好，你家的事。
「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不說明，現在，我一定跟客戶說，本社區有超過九成的投資客跟自住客來買，第一，讓你心動，第二，讓你快速買，第三，讓你不住也來投資，給你錯覺用的。其實，我的房子一點也不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，我雖是先建後售，但工程期間又不讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住，買這間房屋都是來投資的，會不會獲利？你家的事。你是來自住的？哎呀，少來了，你一定不會住，到時交屋時大家都想賣，你看著辦吧，舊巨蛋（東京巨蛋花園廣場，板橋）賣了四年還有一堆投資客賣不掉，你以為，你賺的到錢？
「每坪降價二萬元」現在房價高對不對？案子開價每坪四十萬元，底價三十五萬元，你嫌貴，好，我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元，你也許會買，看起來四十萬跟三十三萬元，殺了七萬元，可以了吧，不過，停車位！行情一百二十萬元，我咬死一個一百八十萬元，這樣我就回補六十萬元，感覺上，我房屋少賺錢，可是，數據上我其實多賺六十萬元，手上有個案子，房屋越賣越慢，但是附近老公寓多，我有很多車位可以外賣，所以，外賣的車位都可以賺到錢，房屋大不了少賺，合起來，其實我都是賺錢的。啥？你不想用超高價格買車位？可以阿，那就不買，反正我有外賣，而且剩的不多，以後你還不是要跟這些人租，撐到最後，你還是得買。
小市民、行政院長，你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地，看著吧，我大不了不蓋房屋，可是我手上的地，絕對值錢，現在政府不標我更爽，物以稀為貴，你以為地價可以降低？不可能啦，我只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。

黑心建商的告白10 客戶服務的真諦

最近拖了些稿，主要是跟某社區管委會扯了很久。
手上有社區正在點交公共設施，×的，本來以為這些客戶年輕、不懂，應該很好點交，騙一騙就過了，以前幾個案子都是這樣搞，房子隨便蓋一蓋，蓋的美美的就好，以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情，就是要讓公設順利完成點交。
不是哦，這些客戶阿，找了專業的公司來點交公設，那些人，當然是搞過營建的人，對建商的把戲很清楚，比如，水管該怎樣規劃跟施工，連接地線要如何接、最新的法規的改變，都很清楚，所以，用很高標準的方式來檢查公共設施。
你也知道我有點黑心，好啦，很黑心，房子怎會好好蓋呢，騙騙一般人還可以，專家一來就露餡了，可是，我怎會甘願花錢修呢？所以，就很誠心誠意的，現在正在搞拖時間戰爭，打算拖到下一屆管理委員，搞不好有機會脫身。
每次跟管委會開會，我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案，你們把你們的需求提出來，開個公文寄給我，這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人，現在又沒有新案在忙，寫公文很簡單啦，可是，管委會那些人，平常都要忙自己的事，哪有時間寫公文、搞法律？
你知道嗎？本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架，沒多少錢嘛，我就用拖的，一下子跟他們說：「我很願意快速施作，不過，你們最好出個頂樓同意書，表示，管委會跟頂樓都同意我加曬衣架，要不然，打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿，我的頂樓根本就會漏水，如果管委會簽了這張條子，那萬一漏水，我就可以賴在他們身上，可以說：「都是你們要作的阿，漏水很正常阿！」我以後連漏水都不用修了，哇哈哈哈。
可是阿，我有私下問過其他住戶，尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦，這些族群只要打電話說家裡怎樣，好比，因為熱漲冷縮油漆會裂開，我馬上第一時間派工粉刷補漆，地磚因為地震裂開，就派工換一塊，就是這樣，這些婆婆媽媽都說，這家建商好極了呢！反倒去怪罪管理委員，說對建商太嚴苛了，想到這個，我的計謀多成功阿！
以前預售屋銷售時，怕房屋賣不掉，文宣上寫了「配置社區專屬巴士，往來捷運超方便」，本來想撥個幾十萬元打發了事，不過，刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官，理由是，我只打算給一台小客車的錢，不是那個21人座巴士的錢，嘖嘖，很麻煩耶，這些人怎這麼會算！他們給我報價單參考，居然一台巴士要快三百萬元，哇咧×××，所以，我一樣表面很客氣，回公司摔東西，當初預售誰審的廣告稿阿！找了律師給了他們函，要搞來搞阿，我有時間有錢嘛，大不了你頂多去壹週刊投訴我而已，或是去告官，我再給阿！
上次他們點交，發現我污水化糞池亂蓋，廢話，我當然知道，要不然哪來的錢A呢？被發現就算了，慢慢修，反正我不急。
可是，現在他們還沒點交完，東西壞了都要我修，一堆小錢都在花，啥電腦壞了也要我修，牆壁被搬家的磨到也要我修，再這樣下去，只要還沒完成點交，我還是倒楣耶，這些人阿，太聰明了，××的！

