腦是由大約 1,000億個神經細胞組成，大部分進入腦袋的信息都沒有被記錄下來，否則約五分鐘內，腦袋的容量就會達到極限。
記憶系統的特點就是擅長遺忘多於記憶，德國心理學家艾賓浩斯（Hermann Ebbinghaus，1850-1909）發現一半的記憶會在四小時內消失。所以，在考試前夕才通宵苦讀強記，倒不如留待考試當天早上背誦，因為應試前的四小時內才是決定臨急抱佛腳式考試成功與否的關鍵。此外，還要盡可能減少精神負擔，因為精神負擔會令身體分泌一種叫腎上腺糖皮質類固醇（glucocorticoid）的激素，能引起肥胖和神經系統障礙等症狀，所以最佳做法就是只在可能範圍內作合理的記憶。
記憶分為短期記憶（Short-term Memory)和長期記憶（Long-term Memory）
選擇性注意力機制會把有用的信息從短期感覺儲存引入短期記憶（short-term memory)，但其容量也是極為有限，只能容納約 7 ± 2 個組件（所以電話號碼一般只有七、八個數字），如果不重複把注意力放在儲存的信息上，約 30 秒後便會完全流失。
長期記憶（Long-term Memory）具有無限容量，無限期儲存的優點。「遺忘」其實只是找不著儲存在當中的信息，並不是真的不見了。從短期記憶而來的信息必須經過重複演練才會被保存在長期記憶之中，而「學習」就是指從短期記憶而來的信息，經處理後被保存在長期記憶當中。在不同的運動技能種類當中，連續技能的保存要比個別技能的保存來得穩定和持久。
仲有短期感覺儲存（Short-term Sensory Store）位於整個記憶系統的最外圍，專責儲存刺激辨別階段的結果，可同時處理大量的感覺信息，但流失率極快，最長只為 1/4 秒，而且會不斷被新接收的信息取代；不過部分信息會被選擇性注意力機制（selective attention）保留，作進一步的處理。
2011年12月27日 星期二
2011年12月13日 星期二
rules
| CIDR range notation examples | |||
| CIDR format | First host | Last host | Number of hosts |
| 192.168.0.1/24 | 192.168.0.1 | 192.168.0.254 | 254 |
| 192.168.0.1/25 | 196.168.0.1 | 192.168.0.126 | 126 |
| 192.168.0.1/26 | 192.168.0.1 | 192.168.0.62 | 62 |
| 192.168.0.1/27 | 192.168.0.1 | 192.168.0.30 | 30 |
| 192.168.0.1/29 | 192.168.0.1 | 192.168.0.9 | 6 |
| 192.168.0.9/29 | 192.168.0.9 | 192.168.0.14 | 6 |
| 192.168.0.10/30 | 192.168.0.10 | 192.168.0.11 | 2 |
| 10.0.0.0/8 | 10.0.0.1 | 10.255.255.254 | 16777214 |
| 10.0.1.17/28 | 10.0.1.17 | 10.0.1.30 | 14 |
2011年12月12日 星期一
Ubuntu tty 無法正常顯示/修改解析度的解決辦法
1.在Ubuntu較舊的版本下
在 Xwindow 的環境中，通常按下 Ctrl+Alt+Fn (1~6) 可以進入 tty 模式，不過某些情況下可能是一片黑無法正常顯示，或是顯示的解析度並非 LCD 的原生解析度，這時候的作法通常是修改
但是在 Ubuntu 底下這招行不通，
因為預設狀況下 vesafb、vga16fb 這幾個 framebuffer 顯示驅動程式在 Ubuntu 中是被列入 blacklist 而無法啟用的。
因此首先我們要把這些驅動程式黑名單註解掉：
把
再來將這些驅動程式加入到開機載入的模組中：
在最後面加入以下三行內容：
然後把修改過後的內容儲存至系統中：
接下來要查看顯示卡所能支援的顯示模式參數：
若是沒有安裝 hwinfo 的話請先安裝：
執行完畢後會列出所有可以支援的模式和參數，
以我的電腦為例：
最重要的是
編輯 grub 開機參數：
找到開機選項下的
儲存後重新開機，
這樣就能在 tty 下使用新設定的解析度了。
後記：
記得在 menu.lst 前面的一大堆註解裡面找到一行
這樣以後才不會在 Linux 核心更新後，
修改過的內容又恢復成原本的樣子。
2.新版本的Ubuntu下
現在新版本的 Ubuntu 切換到 tty1~tty6 無法使用螢幕原生解析度的問題還是存在，不過幸運的是要解決這個問題已經簡化了很多，只需要直接編輯 /boot/grub/menu.lst 裡面的設定，把 mode 代碼加入 kernal 參數即可，不需要更動到 initramfs 的設定和 framebuffer 驅動程式了。
常用的 mode 參數：
1024 x 768: 0x0305
1280 x 1024: 0x0307
在 Xwindow 的環境中，通常按下 Ctrl+Alt+Fn (1~6) 可以進入 tty 模式，不過某些情況下可能是一片黑無法正常顯示，或是顯示的解析度並非 LCD 的原生解析度，這時候的作法通常是修改
/boot/grub/menu.lst 中的 kernel 參數加上 vga=xxx（xxx 是解析度和色彩深度的參數）來解決。但是在 Ubuntu 底下這招行不通，
因為預設狀況下 vesafb、vga16fb 這幾個 framebuffer 顯示驅動程式在 Ubuntu 中是被列入 blacklist 而無法啟用的。
因此首先我們要把這些驅動程式黑名單註解掉：
username@ubuntu:~$ sudo vi /etc/modprobe.d/blacklist-framebuffer把
vesafb 和 vga16fb 最前面加上 #。再來將這些驅動程式加入到開機載入的模組中：
username@ubuntu:~$ sudo vi /etc/initramfs-tools/modules在最後面加入以下三行內容：
vesafb
vga16fb
fbcon然後把修改過後的內容儲存至系統中：
username@ubuntu:~$ sudo update-initramfs -u接下來要查看顯示卡所能支援的顯示模式參數：
username@ubuntu:~$ sudo hwinfo --framebuffer若是沒有安裝 hwinfo 的話請先安裝：
username@ubuntu:~$ sudo apt-get install hwinfo執行完畢後會列出所有可以支援的模式和參數，
以我的電腦為例：
02: None 00.0: 11001 VESA Framebuffer
[Created at bios.447]
Unique ID: rdCR.94E0DOEgq9F
Hardware Class: framebuffer
Model: "Intel(r)Broadwater-G Graphics Chip Accelerated VGA BIOS Intel(r)Broadwater-G Graphics Controller"
Vendor: "Intel Corporation"
Device: "Intel(r)Broadwater-G Graphics Controller"
SubVendor: "Intel(r)Broadwater-G Graphics Chip Accelerated VGA BIOS"
SubDevice:
Revision: "Hardware Version 0.0"
Memory Size: 7 MB + 448 kB
Memory Range: 0xc0000000-0xc076ffff (rw)
Mode 0x033c: 1920x1440 (+1920), 8 bits
Mode 0x034d: 1920x1440 (+3840), 16 bits
Mode 0x033a: 1600x1200 (+1600), 8 bits
Mode 0x034b: 1600x1200 (+3200), 16 bits
Mode 0x035a: 1600x1200 (+6400), 24 bits
Mode 0x0307: 1280x1024 (+1280), 8 bits
Mode 0x031a: 1280x1024 (+2560), 16 bits
Mode 0x031b: 1280x1024 (+5120), 24 bits
Mode 0x0305: 1024x768 (+1024), 8 bits
Mode 0x0317: 1024x768 (+2048), 16 bits
Mode 0x0318: 1024x768 (+4096), 24 bits
Mode 0x0312: 640x480 (+2560), 24 bits
Mode 0x0314: 800x600 (+1600), 16 bits
Mode 0x0315: 800x600 (+3200), 24 bits
Mode 0x0301: 640x480 (+640), 8 bits
Mode 0x0303: 800x600 (+832), 8 bits
Mode 0x0311: 640x480 (+1280), 16 bits
Config Status: cfg=new, avail=yes, need=no, active=unknown最重要的是
Mode 後面的代碼，把想要用的記下來，以 1280x1024, 24 bits 為例子，他的代碼就是 0x031b。編輯 grub 開機參數：
username@ubuntu:~$ sudo vi /boot/grub/menu.lst找到開機選項下的
kernal 加上 vga=0x031b（以下都是同一行沒有換行）：kernel /boot/vmlinuz-2.6.22-14-generic root=UUID=452c3352-f739-4df0-8930-8c80a9f212d4 ro quiet splash locale=zh_TW vga=0x031b儲存後重新開機，
這樣就能在 tty 下使用新設定的解析度了。
後記：
記得在 menu.lst 前面的一大堆註解裡面找到一行
defoptions 在最後面也加上 vga=0x031b （註解符號不要去掉）# defoptions=quiet splash locale=zh_TW vga=0x031b這樣以後才不會在 Linux 核心更新後，
修改過的內容又恢復成原本的樣子。
2.新版本的Ubuntu下
現在新版本的 Ubuntu 切換到 tty1~tty6 無法使用螢幕原生解析度的問題還是存在，不過幸運的是要解決這個問題已經簡化了很多，只需要直接編輯 /boot/grub/menu.lst 裡面的設定，把 mode 代碼加入 kernal 參數即可，不需要更動到 initramfs 的設定和 framebuffer 驅動程式了。
常用的 mode 參數：
1024 x 768: 0x0305
1280 x 1024: 0x0307
2011年11月18日 星期五
台幣封關大戰
台北匯市封關日不平靜，外資大軍來襲，一日匯入逾10億美元，源源不絕推升台幣
兌美元匯率，一度暴升近3角，32元關卡在封關日的盤中失守；正在緊盯熱錢動向的央行
，場中大幅吞下外匯部位、硬將收盤價挺在32元內，收盤後，外匯局主動發布消息警告外
資：「匯入後，若未依照申報用途使用，將移送證期局處理。」
美元匯率昨日終場升值2.08角，以32.03元、今年最高價位強勢封關，並創下去年
10月以來的新高紀錄；與2008年封關價位32.86元相較，升值8.3角，升幅高達2.59％。
外資選在封關日闖關，甚至放膽挑戰央行嚴守的32元整數關卡，讓匯價在收盤前15
分鐘時，一度衝破32元，交易員全看傻了眼，升值幅度飆上2.9角時，外匯交易室內更是
驚呼連連。
匯銀主管指出，昨日台北匯市總成交量為15.44億美元，其中外資匯入量，超過10
億美元，央行也買進逾半的外匯，將一度升抵31.948元的匯價，拉回至32元以下收盤。
昨日海外NDF報價，1個月期折價一度暴衝至2~4角，匯銀主管說，由此來看，2010
年匯市開紅盤，美元匯價以升破32元態勢開出，已是預料中事。
央行外匯局長林孫源昨日也對匯市發表談話。他說，今年情況與往年不同，平時應
該放假的外資，卻在封關日當天匯入不少，他「提醒」外資，進來後應按照規定走，央行
會不定期檢查，若有不符合當初申報「投資有價證券」用途者，就送交證期局處理。
林孫源強調，「我們是有紀律的國家」，外資匯入後不買股，跑去買國庫券或公債
，不要以為這樣做，就符合投資有價證券的規定，無法可管，央行對這樣的作法「不是很
歡迎」，台灣公債利率這麼低，買公債用意為何，大家都心理有數。警告外資勿炒匯的用
意濃厚。
2011年11月17日 星期四
黑心建商的告白17 監工的眉角
監工？你買了預售屋想要一路看我蓋好，以免我偷工減料？不會啦，我很有良心，不會讓你有這個問題，而且，絕對不會讓你看到我的施工情況，因為，我一定不讓你看到我的施工過程，所以我這幾年都先、建、後、售，等你想看的時候，我早蓋好了。
有句行話說：「哪個工地不死人」。你嚇死我笑死，如果知道你買的房子有死過工人，你一定打死也不肯買，可我告訴你，工地就是這樣，到處都是鋼筋跟危險洞口，比如電梯口或是開挖洞，趕工的時候，誰會想那麼多，萬一工人出事我一定
把他蓋掉，要不然我怎一年就蓋好一棟房屋讓你買呢？人家有良心的要蓋兩年耶，多那一年不知道要多花多少利息、少賺多少錢咧，我以案養案，沒那麼多時間啦。
話說回來，如果說你看到你買的房屋，那工人一定穿制服，不在工地隨便抽煙吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，那我告訴你，施工時連看都不用看，因為連這種細節都管理嚴格，房屋一定蓋的不差。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，對我來說，不可能這樣，我的工人一定打赤膊、喝維士比加咖啡、煙跟檳榔也不離手，煙蒂跟檳榔渣還有小便，都馬隨便吐在你家地上，然後用水泥灌起來。上次有個工人大便，連衛生紙也埋了，哈，沒辦法，趕工嘛。
當你買了一間預售屋，等他的施工圖畫好你就要找工地主任影印，起碼也要印出你那一間房屋的施工部份。鋼筋，你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的作保護膠圈，這些講起來太專業，正在綁鋼筋怕你危險也不太讓你全程參與，或是讓你工地隨便走動，你只能盡量看，對著圖看就是了。
這裡要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，這樣萬一地震比較不會裂開，現在比較少人偷這個，被發現要敲掉重作很麻煩，我阿，也許有做一層。
通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿，照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有煙蒂啦、煙盒啦，我有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套，害我要敲掉粉刷層整一整。混凝土灌漿的時候，有坍度測試，簡單說，灌漿的水泥太乾不好灌，有時會多加點水，所以不可以太水以免結構不牢，另外，每一車的水泥也會作強度測試，你看到工地有一小個圓桶就是那個，必要的時候要作測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量。
假裝你都看完了，我開始要作裝修層了，通常這時候我比較願意讓你進來看，坦白說比較不危險，可是我也最不想讓你看清楚。防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會作一底兩度，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會作防水，比較差的像我，大概隨便漆一下就好，浴室也只做浴缸那一塊或是淋浴間，省錢省時嘛！這個如果你有發現我這樣偷工，我一定幫你馬上做好，可如果你沒講，哈，我省起來，萬一漏水你家的事。
然後，你該拿出你的平面圖，要講的是水電開關位置。通常我的師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數，你要想像以後會怎樣住，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水也是，哪裡要用水、冷氣室內機要擺哪就要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事，ㄟ，你知道嗎？重作要挖開牆壁，有時要挖開梁柱耶，你不講我隨便作，等到來不及的時候我根本不會幫你改，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，我的工地，工人都會亂倒排水管，會堵住都是你家的事，那個管子塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。
地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，先清掃乾淨，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，舖一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，舖一塊就用水平尺量平整面，等乾，塡溝縫，完成。爛建商像我，水平尺隨便量，舖歪歪隨便，溝縫也隨便上，不會像好建商一樣，一塊一塊的舖，還用木槌敲緊每一塊。
接著，油漆也是，已經告訴你過油漆該如何看，監工的時候，就要馬上跟師傅講，這裡牆壁不平、那裡顏色不均，也順便檢查一下，油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不挖掉直接漆上油漆。
最後，也是最重要的，你要核對建材品牌。我的多數客戶，在看到美麗的完成面後，都會忍不住的讚美我蓋的房屋有多好，然後我一定會讓你借屋裝潢，快速的交屋讓你住，只要交屋一簽名，我的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。這中間，大部分的品牌我都會用次級品，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是我用的爛牌，再比如「YKK、中華、錦虹」，我就一定用比較便宜的錦虹。你怎抓？去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓我，我就要吐錢給你，瞭了吧。
我還是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連網路商店的價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，我們這個黑心建商，到底可以賺多久咧？根本賺不完啦。
