黑心建商的告白1 賺錢太容易

一系列的黑心建商員工告白，讓你知道，房子是怎樣蓋出來的。
我是誰？沒錯，我是一位退役的黑心建商員工，在「改邪歸正」之前，我曾經混過建設、代銷、房仲等幾家公司，錢沒賺到幾個，小心眼小手段倒學了不少，現在，我雖然離開了這個行業，但沒脫離太遠，以往的「本職學能」，現在的工作加減都能派上用場。
以前當建商時最討厭的智邦不動產找上我，要我當版主，說來好笑，以前當建商的時候，有想過要找人毀了這網站，用毒灌爆，因為害我們少賺很多，可是，我竟然現世報的在當版主這沒薪水又沒油水「屎缺」，真是佛心來的，說贖罪太沉重，但吐露一些心聲的確挺爽的。
最近景氣很熱吧，只要打開報紙就有利多的消息，哪個大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢去搞豪宅啦，還有，一群群大陸人來台灣看案子兼踏青，隨便來個內地C咖，只要是去走走，馬上就被報成「看好打算投資」，搞得偉大的阿陸仔新貴，各個都有著當年小日本要把美國買下來的大氣魄。
不說你不知道，都是我們這些黑心建商出錢做出來的新聞啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐還真是舌燦蓮花，連我都差點被催眠，不買個房子等增值，真是對不起自己。
你知道房價怎麼開麼？舉個例，我的成本價一坪二十萬元，利潤抓兩成，二十四萬元就成為我的銷售底價。代銷業者幫我賣房子，他開價定二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給有決定權的主管的，經過作帳，大老闆不會知道，一個案子就有好幾千萬的暗盤。
那，怎麼賣呢？我們會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬通常殺到二十六萬就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，一干人等都拿得到暗盤，我還有業績獎金可以賺，真是了不起的多贏啊。
可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆用高一成價格買屋呢？告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，是看了新聞來買的。那些阿莎力不貸款的好野人呆，比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些上班族，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好賣。
當然，抓住阿呆也不是一朝一夕，每個案子在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，喬幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀順便做做頂級SPA，很辛苦的，你想，不這樣做，哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽這些地方的一片榮景？
有時我也挺佩服我們這些建商，想像力實在是台灣之冠，把荒郊野外，教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到錢途一片看好的夢想家，你看黑心建商的教育有多成功。
記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，現在呢？大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的，但是，所謂有潛力的現在進行式，就是現在僅有夢想，未來要看運氣，你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，當然現在有好一點，起碼有開發進度，不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，然後又合理化說服自己是住在有前景的地方，真的是等到頭髮都白了。
這幾年來的景氣循環，不但讓建商口袋滿滿，遇到天然災害更爽，正好逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地抵押貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？債多不愁，銀行也不敢亂抽銀根，撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
小市民、行政院長，你們擋不住建商賺錢的。不放土地出來給建商標？看著吧，這只會讓建商手上的地更值錢，你以為靠這招地價可以降低？不可能啦，建商只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。哪來這麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
鬼扯蛋一堆，這些都只是黑心建商必備的黑心態度，對不在這個行業的你來說，也許不太重要，但你總會買房吧，用這種心態蓋出來的房子，連我都不敢住，你們還當成夢想宅。
接下來，套句大陸人的用語，我要告訴你，黑心建商的黑心屋，是怎麼鍊成的。

DMI動向指數

1.公式

(1)先決定趨向變動是朝正向或是負向
若 H_t - H_[t-1]>0 且 H_t - H_[t-1] > L_[t-1] - L_t
則表示股價高點持續走高,為正趨向變動， 記作 +DM(= H_t - H_[t-1])
若L_[t-1] - L_t >0 且 H_t - H_[t-1] < L_[t-1] - L_t
則為負趨向變動， 記作 -DM(=L_[t-1] - L_t)
而-DM的負號(-)是指負向趨勢的意義，而非數值為負數！
其中 H_t 表t日當天的最高價， H_[t-1] 表t-1日當天的最高價。
L_t 表t日當天的最低價， L_[t-1] 表t-1日當天的最低價。
其他狀況，DM=0