黑心建商的故事9 廣告行銷發達術

房子要怎賣？新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛？其實，還是有學問的。
有空大家研究一下廣告，其實呢，包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，變成台北東區的首購天堂，想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，不塞車十分鐘從SOGO回到家，真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。
印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，你想想，九百秒感覺上很短，不過，單位換算一下也要十五分鐘，不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，那麼，九百秒的感覺就近多了，果然，新店環河一帶的房屋，因為這九百秒，生活機能爛的地方，變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。
還有還有，「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，其實阿，怎算都是貴。
所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，「無敵海景」是生活機能很差；「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。
下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，一定要再看一下，廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？告訴你，十個有九個是假的，超大的落地健身房一定是國外圖片，你家最後一定是小小間、四台跑步機、陽光透不進來的那種；游泳池？別以為照片看起來像巴里島就相信，攝影技巧啦，透過花花草草以及角度，就可以搞成很華麗，那預售更好作，貼張五星級飯店就成，等到你交屋，就只有淺淺的戲水池可用，站在水裡只到肚子高。
有了美美的照片，接下來只要填入關鍵字就好，比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」，越來越噁心的誇張字眼，以及永遠晚十年的公共建設，讓你現在就覺得，非買不可。
最妙的是，明明是一種手法，大家都會相信：「感謝二天完銷！緊急加開第二期」、「吉時開工，最後一戶地主保留」、「建築金獎最高榮譽」。第一句，看也知道是套好的招數，本來都是一個個案，只是有不同區域、不同大樓，寫的好像是真的緊急推出；第二句，就是快結束銷售了，趕快促銷一下，不過，沒有地主保留，是建商剩下；第三句，哈，拿一個獎大約十五萬左右的費用，寫寫報告就有了，而且，人家辦獎的主辦單位還希望你參加，並送建商去大陸玩等等，十五萬買一個獎盃而已。
我經常告訴企劃人員，轉個彎、體驗一下生活，就是行銷方法。曾經有個個案「花鹿米」，利用網路的行銷，簡單的說，派出網路打手用力的在各大網站討論，尤其是智邦，她們不說自己有多好，只是在那討論來討論去，有時講講缺點，有時說說產品的好，很平常的一個討論，持續一個月，就賣光了。
有時想想，房仲業也是厲害，找個美女哭一哭，說啥分手快樂單身女性要自強，就可以吸引女孩去買間套房，卻連衣櫥都不夠放；要不然，找個呆呆貌似忠良的男人，苦哈哈啃麵包的等你回來，吸引你去找他買房屋，也不想想等待難道就是唯一方法嗎。這些都沒提到產品耶，連房屋都不用介紹，你就飛奔過去買房子，真是高明。
講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦，都沒用啦，情境最重要，只要有情境，深坑都是交通便利，新莊就是台北市中心，黑心建商的房屋就是你心中第一豪宅，非買不可，錯過遺憾。

黑心建商的告白8 不景氣還是大賺

景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。
當你發現，廣告上寫出「自備10萬買3房」，就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。
第二本合約：我跟銀行談好，比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪20萬元的價值，如果你跟我買房屋，假設買一坪16萬元，我會跟你再簽一本合約書，成交價格寫一坪20萬元，哈，8成純銀貸就是一坪十六萬元，你簡直一毛都不用出，不過，我會收你0.5成的自備款先支付廣告費用，再給你0.5成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，這樣，沒有自備款的你一定很心動，管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。
也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，反正現在房屋開價都很高，我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。
買房送裝潢：好，我把實品屋作的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本1萬元，我一定賣你2萬元，反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，就這樣，你買屋我賺錢，30坪的房屋我就多賺30萬元，然後，室內設計師還要包我紅包一戶3萬元，我跟跑單分一分，多好賺！還有，一戶賺30萬元，10戶就多賺300萬元呢！
車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，但這樣我就賺不夠，於是，車位就是賺錢的地方，假如一個100萬元，我一定要賣120萬元，因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！
公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經30%了，我當然也要一樣阿，原本大概算出來25%而已，我還是硬登記成30%，差個5%耶，我就多賺5%！這個你無法用殺價的方式跟我談吧，你想想，總價800萬元，5%就40萬元了，每賣一間我就多賺40萬元！
雨遮賺坪數：嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，算一算通常一戶都可以多個5%的空間呢，你看，我又多賺5%。
2%不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在2%之內互不找補。不多嘛2%，客廳面寬4米的2%不過只是8公分，差一點點你大概都不會介意，不過，偷個2%工程款就可以偷2%，我又可以省錢，換個想法，我根本就是想多賺你2%的錢耶！
保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的2成，一戶大概都要1萬元以上的保費，2成就是2000元，不多嘛，100戶就是20萬元，這錢我收在口袋裡，拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！
搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，可是，你的心理可能都在想：「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」

黑心建商的告白7 我交代跑單的事

跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個，美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。
業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，也要統一的別說，或是，該如何說。
通常，一開始說的都是介紹環境。
比如，房子在淡水新市鎮，四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空，你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）；住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）；來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）；捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，也可以換部進口車整天爽，如果要搭，有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）；你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，前面有別建商的土地，別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。
如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」
有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
建材篇呢，很妙。明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！公設也是，只有冷水戲水池（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、一點花草園藝、幾步跑步機，我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。
你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？那我告訴你，整塊土地一千坪，我可以用五百坪作一大片廣場園藝，讓你一來就覺得很氣派！三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋，又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」，等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕（以前是亞尼克，現在只用85度C），我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！三年後還有機會增值二成！
我真是天才阿！今天新聞又出來了：「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」，接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：「ㄟ，今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」……哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。

黑心建商的告白6 分化管委會

大家都知道，房子蓋好、交屋後，最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？除了健身房、游泳池這些看的到的東西，重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。
以前呢，購屋客多半不懂，所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，日子真的不好過。我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。
所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，就開始分成兩組，一組是交好組，專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，比如油漆髒了。另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。
正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，反正，方便、省管理費大家都愛，只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。管委會不准擺鞋櫃？不可以！我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。
要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，就不會窗口一致對建商啦，你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，只要撐過一年，換了新的主委，嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。
反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。
你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。
那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。
現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，他們想省水錢救生員錢，想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。