有句行話說：「哪個工地不死人」。你嚇死我笑死，如果知道你買的房子有死過工人，你一定打死也不肯買，可我告訴你，工地就是這樣，到處都是鋼筋跟危險洞口，比如電梯口或是開挖洞，趕工的時候，誰會想那麼多，萬一工人出事我一定
把他蓋掉，要不然我怎一年就蓋好一棟房屋讓你買呢？人家有良心的要蓋兩年耶，多那一年不知道要多花多少利息、少賺多少錢咧，我以案養案，沒那麼多時間啦。
話說回來，如果說你看到你買的房屋，那工人一定穿制服，不在工地隨便抽煙吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，那我告訴你，施工時連看都不用看，因為連這種細節都管理嚴格，房屋一定蓋的不差。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，對我來說，不可能這樣，我的工人一定打赤膊、喝維士比加咖啡、煙跟檳榔也不離手，煙蒂跟檳榔渣還有小便，都馬隨便吐在你家地上，然後用水泥灌起來。上次有個工人大便，連衛生紙也埋了，哈，沒辦法，趕工嘛。
當你買了一間預售屋，等他的施工圖畫好你就要找工地主任影印，起碼也要印出你那一間房屋的施工部份。鋼筋，你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的作保護膠圈，這些講起來太專業，正在綁鋼筋怕你危險也不太讓你全程參與，或是讓你工地隨便走動，你只能盡量看，對著圖看就是了。
這裡要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，這樣萬一地震比較不會裂開，現在比較少人偷這個，被發現要敲掉重作很麻煩，我阿，也許有做一層。
通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿，照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有煙蒂啦、煙盒啦，我有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套，害我要敲掉粉刷層整一整。混凝土灌漿的時候，有坍度測試，簡單說，灌漿的水泥太乾不好灌，有時會多加點水，所以不可以太水以免結構不牢，另外，每一車的水泥也會作強度測試，你看到工地有一小個圓桶就是那個，必要的時候要作測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量。
假裝你都看完了，我開始要作裝修層了，通常這時候我比較願意讓你進來看，坦白說比較不危險，可是我也最不想讓你看清楚。防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會作一底兩度，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會作防水，比較差的像我，大概隨便漆一下就好，浴室也只做浴缸那一塊或是淋浴間，省錢省時嘛！這個如果你有發現我這樣偷工，我一定幫你馬上做好，可如果你沒講，哈，我省起來，萬一漏水你家的事。
然後，你該拿出你的平面圖，要講的是水電開關位置。通常我的師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數，你要想像以後會怎樣住，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水也是，哪裡要用水、冷氣室內機要擺哪就要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事，ㄟ，你知道嗎？重作要挖開牆壁，有時要挖開梁柱耶，你不講我隨便作，等到來不及的時候我根本不會幫你改，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，我的工地，工人都會亂倒排水管，會堵住都是你家的事，那個管子塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。
地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，先清掃乾淨，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，舖一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，舖一塊就用水平尺量平整面，等乾，塡溝縫，完成。爛建商像我，水平尺隨便量，舖歪歪隨便，溝縫也隨便上，不會像好建商一樣，一塊一塊的舖，還用木槌敲緊每一塊。
接著，油漆也是，已經告訴你過油漆該如何看，監工的時候，就要馬上跟師傅講，這裡牆壁不平、那裡顏色不均，也順便檢查一下，油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不挖掉直接漆上油漆。
最後，也是最重要的，你要核對建材品牌。我的多數客戶，在看到美麗的完成面後，都會忍不住的讚美我蓋的房屋有多好，然後我一定會讓你借屋裝潢，快速的交屋讓你住，只要交屋一簽名，我的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。這中間，大部分的品牌我都會用次級品，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是我用的爛牌，再比如「YKK、中華、錦虹」，我就一定用比較便宜的錦虹。你怎抓？去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓我，我就要吐錢給你，瞭了吧。
我還是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連網路商店的價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，我們這個黑心建商，到底可以賺多久咧？根本賺不完啦。
黑心建商的告白16 你不可以這樣做功課 我會倒
黑心建商是做全套把戲，並且讓你買屋後還會感激我的，我們要騙的都是不懂的人，還有自以為懂一些的半瓶水盤子，我們歡迎你做功課，如果你看完我說過的黑心建商系列，我想我還是會賺錢，但是如果加上你真的作對功課，我想大概就沒戲唱，要去當仲介賣中古屋賺價差了。
當你看到一個自認為美到不行的房子，有豪華到不行的大廳、奢侈到不行的水晶燈，還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋，這是我的功力，讓你感覺超級良好的買下去。可是，如果這個房屋的地點，是你熟悉的地方，你從小在這裡長大，知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫，你會清醒一半。
我們包裝房屋，第一件就是
美化這個地點，讓你覺得這裡是夢想地點，有非買不可的錢景跟錢途，而且縱使你買貴了，也會告訴自己說，這裡一定會發，你看新聞有說這裡以後會不得了，連行政院都打算搬過來，貴一點沒關係，買要買在開發前！所以你常常發現，新的重劃區推出的房屋，前幾個一定搶購一空，舊的重劃區已經成熟，還是搶購一空，老舊市區更別說，有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是，哪來這麼多人搶購啦？你阿呆也不用這麼徹底，有前景的我的親朋好友不會自己買啊？哪輪的到你。
所以，當你知道這裡環境如何，比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
第二個，開餐廳的人如果自己也不吃，這家餐廳一定不夠衛生，道理大家都懂。可是房屋咧？我都不敢住了，你怎不覺得房子有問題呢？我擺出一堆看起來高級華麗的建材，讓你高高價格買下，是我的本事。所有建材都在建材表上，密密麻麻的你大概不會看完，如果每一項你都了解，隨便舉一個例子，拋光石英磚大家都用，可是眉角在於品牌，大陸來的跟台灣做的，等級就是有差；六十公分見方的就是比八十公分見方便宜，施工方式，軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。
再舉一個例子，馬桶。和成看起來好像廉價，可是比啥寶格利來的堅固耐用，我最喜歡用看起來像外國的牌子，其實是大陸或台灣黑心工廠的貨，和成起碼是老字號，比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢，不是房屋的重點，搞不好你自己裝潢都會退，可是，就代表我的用心程度！我連看的到的都隨便搞搞，那看不到的地方，嘿嘿，你了解吧。
所以，當你去查了所有的建材品項，知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨，你根本就不加價不買了，那我公司就準備收了。
第三個，建商口碑大家都知道要查，就像TOYOTA幹麻回收車子，只因為可能漏水？人家就是要做口碑阿，有瑕疵主動回收，這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的？你想想，每年十大建商都有我的名字，我到處蓋房子，蓋到有名氣，我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的，這樣就夠讓你衝動了吧。
不過你也知道，我的房屋一定漏水，我一定會在哪裡偷工減料，只要你上網查我就露餡了，這我也知道這個狀況，但是，我會到處在各網站放槍手寫東西，寫到你不信網友報料為止，至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集，況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵，只有感動。
所以，當你上網查了我的口碑，知道哪些是我的分公司，我換了啥新名稱的建設公司，你看了我過去的歷史紀錄，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
至於價格嘛，這個最重要的問題，我一定要講嗎？好吧，送佛送到西，全套告訴你。我的開價拉高法，這你已經懂了，我聯合旁邊其他的建商一起拉高價，這你也懂了，可是，你忘了，沒去比較中古屋，你沒去比較相同價格可以在哪裡買，你大概不知道，這樣一比下來，汐止居然跟板橋一樣價格，中正區也跟內湖一樣價格，南港早就跟大安區一樣價格，至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心，這樣的比較，你不會去比的。
如果你這樣比，大概會知道有些地方貴到不合理。
還有，不動產估價法則不容易懂，但是大概這樣比：中古屋比新成屋便宜個六~八折，是合理的，你買新成屋的時候，有沒有比過附近中古屋的成交行情？房子是會老的，新房屋住個幾年就是中古屋了，再美的東西，用久了就是壞掉，價格都要打折，你不比價？你仰賴政府幫你平定房價？下輩子吧
這句話講了四次，如果你比了價格，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
當你看到一個自認為美到不行的房子，有豪華到不行的大廳、奢侈到不行的水晶燈，還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋，這是我的功力，讓你感覺超級良好的買下去。可是，如果這個房屋的地點，是你熟悉的地方，你從小在這裡長大，知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫，你會清醒一半。
我們包裝房屋，第一件就是
美化這個地點，讓你覺得這裡是夢想地點，有非買不可的錢景跟錢途，而且縱使你買貴了，也會告訴自己說，這裡一定會發，你看新聞有說這裡以後會不得了，連行政院都打算搬過來，貴一點沒關係，買要買在開發前！所以你常常發現，新的重劃區推出的房屋，前幾個一定搶購一空，舊的重劃區已經成熟，還是搶購一空，老舊市區更別說，有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是，哪來這麼多人搶購啦？你阿呆也不用這麼徹底，有前景的我的親朋好友不會自己買啊？哪輪的到你。
所以，當你知道這裡環境如何，比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
第二個，開餐廳的人如果自己也不吃，這家餐廳一定不夠衛生，道理大家都懂。可是房屋咧？我都不敢住了，你怎不覺得房子有問題呢？我擺出一堆看起來高級華麗的建材，讓你高高價格買下，是我的本事。所有建材都在建材表上，密密麻麻的你大概不會看完，如果每一項你都了解，隨便舉一個例子，拋光石英磚大家都用，可是眉角在於品牌，大陸來的跟台灣做的，等級就是有差；六十公分見方的就是比八十公分見方便宜，施工方式，軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。
再舉一個例子，馬桶。和成看起來好像廉價，可是比啥寶格利來的堅固耐用，我最喜歡用看起來像外國的牌子，其實是大陸或台灣黑心工廠的貨，和成起碼是老字號，比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢，不是房屋的重點，搞不好你自己裝潢都會退，可是，就代表我的用心程度！我連看的到的都隨便搞搞，那看不到的地方，嘿嘿，你了解吧。
所以，當你去查了所有的建材品項，知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨，你根本就不加價不買了，那我公司就準備收了。
第三個，建商口碑大家都知道要查，就像TOYOTA幹麻回收車子，只因為可能漏水？人家就是要做口碑阿，有瑕疵主動回收，這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的？你想想，每年十大建商都有我的名字，我到處蓋房子，蓋到有名氣，我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的，這樣就夠讓你衝動了吧。
不過你也知道，我的房屋一定漏水，我一定會在哪裡偷工減料，只要你上網查我就露餡了，這我也知道這個狀況，但是，我會到處在各網站放槍手寫東西，寫到你不信網友報料為止，至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集，況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵，只有感動。
所以，當你上網查了我的口碑，知道哪些是我的分公司，我換了啥新名稱的建設公司，你看了我過去的歷史紀錄，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
至於價格嘛，這個最重要的問題，我一定要講嗎？好吧，送佛送到西，全套告訴你。我的開價拉高法，這你已經懂了，我聯合旁邊其他的建商一起拉高價，這你也懂了，可是，你忘了，沒去比較中古屋，你沒去比較相同價格可以在哪裡買，你大概不知道，這樣一比下來，汐止居然跟板橋一樣價格，中正區也跟內湖一樣價格，南港早就跟大安區一樣價格，至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心，這樣的比較，你不會去比的。
如果你這樣比，大概會知道有些地方貴到不合理。
還有，不動產估價法則不容易懂，但是大概這樣比：中古屋比新成屋便宜個六~八折，是合理的，你買新成屋的時候，有沒有比過附近中古屋的成交行情？房子是會老的，新房屋住個幾年就是中古屋了，再美的東西，用久了就是壞掉，價格都要打折，你不比價？你仰賴政府幫你平定房價？下輩子吧
這句話講了四次，如果你比了價格，你根本就不買了，那我公司就準備收了。
黑心建商的告白15 搞豪宅
豪宅怎搞？問我就對了。啥？你問我有沒有蓋過豪宅？有~，絕對有，你看我那幾棟業績介紹，哪個外觀不像豪宅？坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大，這就是豪宅啦。
搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單？簡單啦，你只要翻翻住展雜誌，上上網查一下，看看別人怎搞，選個喜歡的外觀，抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說：這個房屋全部的石頭，來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石，我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材，保證獨一無二，原石經過大船經過三十六小時運回，經過切割並且精心打磨，拼出中庭的地板、牆面，絕對奢華！
明明就是石材商賣一批石材而已，而且石材本來就是每一批有不同的花樣，每個國家的不同礦區，有不同的花色，這幾年大陸到處都在賣比較差一點的，價格便宜，對我來說，需要漂亮的比如牆面，我就找漂亮一點的，像騎樓或外觀啥的，我就用大陸的，就這樣搞定外觀。文案嘛！寫故事、找點，就可以把外觀寫的像啥一樣。
建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計，你想想，如果找這個建築師全部交由他來設計，隨隨便便都要上千萬元，大師設計外觀，再找沒名氣的小建築師幫我送照，馬上可以省一半。這樣，大牌建築師的業績都是我的了，你看廣告裡面有多少都這樣寫。
好，同樣的，大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店，只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲，涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子，我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞，有時你走在路上，都會看到很像的幾棟大樓出現，就是這樣，豪宅嘛，簡單。
營建品質呢？我以前沒有，就搞出第一棟，第二棟就可以隨便蓋，反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞？簡單，找個有業績的日本營造廠商，來掛「顧問」，我有朋友真的找日本人來蓋，搞的人仰馬翻，花了不少錢，我沒這麼笨，找顧問就好，反正掛名簡單，花的錢又少。當然，也會分級，地點真的好的案子，就真的找日本人來蓋，反正豪宅賣價高，很好賺。地點不好的，我就找已經有知名度的營造廠，比如大陸工程跟潤泰營造，她們業績多，我全部通通灌在廣告中，反正我這樣寫也沒錯，這樣，啥第一級建商的業績，都是我的了。同樣的，結構技師我找「101大樓」的，燈光設計找「遠企飯店」的，園藝我找「帝寶」的，公共設施就找「信義富邦」的。
好的住宅有好的管理，哎呀，更簡單，我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦，反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的，我好賣房屋最重要，太貴我就貼補一些囉，廣告費嘛。
