黑心房仲的告白：你的心血 我的薪水

我有多好賺？現在讓你知道一下，以免你覺得我只是打打嘴砲。先不講業外更好賺的主要收入，也就是自己當投資客、結合裝潢、炒房價、跟建商合作等高級手段，這裡，只講檯面上的，我們的薪水跟獎金，就夠你羨慕的。
大家知道，信義房屋跟永慶房屋，都有新鮮人培訓制度，也就是，你啥都不懂、剛畢業，進入這兩間房仲的直營店，一個月就有五萬至六萬元的薪水。相較其他行業一個月二萬二千的22K，房仲業起薪就比別人好賺。這樣的高薪水，可以領個半年、九個月，而這期間不管有沒有業績，乖乖上下班就有這樣的錢可領。
當然，公司也不是白癡，為了培訓房仲，自然是找白紙來付這個錢，然後，把公司文化、操作技巧一一交下去，發傳單、打電話、站馬路，並且上課取得「不動產營業員」的執照。
至於「不動產經紀人」的執照，因為屬於普考等級，難度高，一家房仲店一張就夠，所以，公司一般不會多培訓這些人考這張執照，通常都交給比較會念書的代書或是公司總部，然後借牌出去即可，賣房子的業務，只要上上課、拿到營業員的資格就算數，有時候，經紀人連坪數都不會算，因為上課都在打瞌睡。
等到這新人期間過去，薪水就變成兩萬出頭，再外加獎金。直營店的經紀人比較可憐，獎金率大約在服務費的10％上下，也就是，如果賣一千萬元的房子，拿到賣方4％買方1％的服務費，無論買賣經紀人可以分到：1000萬×總服務費5％×10％÷2＝2.5萬元。
所以，如果一個房仲一個月只賣一間一千萬元的房子，他的薪水就從當初的五~六萬元，變成四萬多元，這樣雖然也比一般上班族多一點點，但是，一個業績排名比較前面的經紀人，每月如果有一百萬元的佣收業績，那麼，薪水就有十幾萬元，隨便算算，年收入也上百萬元。
而如果踏到加盟店，經紀人賺的就更多了，多數店的規定是無底薪、高獎金，也就是公司不付你薪水，只要你會賣房屋，就可以抽服務費的50％~90%，有的品牌更祭出只收辦公桌每月5000元，其他服務費全部賺的制度。
這樣，當經紀人賣掉一間一千萬元的房子，同樣收取賣方4%買方1%服務費，這樣他就有1000萬元×5%×50%÷2＝12.5萬元起跳值，而如果是每月只付5000元的桌費，那麼，一個房仲就可以拿到二十幾萬元的獎金。
好賺吧，雖然經紀人工作時間通常是從早上八點至晚上十二點，但是，付出苦力就可以賺到比別人更多的薪水，所以，仍然可以吸引不少想賺錢的人投入。想想，賣一間房屋就賺很多萬元，這麼好賺的工作去哪找？二十幾萬元耶，你每個月省吃儉用想買屋，二十幾萬元起碼要存好幾個月，有人還要存一年，就這樣一口氣被我賺走。
看起來，加盟店的房仲好像比較好賺，直營店賺比較少？因為分店屬於公司直營，所以公司較願意為了旗下經紀人，大作廣告、培訓、資訊提供等完整服務，而加盟店因為屬於加盟，公司對於員工的培訓就較少，對於經紀人的掌控度也稍差於直營店，經紀人屬於各加盟店東的員工，萬一有交易糾紛，則由各店東自行處理，加盟店總部負責協調。
景氣時，無論直營或加盟體系房仲，都會狂開分店以取得市占率及賺錢，而不景氣時，因為直營店體系要付基本薪水，所以可能當初開分店的評估會較謹慎，不賺錢的店因為每月的員工薪水都要發，就會收掉，但加盟店因為多半不用付底薪，開店的基本管銷，比如付給品牌的月費、水電費、房租、裝潢攤提等，只要賺到就好，沒賺到就收店，其實也沒太多損失。