(2)尋找股價的真正波幅(TR,True Range)
所謂真正波幅TR是指將前一日的收盤價C_[t-1]納入考量後,當日股價波動的最大幅度。
考慮三個股價數字的關係: H_t, L_t,及C_[t-1]。(其中C_[t-1]為前一日收盤價。)不外乎下例三種狀況， 則其真正波幅TR值如下:
(i) H_t > C_[t-1] > L_t TR=H_t - L_t
(ii) H_t > L_t > C_[t-1] TR=H_t - C_[t-1]
(iii)C_[t-1] > H_t > L_t TR=C_[t-1] - L_t
(注意。當日最高價H_t永遠大於最低價L_t,所以只有這三種狀況)

(3)為了要使方向趨勢有意義，則需累計一段時間來看趨勢的方向才有意義。一般以14天為週期作為指標的觀察時間：
分別將+DM、-DM及TR作14日累計。得到+DM14、-DM14及TR14作為起始資料，之後可用移動平均的方式計算：
(+DM14)_t = (+DM14)_[t-1] *13/14 + (+DM)_new
(TR14)_t = (TR 14)_[t-1] *13/14 + (TR)_new
(-DM14)_t = (-DM14)_[t-1] *13/14 + (-DM)_new
d.計算方向指標DI (Directional Indicator)
+DI14 = (+DM14) / (TR14 )*100
-DI14 = (-DM14) / (TR14) *100
由於TR是總波幅，為股價波動的最大距離，因此趨向指標值DM必小於總波幅TR。亦即方向指標DI的值必在0~100之間。如果+DI14=45， -DI14=23，這代表過去14日中向上的趨勢佔45%，向下的趨勢佔23%，其他的則沒有方向性。

(5)計算趨向指數DX及平均趨向指數ADX
DX=| (+DI14) - (-DI14) | / | (+DI14) + (-DI14) |
其中 | . | 為絕對值符號， 表示將運算後結果取其數值，而不論正負。
而將DX作移動平均，而得到ADX。

2.意義

由於DM代表股價最高價或是最低價增加的幅度，因此其為趨勢力量強度的表徵。不過由於DM會受到衡量單位而影響其絕對數值，因而以真正波幅TR作為基準來衡量其相對強度，如此才可跨個股作客觀性的比較。
所以簡而言之，動向指標的意義就是最高價向上移動的相對強度，或是最低價向下移動的相對強度。由於每日的最高價或最低價是每日股價向大趨勢伸展的觸角，因此觀察股價的波動或是方向指標DI，將可得到股價趨勢的資訊。
得到+DI及-DI資訊後，更令我們關切的是最後淨趨勢方向的力量究竟如何。因此我們取二者的差距數值來作判斷，並除上二者之和以使其標準化，因此DX數值大小亦會落在0~100之間。數值越高代表趨勢越倒向某一邊，趨勢方向越明確(但並沒有指出向上或向下)，但DX的波動性高，為使趨勢更突顯，因此將DX作平滑處理以將趨勢明顯化。
一般在計算時取14天資料值，其意義是假定一個循環週期長度是28天左右，而循環週期是指走完一個上升趨勢跟一個下降趨勢，因此一個趨勢的時間長度大略可以假定為14天。因此當有足夠的理由說明一個趨勢的週期長度是其他數值時，則應該修正這項參數。
3.應用原則
(1)由於+DI與-DI為二個方向的相對強對。當+DI=-DI時，代表上漲力道與下跌力道相當，這是趨勢的均衡當。所以當+DI與-DI彼此穿越時，代表一方的方道開始壓過另一方.這是買賣點訊號。
(2)ADX可作為趨勢行情是否出現的判斷依據。當行情明顯朝某一方向進行時， ADX數值都會顯著上升。若行情呈現盤整格局時，ADX會低於+DI與-DI二條線。若ADX數值低於20，則不論DI如何，均顯示市場沒有明顯趨勢。此時投資人應該退場以靜待行情的出現。
(3)當ADX持續偏高時，代表買超或賣超現象，此時則不宜順勢操作，因行情反轉的機會增加。當ADX指數從上升趨勢轉為下降時，則代表行情即將反轉。

4.缺點

DMI指標適用在趨勢明顯的市場，因此在沒有明顯趨勢的市場，或是趨勢週期取錯時，則指標的訊號將不明確。且DI的波動性過高，經常易出現無用的訊號。並且如果訊號出現，經常是行情已走了一段。