講來講去，豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢？沒提耶，不用提啦，地點偏一點的就叫做「區域豪宅」，地點好一點的就是「正豪宅地段」，地點不好不壞的，就亂冠，如果在台北市大安區，管他巷子只有六米，沒有任何景觀，我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」，用別人的東西來加在我身上，所以，醫院對面就是「養身住宅」，山坡地上就是「人間仙境」，淡水河邊的就是「無敵海景」。
重點就是，要如何賣。
一個一千坪的基地，接待中心就會有二百坪，其他八百坪當作停車場跟大花園，以及一些噱頭，早些年，像「信義之星」去越南買幾噸的白沙，舖出高爾夫球果嶺，去感動這些有錢人。排場啦，就是排場。越難賣的越要有排場，有的案子搞成生態花園，走一圈好像逛植物園，有的接待中心外觀跟外星人一樣，歪七扭八的，這些都是要搞排場，讓你感動，這些東西跟未來的大樓，「一點關係都沒有」。
二百坪的接待中心，其實，應該說四百坪，因為起碼蓋二層樓，有的人就搞三層樓，一樓當作接待區，二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說，找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺，咖啡有菜單讓你現點大師現煮，旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃？阿寫太快，是今年比賽得獎的師傅作品，有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴，對於我的用心，你，有沒有感動？
還沒感動？好，我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩，搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯，找Gucci來作新裝發表會，找法拉利來作新車展示，我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式，燈具都是「Fendi」上百萬一個，電視一定是一百吋液晶「Sony」，夠華麗了吧，反正越知名越好，俗不俗，你管我。
至於格局空間，隨便啦，我真的隨便畫畫，反正到時你會花大錢找設計師變更設計，建材也是，麗舍啥高檔的好看的就擺一擺，這些都是選配，你也不一定要，如果真要，我一定說，哎呀，別選用制服款，你要換更高檔次的。
台灣多數的豪宅，就這樣誕生了。
搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單？簡單啦，你只要翻翻住展雜誌，上上網查一下，看看別人怎搞，選個喜歡的外觀，抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說：這個房屋全部的石頭，來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石，我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材，保證獨一無二，原石經過大船經過三十六小時運回，經過切割並且精心打磨，拼出中庭的地板、牆面，絕對奢華！
明明就是石材商賣一批石材而已，而且石材本來就是每一批有不同的花樣，每個國家的不同礦區，有不同的花色，這幾年大陸到處都在賣比較差一點的，價格便宜，對我來說，需要漂亮的比如牆面，我就找漂亮一點的，像騎樓或外觀啥的，我就用大陸的，就這樣搞定外觀。文案嘛！寫故事、找點，就可以把外觀寫的像啥一樣。
建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計，你想想，如果找這個建築師全部交由他來設計，隨隨便便都要上千萬元，大師設計外觀，再找沒名氣的小建築師幫我送照，馬上可以省一半。這樣，大牌建築師的業績都是我的了，你看廣告裡面有多少都這樣寫。
好，同樣的，大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店，只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲，涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子，我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞，有時你走在路上，都會看到很像的幾棟大樓出現，就是這樣，豪宅嘛，簡單。
營建品質呢？我以前沒有，就搞出第一棟，第二棟就可以隨便蓋，反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞？簡單，找個有業績的日本營造廠商，來掛「顧問」，我有朋友真的找日本人來蓋，搞的人仰馬翻，花了不少錢，我沒這麼笨，找顧問就好，反正掛名簡單，花的錢又少。當然，也會分級，地點真的好的案子，就真的找日本人來蓋，反正豪宅賣價高，很好賺。地點不好的，我就找已經有知名度的營造廠，比如大陸工程跟潤泰營造，她們業績多，我全部通通灌在廣告中，反正我這樣寫也沒錯，這樣，啥第一級建商的業績，都是我的了。同樣的，結構技師我找「101大樓」的，燈光設計找「遠企飯店」的，園藝我找「帝寶」的，公共設施就找「信義富邦」的。
好的住宅有好的管理，哎呀，更簡單，我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦，反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的，我好賣房屋最重要，太貴我就貼補一些囉，廣告費嘛。
講來講去，豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢？沒提耶，不用提啦，地點偏一點的就叫做「區域豪宅」，地點好一點的就是「正豪宅地段」，地點不好不壞的，就亂冠，如果在台北市大安區，管他巷子只有六米，沒有任何景觀，我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」，用別人的東西來加在我身上，所以，醫院對面就是「養身住宅」，山坡地上就是「人間仙境」，淡水河邊的就是「無敵海景」。
重點就是，要如何賣。
一個一千坪的基地，接待中心就會有二百坪，其他八百坪當作停車場跟大花園，以及一些噱頭，早些年，像「信義之星」去越南買幾噸的白沙，舖出高爾夫球果嶺，去感動這些有錢人。排場啦，就是排場。越難賣的越要有排場，有的案子搞成生態花園，走一圈好像逛植物園，有的接待中心外觀跟外星人一樣，歪七扭八的，這些都是要搞排場，讓你感動，這些東西跟未來的大樓，「一點關係都沒有」。
二百坪的接待中心，其實，應該說四百坪，因為起碼蓋二層樓，有的人就搞三層樓，一樓當作接待區，二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說，找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺，咖啡有菜單讓你現點大師現煮，旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃？阿寫太快，是今年比賽得獎的師傅作品，有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴，對於我的用心，你，有沒有感動？
還沒感動？好，我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩，搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯，找Gucci來作新裝發表會，找法拉利來作新車展示，我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式，燈具都是「Fendi」上百萬一個，電視一定是一百吋液晶「Sony」，夠華麗了吧，反正越知名越好，俗不俗，你管我。
至於格局空間，隨便啦，我真的隨便畫畫，反正到時你會花大錢找設計師變更設計，建材也是，麗舍啥高檔的好看的就擺一擺，這些都是選配，你也不一定要，如果真要，我一定說，哎呀，別選用制服款，你要換更高檔次的。
台灣多數的豪宅，就這樣誕生了。
黑心建商的告白14 炒房價進階版
還是來講房價比較對味，尤其是現在一堆朋友的案子都開天價，我也開始學人家了，以後你可以叫我「學人精」，我很博學的，只要誰的招試，我馬上現學現賣。
大家早知道灌業績、拉房價的手法，以前不景氣的時候玩過，就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋，這樣我的案子就大賣了，而且可以拉抬股價，你要查我還有合約書給你看，銀行也會高放貸，這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來，賺了股價，還可以放貨到仲介市場再賺一手，這種手法，從不景氣的時候發明的，現在景氣、房價都好，大家也都繼續用。
進階版，就是我一個案子只要有三期就可以玩，無論如何我也會分三期，反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高，我大開記者會宣布沒幾天就賣光，其實我保留一半，另一半找投資客買，那些投資客跟我這麼久了，打通電話就會捧場，當然你也知道我賣了一些給記者，佈局。
第二期當然風光繼續開賣，價格調一成，這時，配合新聞的發佈，所以第一期真的沒買到的人，會在這時匆匆下單，因為我戶數還是不多，一個月內一定賣光，不過，我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶，讓他們真的賺到一些錢，這時我第一期保留的還不賣。所以，投資客也賺到錢，我房價也墊高並且鞏固了，就該準備推出第三期。
第三期的地點最好，配了更好的建材，景觀也棒，面對「計畫公園」哦，房價自然再高上一成，同樣的，找第一期的投資客買，並且狂發廣告，散戶聽到前兩期大賣，加上新聞一直在報，就害怕的進場買了，不管我開價有多高，價格只要高過第二期我就賣，當然，你會說，哪有這麼笨的消費者？告訴你，就是有，一大堆，我第三期的建材用的有多好哩，空間有多麼棒哩，你怎不會動心呢？不拿來投資就自己住阿？況且我還有繼續在附近買地呢，以後房價還會更高的，而且別家建商開價不是跟我們一樣高，就是比我們還高，建材也比我們差，他也是二天就賣光光（當然大家都一樣的搞法），你買不買？年輕人早買單了。
那，第一期的一半呢？嘿，地點比較差、建材比較差，所以，房價一定比第三期便宜了，那麼，有些嫌貴又想投資的人，就會想要，我用高一成的價格放出去，比第三期便宜一點點，一堆人就會搶著要，也就是，我第一期賺到第二期的價格了。
實際上，第一期有一半多賺一成，第二期全部再多賺一成，第三期比第一期花多一點建材費，總結還是賺一成。高房價嘛？你想想，如果板橋一坪開價八十萬元，你要不要去買台北市了？南港一坪一百萬元，你已經可以買台北市大安區了，況且有人繼續喊高，每坪兩百萬、三百萬元都在喊，又有人拿出上海有多貴來證明，民怨第一名？又怨又買啦，你叫記者問問那些現在買房屋的人，他們在想啥？
「是，房價貴，可是我需要房屋結婚，而且家裡給我頭期款，我就買了，反正貸款我可以負擔。」
「是，房價貴，可是新聞說從去年開始，房價就開始起漲多少，有多少人在房地產賺到第一桶金，我再不買以後更買不起，況且我也想賺這個錢，看起來很好賺。」
「是，房價貴，可是政府一定不會讓房價跌太多，也就是現在的房價已經有支撐了，我這時候買屋只是要自住，萬一被貴到就算了，反正我也不賣，沒有虧。」
懂了吧，再沒錢你也要吃飯，飯再貴你還是要吃，頂多吃少一點、吃遠一點，市中心房價已經每坪上百萬元了，我這裡是郊區，才多少阿？你買不買呢？你真不買？有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買，可是她一年花百萬元租房屋？要是你，一定買，何必給房東賺那百萬元。
大家早知道灌業績、拉房價的手法，以前不景氣的時候玩過，就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋，這樣我的案子就大賣了，而且可以拉抬股價，你要查我還有合約書給你看，銀行也會高放貸，這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來，賺了股價，還可以放貨到仲介市場再賺一手，這種手法，從不景氣的時候發明的，現在景氣、房價都好，大家也都繼續用。
進階版，就是我一個案子只要有三期就可以玩，無論如何我也會分三期，反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高，我大開記者會宣布沒幾天就賣光，其實我保留一半，另一半找投資客買，那些投資客跟我這麼久了，打通電話就會捧場，當然你也知道我賣了一些給記者，佈局。
第二期當然風光繼續開賣，價格調一成，這時，配合新聞的發佈，所以第一期真的沒買到的人，會在這時匆匆下單，因為我戶數還是不多，一個月內一定賣光，不過，我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶，讓他們真的賺到一些錢，這時我第一期保留的還不賣。所以，投資客也賺到錢，我房價也墊高並且鞏固了，就該準備推出第三期。
第三期的地點最好，配了更好的建材，景觀也棒，面對「計畫公園」哦，房價自然再高上一成，同樣的，找第一期的投資客買，並且狂發廣告，散戶聽到前兩期大賣，加上新聞一直在報，就害怕的進場買了，不管我開價有多高，價格只要高過第二期我就賣，當然，你會說，哪有這麼笨的消費者？告訴你，就是有，一大堆，我第三期的建材用的有多好哩，空間有多麼棒哩，你怎不會動心呢？不拿來投資就自己住阿？況且我還有繼續在附近買地呢，以後房價還會更高的，而且別家建商開價不是跟我們一樣高，就是比我們還高，建材也比我們差，他也是二天就賣光光（當然大家都一樣的搞法），你買不買？年輕人早買單了。
那，第一期的一半呢？嘿，地點比較差、建材比較差，所以，房價一定比第三期便宜了，那麼，有些嫌貴又想投資的人，就會想要，我用高一成的價格放出去，比第三期便宜一點點，一堆人就會搶著要，也就是，我第一期賺到第二期的價格了。
實際上，第一期有一半多賺一成，第二期全部再多賺一成，第三期比第一期花多一點建材費，總結還是賺一成。高房價嘛？你想想，如果板橋一坪開價八十萬元，你要不要去買台北市了？南港一坪一百萬元，你已經可以買台北市大安區了，況且有人繼續喊高，每坪兩百萬、三百萬元都在喊，又有人拿出上海有多貴來證明，民怨第一名？又怨又買啦，你叫記者問問那些現在買房屋的人，他們在想啥？
「是，房價貴，可是我需要房屋結婚，而且家裡給我頭期款，我就買了，反正貸款我可以負擔。」
「是，房價貴，可是新聞說從去年開始，房價就開始起漲多少，有多少人在房地產賺到第一桶金，我再不買以後更買不起，況且我也想賺這個錢，看起來很好賺。」
「是，房價貴，可是政府一定不會讓房價跌太多，也就是現在的房價已經有支撐了，我這時候買屋只是要自住，萬一被貴到就算了，反正我也不賣，沒有虧。」
懂了吧，再沒錢你也要吃飯，飯再貴你還是要吃，頂多吃少一點、吃遠一點，市中心房價已經每坪上百萬元了，我這裡是郊區，才多少阿？你買不買呢？你真不買？有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買，可是她一年花百萬元租房屋？要是你，一定買，何必給房東賺那百萬元。
黑心建商的告白13 銷售說明書的奧義
最近有個案場，號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案，總價一千萬就可以買創意兩房，外觀找建築大師設計，社區內會有游泳池、三溫暖、健身房，各層樓都有一間公共設施可以用，標榜著全飯店式住宅，聽說很搶手，只剩下沒幾間，我拿了說明書一看，真是該多學習，真她×的讚！
挑高四米五，明說的就是工業區推住宅，以前大家會把房子登記成一般事務所，也就是登記辦公室來賣住宅，現在這個案子更妙，還不能登記辦公室，只能登記倉儲業，也就是說，她賣給你的是一間倉儲？以前有聽過賣健身房的，現在更上一層樓啦。
還有，老梗的她沒有放過，比如雨遮一大圈，公設比好像四十﹪，但是用不到的雨遮也不少，算一算頂多五十﹪，ㄟ，內湖開價四十五萬元的案子不多了，看起來就便宜，可是，公設比五十%的，算回來根本就跟一般個案一樣，真是厲害的老梗，她用很多設施來讓你覺得，對阿，有很多地方可以用，跟飯店一樣，家裡可以省很多地方。
我手上拿著她的說明書，回想以前，我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒，很精緻的，裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡，用快遞寄到買來的客戶名單家中，棒吧！想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒，裝全部的說明書，看起來高級，可是也遜掉了。
你會看銷售說明書嗎？我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西，十個有九個有看沒有懂，可是，卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你，有些東西不用看，有些東西要看。
美麗的不用看：有一堆美麗的照片、未來前景，那是不用看的，你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途，那些崇高的理想，都是歷年選舉支票，而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的，看爽而已啦，啥開闊景觀都是屁，很多時候你都要作直昇機才看的到，絕對不會在你家的窗戶看到。
格局圖仔細看：多會登格局圖，通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大，可是，你有沒有看到尺寸？百分之九十九不會放，可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」，其實就是，廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放，比如管道怎樣走，有時你的臥室背後那道牆都是管子，讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過，我一個案子的客戶一直抱怨，只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門，臥室內聽的一清二楚，只因為管子亂配，該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。
門會打架：很多人根本沒看門，有時門往外開，有時門往內開，其實說明書上都是亂畫一通，誰都會覺得那是小事，可是如果走道很小呢？開門前你都要很小心，怕一開門就打倒別人，這個其實都要問清楚，以後可是大大影響風水的。
天才的車道：地下室大家只知道選位子，可是，有時阿，那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去，要不然就是迴車三百遍才停的下，不是常常鬧上新聞，說買了車位停了車，卻開不了門？圖都有畫啦，也都符合法規，可是完工後根本就是要賽車手才停的下。