所以，像信義房屋跟永慶房屋，在評估開店時，會計算這一區是否可以賺到基本開銷，如果開了店，就表示這一帶有操作機會，因為人員管銷每月都需要好幾十萬元，開店須謹慎，否則會拖垮公司整個獲利，而其他加盟品牌開店速度快，只因為不太需要付員工薪水，先搶先賺，賺不到就馬上撤，景氣回來又可以回來再設店。
想踏入房仲業，多數年輕人會先選擇有完整培訓的直營體系，先學個兩年後，再跳到賺更多的加盟體系，起碼我不少朋友是如此。因為直營體系管理較為嚴格，連對客戶的說詞都要統一，自己要買屋要跟公司申報，有些公司還「曾」要求不可以跟投資客合作，這年頭，誰不跟投資客合作？所以，到加盟店比較有機會賺大，不管是房仲自己就是投資客，還是房仲幫投資客買，都比較容易些。
當然，經紀人的一天也不好混。
早上八點，就要「做早操」，全部員工站在店門外，做個很有精神的早操跟唱歌，給附近民眾「看」。接著，開啟電腦，搜尋別家房仲新刊登的物件，作為一天的開始。
早上通常基本工作比較多，因為這時候客戶不是在上班，就是還在睡，所以，收集資料、攔截其他房仲物件後，開始準備拜訪信件，把買來的地址、過去曾經看過屋的客戶等，寄簡訊、貼信封。
九點開會，店長開始一一詢問：「昨天做啥？約誰？誰怎麼說？有沒有新的進度？」如果有進度，那麼，你就該把昨天跟客戶怎麼聊天、客戶怎麼反應，一一說出，大家討論有沒有問題，有沒有該檢討的，並且，針對說詞來糾正。
我聽過比較有趣的：「報告店長，昨天敵店來搶客戶，我用大鎖K回去了。」店長：「有沒有打贏？記得哀嚎大聲一點，上次你打人就哀不夠用力，如果有媒體來拍就跑，跑不掉就要在地下痛的打滾，其他人要在旁邊哭墓。」
好啦，通常都是：「昨天我客戶說，這價格太貴了，而且房屋好像有漏水。」店長：「你白癡阿，記得說因為漏水才賣這個價格，要不然房價會更貴，去搞個假合約來給客戶看。」
十點後，有約拜訪的就去拜訪，沒有的，就去掃街，看看今天有沒有新貼出來的「租」單，然後，去自己的重點大樓，找警衛、里長、總幹事等人，聊天換取情報。
中午該吃飯了，要帶著名片跟傳單，每天換一家飯館聯絡感情，用生意來換取放放廣告的機會，順便交換最近有誰想要離婚的八卦訊息。
吃完飯，有客戶帶看就帶看，沒有的只好回店裡，繼續找別家的新案、上網經營網站，寫寫區域的利多，寫寫別家房仲的缺點。是這樣的，每個經紀人都要有多個帳號跟網名，反正，有空就上網自吹自擂、假裝購屋客看屋寫故事、發發看屋開箱文啥的，順便批評一下客戶看屋的狀況，比如，自己的客戶看上別家房仲的物件，就馬上發一篇文章來寫臭那間房子，或是寫臭那間房仲；自己正在經營某社區的物件，就寫剛剛看到，有超市進駐附近、這一帶準備發了。
至於有建商正在收購這一帶房屋，自然會大吹特吹，把這一帶寫成「下一個信義計畫區」就對了，建商開高價，房仲跟著獲利，就是這樣，利用網路的力量，房仲假裝自住客上網討論，你常看到的，某些討論網站特別活絡，其實，根本就是房仲自己搞出來的結果。
晚上，終於有客戶看屋，帶了看之後，馬上連絡其他有意的買方，「有客戶要出價了，你要不要跟進？」這樣的電話不絕於耳。然後是，把買賣雙方抓來店裡，見面談、假裝拉價等等，一直到十二點下班。
房仲的生活很無聊，就是整天聊天跟帶看，但是賺錢就是這樣，想拼提早退休，日子就這樣黑心下來了，因為別人黑心，你也會一樣黑，要不然，怎賺的到錢？有良心的，早就不做這行了，景氣的時候，更多人加入，不景氣的時候，自然退出，賣保險、當理專去囉。