5.補救措施

配合KD指標使用，以加強訊號的正確性。

PSY心理線指標

1.公式

PSY(n)=(n日內的上漲天數 / n ) *100
其中n為參數,一般n的取值多用12或24

2.意義

PSY指標是以心理面來推測人氣聚散的指標。就心理面而言，人們較相信外在環境不斷變動，股市也沒有永遠的漲或永遠的跌，一定是漲漲跌跌。也就是說，一般人會認為股市漲多了就應該跌，跌深了就應該漲，永遠在大趨勢的上上下下不停的波動。因此，為衡量多數人看多或看空，即可用PSY指標。不取漲跌數值，而只取是漲或是跌的原因是因為人們在感覺後勢時漲跌發生頻率的重要性會較漲跌數值來得重要。

3.應用原則

(1)一般而言，當PSY大於75時，代表上漲出現的頻率已高到多數樂觀人的水準，也就是股價到達買超區。這個時候盤勢反轉向下的可能性大增。
(2)當PSY小於25時，代表下跌發生的頻率已高到多數悲觀者的預期程度，也就是股價到達了賣超區。此時應留意盤勢將反轉向上。

(3)一般PSY的數值水準多落在25~75間。
(4)當股市多頭時,買超水準的臨界值應往上調到85。

4.缺點

PSY指標經常在25~75的中間值移動。因此指標到達買賣超目標區的頻率相對不高，其趨勢與股價的高低趨勢關聯較低，尤其在股價快速上漲或下跌階段，PSY的反應都不夠快。且即使指標到達目標區，其亦無明確的買賣訊號。

5.補救措施

搭配其他人氣指標如VR等，以使高低點更加明確。

WMS%R威廉指標

1.公式

%R=(H_t - C_t) / (H_t - L_t) *100
其中H_t為t日的最高價， L_t為t日的最低價， C_t為t日的收盤價。

2.意義

H_t - C_t表示市場在交易時間中將股價由最高價(H_t)往下推至收盤價(C_t)，即賣盤的意義。而H_t - L_t為當日的股價振幅。由上圖可以看出威廉指標的直觀意義為賣方佔當日交易的力道強度。其與在計算KD中之單日RSV(Raw Stochastic Value)恰為100的互補數。即
RSV=(C_t - L_t) / (H_t - L_t) *100= [ 1- (H_t - C_t) / (H_t - L_t)] *100
=100 - %R
即RSV是以衡量買方力道來表現，而%R是以衡量賣方力道來表現，但二者是一體二面。這二個值都是界於0~100， 且RSV+%R=100.。

3.應用原則

(1)威廉指標的數值越大代表賣方力道越大，數值越小代表買方力道越大(正好與RSV相反)。
(2)買方力道或賣方力道用盡後必有衰竭之時，買方強勢後必因買超而後買盤動能後繼無力，而使得股價上漲的力道不足而股價反轉。同理，賣方亦無法永遠強勢，會在某一程度後呈現後繼無力。威廉指標一般以20及80分別代表買超及賣超的界線，當%R小於20時，表示買超，%R大於80時代表賣超，此時均表示股價反轉的機會大增。

4.缺點

指標訊號出現過於頻繁。

5.補救措施

配合較穩定的指標一起使用。

BIAS乖離率指標

1.公式

N-bias=(當日收盤價 - N日移動平均價) / N日移動平均價 * 100
其中N為參數。

2.意義

移動平均線為一趨勢線，因此就趨勢而言，任何遠離移動平均線的股價(或指數)，最終均可能會往趨勢線修正，亦即股價離開平均線皆為短暫行為，而離得越遠，股價修正的機會就越大。所以研究偏離程度將有助於對股價行為作預測。而衡量目前股價與平均線距離的指標即為乖離率。即乖離率為目前股價偏離了平均線的百分比。
如果以技術分析的角度來看，移動平均線是之前買進者的平均成本，因此當股價高過平均成本甚多時，自然會有獲利賣壓出現，使得股價向平均成本移動，另一方面，當股價低過平均成本甚多時，攤平或逢低的買盤便會進入，亦使得股價向平均成本移動。可將乖離率視為市場的平均報酬率，所以乖離率指標是搭配移動平均線良好的指標。
當收盤價大於移動平均價時的乖離稱為正乖離，收盤價小於移動平均價時的乖離稱為負乖離。