註記要看：那個101的結構是永峻，很屌，可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」，注意，「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖，不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的！大師建築設計？你再看看有沒有小字，很多都是大師設計「門廳」、「外觀」，其他都亂畫一通，賣著大師的名義，可是花不到多少錢，如果一個個案請大師全部設計，也許要上千萬元設計費，可是如果只有一個門廳或是外觀，便宜多了。
地址也要看：這點比較簡單，很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊，只是為了方便賣房子，實際地點都在鳥不生蛋的地方，尤其在重劃區內，比如新莊的頭前、副都心，現在都還是一片荒地，以後你家的窗戶看出去是啥，我也不知道，你想想林口就知道了，棟沖、巷沖一大堆哦。
馬路要看：有時候會有路沖，可是我們會在地圖上作一點手腳，讓她看起來不是沖，只是彎彎的，其實，實際蓋好後絕對不是那麼一回事。
雨遮要會看：雨遮有算坪數的，你應該已經知道了，看起來像陽台的，算成雨遮可以用那還勉強可以，可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面，根本不能用，都要算坪數的，你想想，一坪幾十萬元，我賺多少！
挑高四米五，明說的就是工業區推住宅，以前大家會把房子登記成一般事務所，也就是登記辦公室來賣住宅，現在這個案子更妙，還不能登記辦公室，只能登記倉儲業，也就是說，她賣給你的是一間倉儲？以前有聽過賣健身房的，現在更上一層樓啦。
還有，老梗的她沒有放過，比如雨遮一大圈，公設比好像四十﹪，但是用不到的雨遮也不少，算一算頂多五十﹪，ㄟ，內湖開價四十五萬元的案子不多了，看起來就便宜，可是，公設比五十%的，算回來根本就跟一般個案一樣，真是厲害的老梗，她用很多設施來讓你覺得，對阿，有很多地方可以用，跟飯店一樣，家裡可以省很多地方。
我手上拿著她的說明書，回想以前，我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒，很精緻的，裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡，用快遞寄到買來的客戶名單家中，棒吧！想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒，裝全部的說明書，看起來高級，可是也遜掉了。
你會看銷售說明書嗎？我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西，十個有九個有看沒有懂，可是，卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你，有些東西不用看，有些東西要看。
美麗的不用看：有一堆美麗的照片、未來前景，那是不用看的，你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途，那些崇高的理想，都是歷年選舉支票，而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的，看爽而已啦，啥開闊景觀都是屁，很多時候你都要作直昇機才看的到，絕對不會在你家的窗戶看到。
格局圖仔細看：多會登格局圖，通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大，可是，你有沒有看到尺寸？百分之九十九不會放，可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」，其實就是，廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放，比如管道怎樣走，有時你的臥室背後那道牆都是管子，讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過，我一個案子的客戶一直抱怨，只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門，臥室內聽的一清二楚，只因為管子亂配，該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。
門會打架：很多人根本沒看門，有時門往外開，有時門往內開，其實說明書上都是亂畫一通，誰都會覺得那是小事，可是如果走道很小呢？開門前你都要很小心，怕一開門就打倒別人，這個其實都要問清楚，以後可是大大影響風水的。
天才的車道：地下室大家只知道選位子，可是，有時阿，那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去，要不然就是迴車三百遍才停的下，不是常常鬧上新聞，說買了車位停了車，卻開不了門？圖都有畫啦，也都符合法規，可是完工後根本就是要賽車手才停的下。
註記要看：那個101的結構是永峻，很屌，可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」，注意，「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖，不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的！大師建築設計？你再看看有沒有小字，很多都是大師設計「門廳」、「外觀」，其他都亂畫一通，賣著大師的名義，可是花不到多少錢，如果一個個案請大師全部設計，也許要上千萬元設計費，可是如果只有一個門廳或是外觀，便宜多了。
地址也要看：這點比較簡單，很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊，只是為了方便賣房子，實際地點都在鳥不生蛋的地方，尤其在重劃區內，比如新莊的頭前、副都心，現在都還是一片荒地，以後你家的窗戶看出去是啥，我也不知道，你想想林口就知道了，棟沖、巷沖一大堆哦。
馬路要看：有時候會有路沖，可是我們會在地圖上作一點手腳，讓她看起來不是沖，只是彎彎的，其實，實際蓋好後絕對不是那麼一回事。
雨遮要會看：雨遮有算坪數的，你應該已經知道了，看起來像陽台的，算成雨遮可以用那還勉強可以，可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面，根本不能用，都要算坪數的，你想想，一坪幾十萬元，我賺多少！
黑心建商的告白12 反被黑一把
最近上了蘋果日報，一堆朋友打來虧說最近很紅哦，我只是笑笑，誰知道再講哪家建商阿，打死我也不承認。不是我啦，我很有良心的，一堆人搶著買我的房子，供不硬求咧，電視名嘴也搶著投資。
×的，最近很背，本來賣一間房屋給名嘴，想說她幫我到處講好話，到處寫高調，可以幫我多賣一些房屋，對啦，是有多賣沒錯，一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元，比八樓還便宜，就是打算少賺點錢，用這個價差換取廣告，而且一年以來，效果還真不錯，不管是報紙還是電視，都在講我的案子有多好，我的地點有多棒，我心理想：這投資還不錯，少賺一點超划算的，那個案子一下子就賣光，還真的供不應求，一堆人打電話說要投資個兩戶，真沒房了啦。
二期、三期都賣的很好，趁勝追擊，房價越買越高，代銷還幫我一拉就是五次的漲價，爽咧！大家長期合作，很愉快阿，以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙，換來同樣是高調的宣傳，名嘴很好用的啦。
景氣好的時候，大家都這樣做，最近政府利用新聞輿論打壓房市，我們這些專賣投資客的建商就慘了，一堆人開始觀望，本來一次買十戶的，改成一次只下一戶，媽呀，搞的我有點緊張起來，ㄟ，我是哪種建商耶，怎可能這樣就被打倒，大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧？沒關係，我用公司無息貸款，零利率！銀行少多少我就補多少，這樣總是可以穩一下，另外我也找了一些銀行願意跟我合作的，反正現在行情那麼好，我一家銀行只送十戶貸款，一百戶送十個分行，這樣總行了吧，總行不會查、也不想查的。
可是，最近那個名嘴要賣屋了，我還在想找仲介賣不就得？不過仲介要收4%服務費，她直接叫我幫她賣，反正預售屋還再賣後續的期數，我第一個想到是，如果成交了要不要跟她收佣金呢？還有，更×的是，房價也漲了，一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ，會不會去搶比較快阿，我平均行情也才賣三十五萬元，頂樓是比較貴沒錯啦，可是現在市場沒這麼旺啦，這不是為難我嘛？根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛！
算一算，價差大概兩百萬元，就一年來漲這麼多，要不是她是名嘴，我根本自己留著賺就好，何必讓她賺？現在她來這招，擺明的就是要下車，不看好後續市場了，如果我不買單，名嘴也許開始說「哎呀，房價高，現在應該居安思危啦，暫別進場購屋，尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺，只是少賺而已，我卻要賠上後面幾塊土地的風險，ㄟ，一天利息不少耶，這樣一搞還得了？如果我直接買單，名嘴大人也許會說「哎呀，房價高，要買只建議買有未來前景的重劃區地點」×的，有沒有買單，講話差很多，可是，有人會聽。
現在建商真不好做，景氣的時候要花錢養，不景氣的時候更要花大錢養，為了我的百億元大案的計畫，幾百萬元，小錢啦，不過就是打幾波報紙稿的錢而已，真是咬牙，我連建材錢的小錢都要賺了，現在居然要我平白花這幾百萬元？買吧買吧，就當作買個保險，名嘴大人我不想得罪，她的嘴跟手可厲害的狠，養她等於教育消費者，很划算啦，一年才幾百萬元，你想想，找個顧問也值那個錢。
我以後要跟我的小孩說，想買房子跟股票，新聞記得各家多比較一下，別只聽某一家講好話就衝動買下去，自己要多學多比較，才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心來著，居然講了真話動了真情，看來，如果哪天不搞建商了，我也來搞個報紙、電視台好了，學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡，媒體多好賺阿。
×的，最近很背，本來賣一間房屋給名嘴，想說她幫我到處講好話，到處寫高調，可以幫我多賣一些房屋，對啦，是有多賣沒錯，一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元，比八樓還便宜，就是打算少賺點錢，用這個價差換取廣告，而且一年以來，效果還真不錯，不管是報紙還是電視，都在講我的案子有多好，我的地點有多棒，我心理想：這投資還不錯，少賺一點超划算的，那個案子一下子就賣光，還真的供不應求，一堆人打電話說要投資個兩戶，真沒房了啦。
二期、三期都賣的很好，趁勝追擊，房價越買越高，代銷還幫我一拉就是五次的漲價，爽咧！大家長期合作，很愉快阿，以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙，換來同樣是高調的宣傳，名嘴很好用的啦。
景氣好的時候，大家都這樣做，最近政府利用新聞輿論打壓房市，我們這些專賣投資客的建商就慘了，一堆人開始觀望，本來一次買十戶的，改成一次只下一戶，媽呀，搞的我有點緊張起來，ㄟ，我是哪種建商耶，怎可能這樣就被打倒，大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧？沒關係，我用公司無息貸款，零利率！銀行少多少我就補多少，這樣總是可以穩一下，另外我也找了一些銀行願意跟我合作的，反正現在行情那麼好，我一家銀行只送十戶貸款，一百戶送十個分行，這樣總行了吧，總行不會查、也不想查的。
可是，最近那個名嘴要賣屋了，我還在想找仲介賣不就得？不過仲介要收4%服務費，她直接叫我幫她賣，反正預售屋還再賣後續的期數，我第一個想到是，如果成交了要不要跟她收佣金呢？還有，更×的是，房價也漲了，一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ，會不會去搶比較快阿，我平均行情也才賣三十五萬元，頂樓是比較貴沒錯啦，可是現在市場沒這麼旺啦，這不是為難我嘛？根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛！
算一算，價差大概兩百萬元，就一年來漲這麼多，要不是她是名嘴，我根本自己留著賺就好，何必讓她賺？現在她來這招，擺明的就是要下車，不看好後續市場了，如果我不買單，名嘴也許開始說「哎呀，房價高，現在應該居安思危啦，暫別進場購屋，尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺，只是少賺而已，我卻要賠上後面幾塊土地的風險，ㄟ，一天利息不少耶，這樣一搞還得了？如果我直接買單，名嘴大人也許會說「哎呀，房價高，要買只建議買有未來前景的重劃區地點」×的，有沒有買單，講話差很多，可是，有人會聽。
現在建商真不好做，景氣的時候要花錢養，不景氣的時候更要花大錢養，為了我的百億元大案的計畫，幾百萬元，小錢啦，不過就是打幾波報紙稿的錢而已，真是咬牙，我連建材錢的小錢都要賺了，現在居然要我平白花這幾百萬元？買吧買吧，就當作買個保險，名嘴大人我不想得罪，她的嘴跟手可厲害的狠，養她等於教育消費者，很划算啦，一年才幾百萬元，你想想，找個顧問也值那個錢。
我以後要跟我的小孩說，想買房子跟股票，新聞記得各家多比較一下，別只聽某一家講好話就衝動買下去，自己要多學多比較，才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心來著，居然講了真話動了真情，看來，如果哪天不搞建商了，我也來搞個報紙、電視台好了，學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡，媒體多好賺阿。
買房子的最佳時機
金融海嘯後，歷史低利率的環境造成了不動產的上揚，特別是沒有”次級房貸風暴”的新興市場，房地產一片火紅，售價像放風箏一樣一去不回頭，房價高漲位居民怨之首。政府陷入兩難，升息怕澆滅了復甦的火花，放任又怕資產泡沫化，於是台灣有央行率領公營行庫出手，大陸一連串的”國十條””國四條””國十一條”出台，大家都在”打房”，打了半天，只看到成交量減小，房價並沒有明顯下滑，房價到底下不下?
先聊聊自己的經驗，不動產的部份，我是個幸運兒。2002年SARS前就開始看房子，一直沒有中意的，SARS後2003年人在大陸拜訪公司，晚上打電話回家時，太座說:”我今天聽媽和小姑介紹，去看了一間中古屋，正好在老家旁邊的巷子，方方正正，所以就付了五千元訂金定下來了，你回來看看。”我愣了一下，怎麼出門沒幾天，老婆就買了房子?回國後，看了也覺得不錯，重要的是小孩在裡面跑跑跳跳讓我很放心。因為之前看了幾間房子，有的我們家小朋友連門口都不進去，就感覺心裡毛毛的，帶小孩看房子這是個祕訣。其實由於已經看屋看了一年多，對價格也還滿意，之前正好申請到勞工貸款，也擔心利率要往上走，牙根一咬就簽約了。現在回想，還真是驚險，2003年差不多就是這波房市的起漲點。
這次放個附圖給大家參考，
先聲明，我主要是從股市和房市的角度出發，可能不夠周延，僅代表個人意見。大家可以參考我附的圖，從附圖來看，最上一欄是營建股價，股價代表獲利，也領先景氣，在圖左邊的1之處為1997/06，當時利率一路走高，景氣也活絡(景氣領先指標上揚)，然後開始反轉，到2002/10見到低點，利率還繼續下滑到2003/07才止住，隨後，股價一路走高到2008/04再反轉，利率則走高到2008/07再反轉。
這個圖的意義是，營建業的轉折會略微領先利率趨勢，和景氣略為同步，現階段央行尚未真正調高利率，預期房地產景氣即使有回檔，也是有限。如果FED在下半年調高利率，央行隨之調高利率，那麼2011年營建業見高峰下滑的機率較大。所以從短期來看，今年房價不容易有低點，簡單的說，利率拉高的中後期，才會見到房市下滑反轉。實際上，近二十年來，台灣房地產的最佳買點只有SARS前後，下一次呢?
還是看看循環吧，有個更長的循環 : 顧志耐Kuznets 循環是關於房地產的。經濟學家顧志耐（Simon Kuznets）是1971年諾貝爾獎得主，祖籍蘇聯，被稱為國民生產毛額之父，如今各國所公布的國民生產毛額（GNP），即是在顧志耐建立的基礎上編算出來的，他的研究指出經濟成長率存在週期變數。他和台灣頗有淵源，１９６７年曾率領美方學者團參加台灣經驗發展會議，還曾經協助台大籌辦經濟研究所博士班。
顧志耐Kuznets 循環為建築循環，約15-25年，指出房屋使用年限、住宅需求、都市化.等房地產的循環週期。這個循環影響不小，根據統計全球GDP大約有10%屬於建築活動(富有國家比重較高，窮國較低)，房地產建造活動降低三分之一將導致GDP降低3%，很嚇人吧，所以世界各國政府處理不動產問題都很謹慎，而因為金額大、流動性低，因此其週期會比較長。從這個角度看，壞消息是我們還處於房市上升的循環，所以打房市沒有功效的；好消息是，這個循環已經過半，從附圖的利率來看，從顧志耐的循環來看，
房市有點像正午的陽光，雖然耀眼，但是最熱的時間即將過去。
實際上，根據研究指出，Kitchin、Juglar及Kuznets這三個循環同時進入收縮期是造成1930年經濟大蕭條以及2008年全球金融海嘯的共同原因之一，這也是不少專家學者一再提到”二次衰退”可能再現，而且世界各國政府和央行在研擬退場機制時特別謹慎，因為大環境真的很複雜，在此也提醒大家，勿忘投資的紀律。
先聊聊自己的經驗，不動產的部份，我是個幸運兒。2002年SARS前就開始看房子，一直沒有中意的，SARS後2003年人在大陸拜訪公司，晚上打電話回家時，太座說:”我今天聽媽和小姑介紹，去看了一間中古屋，正好在老家旁邊的巷子，方方正正，所以就付了五千元訂金定下來了，你回來看看。”我愣了一下，怎麼出門沒幾天，老婆就買了房子?回國後，看了也覺得不錯，重要的是小孩在裡面跑跑跳跳讓我很放心。因為之前看了幾間房子，有的我們家小朋友連門口都不進去，就感覺心裡毛毛的，帶小孩看房子這是個祕訣。其實由於已經看屋看了一年多，對價格也還滿意，之前正好申請到勞工貸款，也擔心利率要往上走，牙根一咬就簽約了。現在回想，還真是驚險，2003年差不多就是這波房市的起漲點。
這次放個附圖給大家參考，
先聲明，我主要是從股市和房市的角度出發，可能不夠周延，僅代表個人意見。大家可以參考我附的圖，從附圖來看，最上一欄是營建股價，股價代表獲利，也領先景氣，在圖左邊的1之處為1997/06，當時利率一路走高，景氣也活絡(景氣領先指標上揚)，然後開始反轉，到2002/10見到低點，利率還繼續下滑到2003/07才止住，隨後，股價一路走高到2008/04再反轉，利率則走高到2008/07再反轉。
這個圖的意義是，營建業的轉折會略微領先利率趨勢，和景氣略為同步，現階段央行尚未真正調高利率，預期房地產景氣即使有回檔，也是有限。如果FED在下半年調高利率，央行隨之調高利率，那麼2011年營建業見高峰下滑的機率較大。所以從短期來看，今年房價不容易有低點，簡單的說，利率拉高的中後期，才會見到房市下滑反轉。實際上，近二十年來，台灣房地產的最佳買點只有SARS前後，下一次呢?