黑心房仲的告白：賺你的錢太容易

你以為，黑心房仲是隨隨便便就可以當成的？想賺進大把房地產的鈔票，才不是一天到晚對著鏡子練習「三房兩廳，雙面採光，兩套衛浴…」，也不是對著女性高喊「女人當自強」就有啦。
黑心房仲，是不斷的抄襲跟學習而來的。首先，當你踏入黑心房仲的店面，就是你上當的開始。
你看過只為豪宅客看屋而裝潢的「豪宅銷售中心」嗎？為何我要花大錢裝潢一間有厚織地毯、水晶吊燈、進口緹花沙發，並且配合頂級咖啡機、英國高級紅茶，就是讓你從踏入我的地盤之後，開始想像你未來的豪華人生，是多麼的「跟有錢人一樣」。媒體一天到晚說「買房子是一輩子的大事」，我則是要你一次又一次的享受「買房子是一輩子的樂趣」。
好吧，地毯是假羊毛大陸作的，吊燈是山寨拷貝版，咖啡粉很廉價，紅茶超難喝，那個小點心，是我上周買到現在。
豪宅銷售中心，真的只給買豪宅的人用的嘛？當然不是，我一定會跟你說：「這是豪宅銷售中心，但特別為你開放，表示我對你的重視！」誰踏入這間中心，誰就會被我扒層皮，因為，空間私密就是充滿二氧化碳，音樂舒適就是讓你昏昏沉沉的放鬆，等你吃飽喝飽就會更加不反抗，接著，看我跪著、下腰，提供一本精緻的銷售說明書，你就等著拿出信用卡來累積紅利點數吧。
啥？各家房仲的店頭裝潢都越來越高級？不要緊，我有高科技。當別的房仲經紀人用了iPad在那裏大開記者會沾沾自喜，我早就用全套蘋果牌華麗電腦設備了，你在我店頭看到的超大100吋螢幕，那跟阿凡達一樣的3D看屋系統，誰看了誰就會想直接購買那間房，當我帶你去看屋時，手上早就是最新的iPad，他出第二代，台灣還沒有，我就派人飛去美國買到手，等到第三代、第四代也一樣啦，我用我的豪華裝備，來告訴你，我多有誠意跟先進吶！
再來，我的員工穿的衣服，也是訂作的，全部合身白襯衫外加半透明質料，冬天就多一件有腰身的高級黑西裝，並且規定大家上班一定要擦香水，頭髮也要每天梳好，女生一定要化妝，男生皮膚不好的要去打脈衝光。身材也要每天練，你早上看到有人在做早操、跑步，就是要培養大家的體力跟身材，順便讓你看到我家經紀人有多猛啦。啥？當房仲要搞這樣？那當然，我把日本銀座那套牛郎哲學引進台灣，要不然，怎會有那麼多貴婦級投資客跟我跟那麼久，看看資料就買了？買房子不是買地段啦，要騙這些人心甘情願的一直掏出信用卡來刷，不來點貼身服務怎麼賣房子呢？
還有還有，大房仲都有企研室、研究室，三不五時發發很有學問的新聞稿，那個我也會，不過就是找幾個人，每天剪報紙、搜集新聞，然後，把公司的資料庫調一調，搞出一些有利於我的數字，再拿給媒體寫就好了。當然，房地產記者就那幾十個，黑心建商那一套「三天找吃飯、五天送出國、生日送LV、買房子打六折」，前三招根本不夠看，最後一招我改成「買房子不收服務費、直接報底價、找你一起投資賺大錢」這樣，更厲害吧，我真是青出於藍更勝於藍，記者薪水那麼低，誰不想投資賺大錢？你所知道的，劉媽媽啦、江醫生啦、管你二黃三黃我都很熟，大家一起投資買賣。所以，我的新聞比黑心建商還多，而且，寫得更好，房價再高，政府打房再厲害，我的房屋都可以照賣。
有了這些配備還不夠，我養了「帝寶級設計師」來幫你裝潢，讓你家也可以像豪宅一樣，並且還可以順便上裝潢雜誌跟電視節目，讓你臭屁一下哦。其實，裝潢的工班，根本就是穿西裝的木工跟家具商人而已，當我買了間黑心房子之後，就可以隨便搞搞黑心裝潢，看起來漂漂亮亮，再賣給無知的阿呆客人，簡單嘛。
雖然【黑心投資客炒房告白】寫的很多，書也大賣，但是，沒看書的阿呆客人源源不斷阿，每一個都碼認為自己的看法最正確，不想買裝潢屋的我就找沒裝潢屋，反正投資客現在都懶的裝潢，直接假裝自住客賣屋，而沒自備款的，我當然就大賣裝潢屋，這樣，房子我也賺、裝潢我更賺，你喜歡我的裝潢，我一定要介紹這個設計師給你。沒錢裝潢？沒關係，我總價外加一百萬元就好，一切找銀行貸款就有錢啦，而且，裝潢不用一百萬元，五十萬元我就一定讓你家超級華麗，這樣你又有錢買台車，看，我多麼有佛心！
說到沒錢，政府不是老在說要限制房貸？×啦，根本就沒在管，銀行總行有規定，但分行就管不了那麼多，開銀行是要來賺錢的，沒有房貸他賺啥？所以，我培養了很多地方分行經理，那些人白天人模人樣，一晚上只要被我找去酒店消費就熟啦，只要在他授權金額以內的房貸，都嘛隨便我貸。總行會檢查貸款成數？合約作一作就有啦，你買九百萬的房子，我的合約書就寫一千兩百萬元，反正銀行可以接受估值貸款，喔，你問我估值貸款？還不是黑心建商那一套，政府規定只能貸六成，一千兩百萬元的假成交價就是貸款七百二十萬元，這樣買九百萬的房子，不就變成八成銀貸？估值，反正是銀行隨便填的，他要找估價師幫他寫市場價格，估價師隨便找也有人願意寫，大家都要賺錢的嘛，老招很好用的。
你罵我黑心？我告訴你，我的形象可好的很呢，商周、今周搶著要作我的個人專訪，天下、遠見更是上到不要上，報紙的話，每周四大報大概都會出現我公司的名字，啥，上不了？花錢就有啦，那些媒體的廣告業務，熟的很，大家都嘛打過高爾夫球、潛過水，至於酒店，哎呀，那是晚餐嘛，而且我還是酒店房東，固定找這些媒體高層聚聚餐，你說，我怎可能形象不好，我怎可能沒有新聞，而且，這些都是黑心建商教我的。
苦心經營這些配備跟工具，還不是為了要賺你的錢，要不然我放高利貸就好了，不用人模人樣的到處招搖，而且，有了這些配備，你的錢，就會主動送上門來，並且，還會為我感動到痛哭流涕，因為，有錢大家賺的道理我很懂，賺到錢三不五時要捐一捐我也懂，從九二一到日本地震，我可是都有捐很多錢的哦，不信，你上網找找新聞，好多篇哦。