3.應用原則

(1)乖離率並無一定基準水準，需視所用的均線天數或個股而有差異。
(2)一般而言，在多頭市場時，市場可接受的乖離率較大。反之，在空頭市場時，較小的乖離率便會往均線修正。
(3)大略而言，如果以6日均線來看，則乖離率超過±7%可視為買/賣超。以12日均線來看，則乖離率超過±12%可視為買/賣超，而更長的均線則都可用±20%來作為買賣超的基準。
(4)乖離累積的越大，則後續的股價爆發力道也會越強。

4.缺點

(1)運用乖離率雖可以得到買超/賣超的訊息，但買超並非賣出訊號，賣超亦非買進訊號，僅能解釋成發生反轉的可能性增高。因此使用乖離率指標會有買賣點並不明確的缺點。
(2)乖離率能夠抓出漲/跌過快的個股。但是對於緩步上漲或下跌的情況，則乖離率便無能為力。

5.補救措施

乖離率需配合更多的經驗法則來作判斷。如要取得更精確的買賣訊號，則可進一步利用乖離線及乖離線的移動平均線作基礎來判斷買賣點。

配合AR及K線的使用。

MTM動量指標

1.公式

MTM-n _t= C_t - C_[t-n]
C_t表t日的收盤價， C_[t-n]表t-n日的收盤價。 n為參數。
所以MTM即目前股價與n天前股價的差距。

2.意義

股價的漲跌除了有趨勢(方向)要素外，另一重要的因子便是股價的動能，或是股價移動的速度。一般而言，如果上漲趨勢或下跌趨勢形成，則股價便會往趨勢方向前進。但當趨勢反轉形成前，股價往原趨勢方向前進的速度便會先減慢，最後停止，繼而才往反方向前進。因此就理論上而言，股價進行的速度是趨勢方向的先行指標。當趨勢反轉前，股價前進的速度應該先反轉。

3.應用原則

(1)當MTM指標由漲勢或跌勢反轉時，則意味股價即將反轉。
(2)當MTM由低檔反轉並且向上延伸接近平衡點0時，表示反轉行情確立，為買進訊號。
(3)當MTM與股價發生背離時，亦為買賣點訊號。這是MTM重要的功用。

4.缺點

MTM指標經常會在0上下反覆穿越，造成訊號過於頻繁。

5.補救措施

以背離來作為買賣點的研判將可使干擾訊號大減。另外可以採用
震盪量指標OSCn_t= C_t / C_[t-n] *100來作為量能的研判。

配合AR及K線的使用。

BR買賣意願指標

1.公式

BR= Σ(H_i - C_[i-1]) / Σ(C_[i-1] - L_i)
其中H_i表示第i日當日的最高價， C_[i-1]為第i-1日的收盤價，
L_i為第i日的最低價。 而 i=1 to n， 一般n取26天的樣本。
( 而Σ符號為累加符號,將i從1加到n)

2.意義

此指標是買賣意願強度的測試指標。其原理是將前一日的收盤價當作基準，來測量當日願意以較前一日高的價格買進的氣勢，與僅願意以前一日低的價格買進的氣勢。並且二者值相除以計算衡量二者累計的相對強度。

3.應用原則

(1)BR指標在0.3~5.1間為盤整格局。
(2)當股價自BR值低檔開始上漲時，當達到BR值的3倍時，則會有回跌現象，此時為短線賣出時機。
(3)當股價回跌至BR值高點算來的1/2時,為買進時點。
(4)一般而言，BR指標需搭配AR值使用。AR值與BR值同時快速上升則顯示股價過熱，持股應獲利了結。若二者同時大幅下降，則為低價買進時點。

4.缺點

(1)BR值無上界，因此在研判上無客觀數字可作參考。且BR值易激烈振盪，不容易使用。且與AR一樣具有指標沒有規則的買賣訊號的缺點。
(2)BR遇到除權除息時，前一日的收盤價需調整。而AR則沒有調整上的問題。

5.補救措施

配合AR及K線的使用。