還是看看循環吧，有個更長的循環 : 顧志耐Kuznets 循環是關於房地產的。經濟學家顧志耐（Simon Kuznets）是1971年諾貝爾獎得主，祖籍蘇聯，被稱為國民生產毛額之父，如今各國所公布的國民生產毛額（GNP），即是在顧志耐建立的基礎上編算出來的，他的研究指出經濟成長率存在週期變數。他和台灣頗有淵源，１９６７年曾率領美方學者團參加台灣經驗發展會議，還曾經協助台大籌辦經濟研究所博士班。
顧志耐Kuznets 循環為建築循環，約15-25年，指出房屋使用年限、住宅需求、都市化.等房地產的循環週期。這個循環影響不小，根據統計全球GDP大約有10%屬於建築活動(富有國家比重較高，窮國較低)，房地產建造活動降低三分之一將導致GDP降低3%，很嚇人吧，所以世界各國政府處理不動產問題都很謹慎，而因為金額大、流動性低，因此其週期會比較長。從這個角度看，壞消息是我們還處於房市上升的循環，所以打房市沒有功效的；好消息是，這個循環已經過半，從附圖的利率來看，從顧志耐的循環來看，
房市有點像正午的陽光，雖然耀眼，但是最熱的時間即將過去。
實際上，根據研究指出，Kitchin、Juglar及Kuznets這三個循環同時進入收縮期是造成1930年經濟大蕭條以及2008年全球金融海嘯的共同原因之一，這也是不少專家學者一再提到”二次衰退”可能再現，而且世界各國政府和央行在研擬退場機制時特別謹慎，因為大環境真的很複雜，在此也提醒大家，勿忘投資的紀律。
黑心建商的告白11 數學題
我又來了，這次要講數學。
房地產上有很多數學，不講你其實不會明白。啥？你很會看房子，有眼睛？別練哮話了，我的比較厲害。
「捷運生活圈」有個朋友的案子，他在淡水紅樹林捷運站斜對面，站在房子、接待中心，你真的看的到那紅樹林站屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽的到站裡面的列車進站聲音，很棒吧，捷運宅呢，你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等，過馬路，再往台北方向走十分鐘才到的了，所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，我的廣告大辣辣的寫著捷運對面，其實，要走，十五分鐘，這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
「自備五十萬元，獲利25%！」看起來是
，自備款五十萬元，然後出租賺錢，獲利25%就讓你覺得，四年回本。沒錯，我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率，那個太粗淺，都會被客戶打槍，沒這麼好騙啦。獲利回本，講的是那五十萬元回本，這叫做現金報酬，也就是你投入五十萬元，每年獲利就是12.5萬元，也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿，如果我再跟你說，保證獲利可簽合約，你大概心一定動了。問題就是，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，想要獲利保證，一定是開高價的，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價五百萬元，我起碼一定賣你五百五十萬元，可卻只有保證你第一年獲利，我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？我一定賺，而且，這樣的房子在現在，地點一定不好，賣也賣很久才會這樣搞，可是存款利率又低，你買不買房獲利？’
「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪六十元」嗯，這比較平常，很多社區都有，大家都在比規劃完善，我一定告訴你第一年建商代管期間，每月每坪只要六十元。好，大家都會想，賠本生意沒人作。我告訴你，每坪六十元根本不夠，而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約，想要有這樣完善的管理，起碼每坪八十元，我跟管理公司長期配合嘛！他要接案子就要犧牲獲利，可是，等我不管了，你當然也可以不跟他簽，不過，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，你的房屋根本不保值了。還有一次，我每月貼錢給管理公司，可是卻告訴你，這是建商贊助的，等到我賣完房屋，社區好不好，你家的事。
「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不說明，現在，我一定跟客戶說，本社區有超過九成的投資客跟自住客來買，第一，讓你心動，第二，讓你快速買，第三，讓你不住也來投資，給你錯覺用的。其實，我的房子一點也不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，我雖是先建後售，但工程期間又不讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住，買這間房屋都是來投資的，會不會獲利？你家的事。你是來自住的？哎呀，少來了，你一定不會住，到時交屋時大家都想賣，你看著辦吧，舊巨蛋（東京巨蛋花園廣場，板橋）賣了四年還有一堆投資客賣不掉，你以為，你賺的到錢？
「每坪降價二萬元」現在房價高對不對？案子開價每坪四十萬元，底價三十五萬元，你嫌貴，好，我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元，你也許會買，看起來四十萬跟三十三萬元，殺了七萬元，可以了吧，不過，停車位！行情一百二十萬元，我咬死一個一百八十萬元，這樣我就回補六十萬元，感覺上，我房屋少賺錢，可是，數據上我其實多賺六十萬元，手上有個案子，房屋越賣越慢，但是附近老公寓多，我有很多車位可以外賣，所以，外賣的車位都可以賺到錢，房屋大不了少賺，合起來，其實我都是賺錢的。啥？你不想用超高價格買車位？可以阿，那就不買，反正我有外賣，而且剩的不多，以後你還不是要跟這些人租，撐到最後，你還是得買。
小市民、行政院長，你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地，看著吧，我大不了不蓋房屋，可是我手上的地，絕對值錢，現在政府不標我更爽，物以稀為貴，你以為地價可以降低？不可能啦，我只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
房地產上有很多數學，不講你其實不會明白。啥？你很會看房子，有眼睛？別練哮話了，我的比較厲害。
「捷運生活圈」有個朋友的案子，他在淡水紅樹林捷運站斜對面，站在房子、接待中心，你真的看的到那紅樹林站屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽的到站裡面的列車進站聲音，很棒吧，捷運宅呢，你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等，過馬路，再往台北方向走十分鐘才到的了，所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，我的廣告大辣辣的寫著捷運對面，其實，要走，十五分鐘，這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
「自備五十萬元，獲利25%！」看起來是
，自備款五十萬元，然後出租賺錢，獲利25%就讓你覺得，四年回本。沒錯，我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率，那個太粗淺，都會被客戶打槍，沒這麼好騙啦。獲利回本，講的是那五十萬元回本，這叫做現金報酬，也就是你投入五十萬元，每年獲利就是12.5萬元，也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿，如果我再跟你說，保證獲利可簽合約，你大概心一定動了。問題就是，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，想要獲利保證，一定是開高價的，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價五百萬元，我起碼一定賣你五百五十萬元，可卻只有保證你第一年獲利，我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？我一定賺，而且，這樣的房子在現在，地點一定不好，賣也賣很久才會這樣搞，可是存款利率又低，你買不買房獲利？’
「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪六十元」嗯，這比較平常，很多社區都有，大家都在比規劃完善，我一定告訴你第一年建商代管期間，每月每坪只要六十元。好，大家都會想，賠本生意沒人作。我告訴你，每坪六十元根本不夠，而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約，想要有這樣完善的管理，起碼每坪八十元，我跟管理公司長期配合嘛！他要接案子就要犧牲獲利，可是，等我不管了，你當然也可以不跟他簽，不過，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，你的房屋根本不保值了。還有一次，我每月貼錢給管理公司，可是卻告訴你，這是建商贊助的，等到我賣完房屋，社區好不好，你家的事。
「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不說明，現在，我一定跟客戶說，本社區有超過九成的投資客跟自住客來買，第一，讓你心動，第二，讓你快速買，第三，讓你不住也來投資，給你錯覺用的。其實，我的房子一點也不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，我雖是先建後售，但工程期間又不讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住，買這間房屋都是來投資的，會不會獲利？你家的事。你是來自住的？哎呀，少來了，你一定不會住，到時交屋時大家都想賣，你看著辦吧，舊巨蛋（東京巨蛋花園廣場，板橋）賣了四年還有一堆投資客賣不掉，你以為，你賺的到錢？
「每坪降價二萬元」現在房價高對不對？案子開價每坪四十萬元，底價三十五萬元，你嫌貴，好，我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元，你也許會買，看起來四十萬跟三十三萬元，殺了七萬元，可以了吧，不過，停車位！行情一百二十萬元，我咬死一個一百八十萬元，這樣我就回補六十萬元，感覺上，我房屋少賺錢，可是，數據上我其實多賺六十萬元，手上有個案子，房屋越賣越慢，但是附近老公寓多，我有很多車位可以外賣，所以，外賣的車位都可以賺到錢，房屋大不了少賺，合起來，其實我都是賺錢的。啥？你不想用超高價格買車位？可以阿，那就不買，反正我有外賣，而且剩的不多，以後你還不是要跟這些人租，撐到最後，你還是得買。
小市民、行政院長，你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地，看著吧，我大不了不蓋房屋，可是我手上的地，絕對值錢，現在政府不標我更爽，物以稀為貴，你以為地價可以降低？不可能啦，我只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
黑心建商的告白10 客戶服務的真諦
最近拖了些稿，主要是跟某社區管委會扯了很久。
手上有社區正在點交公共設施，×的，本來以為這些客戶年輕、不懂，應該很好點交，騙一騙就過了，以前幾個案子都是這樣搞，房子隨便蓋一蓋，蓋的美美的就好，以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情，就是要讓公設順利完成點交。
不是哦，這些客戶阿，找了專業的公司來點交公設，那些人，當然是搞過營建的人，對建商的把戲很清楚，比如，水管該怎樣規劃跟施工，連接地線要如何接、最新的法規的改變，都很清楚，所以，用很高標準的方式來檢查公共設施。
你也知道我有點黑心，好啦，很黑心，房子怎會好好蓋呢，騙騙一般人還可以，專家一來就露餡了，可是，我怎會甘願花錢修呢？所以，就很誠心誠意的，現在正在搞拖時間戰爭，打算拖到下一屆管理委員，搞不好有機會脫身。
每次跟管委會開會，我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案，你們把你們的需求提出來，開個公文寄給我，這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人，現在又沒有新案在忙，寫公文很簡單啦，可是，管委會那些人，平常都要忙自己的事，哪有時間寫公文、搞法律？
你知道嗎？本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架，沒多少錢嘛，我就用拖的，一下子跟他們說：「我很願意快速施作，不過，你們最好出個頂樓同意書，表示，管委會跟頂樓都同意我加曬衣架，要不然，打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿，我的頂樓根本就會漏水，如果管委會簽了這張條子，那萬一漏水，我就可以賴在他們身上，可以說：「都是你們要作的阿，漏水很正常阿！」我以後連漏水都不用修了，哇哈哈哈。
可是阿，我有私下問過其他住戶，尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦，這些族群只要打電話說家裡怎樣，好比，因為熱漲冷縮油漆會裂開，我馬上第一時間派工粉刷補漆，地磚因為地震裂開，就派工換一塊，就是這樣，這些婆婆媽媽都說，這家建商好極了呢！反倒去怪罪管理委員，說對建商太嚴苛了，想到這個，我的計謀多成功阿！
以前預售屋銷售時，怕房屋賣不掉，文宣上寫了「配置社區專屬巴士，往來捷運超方便」，本來想撥個幾十萬元打發了事，不過，刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官，理由是，我只打算給一台小客車的錢，不是那個21人座巴士的錢，嘖嘖，很麻煩耶，這些人怎這麼會算！他們給我報價單參考，居然一台巴士要快三百萬元，哇咧×××，所以，我一樣表面很客氣，回公司摔東西，當初預售誰審的廣告稿阿！找了律師給了他們函，要搞來搞阿，我有時間有錢嘛，大不了你頂多去壹週刊投訴我而已，或是去告官，我再給阿！
上次他們點交，發現我污水化糞池亂蓋，廢話，我當然知道，要不然哪來的錢A呢？被發現就算了，慢慢修，反正我不急。
可是，現在他們還沒點交完，東西壞了都要我修，一堆小錢都在花，啥電腦壞了也要我修，牆壁被搬家的磨到也要我修，再這樣下去，只要還沒完成點交，我還是倒楣耶，這些人阿，太聰明了，××的！
手上有社區正在點交公共設施，×的，本來以為這些客戶年輕、不懂，應該很好點交，騙一騙就過了，以前幾個案子都是這樣搞，房子隨便蓋一蓋，蓋的美美的就好，以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情，就是要讓公設順利完成點交。
不是哦，這些客戶阿，找了專業的公司來點交公設，那些人，當然是搞過營建的人，對建商的把戲很清楚，比如，水管該怎樣規劃跟施工，連接地線要如何接、最新的法規的改變，都很清楚，所以，用很高標準的方式來檢查公共設施。
你也知道我有點黑心，好啦，很黑心，房子怎會好好蓋呢，騙騙一般人還可以，專家一來就露餡了，可是，我怎會甘願花錢修呢？所以，就很誠心誠意的，現在正在搞拖時間戰爭，打算拖到下一屆管理委員，搞不好有機會脫身。
每次跟管委會開會，我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案，你們把你們的需求提出來，開個公文寄給我，這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人，現在又沒有新案在忙，寫公文很簡單啦，可是，管委會那些人，平常都要忙自己的事，哪有時間寫公文、搞法律？
你知道嗎？本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架，沒多少錢嘛，我就用拖的，一下子跟他們說：「我很願意快速施作，不過，你們最好出個頂樓同意書，表示，管委會跟頂樓都同意我加曬衣架，要不然，打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿，我的頂樓根本就會漏水，如果管委會簽了這張條子，那萬一漏水，我就可以賴在他們身上，可以說：「都是你們要作的阿，漏水很正常阿！」我以後連漏水都不用修了，哇哈哈哈。
可是阿，我有私下問過其他住戶，尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦，這些族群只要打電話說家裡怎樣，好比，因為熱漲冷縮油漆會裂開，我馬上第一時間派工粉刷補漆，地磚因為地震裂開，就派工換一塊，就是這樣，這些婆婆媽媽都說，這家建商好極了呢！反倒去怪罪管理委員，說對建商太嚴苛了，想到這個，我的計謀多成功阿！
以前預售屋銷售時，怕房屋賣不掉，文宣上寫了「配置社區專屬巴士，往來捷運超方便」，本來想撥個幾十萬元打發了事，不過，刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官，理由是，我只打算給一台小客車的錢，不是那個21人座巴士的錢，嘖嘖，很麻煩耶，這些人怎這麼會算！他們給我報價單參考，居然一台巴士要快三百萬元，哇咧×××，所以，我一樣表面很客氣，回公司摔東西，當初預售誰審的廣告稿阿！找了律師給了他們函，要搞來搞阿，我有時間有錢嘛，大不了你頂多去壹週刊投訴我而已，或是去告官，我再給阿！
上次他們點交，發現我污水化糞池亂蓋，廢話，我當然知道，要不然哪來的錢A呢？被發現就算了，慢慢修，反正我不急。
可是，現在他們還沒點交完，東西壞了都要我修，一堆小錢都在花，啥電腦壞了也要我修，牆壁被搬家的磨到也要我修，再這樣下去，只要還沒完成點交，我還是倒楣耶，這些人阿，太聰明了，××的！
黑心建商的故事9 廣告行銷發達術
房子要怎賣？新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、找幾個厲害的銷售人員話唬爛？其實，還是有學問的。
有空大家研究一下廣告，其實呢，包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，變成台北東區的首購天堂，想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，不塞車十分鐘從SOGO回到家，真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。
印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，你想想，九百秒感覺上很短，不過，單位換算一下也要十五分鐘，不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，那麼，九百秒的感覺就近多了，果然，新店環河一帶的房屋，因為這九百秒，生活機能爛的地方，變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。
還有還有，「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，其實阿，怎算都是貴。
所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，「無敵海景」是生活機能很差；「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。
下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，一定要再看一下，廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？告訴你，十個有九個是假的，超大的落地健身房一定是國外圖片，你家最後一定是小小間、四台跑步機、陽光透不進來的那種；游泳池？別以為照片看起來像巴里島就相信，攝影技巧啦，透過花花草草以及角度，就可以搞成很華麗，那預售更好作，貼張五星級飯店就成，等到你交屋，就只有淺淺的戲水池可用，站在水裡只到肚子高。
有了美美的照片，接下來只要填入關鍵字就好，比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」，越來越噁心的誇張字眼，以及永遠晚十年的公共建設，讓你現在就覺得，非買不可。
最妙的是，明明是一種手法，大家都會相信：「感謝二天完銷！緊急加開第二期」、「吉時開工，最後一戶地主保留」、「建築金獎最高榮譽」。第一句，看也知道是套好的招數，本來都是一個個案，只是有不同區域、不同大樓，寫的好像是真的緊急推出；第二句，就是快結束銷售了，趕快促銷一下，不過，沒有地主保留，是建商剩下；第三句，哈，拿一個獎大約十五萬左右的費用，寫寫報告就有了，而且，人家辦獎的主辦單位還希望你參加，並送建商去大陸玩等等，十五萬買一個獎盃而已。
我經常告訴企劃人員，轉個彎、體驗一下生活，就是行銷方法。曾經有個個案「花鹿米」，利用網路的行銷，簡單的說，派出網路打手用力的在各大網站討論，尤其是智邦，她們不說自己有多好，只是在那討論來討論去，有時講講缺點，有時說說產品的好，很平常的一個討論，持續一個月，就賣光了。
有時想想，房仲業也是厲害，找個美女哭一哭，說啥分手快樂單身女性要自強，就可以吸引女孩去買間套房，卻連衣櫥都不夠放；要不然，找個呆呆貌似忠良的男人，苦哈哈啃麵包的等你回來，吸引你去找他買房屋，也不想想等待難道就是唯一方法嗎。這些都沒提到產品耶，連房屋都不用介紹，你就飛奔過去買房子，真是高明。
講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦，都沒用啦，情境最重要，只要有情境，深坑都是交通便利，新莊就是台北市中心，黑心建商的房屋就是你心中第一豪宅，非買不可，錯過遺憾。
有空大家研究一下廣告，其實呢，包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，變成台北東區的首購天堂，想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，不塞車十分鐘從SOGO回到家，真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。
印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，你想想，九百秒感覺上很短，不過，單位換算一下也要十五分鐘，不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，那麼，九百秒的感覺就近多了，果然，新店環河一帶的房屋，因為這九百秒，生活機能爛的地方，變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。
還有還有，「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，其實阿，怎算都是貴。
所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，「無敵海景」是生活機能很差；「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。
下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，一定要再看一下，廣告角角是不是寫著「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？告訴你，十個有九個是假的，超大的落地健身房一定是國外圖片，你家最後一定是小小間、四台跑步機、陽光透不進來的那種；游泳池？別以為照片看起來像巴里島就相信，攝影技巧啦，透過花花草草以及角度，就可以搞成很華麗，那預售更好作，貼張五星級飯店就成，等到你交屋，就只有淺淺的戲水池可用，站在水裡只到肚子高。