與房仲過招的SOP-4

就在心裡畫一個叉
裝潢跟格局也是屬於破解招數的一環，但請你加上想像。
當你正在看一間有裝潢的房屋時，比如客廳，知道那沙發是便宜貨，就在心裡畫一個叉，天花板有你不喜歡的雕梁畫棟，也請畫叉，牆壁的顏色不喜歡要改顏色，同樣畫叉，當你看完後，這間看起來美侖美奐的房屋，就充滿「叉」，於是你的理智很容易戰勝眼前的假美景。
如果你不習慣想像，那麼，就請房仲提供一張房屋的平面圖，在上面打叉。
關於房子的大小，也可以如法炮製，比如，你看上一個房屋，但他主臥室不大，你就要在心裡想，這主臥室要放哪些東西，衣櫃空間不夠，是不是可以用其他房間的衣櫃來代替？
房子有壁癌、現有格局不符合自己的需求？沒關係，大概要花多少錢來裝潢？抓個數字，核對一下你有沒有足夠的預算，不夠？就換別間來看。
車位也別忘記，如果這房屋沒有附車位，你是不是可以在同個社區、附近，很容易找到車位來出租，並且衡量一下，你是不是真的需要車子以及買一個車位？或是搭捷運轉公車騎機車就足夠？那，你有試停過這個車位嘛？好不好停？離電梯遠不遠？別忘了，那個上新聞的，買了個號稱「賓士級大車位」，結果停了車人就走不出來。
這房屋的景觀，你同樣該思考，你的作息時間有沒有機會看到景觀？你對景觀的需求有多強烈？在西曬與無敵海景之間，你要省錢還是需要景觀？
就這樣，哪一個重要，就打一個圈，哪個不好，就打一個叉，壹週刊評比用的「劣、劣、劣」「勝、勝、勝」，在買屋的過程中，非常好用。

中斷房仲攻擊
會看球賽的人都知道，當對手手氣太過旺盛的時候，會來個「暫停」的戰術運用，一來讓自己喘息定神一下，二來打斷對方的節奏與氣勢，好搏反擊。
買屋也一樣，當房仲一路強勢的講解、看屋、引導出價，尤其是房仲最擅長的疲勞攻擊，每次看屋、見面談、簽約，都一定要搞到半夜十二點，再厲害的客戶也會有遺漏的時候，這時，請你打出「暫停牌」，無論如何，回家、休息、明天再戰，不管房仲怎麼說「只有今晚」、「現在才有機會講價格」、「限時看屋」。
房仲要成交才有錢賺，無法成交啥招數都使不上來，而且，房子那麼多，你何必單戀那枝花？
所以，沒有「再也買不到的房屋」這樣的說法，你不過只是因為房仲告訴你的話，來對自己說服合理化的影響，但，如果你擔心此中必然有詐，就要「暫停」。
你一定看過，買東西殺價的方法，有時候，當你轉身要離去時，小販一定會依你的價格賣你，這種狀況在東南亞的傳統市集上最常見，開價一件兩百元的衣服，你回價三件兩百元，那老闆一定會咬死說不可能，可是，當你狠下心來說，不買我走了，在離開攤位的那一瞬間，多半是成交的時候。
因為你一走他就賺不到錢。
買房子也是，你這個時刻要走，他就賺不到你的錢，所以，出價要狠，殺價要兇的道理你懂，但如果卡在價格上爭執不下，請狠下心來「起身走人」，屋主願意降價就會同意，房仲願意犧牲服務費來獲取成交，也會同意，如果，價格差太多，你也該離開，因為再凹下去只有浪費時間，房仲必然會使出更多手法，來讓你加價。
「可是，我的經紀人很可憐阿，他跑來跑去很認真幫我們談價格，你看他的衣服都汗濕了，很感動耶，還有，我真的很喜歡那個房子耶。」如果你還這樣想，你依然會被「感動行銷」而忽略房子本身的問題，請記得，賺錢不容易。
化被動為主動，就是中斷別人攻擊的一個好方法，不管你是「暫停」，還是「離開」。
起碼，我買屋時，只要覺得疲倦，只要覺得趨於下風，只要感受到咄咄逼人或無力反擊，就會走人，因為你已經氣弱了，要怎樣抵擋攻勢呢？

與房仲過招的SOP-3

當個高傲的客戶
買一間房屋，也不一定要這麼累得先從跟房仲交朋友開始，你想想，郭台銘買屋，他會跟房仲交朋友嘛？我想不會的，誰有那麼多美國時間？
保持一段距離，並且不讓房仲講太多，這也是一種招數，但你必須夠高段，了解夠多，比如，你是在地人，你清楚你的需求，房仲報給你房屋要看，你就只要講簡單幾句話就好，比如「我覺得這間還可以，價格呢？」「我不喜歡，你再幫我找過，就這樣。」冷冷的，權威的，這樣房仲也不用跟你廢話太多，因為你根本就不聽。
不聽不回答，就比較不會中計，宛如律師般，一字千金，這是高傲的好處，壞處就是，你要自己看的很清楚，包括密密麻麻的合約書。
別忘記，有時候房仲會告訴你：「這間房屋有4%的投資報酬率，而且房客很穩，要不是屋主欠錢，否則不會用這個價格來賣，三天就一定賣掉，你一定要搶下來。」如果你貪那個「假欠錢」、「假降價」，就不符合高傲的原則，就容易上當。要高傲，就要這樣回答：「租約拿來給我看看！」、「我沒看到房屋就不買！」、「這價格根本就只是行情，沒有比較低，你拿點誠意再說！」
別忘了，投資大咖低價買屋的哲學就是：「我給你十分鐘，你去找屋主用這個價格談，談不到我就走，一毛都不會再加！」
從黑心投資客身上，你應該可以學到很多狠招。
不懂也是一種招數
如果，以上招數你都學不來，那麼，就一路不懂到底，也是一種好方法，但記得，不懂就一路問，不要覺得丟臉，反正不懂嘛，這一點也不丟臉。但是，重點是，你所有的問題，都一定要記下來房仲給你答案，然後，去問別人是不是真的這樣，重複核對一下，有沒有人騙了你。
這包括：「這個水龍頭邊邊怎麼看起來髒髒的，擦都擦不掉？」這樣的小問題，也許房仲說：「那個只要多刷幾次就刷掉了。」其實，可能是霉根深入底層，要整個挖掉，但你要去查去問。
不懂，就一路問一路記錄，並且拍下來。
重點就是，問與找答案，房仲並不是萬能的天神，你記得問也要記得找第三人多問一遍。
從看屋的所有細節，一路問到合約書那密密麻麻的內容，一個字一個字都要問清楚，並且，確定自己真的了解，才算數。
如果房仲要騙你，就要一路圓謊來騙，如果你一路都有記錄，這個謊言很容易被你檢視出來而識破，而識破後，就要直接去問房仲，你為何騙我，接著，找別家房仲買屋去。
這種方法很累，你必須勤勞。
比如，鞋櫃可不可以放在門外，你要去找社區管理人員問清楚；房屋有沒有違建的問題，你要去調測量成果圖來比對現場；房屋是不是凶宅，你要問旁邊的鄰居；這個行情貴不貴，你更要問其他房仲、其他買過的人、其他專家來確定，而貸款的利率有沒有划算，你可能就要一家家的銀行，交叉比對各銀行的利率與費用。
合約書很厚，你就一個字一個字的研究，並且比對內政部版本，有沒有不利於消費者又可以讓你接受的觀點。別以為一定要找律師，很多素人都自己寫訴訟狀、上法庭辯論，勤勞可以補拙的。

與房仲過招的SOP-2

非理勿聽
當你看屋時，一路上房仲經紀人一定會一直巴拉巴拉的講個沒完，只要你一回嘴，他就會馬上接上你想聽的話題，並藉由你的反應來判斷你的「級數」，好思考到底你是不是個「肥羊」，該如何宰。
這有點像算命的郎中，多半從你「事業不順」、「感情或婚姻不順」、「小孩不聽話」來下手，他一邊講你一路點頭如搗蒜，他只要順著你的心意去幫你算命，等到你哭的梨花帶淚，就會叫你拿出錢來「改命」。
是算命或業務厲害，還是你自己太脆弱以至於太好騙？
我的方法是，概不回嘴。當他說這裡多有前景、有啥新的捷運線正在開發，我都眼不直視，但是，我盡量「有禮貌」的點頭回應，或是，面不改色的「嗯，我知道了。」
沒有道理的話，不用聽太多，離你太遠的話，也不用聽太多。如果你對你搜尋購屋的地點很熟，或是你朋友很熟、你老婆很熟，那當房仲講這些無意義的話，你會受影響？不會的，而如果你很熟，當他講了一個十年以後才有「可能」實現的利多，你自然知道該如何「禮貌反駁」，這樣，房仲就會知道，你不是肥羊，廢話就少很多。
比如，我會一開始就跟他說，我在這裡長大的。
那如果你是外地來的，也沒關係，找個當地人陪你去看房屋。
如果都沒有，你只要說：「我看這一帶的房屋已經看了一年」、「已經看過其他房仲的房屋，但沒有好貨」、「剛剛開車繞了一個小時，已經先熟悉環境」，然後，微笑並禮貌的聽房仲巴拉巴拉。
如果你一路上都不回嘴，你已經解決一半臉皮不夠厚的房仲經紀人，因為，對著一個木頭人，房仲那個「見招拆招」的本事，就無法好好發揮。
關於公共建設，你也許偶爾會遺漏，不要緊，房仲都會告訴你，這時候，請他幫你找相關資料或剪報給你參考，拿得出來的叫「新聞收集」，拿不出來的就叫作「唬爛」。有新聞，你就可以自己上網找更多資料，請記得，多找一點負面的來參考，比如捷運，路線發布後就會有一堆新聞，但沒「開工」就不算數。
這樣的話，「搶手學區」也該要有排名的資料、「總統府要遷到這附近」也一定要有相關評論或新聞，否則，都是「唬爛」。
你要跟一個只會唬爛的房仲經紀人買屋、賣屋？