有了美美的照片，接下來只要填入關鍵字就好，比如「五鐵共構」、「亞洲金融大計畫」、「世界級帝王安全城堡」，越來越噁心的誇張字眼，以及永遠晚十年的公共建設，讓你現在就覺得，非買不可。
最妙的是，明明是一種手法，大家都會相信：「感謝二天完銷！緊急加開第二期」、「吉時開工，最後一戶地主保留」、「建築金獎最高榮譽」。第一句，看也知道是套好的招數，本來都是一個個案，只是有不同區域、不同大樓，寫的好像是真的緊急推出；第二句，就是快結束銷售了，趕快促銷一下，不過，沒有地主保留，是建商剩下；第三句，哈，拿一個獎大約十五萬左右的費用，寫寫報告就有了，而且，人家辦獎的主辦單位還希望你參加，並送建商去大陸玩等等，十五萬買一個獎盃而已。
我經常告訴企劃人員，轉個彎、體驗一下生活，就是行銷方法。曾經有個個案「花鹿米」，利用網路的行銷，簡單的說，派出網路打手用力的在各大網站討論，尤其是智邦，她們不說自己有多好，只是在那討論來討論去，有時講講缺點，有時說說產品的好，很平常的一個討論，持續一個月，就賣光了。
有時想想，房仲業也是厲害，找個美女哭一哭，說啥分手快樂單身女性要自強，就可以吸引女孩去買間套房，卻連衣櫥都不夠放；要不然，找個呆呆貌似忠良的男人，苦哈哈啃麵包的等你回來，吸引你去找他買房屋，也不想想等待難道就是唯一方法嗎。這些都沒提到產品耶，連房屋都不用介紹，你就飛奔過去買房子，真是高明。
講破嘴啥地段啦、建材啦、交易安全啦，都沒用啦，情境最重要，只要有情境，深坑都是交通便利，新莊就是台北市中心，黑心建商的房屋就是你心中第一豪宅，非買不可，錯過遺憾。
黑心建商的告白8 不景氣還是大賺
景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。
當你發現，廣告上寫出「自備10萬買3房」，就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。
第二本合約：我跟銀行談好，比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪20萬元的價值，如果你跟我買房屋，假設買一坪16萬元，我會跟你再簽一本合約書，成交價格寫一坪20萬元，哈，8成純銀貸就是一坪十六萬元，你簡直一毛都不用出，不過，我會收你0.5成的自備款先支付廣告費用，再給你0.5成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，這樣，沒有自備款的你一定很心動，管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。
也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，反正現在房屋開價都很高，我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。
買房送裝潢：好，我把實品屋作的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本1萬元，我一定賣你2萬元，反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，就這樣，你買屋我賺錢，30坪的房屋我就多賺30萬元，然後，室內設計師還要包我紅包一戶3萬元，我跟跑單分一分，多好賺！還有，一戶賺30萬元，10戶就多賺300萬元呢！
車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，但這樣我就賺不夠，於是，車位就是賺錢的地方，假如一個100萬元，我一定要賣120萬元，因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！
公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經30%了，我當然也要一樣阿，原本大概算出來25%而已，我還是硬登記成30%，差個5%耶，我就多賺5%！這個你無法用殺價的方式跟我談吧，你想想，總價800萬元，5%就40萬元了，每賣一間我就多賺40萬元！
雨遮賺坪數：嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，算一算通常一戶都可以多個5%的空間呢，你看，我又多賺5%。
2%不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在2%之內互不找補。不多嘛2%，客廳面寬4米的2%不過只是8公分，差一點點你大概都不會介意，不過，偷個2%工程款就可以偷2%，我又可以省錢，換個想法，我根本就是想多賺你2%的錢耶！
保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的2成，一戶大概都要1萬元以上的保費，2成就是2000元，不多嘛，100戶就是20萬元，這錢我收在口袋裡，拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！
搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，可是，你的心理可能都在想：「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」
當你發現，廣告上寫出「自備10萬買3房」，就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。
第二本合約：我跟銀行談好，比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪20萬元的價值，如果你跟我買房屋，假設買一坪16萬元，我會跟你再簽一本合約書，成交價格寫一坪20萬元，哈，8成純銀貸就是一坪十六萬元，你簡直一毛都不用出，不過，我會收你0.5成的自備款先支付廣告費用，再給你0.5成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，這樣，沒有自備款的你一定很心動，管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。
也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，反正現在房屋開價都很高，我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。
買房送裝潢：好，我把實品屋作的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本1萬元，我一定賣你2萬元，反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，就這樣，你買屋我賺錢，30坪的房屋我就多賺30萬元，然後，室內設計師還要包我紅包一戶3萬元，我跟跑單分一分，多好賺！還有，一戶賺30萬元，10戶就多賺300萬元呢！
車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，但這樣我就賺不夠，於是，車位就是賺錢的地方，假如一個100萬元，我一定要賣120萬元，因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！
公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經30%了，我當然也要一樣阿，原本大概算出來25%而已，我還是硬登記成30%，差個5%耶，我就多賺5%！這個你無法用殺價的方式跟我談吧，你想想，總價800萬元，5%就40萬元了，每賣一間我就多賺40萬元！
雨遮賺坪數：嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，算一算通常一戶都可以多個5%的空間呢，你看，我又多賺5%。
2%不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在2%之內互不找補。不多嘛2%，客廳面寬4米的2%不過只是8公分，差一點點你大概都不會介意，不過，偷個2%工程款就可以偷2%，我又可以省錢，換個想法，我根本就是想多賺你2%的錢耶！
保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的2成，一戶大概都要1萬元以上的保費，2成就是2000元，不多嘛，100戶就是20萬元，這錢我收在口袋裡，拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！
搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，可是，你的心理可能都在想：「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」
黑心建商的告白7 我交代跑單的事
跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個，美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。
業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，也要統一的別說，或是，該如何說。
通常，一開始說的都是介紹環境。
比如，房子在淡水新市鎮，四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空，你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）；住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）；來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）；捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，也可以換部進口車整天爽，如果要搭，有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）；你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，前面有別建商的土地，別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。
如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」
有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
建材篇呢，很妙。明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！公設也是，只有冷水戲水池（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、一點花草園藝、幾步跑步機，我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。
你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？那我告訴你，整塊土地一千坪，我可以用五百坪作一大片廣場園藝，讓你一來就覺得很氣派！三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋，又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」，等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕（以前是亞尼克，現在只用85度C），我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！三年後還有機會增值二成！
我真是天才阿！今天新聞又出來了：「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」，接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：「ㄟ，今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」……哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。
業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，也要統一的別說，或是，該如何說。
通常，一開始說的都是介紹環境。
比如，房子在淡水新市鎮，四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空，你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）；住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）；來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）；捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，也可以換部進口車整天爽，如果要搭，有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）；你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，前面有別建商的土地，別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。
如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」
有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
建材篇呢，很妙。明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！公設也是，只有冷水戲水池（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、一點花草園藝、幾步跑步機，我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。
你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？那我告訴你，整塊土地一千坪，我可以用五百坪作一大片廣場園藝，讓你一來就覺得很氣派！三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋，又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」，等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕（以前是亞尼克，現在只用85度C），我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！三年後還有機會增值二成！
我真是天才阿！今天新聞又出來了：「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」，接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：「ㄟ，今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」……哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。
黑心建商的告白6 分化管委會
大家都知道，房子蓋好、交屋後，最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？除了健身房、游泳池這些看的到的東西，重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。
以前呢，購屋客多半不懂，所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，日子真的不好過。我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。
所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，就開始分成兩組，一組是交好組，專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，比如油漆髒了。另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。
正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，反正，方便、省管理費大家都愛，只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。管委會不准擺鞋櫃？不可以！我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。
要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，就不會窗口一致對建商啦，你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，只要撐過一年，換了新的主委，嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。
反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。
你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。
那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。
現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，他們想省水錢救生員錢，想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。
以前呢，購屋客多半不懂，所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，日子真的不好過。我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。
所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，就開始分成兩組，一組是交好組，專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，比如油漆髒了。另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。
正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，反正，方便、省管理費大家都愛，只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。管委會不准擺鞋櫃？不可以！我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。
要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，就不會窗口一致對建商啦，你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，只要撐過一年，換了新的主委，嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。
反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。
你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。
那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。
現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，他們想省水錢救生員錢，想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。
2011年11月16日 星期三
黑心建商的告白5 大賺都更錢
大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。記不記得，上次有人因此而被槍斃？就是忠孝東路SOGO旁的那一排老房子，因為屋主不配合，建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。
那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。買老公寓，第一件事，低調，不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。所以，我大概都是找個人頭當投資客，一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。
通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，然後就有屋主死也不肯賣，那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，這樣鄰居就不知道我要重建，那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。
還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。
頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，反正老房子本來就會漏水，仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。
到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。
這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「***欠錢還錢啦」假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。
通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，但是，有時也要出絕招，比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，只要慢慢的來，成功機會就很高。
所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，那麼，有五成的問題是有人想整合重建，唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，大家一起抬高價格。
講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。