跟房仲交關
我媽媽是個好客戶，她「交關」水果行，第一個月會先花兩千元測試品質跟送貨準確度，如果水果都好，也沒有因為送貨而偷換或震壞掉，第二個月起就開始一萬一萬元的買，並且，還會推薦給她的朋友大家一起找那間水果行，反之，一旦有壞果又不願意負責，所有的歐巴桑就會集體換間水果行，這影響，每個月業績動輒十萬元。
所以，她這幾年已經換了第三間水果行，前兩間都在我媽「撤出」後兩個月倒閉。不是我媽買的量夠大可以讓一間水果行倒閉，而是歐巴桑的恐怖街坊力量，一人撤滿街撤。
買房屋可否這樣？可以的。所有房仲跟所有的建商、代銷業務都知道，好客戶並不是一個，而是一輩子、一長串，大家賣屋都想找到「肉粽串」的客戶可以「交關」，不少個案、社區，會有一堆好朋友一起買、陸續買，就是這個道理。
抓住一個客戶頭，並且帶來一串客戶，是超級業務員最擅長的。
所以，你也要當個這樣的人，並且，讓房仲知道，你有不少朋友要找房子，你就是那個肉粽串的頭。這種話數並不是說說人家就當真，你可以每次看屋時，帶不同的朋友一起去找房屋，並且，讓房仲知道，如果不誠實、交易不好，這些朋友就會找其他家房仲買屋去。
當然，這要說出來，比如，可以當著房仲的面，講講你買水果的「狠勁」，讓房仲清楚的了解，你是個有肉粽效應的買家，過去曾經發生集體撤出的事件，不管是真的還是掰的都好。
接著，看屋時，請開始挑剔房屋，以及考考這個房仲經紀人有沒有誠實。
當完惡毒的婆婆之後，請再當個天使的婆婆，不要讓房仲請你吃蛋糕跟咖啡，請你偶爾不經意的，帶著兩杯飲料跟小點心，送到店裡去，然後再去買菜，製造驚喜與友好。
房仲也是人，業務也是人，他更是別人的小孩或是別人的爹娘，你要比他高竿的方式，就是要反客為主，給他溫馨與愛心，讓他誠心的幫你找房屋，畢竟你有一長串的朋友等著介紹，如果不從、不優，就換人買。而且，你還住在這附近，誰對你不好，你有可能會幫他到處宣傳。

與房仲過招的SOP-1

想要打敗黑心房仲，也不是沒有辦法，雖然房仲每天早上從八點到晚上十二點，時時刻刻都在想要如何讓你就範，前面你也看了兩本書、三種不同系統各十七招的恐怖招數，招招致命，但我還是有一些方法，讓你可以盡量的「利用」、「運用」房仲，而讓你找到你要的那棟六十分的房屋，住得舒服與安心，不花冤枉錢。