再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。
那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。買老公寓，第一件事，低調，不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。所以，我大概都是找個人頭當投資客，一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。
通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，然後就有屋主死也不肯賣，那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，這樣鄰居就不知道我要重建，那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。
還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。
頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，反正老房子本來就會漏水，仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。
到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。
這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「***欠錢還錢啦」假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。
通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，但是，有時也要出絕招，比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，只要慢慢的來，成功機會就很高。
所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，那麼，有五成的問題是有人想整合重建，唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，大家一起抬高價格。
講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。
再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。
黑心建商的告白4 看不見的黑心建材
繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」
還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。
現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，畢竟，太專業的東西了。化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，那很麻煩，也很臭。這裡可以賺個上百萬元。
有沒有問題呢？誰知，哪天化糞槽負荷過重，爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。
緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，緊急發電機是哪個牌子？沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，狠一點的話，消防單位一檢查完，我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。
接著，電線也是很好偷的地方。偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，不過，那用電量的設定，是假設值，也就是，比如一個社區設定250的用電功率，通常也只用到100就了不起，那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？對了，就是這樣，一偷就少一成啦。接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能A就A啦。
還有，電梯。如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，會配知名品牌電梯、那部電腦，像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。
現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，畢竟，太專業的東西了。化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，那很麻煩，也很臭。這裡可以賺個上百萬元。
有沒有問題呢？誰知，哪天化糞槽負荷過重，爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。
緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，緊急發電機是哪個牌子？沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，狠一點的話，消防單位一檢查完，我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。
接著，電線也是很好偷的地方。偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，不過，那用電量的設定，是假設值，也就是，比如一個社區設定250的用電功率，通常也只用到100就了不起，那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？對了，就是這樣，一偷就少一成啦。接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能A就A啦。
還有，電梯。如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，會配知名品牌電梯、那部電腦，像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
黑心建商的告白3 操縱房價與銷售率
建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，免的大家又熱過頭亂亂買。
有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？無論是「大陸人要來買房子了」，還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。
不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過頭，有的是根本沒看房子的人，現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。
房價怎操作呢？簡單，比如我的一個案子，
平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元的表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。
當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」好，你大概感動的就買了。
我還是一坪多賺五萬元。
以前真的是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。
還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的客戶買，一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？
別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。
ㄟ，你會問，我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。
發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢，有一招是別人教的，找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到，接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。
誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。
誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了。」
有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？無論是「大陸人要來買房子了」，還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。
不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過頭，有的是根本沒看房子的人，現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。
房價怎操作呢？簡單，比如我的一個案子，
平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元的表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。
當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」好，你大概感動的就買了。
我還是一坪多賺五萬元。
以前真的是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。
還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的客戶買，一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？
別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。
ㄟ，你會問，我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。
發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢，有一招是別人教的，找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到，接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。
誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。
誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了。」
黑心建商的告白2 建材差異
錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，×的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。
反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。
你說，經濟不景氣影響銷售？我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。
說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也作的比較快，省時省力又省錢，快速完工。
混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免的上不了油漆。
最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級，還倒不了，油漆補一下就好。
翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。
幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建材阿。
油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。
還有阿，牌子寫ICI得利乳膠漆，這個牌子不錯，但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶ICI對上二桶雜牌，後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免的大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。
誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。
最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，這是媽媽桑告訴我的。
反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。
你說，經濟不景氣影響銷售？我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。
說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也作的比較快，省時省力又省錢，快速完工。
混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免的上不了油漆。
最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級，還倒不了，油漆補一下就好。
翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。
幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建材阿。
油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。
還有阿，牌子寫ICI得利乳膠漆，這個牌子不錯，但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶ICI對上二桶雜牌，後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免的大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。
誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。
最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，這是媽媽桑告訴我的。
黑心建商的告白1 賺錢太容易
一系列的黑心建商員工告白，讓你知道，房子是怎樣蓋出來的。
我是誰？沒錯，我是一位退役的黑心建商員工，在「改邪歸正」之前，我曾經混過建設、代銷、房仲等幾家公司，錢沒賺到幾個，小心眼小手段倒學了不少，現在，我雖然離開了這個行業，但沒脫離太遠，以往的「本職學能」，現在的工作加減都能派上用場。
以前當建商時最討厭的智邦不動產找上我，要我當版主，說來好笑，以前當建商的時候，有想過要找人毀了這網站，用毒灌爆，因為害我們少賺很多，可是，我竟然現世報的在當版主這沒薪水又沒油水「屎缺」，真是佛心來的，說贖罪太沉重，但吐露一些心聲的確挺爽的。
最近景氣很熱吧，只要打開報紙就有利多的消息，哪個大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢去搞豪宅啦，還有，一群群大陸人來台灣看案子兼踏青，隨便來個內地C咖，只要是去走走，馬上就被報成「看好打算投資」，搞得偉大的阿陸仔新貴，各個都有著當年小日本要把美國買下來的大氣魄。
不說你不知道，都是我們這些黑心建商出錢做出來的新聞啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐還真是舌燦蓮花，連我都差點被催眠，不買個房子等增值，真是對不起自己。
你知道房價怎麼開麼？舉個例，我的成本價一坪二十萬元，利潤抓兩成，二十四萬元就成為我的銷售底價。代銷業者幫我賣房子，他開價定二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給有決定權的主管的，經過作帳，大老闆不會知道，一個案子就有好幾千萬的暗盤。
那，怎麼賣呢？我們會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬通常殺到二十六萬就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，一干人等都拿得到暗盤，我還有業績獎金可以賺，真是了不起的多贏啊。
可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆用高一成價格買屋呢？告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，是看了新聞來買的。那些阿莎力不貸款的好野人呆，比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些上班族，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好賣。
當然，抓住阿呆也不是一朝一夕，每個案子在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，喬幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀順便做做頂級SPA，很辛苦的，你想，不這樣做，哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽這些地方的一片榮景？
有時我也挺佩服我們這些建商，想像力實在是台灣之冠，把荒郊野外，教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到錢途一片看好的夢想家，你看黑心建商的教育有多成功。
記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，現在呢？大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的，但是，所謂有潛力的現在進行式，就是現在僅有夢想，未來要看運氣，你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，當然現在有好一點，起碼有開發進度，不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，然後又合理化說服自己是住在有前景的地方，真的是等到頭髮都白了。
這幾年來的景氣循環，不但讓建商口袋滿滿，遇到天然災害更爽，正好逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地抵押貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？債多不愁，銀行也不敢亂抽銀根，撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
小市民、行政院長，你們擋不住建商賺錢的。不放土地出來給建商標？看著吧，這只會讓建商手上的地更值錢，你以為靠這招地價可以降低？不可能啦，建商只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。哪來這麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
鬼扯蛋一堆，這些都只是黑心建商必備的黑心態度，對不在這個行業的你來說，也許不太重要，但你總會買房吧，用這種心態蓋出來的房子，連我都不敢住，你們還當成夢想宅。
接下來，套句大陸人的用語，我要告訴你，黑心建商的黑心屋，是怎麼鍊成的。
我是誰？沒錯，我是一位退役的黑心建商員工，在「改邪歸正」之前，我曾經混過建設、代銷、房仲等幾家公司，錢沒賺到幾個，小心眼小手段倒學了不少，現在，我雖然離開了這個行業，但沒脫離太遠，以往的「本職學能」，現在的工作加減都能派上用場。
以前當建商時最討厭的智邦不動產找上我，要我當版主，說來好笑，以前當建商的時候，有想過要找人毀了這網站，用毒灌爆，因為害我們少賺很多，可是，我竟然現世報的在當版主這沒薪水又沒油水「屎缺」，真是佛心來的，說贖罪太沉重，但吐露一些心聲的確挺爽的。
最近景氣很熱吧，只要打開報紙就有利多的消息，哪個大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢去搞豪宅啦，還有，一群群大陸人來台灣看案子兼踏青，隨便來個內地C咖，只要是去走走，馬上就被報成「看好打算投資」，搞得偉大的阿陸仔新貴，各個都有著當年小日本要把美國買下來的大氣魄。
不說你不知道，都是我們這些黑心建商出錢做出來的新聞啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送LV、買房子打六折，新聞就出來了，還源源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐還真是舌燦蓮花，連我都差點被催眠，不買個房子等增值，真是對不起自己。
你知道房價怎麼開麼？舉個例，我的成本價一坪二十萬元，利潤抓兩成，二十四萬元就成為我的銷售底價。代銷業者幫我賣房子，他開價定二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給有決定權的主管的，經過作帳，大老闆不會知道，一個案子就有好幾千萬的暗盤。
那，怎麼賣呢？我們會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬通常殺到二十六萬就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，一干人等都拿得到暗盤，我還有業績獎金可以賺，真是了不起的多贏啊。
可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆用高一成價格買屋呢？告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，是看了新聞來買的。那些阿莎力不貸款的好野人呆，比較窮的或是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些上班族，更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好賣。
當然，抓住阿呆也不是一朝一夕，每個案子在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，喬幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀順便做做頂級SPA，很辛苦的，你想，不這樣做，哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽這些地方的一片榮景？
有時我也挺佩服我們這些建商，想像力實在是台灣之冠，把荒郊野外，教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到錢途一片看好的夢想家，你看黑心建商的教育有多成功。
記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，現在呢？大家改口說「要買有潛力的地方」。邏輯是對的，但是，所謂有潛力的現在進行式，就是現在僅有夢想，未來要看運氣，你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，當然現在有好一點，起碼有開發進度，不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，然後又合理化說服自己是住在有前景的地方，真的是等到頭髮都白了。
這幾年來的景氣循環，不但讓建商口袋滿滿，遇到天然災害更爽，正好逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地抵押貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？債多不愁，銀行也不敢亂抽銀根，撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
小市民、行政院長，你們擋不住建商賺錢的。不放土地出來給建商標？看著吧，這只會讓建商手上的地更值錢，你以為靠這招地價可以降低？不可能啦，建商只擔心，政府萬一大手筆全面開放，把國有地全部拿出來賣，一個月賣二十塊大面積土地，這樣才會讓地價下跌的。哪來這麼多地？你算算，軍用地夠多了吧，台北市郊一堆這樣的地。
鬼扯蛋一堆，這些都只是黑心建商必備的黑心態度，對不在這個行業的你來說，也許不太重要，但你總會買房吧，用這種心態蓋出來的房子，連我都不敢住，你們還當成夢想宅。
接下來，套句大陸人的用語，我要告訴你，黑心建商的黑心屋，是怎麼鍊成的。
DMI動向指數
1.公式
(1)先決定趨向變動是朝正向或是負向
若 H_t - H_[t-1]>0 且 H_t - H_[t-1] > L_[t-1] - L_t
則表示股價高點持續走高,為正趨向變動， 記作 +DM(= H_t - H_[t-1])
若L_[t-1] - L_t >0 且 H_t - H_[t-1] < L_[t-1] - L_t
則為負趨向變動， 記作 -DM(=L_[t-1] - L_t)
而-DM的負號(-)是指負向趨勢的意義，而非數值為負數！
其中 H_t 表t日當天的最高價， H_[t-1] 表t-1日當天的最高價。
L_t 表t日當天的最低價， L_[t-1] 表t-1日當天的最低價。
其他狀況，DM=0
(1)先決定趨向變動是朝正向或是負向
若 H_t - H_[t-1]>0 且 H_t - H_[t-1] > L_[t-1] - L_t
則表示股價高點持續走高,為正趨向變動， 記作 +DM(= H_t - H_[t-1])
若L_[t-1] - L_t >0 且 H_t - H_[t-1] < L_[t-1] - L_t
則為負趨向變動， 記作 -DM(=L_[t-1] - L_t)
而-DM的負號(-)是指負向趨勢的意義，而非數值為負數！
其中 H_t 表t日當天的最高價， H_[t-1] 表t-1日當天的最高價。
L_t 表t日當天的最低價， L_[t-1] 表t-1日當天的最低價。
其他狀況，DM=0
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(2)尋找股價的真正波幅(TR,True Range)
所謂真正波幅TR是指將前一日的收盤價C_[t-1]納入考量後,當日股價波動的最大幅度。
考慮三個股價數字的關係: H_t, L_t,及C_[t-1]。(其中C_[t-1]為前一日收盤價。)不外乎下例三種狀況， 則其真正波幅TR值如下:
(i) H_t > C_[t-1] > L_t TR=H_t - L_t
(ii) H_t > L_t > C_[t-1] TR=H_t - C_[t-1]
(iii)C_[t-1] > H_t > L_t TR=C_[t-1] - L_t
(注意。當日最高價H_t永遠大於最低價L_t,所以只有這三種狀況)
所謂真正波幅TR是指將前一日的收盤價C_[t-1]納入考量後,當日股價波動的最大幅度。
考慮三個股價數字的關係: H_t, L_t,及C_[t-1]。(其中C_[t-1]為前一日收盤價。)不外乎下例三種狀況， 則其真正波幅TR值如下:
(i) H_t > C_[t-1] > L_t TR=H_t - L_t
(ii) H_t > L_t > C_[t-1] TR=H_t - C_[t-1]
(iii)C_[t-1] > H_t > L_t TR=C_[t-1] - L_t
(注意。當日最高價H_t永遠大於最低價L_t,所以只有這三種狀況)
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(3)為了要使方向趨勢有意義，則需累計一段時間來看趨勢的方向才有意義。一般以14天為週期作為指標的觀察時間：
分別將+DM、-DM及TR作14日累計。得到+DM14、-DM14及TR14作為起始資料，之後可用移動平均的方式計算：
(+DM14)_t = (+DM14)_[t-1] *13/14 + (+DM)_new
(TR14)_t = (TR 14)_[t-1] *13/14 + (TR)_new
(-DM14)_t = (-DM14)_[t-1] *13/14 + (-DM)_new
d.計算方向指標DI (Directional Indicator)
+DI14 = (+DM14) / (TR14 )*100
-DI14 = (-DM14) / (TR14) *100
由於TR是總波幅，為股價波動的最大距離，因此趨向指標值DM必小於總波幅TR。亦即方向指標DI的值必在0~100之間。如果+DI14=45， -DI14=23，這代表過去14日中向上的趨勢佔45%，向下的趨勢佔23%，其他的則沒有方向性。
分別將+DM、-DM及TR作14日累計。得到+DM14、-DM14及TR14作為起始資料，之後可用移動平均的方式計算：
(+DM14)_t = (+DM14)_[t-1] *13/14 + (+DM)_new
(TR14)_t = (TR 14)_[t-1] *13/14 + (TR)_new
(-DM14)_t = (-DM14)_[t-1] *13/14 + (-DM)_new
d.計算方向指標DI (Directional Indicator)
+DI14 = (+DM14) / (TR14 )*100
-DI14 = (-DM14) / (TR14) *100
由於TR是總波幅，為股價波動的最大距離，因此趨向指標值DM必小於總波幅TR。亦即方向指標DI的值必在0~100之間。如果+DI14=45， -DI14=23，這代表過去14日中向上的趨勢佔45%，向下的趨勢佔23%，其他的則沒有方向性。
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(5)計算趨向指數DX及平均趨向指數ADX
DX=| (+DI14) - (-DI14) | / | (+DI14) + (-DI14) |
其中 | . | 為絕對值符號， 表示將運算後結果取其數值，而不論正負。
而將DX作移動平均，而得到ADX。
DX=| (+DI14) - (-DI14) | / | (+DI14) + (-DI14) |
其中 | . | 為絕對值符號， 表示將運算後結果取其數值，而不論正負。
而將DX作移動平均，而得到ADX。
由於DM代表股價最高價或是最低價增加的幅度，因此其為趨勢力量強度的表徵。不過由於DM會受到衡量單位而影響其絕對數值，因而以真正波幅TR作為基準來衡量其相對強度，如此才可跨個股作客觀性的比較。
所以簡而言之，動向指標的意義就是最高價向上移動的相對強度，或是最低價向下移動的相對強度。由於每日的最高價或最低價是每日股價向大趨勢伸展的觸角，因此觀察股價的波動或是方向指標DI，將可得到股價趨勢的資訊。
得到+DI及-DI資訊後，更令我們關切的是最後淨趨勢方向的力量究竟如何。因此我們取二者的差距數值來作判斷，並除上二者之和以使其標準化，因此DX數值大小亦會落在0~100之間。數值越高代表趨勢越倒向某一邊，趨勢方向越明確(但並沒有指出向上或向下)，但DX的波動性高，為使趨勢更突顯，因此將DX作平滑處理以將趨勢明顯化。
一般在計算時取14天資料值，其意義是假定一個循環週期長度是28天左右，而循環週期是指走完一個上升趨勢跟一個下降趨勢，因此一個趨勢的時間長度大略可以假定為14天。因此當有足夠的理由說明一個趨勢的週期長度是其他數值時，則應該修正這項參數。
3.應用原則
(1)由於+DI與-DI為二個方向的相對強對。當+DI=-DI時，代表上漲力道與下跌力道相當，這是趨勢的均衡當。所以當+DI與-DI彼此穿越時，代表一方的方道開始壓過另一方.這是買賣點訊號。
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4.缺點
DMI指標適用在趨勢明顯的市場，因此在沒有明顯趨勢的市場，或是趨勢週期取錯時，則指標的訊號將不明確。且DI的波動性過高，經常易出現無用的訊號。並且如果訊號出現，經常是行情已走了一段。
5.補救措施
配合KD指標使用，以加強訊號的正確性。
PSY心理線指標
1.公式
PSY(n)=(n日內的上漲天數 / n ) *100
其中n為參數,一般n的取值多用12或24
2.意義
PSY指標是以心理面來推測人氣聚散的指標。就心理面而言，人們較相信外在環境不斷變動，股市也沒有永遠的漲或永遠的跌，一定是漲漲跌跌。也就是說，一般人會認為股市漲多了就應該跌，跌深了就應該漲，永遠在大趨勢的上上下下不停的波動。因此，為衡量多數人看多或看空，即可用PSY指標。不取漲跌數值，而只取是漲或是跌的原因是因為人們在感覺後勢時漲跌發生頻率的重要性會較漲跌數值來得重要。
3.應用原則
(1)一般而言，當PSY大於75時，代表上漲出現的頻率已高到多數樂觀人的水準，也就是股價到達買超區。這個時候盤勢反轉向下的可能性大增。
(2)當PSY小於25時，代表下跌發生的頻率已高到多數悲觀者的預期程度，也就是股價到達了賣超區。此時應留意盤勢將反轉向上。
PSY(n)=(n日內的上漲天數 / n ) *100
其中n為參數,一般n的取值多用12或24
2.意義
PSY指標是以心理面來推測人氣聚散的指標。就心理面而言，人們較相信外在環境不斷變動，股市也沒有永遠的漲或永遠的跌，一定是漲漲跌跌。也就是說，一般人會認為股市漲多了就應該跌，跌深了就應該漲，永遠在大趨勢的上上下下不停的波動。因此，為衡量多數人看多或看空，即可用PSY指標。不取漲跌數值，而只取是漲或是跌的原因是因為人們在感覺後勢時漲跌發生頻率的重要性會較漲跌數值來得重要。
3.應用原則
(1)一般而言，當PSY大於75時，代表上漲出現的頻率已高到多數樂觀人的水準，也就是股價到達買超區。這個時候盤勢反轉向下的可能性大增。
(2)當PSY小於25時，代表下跌發生的頻率已高到多數悲觀者的預期程度，也就是股價到達了賣超區。此時應留意盤勢將反轉向上。
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(3)一般PSY的數值水準多落在25~75間。
(4)當股市多頭時,買超水準的臨界值應往上調到85。
4.缺點
PSY指標經常在25~75的中間值移動。因此指標到達買賣超目標區的頻率相對不高，其趨勢與股價的高低趨勢關聯較低，尤其在股價快速上漲或下跌階段，PSY的反應都不夠快。且即使指標到達目標區，其亦無明確的買賣訊號。
5.補救措施
搭配其他人氣指標如VR等，以使高低點更加明確。
(4)當股市多頭時,買超水準的臨界值應往上調到85。
4.缺點
PSY指標經常在25~75的中間值移動。因此指標到達買賣超目標區的頻率相對不高，其趨勢與股價的高低趨勢關聯較低，尤其在股價快速上漲或下跌階段，PSY的反應都不夠快。且即使指標到達目標區，其亦無明確的買賣訊號。
5.補救措施
搭配其他人氣指標如VR等，以使高低點更加明確。
WMS%R威廉指標
1.公式
%R=(H_t - C_t) / (H_t - L_t) *100
其中H_t為t日的最高價， L_t為t日的最低價， C_t為t日的收盤價。
2.意義
%R=(H_t - C_t) / (H_t - L_t) *100
其中H_t為t日的最高價， L_t為t日的最低價， C_t為t日的收盤價。
2.意義
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H_t - C_t表示市場在交易時間中將股價由最高價(H_t)往下推至收盤價(C_t)，即賣盤的意義。而H_t - L_t為當日的股價振幅。由上圖可以看出威廉指標的直觀意義為賣方佔當日交易的力道強度。其與在計算KD中之單日RSV(Raw Stochastic Value)恰為100的互補數。即
RSV=(C_t - L_t) / (H_t - L_t) *100= [ 1- (H_t - C_t) / (H_t - L_t)] *100
=100 - %R
即RSV是以衡量買方力道來表現，而%R是以衡量賣方力道來表現，但二者是一體二面。這二個值都是界於0~100， 且RSV+%R=100.。
3.應用原則
(1)威廉指標的數值越大代表賣方力道越大，數值越小代表買方力道越大(正好與RSV相反)。
(2)買方力道或賣方力道用盡後必有衰竭之時，買方強勢後必因買超而後買盤動能後繼無力，而使得股價上漲的力道不足而股價反轉。同理，賣方亦無法永遠強勢，會在某一程度後呈現後繼無力。威廉指標一般以20及80分別代表買超及賣超的界線，當%R小於20時，表示買超，%R大於80時代表賣超，此時均表示股價反轉的機會大增。
RSV=(C_t - L_t) / (H_t - L_t) *100= [ 1- (H_t - C_t) / (H_t - L_t)] *100
=100 - %R
即RSV是以衡量買方力道來表現，而%R是以衡量賣方力道來表現，但二者是一體二面。這二個值都是界於0~100， 且RSV+%R=100.。
3.應用原則
(1)威廉指標的數值越大代表賣方力道越大，數值越小代表買方力道越大(正好與RSV相反)。
(2)買方力道或賣方力道用盡後必有衰竭之時，買方強勢後必因買超而後買盤動能後繼無力，而使得股價上漲的力道不足而股價反轉。同理，賣方亦無法永遠強勢，會在某一程度後呈現後繼無力。威廉指標一般以20及80分別代表買超及賣超的界線，當%R小於20時，表示買超，%R大於80時代表賣超，此時均表示股價反轉的機會大增。
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4.缺點
指標訊號出現過於頻繁。
5.補救措施
配合較穩定的指標一起使用。
指標訊號出現過於頻繁。
5.補救措施
配合較穩定的指標一起使用。
BIAS乖離率指標
1.公式
N-bias=(當日收盤價 - N日移動平均價) / N日移動平均價 * 100
其中N為參數。
2.意義
移動平均線為一趨勢線，因此就趨勢而言，任何遠離移動平均線的股價(或指數)，最終均可能會往趨勢線修正，亦即股價離開平均線皆為短暫行為，而離得越遠，股價修正的機會就越大。所以研究偏離程度將有助於對股價行為作預測。而衡量目前股價與平均線距離的指標即為乖離率。即乖離率為目前股價偏離了平均線的百分比。
如果以技術分析的角度來看，移動平均線是之前買進者的平均成本，因此當股價高過平均成本甚多時，自然會有獲利賣壓出現，使得股價向平均成本移動，另一方面，當股價低過平均成本甚多時，攤平或逢低的買盤便會進入，亦使得股價向平均成本移動。可將乖離率視為市場的平均報酬率，所以乖離率指標是搭配移動平均線良好的指標。
當收盤價大於移動平均價時的乖離稱為正乖離，收盤價小於移動平均價時的乖離稱為負乖離。
3.應用原則
(1)乖離率並無一定基準水準，需視所用的均線天數或個股而有差異。
(2)一般而言，在多頭市場時，市場可接受的乖離率較大。反之，在空頭市場時，較小的乖離率便會往均線修正。
(3)大略而言，如果以6日均線來看，則乖離率超過±7%可視為買/賣超。以12日均線來看，則乖離率超過±12%可視為買/賣超，而更長的均線則都可用±20%來作為買賣超的基準。
(4)乖離累積的越大，則後續的股價爆發力道也會越強。
N-bias=(當日收盤價 - N日移動平均價) / N日移動平均價 * 100
其中N為參數。
2.意義
移動平均線為一趨勢線，因此就趨勢而言，任何遠離移動平均線的股價(或指數)，最終均可能會往趨勢線修正，亦即股價離開平均線皆為短暫行為，而離得越遠，股價修正的機會就越大。所以研究偏離程度將有助於對股價行為作預測。而衡量目前股價與平均線距離的指標即為乖離率。即乖離率為目前股價偏離了平均線的百分比。
如果以技術分析的角度來看，移動平均線是之前買進者的平均成本，因此當股價高過平均成本甚多時，自然會有獲利賣壓出現，使得股價向平均成本移動，另一方面，當股價低過平均成本甚多時，攤平或逢低的買盤便會進入，亦使得股價向平均成本移動。可將乖離率視為市場的平均報酬率，所以乖離率指標是搭配移動平均線良好的指標。
當收盤價大於移動平均價時的乖離稱為正乖離，收盤價小於移動平均價時的乖離稱為負乖離。
3.應用原則
(1)乖離率並無一定基準水準，需視所用的均線天數或個股而有差異。
(2)一般而言，在多頭市場時，市場可接受的乖離率較大。反之，在空頭市場時，較小的乖離率便會往均線修正。
(3)大略而言，如果以6日均線來看，則乖離率超過±7%可視為買/賣超。以12日均線來看，則乖離率超過±12%可視為買/賣超，而更長的均線則都可用±20%來作為買賣超的基準。
(4)乖離累積的越大，則後續的股價爆發力道也會越強。
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4.缺點
(1)運用乖離率雖可以得到買超/賣超的訊息，但買超並非賣出訊號，賣超亦非買進訊號，僅能解釋成發生反轉的可能性增高。因此使用乖離率指標會有買賣點並不明確的缺點。
(2)乖離率能夠抓出漲/跌過快的個股。但是對於緩步上漲或下跌的情況，則乖離率便無能為力。
5.補救措施
乖離率需配合更多的經驗法則來作判斷。如要取得更精確的買賣訊號，則可進一步利用乖離線及乖離線的移動平均線作基礎來判斷買賣點。
(1)運用乖離率雖可以得到買超/賣超的訊息，但買超並非賣出訊號，賣超亦非買進訊號，僅能解釋成發生反轉的可能性增高。因此使用乖離率指標會有買賣點並不明確的缺點。
(2)乖離率能夠抓出漲/跌過快的個股。但是對於緩步上漲或下跌的情況，則乖離率便無能為力。
5.補救措施
乖離率需配合更多的經驗法則來作判斷。如要取得更精確的買賣訊號，則可進一步利用乖離線及乖離線的移動平均線作基礎來判斷買賣點。
配合AR及K線的使用。
MTM動量指標
1.公式
MTM-n _t= C_t - C_[t-n]
C_t表t日的收盤價， C_[t-n]表t-n日的收盤價。 n為參數。
所以MTM即目前股價與n天前股價的差距。
2.意義
股價的漲跌除了有趨勢(方向)要素外，另一重要的因子便是股價的動能，或是股價移動的速度。一般而言，如果上漲趨勢或下跌趨勢形成，則股價便會往趨勢方向前進。但當趨勢反轉形成前，股價往原趨勢方向前進的速度便會先減慢，最後停止，繼而才往反方向前進。因此就理論上而言，股價進行的速度是趨勢方向的先行指標。當趨勢反轉前，股價前進的速度應該先反轉。
MTM-n _t= C_t - C_[t-n]
C_t表t日的收盤價， C_[t-n]表t-n日的收盤價。 n為參數。
所以MTM即目前股價與n天前股價的差距。
2.意義
股價的漲跌除了有趨勢(方向)要素外，另一重要的因子便是股價的動能，或是股價移動的速度。一般而言，如果上漲趨勢或下跌趨勢形成，則股價便會往趨勢方向前進。但當趨勢反轉形成前，股價往原趨勢方向前進的速度便會先減慢，最後停止，繼而才往反方向前進。因此就理論上而言，股價進行的速度是趨勢方向的先行指標。當趨勢反轉前，股價前進的速度應該先反轉。
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3.應用原則
(1)當MTM指標由漲勢或跌勢反轉時，則意味股價即將反轉。
(2)當MTM由低檔反轉並且向上延伸接近平衡點0時，表示反轉行情確立，為買進訊號。
(3)當MTM與股價發生背離時，亦為買賣點訊號。這是MTM重要的功用。
(1)當MTM指標由漲勢或跌勢反轉時，則意味股價即將反轉。
(2)當MTM由低檔反轉並且向上延伸接近平衡點0時，表示反轉行情確立，為買進訊號。
(3)當MTM與股價發生背離時，亦為買賣點訊號。這是MTM重要的功用。
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4.缺點
MTM指標經常會在0上下反覆穿越，造成訊號過於頻繁。
5.補救措施
以背離來作為買賣點的研判將可使干擾訊號大減。另外可以採用
震盪量指標OSCn_t= C_t / C_[t-n] *100來作為量能的研判。
MTM指標經常會在0上下反覆穿越，造成訊號過於頻繁。
5.補救措施
以背離來作為買賣點的研判將可使干擾訊號大減。另外可以採用
震盪量指標OSCn_t= C_t / C_[t-n] *100來作為量能的研判。
配合AR及K線的使用。
BR買賣意願指標
1.公式
BR= Σ(H_i - C_[i-1]) / Σ(C_[i-1] - L_i)
其中H_i表示第i日當日的最高價， C_[i-1]為第i-1日的收盤價，
L_i為第i日的最低價。 而 i=1 to n， 一般n取26天的樣本。
( 而Σ符號為累加符號,將i從1加到n)
2.意義
此指標是買賣意願強度的測試指標。其原理是將前一日的收盤價當作基準，來測量當日願意以較前一日高的價格買進的氣勢，與僅願意以前一日低的價格買進的氣勢。並且二者值相除以計算衡量二者累計的相對強度。
3.應用原則
(1)BR指標在0.3~5.1間為盤整格局。
(2)當股價自BR值低檔開始上漲時，當達到BR值的3倍時，則會有回跌現象，此時為短線賣出時機。
(3)當股價回跌至BR值高點算來的1/2時,為買進時點。
(4)一般而言，BR指標需搭配AR值使用。AR值與BR值同時快速上升則顯示股價過熱，持股應獲利了結。若二者同時大幅下降，則為低價買進時點。
4.缺點
(1)BR值無上界，因此在研判上無客觀數字可作參考。且BR值易激烈振盪，不容易使用。且與AR一樣具有指標沒有規則的買賣訊號的缺點。
(2)BR遇到除權除息時，前一日的收盤價需調整。而AR則沒有調整上的問題。
5.補救措施
配合AR及K線的使用。
BR= Σ(H_i - C_[i-1]) / Σ(C_[i-1] - L_i)
其中H_i表示第i日當日的最高價， C_[i-1]為第i-1日的收盤價，
L_i為第i日的最低價。 而 i=1 to n， 一般n取26天的樣本。
( 而Σ符號為累加符號,將i從1加到n)
2.意義
此指標是買賣意願強度的測試指標。其原理是將前一日的收盤價當作基準，來測量當日願意以較前一日高的價格買進的氣勢，與僅願意以前一日低的價格買進的氣勢。並且二者值相除以計算衡量二者累計的相對強度。
3.應用原則
(1)BR指標在0.3~5.1間為盤整格局。
(2)當股價自BR值低檔開始上漲時，當達到BR值的3倍時，則會有回跌現象，此時為短線賣出時機。
(3)當股價回跌至BR值高點算來的1/2時,為買進時點。
(4)一般而言，BR指標需搭配AR值使用。AR值與BR值同時快速上升則顯示股價過熱，持股應獲利了結。若二者同時大幅下降，則為低價買進時點。
4.缺點
(1)BR值無上界，因此在研判上無客觀數字可作參考。且BR值易激烈振盪，不容易使用。且與AR一樣具有指標沒有規則的買賣訊號的缺點。
(2)BR遇到除權除息時，前一日的收盤價需調整。而AR則沒有調整上的問題。
5.補救措施
配合AR及K線的使用。
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