房屋自己找
房仲自己統計，有六成以上的看屋管道來自網路，然後只有兩成的看屋管道是店頭。是這樣的，多數人看屋，不管你是怎樣找到物件的，當你找到看起來覺得還可以後，就會開始找上房仲店頭看屋，然後，交給那個經紀人一路帶你看屋。
我知道找房子很辛苦，但多數人的問題，就是只要找到一個「看起來」可以信任的人，就會把發球權，也就是將房屋供應的來源交出去，讓別人幫你找。別懷疑，通常你網路爬文一個月之後，看了第一間房屋，不管滿不滿意，那個經紀人一定是不斷的打給你：「最近有一間不錯的房屋拿出來賣…。」所以，不管他給你的房屋是不是配餐，你依然會被房仲拉著走。
要不然，就是你上網找屋的部分，出了差錯，也許明明有問題的房屋，被包裝成超級可口，或是，明明是間適合你的房屋，你卻還沒摸清自己的需求就略過不看。
比如，你明知道投資客的房屋，那種黑心裝潢跟本就不實用，買了還是要拆掉重作，但你上網看屋，只要看到那房屋的照片美美，就會很心動，而看到照片很暗很爛沒裝潢，就跳過？
所以，我在買屋時，已經可以跟A房仲聊B房仲的物件，因為我清楚知道自己要的是啥，而房仲說：「你有沒有看過這間編號***的房屋？」其實，我都已經在網路上看過了。找房仲看屋，只是要去現場看看照片沒有的東西，或是確定這屋況照片是不是利用角度來搞得美美的，順便，去跟他要沒放在網路上的房屋來看。
這樣，就破解了配餐法的問題。
當你明確的走到牛排店，只要吃牛排，就不會受到前菜、甜點、濃湯的口感影響，馬上知道，這牛肉到底好不好吃、份量到底夠不夠。
希望你書看到這裡，對自己的需求已經有個大概的想法，也明確的知道自己到底要怎樣的房屋，再上網去找物件、聯絡房仲、讓他拿出沒有放上網的物件。雖然我很清楚，真正的A級好房是不會放到網路上給其他房仲搞破壞，但你也該了解自己要的房屋是啥，再去行動。
如果你還不清楚需求，那就將錢包放空三個月，沒事就去看屋，也可以了解自己或另一半的想法，作足功課才下手購屋。
非禮勿視
眼睛，是要來看房屋，以及確定環境的。
所以，從房仲店頭到目標房屋，你可以請經紀人在房屋四周多帶你繞繞，讓你確定一下這附近的環境與機能；到了房屋地點，請拿出「丈母娘看女婿」般的眼神，認真看屋，交友可以隨時交，但房屋的所有重點不可以遺漏，所以，經紀人不管是帥是美，別對他的眼睛看太久、別對非房屋的東西看太久，如果你也知道事業線很厲害，就要避開被攻擊。
梅杜莎是個蛇頭美女，誰看她的眼睛就會變成石頭。
請認真看房屋，要看的程度是，當你離開這個房屋，可以明確的知道，他的牆壁是啥顏色，他的格局你用手就可以畫出來，他地板是不是要重換，或是可以沿用。
你記得，上一次看的房屋，那個水龍頭是啥品牌？
好，反正你可能要全部打掉重新裝潢，那我問你，記不記得臥室的長與寬，大概是多少？廁所有沒有墊高？大門有沒有門檻？
別鐵齒，找我幫忙看屋的朋友，看完之後，我問他冰箱是啥品牌跟顏色，都吱吱嗚嗚，而當我爬到馬桶上去看「素顏」時，十個朋友有五個覺得有點丟臉。而當我拿出香水來測試的時候，十個有八個人覺得，沒必要吧，後來都被房仲拉去聊天。
當我看一間房屋必須花上起碼一個小時，而先前已經刪掉幾十間不用看的房屋，你就知道，為何我看屋後都要洗手，因為手都摸的非常髒。當然，洗手就可以順便檢查水壓。

黑心房仲的告白：隱惡揚善之奢侈稅我不怕

你以為，奢侈稅是在打擊投資客炒作？如果真是這樣，你也太小看我黑心的本事了，過去大陸打飛彈、SARS、金融風暴都不怕了，小小的奢侈稅，怎能奈我何？
「這間房不用繳奢侈稅，所以價格比較貴，而且，只有一間，明天就鐵定賣掉了，至於那些要繳稅的屋主，現在都不賣。」最近客戶上門看房屋，一定會說：「哎呀，屋主要繳奢侈稅耶，照理說應該比較難賣才對，怎反而那麼貴！」
當然貴阿，那些持有不到一年的房屋，屋主早就做好長期抗戰的準備，先用寬限期來降低繳款金額，再便宜出租給別人賺一點，而且，這些投資客手上房屋很多，會先拿出來賣的，自然是兩年前買進準備大撈一票，拜託，當年買價那麼低，今年當然要大賺了，價格嫌貴？怎可能？現在不用繳奢侈稅的房屋不多啦。
只要有買方質疑，價格為何開那麼高，我馬上用物以稀為貴的方式打回去，就解決一半質疑了。這年頭，買方都會作很多功課，面對這些有備而來的客人，我一定用「拖」的方式，先殺殺客戶銳氣，搞的他疲倦之後，再來洗腦。
講白了，我想賣的「主菜」，就是這類持有兩年以上的房屋，而且，屋主都一定給足4%的服務費，至於要繳奢侈稅的，先放著再說吧，這種屋主早叫他降價賣他不肯，就隨便賣賣囉，連帶看都懶，我的時間很寶貴的。
所以，想買屋的客人，不管你想指定看哪間，我就帶你看哪間，但最後，一定引導你到這種不用繳稅、價格又貴的房屋。
「因為不用繳奢侈稅，我好不容易說服屋主拿出來賣，你看，屋主一點也不是投資客，不用擔心房屋有啥問題，屋主只是要換屋啦，而且，你先買，以後換屋時也不用繳奢侈稅阿，這樣你根本就不用擔心。」
看！人家買方問的是價格，我馬上讓你覺得，價格不用嫌，政府規定不用繳奢侈稅，所以，這間房屋，貴的有道理。
「不是啦，我是說，這總價太高了，比起附近的行情，高兩成耶，屋主有沒有可能放價格呢？」買方問。這正中我下懷，會開始抱怨，表示他喜歡這間房屋，今晚大概可以把他宰來吃。
「就是因為屋主不缺錢，我剛也帶你看過四樓要繳奢侈稅的投資客屋，那屋況很糟吧，沒有景觀，裝潢又很廉價，所以你知道為何要高兩成吧，況且，哪天你要轉手，交給我，一定讓你賺錢。」當然要先給他噁心的配餐後，主餐才會變的可口，又讓他遺忘價格有多高。
「但是，我一定幫你談個好價格，你要不要先提個現金一萬元，這樣我好幫你跟屋主作斡旋，你要知道，不用繳奢侈稅，屋主心態很高的，但是，聽說別家房仲已經有人打算買了，你要快，這物件真的不多見。」
那，要繳奢侈稅的物件呢？真的很懶的賣，不過，萬一不繳稅的都賣光了，要打起精神賣，也不是件難事。
「這間持有不到一年，所以要繳奢侈稅，但你別擔心，屋主房價已經降價了，他擔心以後更賣不掉，現在虧錢也要賣，外加奢侈稅，你看，虧好大！」先跟買方用力的哀嚎一下，而且，我一定是連蹲帶爬的，演戲嘛，打好底，這樣，買方比較不會亂殺價，我也好跟屋主回報價格。
如果只是這樣作，就不配稱作黑心房仲啦，這間奢侈稅房，重點在於房價。
答對了，房價早就灌入15%的奢侈稅在內，屋主買在房價高點，而投資客自然想賺錢，所以，就把該繳的稅先灌入，然後，再加價賣。
買方那麼笨，開高價就高價買嘛？
是的，我黑心，而且，心是鐵作的。
「我剛也帶過你看高樓層那一戶，景觀好，那屋主沒有奢侈稅的問題，所以開價比這間還高，而且，晚上就有一組要簽那一戶，現在自住客都搶著進場換屋，你再多考慮兩天，房子就賣掉了。」
客戶不信，但盯著我看。
「房價高不是重點，而是這個社區本來賣出的就不多，要不是我拼命說服屋主讓你看屋，否則他本來是打算兩年後再加兩成賣掉的哦。」
客戶好像更不信，但是，吞了口水，有點心動。
再來，「其實屋主也不擔心奢侈稅，因為屋主要換屋，所以可以不管這個奢侈稅，不相信的話，晚上可以約屋主見面談，你可以再問他這件事。」
你又上鉤了。還沒？「你看那開放式廚房，有採光跟景觀哦，要煮飯看小孩都很方便，客人去你家也會覺得超大氣的，整個社區沒人這樣改哦，屋主改這個就多花五十萬元了！」
改成迂迴，只講優點，讓你心更癢。
「可是，房價都沒降價，這樣我要買，頂多七折出價，你去問問屋主七折要不要賣？」買方終於裝隨口說說，我一定認真聽聽：「好啊，你先領十萬元現金，表示你有誠意要買這間房，我幫你轉個彎去談談看，七折一定不可能的，但我預估八折以上，屋主就可能會賣哦。」
先收錢再說，想釣魚，餌要先咬住，再來慢慢拉線。
同時，我一定繼續帶買方看價格更高的房屋，讓他死了這條心，「你看，我說的沒錯吧，這房屋不容易找，有人花兩年才找到耶，你好不容易看上這間，七折出價不可能啦，我們用八折來打動屋主心，這樣，你就不用再奔波了，看房子很累的。」
咦，買方突然拿起電話，「**房屋嗎？我跟你說，你上次說有間高樓層、沒有奢侈稅的房屋，他開價有沒有降價呢？」媽的，這個S大亂教一通，搞的大家都知道要如何談判，我看這條魚要溜掉了，現在，我手心突然發汗起來，糟糕，成交後想買台BMW的說，看來，新車要飛啦。
結果如何？對方仲介說：「有耶，他說好像有人晚上要來買，不過，聽說價格會八折成交，我們就不用買那間，但是我手上有一間有奢侈稅的房屋，你要不要馬上出價？現在有人要八折出價哦，我來幫你用搶的試試看…。」
哈哈哈，親愛的同行好兄弟，這樣講就對了，這條魚，我先吃了，改天約喝酒哦。